16 C 46/2025 - 243

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Klárou Hronovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o určení neplatnosti usnesení shromáždění, takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se domáhal žalobce vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka, kterým byla schválena změna prohlášení vlastníka ve znění dodatku č. 4 přijatého účastníkem dne 17. 6. 2021 pod bodem č. 6, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 60 370,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného [tituly před jménem] [jméno FO].

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou k Městskému soudu v Praze dne 17. 9. 2021 domáhal vydání usnesení, ve kterém bude vyslovena neplatnost usnesení k bodu č. 6 (Prohlášení vlastníka – Dodatek č. 4) přijatého shromážděním [Jméno žalovaného] konaného dne 17. 6. 2021, a to s tím, že je vlastníkem jednotky č. [hodnota] v domě č. p. [adresa], kdy v tomto domě vzniklo společenství vlastníků jednotek dne 28. 6. 2006 s názvem [Jméno žalovaného] (dále „SVJ [Anonymizováno]“), které je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku. Dne 23. 3. 2021 zaslal výbor žalovaného část podkladů pro shromáždění svolaného na 29. 4. 2021, které bylo přesunuto na 17. 6. 2021, na které žalobce reagoval dne 13. 4. 2021. Ve své reakci žalobce mimo jiné uvedl, že „Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne.“ Usnesení shromáždění není písemným souhlasem vlastníka jednotky, jak vyžaduje ustanovení § 1169 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“). Písemný souhlas vlastníků nebyl žalobci předložen a sám jej ani neudělil, tudíž má za to, že neexistuje. SVJ není vlastníkem nemovité věci. Postup změny prohlášení byl tak dle žalobce v rozporu se zákonem. Dne 12. 5. 2021 zaslal výbor žalovaného e-mailem vlastníkům (členům SVJ [Anonymizováno]) pozvánku na shromáždění, které zasedalo dne 17. 6. 2021, přiloženy byly i podklady na shromáždění. V pozvánce byl uveden bod 6 Prohlášení vlastníka – Dodatek č.

4. Žalobce se shromáždění dne 17. 6. 2021 osobně neúčastnil. Dne 24. 6. 2021 rozeslal vlastníkům [tituly před jménem] [jméno FO], předseda výboru žalovaného, e-mailem zápis ze shromáždění vlastníků ze dne 17. 6. 2021, v němž bylo uvedeno u bodu 6, že bylo přijato toto usnesení: „Shromáždění schvaluje změnu Prohlášení vlastníka ve znění předloženého Dodatku č. 4.“ Vzhledem k tomu, že změna prohlášení je výlučnou záležitostí vlastníků a nepatří pod správu domu a pozemku, tedy činnost, kterou vykonává SVJ, je případná úprava ve stanovách, která nereflektuje novelizované ustanovení § 1208, neúčinná, což lze dle žalobce dovodit i z úmyslu zákonodárce.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v celém jejím rozsahu s tím, že usnesení č. 6, kterým byla schválena změna prohlášení vlastníka, není v rozporu se zákonem. Žalovaný má rovněž za spornou aktivní legitimaci žalobce k podání žaloby, a to vzhledem k tomu, že o usnesení č. 6 na shromáždění, s výjimkou jedné osoby, která se za dvě jednotky zdržela, hlasovali všichni přítomní pro návrh, žalobce se tohoto hlasování neúčastnil a neexistuje tedy žádný přehlasovaný vlastník bytové jednotky, který by byl aktivně legitimovaný k podání takové žaloby. Žalovaný dále uvedl, že veškeré změny v dodatku č. 4 k prohlášení vlastníka se týkají společných částí a při této změně se nijak nemění velikost podílu žádného vlastníka. Na základě uvedeného je tedy na místě aplikace ustanovení § 1169 odst. 2 písm. a) o.z., pokud tato záležitost nebyla odlišně upravena ve stanovách žalovaného (ustanovení § 1 odst. 2 o.z.). V daném případě je odlišná úprava obsažena v článku VII. odst. 6 písm. b) Stanov, podle kterého pro všechny druhy změn prohlášení vlastníka musí být dosaženo alespoň tříčtvrtinové většiny přítomných členů společenství. Pro napadené usnesení o změně prohlášení vlastníka poté hlasovalo a usnesení schválilo 98,24 % přítomných vlastníků, tj. 72,07 % všech vlastníků.

3. Městský soud v Praze rozhodl usnesením ze dne 14. 4. 2023, č. j. 72 Cm 179/2021-40, tak, že na usnesení, kterým byla schválena změna prohlášení vlastníka ve znění dodatku č. 4, přijaté účastníkem dne 17. 6. 2021 pod bodem č. 6, se hledí, jako by nebylo přijato, a dále, že účastník (žalovaný) je povinen zaplatit navrhovateli (žalobci) náhradu nákladů řízení ve výši 18 456 Kč. Na základě žalovaným podaného odvolání však Vrchní soud v Praze svým usnesením ze dne 3. 10. 2023, č. j. 9 Cmo 155/2023-80, usnesení Městského soudu v Praze ze dne 14. 4. 2023, č. j. 72 Cm 179/2021-40, změnil tak, že návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka, kterým byla schválena změna prohlášení vlastníka ve znění dodatku č. 4, přijatého účastníkem dne 17. 6. 2021 pod bodem č. 6, se zamítá, dále s tím, že navrhovatel (žalobce) je povinen zaplatit účastníkovi (žalovanému) na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 26 684 Kč.

4. Na základě žalobcem podaného dovolání bylo následně rozhodnuto usnesením Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2025, č. j. 26 Cdo 1714/2024-111, které nabyl právní moci dne 16. 2. 2025, tak, že usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 3. 10. 2023, č. j. 9 Cmo 155/2023-80, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 13. 5. 2024, č. j. 9 Cmo 155/2023-106, a usnesení Městského soudu v Praze ze dne 14. 4. 2023, č. j. 72 Cm 179/2021-40, se zrušují, a věc se postupuje Obvodnímu soudu pro[Anonymizováno]Prahu 5 jako soudu věcně příslušnému k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí poukázal mimo jiné na následující skutečnosti: Ustanovení § 1169 odst. 1 o. z. stanoví „základní způsob“ provedení změny prohlášení vlastníka. Měla-li by se změna prohlášení dotýkat práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví, musí s takovou změnou písemně souhlasit. Bude-li takto dotčeno několik vlastníků jednotek, budou muset souhlasit všichni dotčení vlastníci. Tito vlastníci mohou souhlasit každý formou jednostranného právního jednání, popřípadě společnou dohodou (anebo kombinací - např. dohoda části vlastníků v kombinaci s jednostranným právním jednáním několika dalších vlastníků). Změnou, která se dotýká práv a povinností vlastníka, je například změna účelu užívání společné části ve výlučném užívání, úplné či částečné sloučení jednotek (dotčeni budou ti vlastníci jednotek, jejichž jednotky budou slučovány), změna v poměru výše příspěvků, změna podílu na společných částech týkající se pouze některých vlastníků jednotek atd. K účinnosti změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, přičemž prohlášení může podmínky schválení zpřísnit – např. požadovat kvalifikovanou většinu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 8. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1032/2021). Vlastníci takto vyslovují souhlas se změnou prohlášení, která vyplývá z jednostranných právních jednání nebo společné dohody dotčených vlastníků jednotek (anebo z kombinace). Pokud se však změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek, souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek se již nevyžaduje (byl by ostatně nadbytečný), jelikož je třeba souhlasu všech vlastníků - půjde například o situace, kdy se všem vlastníkům mění podíl na společných částech, nebo když se všem vlastníkům mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku. Ustanovení § 1169 odst. 2 o.z. pak stanoví „zjednodušený způsob“ - při jakých změnách prohlášení vlastníka se postupuje zjednodušeným způsobem a nevyžaduje se souhlas dotčených vlastníků. Ke změně prohlášení vlastníka zde postačí pouze souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Nepředpokládá se zde tudíž „dvojstupňové schvalování“. Vyjádřeno jinak, v případech vymezených v § 1169 odst. 2 o.z. zákon ke změně prohlášení (i k její účinnosti) vyžaduje toliko její schválení většinou hlasů všech vlastníků jednotek; žádné jiné jednání v této souvislosti není potřeba. Jde o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech. Za takový případ lze považovat i situaci, kdy (jako v projednávané věci) změna prohlášení vlastníka spočívá v tom, že do společných prostor domu byly (výslovně) zahrnuty „rozvody tepla“ v rámci centrálního vytápění domu (a v souvislosti s tím bylo vypuštěno v části popisu jednotek spojení „ústřední topení“; správnost skutkového stavu věci zjištěného v řízení před soudy nižších stupňů v dovolacím řízení zpochybnit nelze; srov. § 241a odst. 1 o.s.ř.). Objektivně přitom o součást jednotky ani jít nemůže, a to vzhledem k funkční propojenosti „rozvodů centrálního vytápění, včetně soustavy rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení“, představujících jeden funkční celek s celým domem, nikoliv jen s jednotkou. Jinými slovy, „ve skutečnosti“, s ohledem na uvedenou právní úpravu a charakter takových rozvodů, míru jejich „sounáležitosti s domem“ (nikoliv jednotkou) se o součást jednotky nejednalo. K dotčení práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví ve smyslu § 1169 odst. 1 o.z. proto výše uvedenou změnou prohlášení nedochází. Jde o případ změny prohlášení vlastníka podřaditelný pod ustanovení § 1169 odst. 2 písm. a) o.z. Ze shora uvedeného se rovněž podává, že udělení souhlasu se změnou prohlášení vlastníka vyžadovaného ustanovením § 1169 odst. 2 o.z. (případně § 1169 odst. 1 větou třetí o.z.) náleží do působnosti samotných vlastníků jednotek; nikoliv tedy do působnosti společenství vlastníků jednotek, resp. jakéhokoliv jeho orgánu. Vlastníci jednotek tuto působnost mohou vykonat jak jednostrannými právními jednáními, tak dohodou, případně kombinací obojího. Nevyžaduje se pro takový souhlas ovšem souhlas každého z nich; postačí souhlas předepsané většiny. Současně platí, že ustanovení § 1221 odst. 2 o.z. umožňuje, aby vlastníci jednotek svou působnost (ve věcech bytového spoluvlastnictví) svěřenou jim zákonem vykonali svým rozhodnutím přijatým na shromáždění společenství vlastníků jednotek. Jinými slovy, v takových případech vlastníci jednotek nemusí uvedenou působnost vykonávat jednotlivě udělením (ne)souhlasu, vzájemnou dohodou či kombinací uvedeného, ale mohou svou vůli projevit v jeden okamžik – hlasováním o příslušné otázce na shromáždění. Uvedený postup se uplatní i při rozhodování vlastníků o udělení souhlasu se změnou prohlášení dle § 1169 odst. 1 věta třetí o.z. či § 1169 odst. 2 o.z. Podle § 1169 odst. 3 o.z. se pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka použije přiměřeně (tj. se zohledněním specifické povahy takového rozhodnutí) § 1209 o.z. Právo vlastníka jednotky bránit se rozhodnutí většiny napadením tohoto rozhodnutí u soudu bylo též doplněno zákonem č. 163/2020 Sb., jímž byl s účinností od 1. 7. 2020 novelizován zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, právě s ohledem na nový způsob rozhodování vlastníků o udělení souhlasu se změnou prohlášení. Promítnuto do poměrů projednávané věci pak vede k závěru, že vlastníci jednotek udělili svůj souhlas (většinou hlasů všech vlastníků) se změnou prohlášení vlastníka ve smyslu § 1169 odst. 2 o.z. na shromáždění společenství vlastníků konaném dne 17. 6. 2021. Rozhodnutí o změně prohlášení učinili způsobem a formou předpokládanými zákonem; nejde tak o rozhodnutí, na které se hledí, jako by nebylo přijato. Ačkoliv jde o výkon působnosti vlastníků jednotek, podléhá též takové rozhodnutí, jak se podává z ustanovení § 1169 odst. 3 o.z., přezkumu v režimu přiměřeného použití § 1209 o.z. Takového přezkumu se však může domáhat, jak se podává z § 1209 odst. 1 o.z., toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení). Z přiměřeného užití § 1209 o.z. na daný případ lze současně dovodit, že - právě proto, že jde o výkon působnosti (rozhodování) vlastníků jednotek v rámci „schůze vlastníků“ technicky organizované jako shromáždění společenství (a nikoliv o vlastní rozhodování tohoto shromáždění) - vlastník může vyjádřit svůj souhlas či nesouhlas s navrhovaným rozhodnutím spoluvlastníků též mimo rámec zasedání shromáždění společenství vlastníků jednotek (i před jeho konáním), a to až do okamžiku, kdy je na zasedání shromáždění (se zohledněním dosud mimo jeho rámec obdržených stanovisek spoluvlastníků) návrh takového rozhodnutí přijat či nepřijat. Uvedeným způsobem je pro daný případ proto také nutno vyložit pojem „přehlasovaný vlastník jednotky“ uvedený v 1209 o.z. Jen „přehlasovaný vlastník“ či vlastník, jemuž v hlasování bránil důležitý důvod, je přitom aktivně legitimován k podání návrhu dle § 1209 o.z. Dovolatel se sice, jak plyne ze skutkových zjištění soudů, zasedání shromáždění společenství vlastníků konaného dne 17. 6. 2021 nezúčastnil, soudy se však nezabývaly otázkou, zda svůj nesouhlas neprojevil případně mimo rámec konaného zasedání tak, jak výše uvedeno. Právní posouzení odvolacího soudu je proto při řešení otázky aktivní legitimace navrhovatele (již postavil jen na závěru, že dovolatel se nezúčastnil zasedání shromáždění) neúplné, a tudíž nesprávné. Dovolací soud dále zjistil, že řízení je současně zatíženo vadou, jež mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a spočívá v rozhodnutí věcně nepříslušným soudem. Jak bylo vysvětleno, jde o rozhodnutí vlastníků (byť v rámci „schůze vlastníků“ technicky organizované jako shromáždění společenství), nikoliv o rozhodování shromáždění, coby orgánu společenství vlastníků. Z tohoto důvodu není věcná příslušnost krajských soudů k projednání a rozhodnutí věci založena § 9 odst. 2 písm. l) zákona č. 99/1963 Sb., dále jen „o.s.ř.“ [nejde ani o statusovou věc právnické osoby dle § 3 odst. 2 písm. a) zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „z.ř.s.“]. Věcná příslušnost krajských soudů není založena ani jiným ustanovením právního předpisu (srov. § 9 odst. 2 o.s.ř.). K projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni je založena dle § 9 odst. 1 o.s.ř. věcná příslušnost okresních soudů.

5. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (ustanovení § 129 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád /dále jen „o.s.ř.“), přičemž z provedených důkazů učinil následující skutková zjištění:

6. Mezi účastníky není sporu o tom, že žalovaný je právnickou osobou – společenstvím vlastníků jednotek, žalobce poté vlastníkem jednotky č. [Anonymizováno], katastrální území [adresa], LV č. [hodnota], zapsáno u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha (prokázáno dále informací o dané jednotce a výpisem z rejstříku společenství vlastníků jednotek).

7. Ze Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky podle ustanovení § 6 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ze dne [datum] (dále rovněž jako „Smlouva“) poté vyplývá, že tato byla uzavřena mezi společností [právnická osoba]., IČO [IČO], jako „převádějícím“ a žalobcem jako „nabyvatelem“, přičemž předmětem této Smlouvy byla předmětná bytová jednotka č. [hodnota] nacházející se v budově postavené na parcele pac. č. [Anonymizováno], k.ú. [adresa], obec Praha, včetně spoluvlastnických podílů spojených s vlastnictvím této bytové jednotky. Jako součást jednotky byly v Článku II.

5. Smlouvy označeny veškeré její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, ústředního topení, elektroinstalace apod., kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů), dále s tím, že k vlastnictví jednotky dále patří: podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. Jako společné části domu byly v Článku III.

1. Smlouvy uvedeny: a) základy budovy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, b) střecha budovy, c) hlavní svislé a vodorovné konstrukce budovy, d) vchody, e) schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, f) chodby, g) kočárkárny, h) úklidové místnosti (komory), i) výměníková stanice, j) technické podlaží, k) místnosti s dalším technickým zařízením, l) rozvody tepla a teplé vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společné televizní antény (STA), domovní elektroinstalace rozvody telekomunikací, m) rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů a n) stanoviště popelnic.

8. Žalovaný s ohledem na plánované shromáždění vlastníků dne 17. 6. 2021 obeslal v rámci e-mailové korespondence jednotlivé vlastníky jednotek, kdy těmto rovněž vedle pozvánky zaslal i podklady k plánovanému shromáždění, a to mimo jiné s tím, že jedním z bodu plánovaného programu bude i „6. Prohlášení vlastníka – Dodatek č. 4“, dle kterého mělo dojít ke změně prohlášení vlastníka tak, aby společné části domu byly vymezeny srozumitelně, jasně, jednoznačně, odborně, logicky a v souladu s potřebami oprav a údržby budovy tak, a by byl zachován vnější vzhled budovy a jejích jednotlivých částí. Žalobce ve svém e-mailu ze dne 13. 4. 2021 vyslovil podiv nad připraveným dodatkem č. 4 prohlášení s tím, že toto prohlášení bude v budoucnu způsobovat problémy, neboť některá nová ustanovení jsou zmatečná, nesrozumitelná, neurčitá a umožňující různý výklad; žalobce dále uvedl, že dle zákona se ke změně prohlášení vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne, když dle něj se změna vlastnictví oken z vlastnictví jednotlivých vlastníků na společné vlastnictví týká všech vlastníků; dle žalobce je věc špatně připravena a není způsobilá k projednání vlastníky také z důvodu neobjektivních a zkreslených informací ze strany výboru a i nekvalitního dodatku č.

4. S ohledem na obsah daného vyjádření žalobce v rámci jeho e-mailové korespondence ze dne 13. 4. 2021 má soud za to, že je na místě vyvodit vyslovení nesouhlasu žalobce, který se následného shromáždění vlastníků nezúčastnil, což je mezi účastníky nesporné, s navrhovanou změnou. Žalovaný následně v reakci na námitky žalobce tomuto sdělil ve své e-mailové zprávě ze dne 20. 4. 2021 prostřednictvím předsedy výboru [jméno FO], že navrhovaný dodatek je jednoznačný a srozumitelný, dále s tím, že v daném případě nejde o změnu vlastnictví oken, neboť ta jsou ve vlastnictví společném jakožto výplně otvorů a součást obvodového pláště budovy. Uvedené skutečnosti má soud za prokázané e-mailovou korespondencí účastníků ze dne 23. 3. 2021, 13. 4. 2021 a 20. 4. 2021. V e-mailové zprávě ze dne 12. 5. 2021 následně [jméno FO] zaslal všem vlastníkům jednotek pozvánku na shromáždění vlastníků a finální podklady, dále s tím, že požádal o hojnou účast (osobní nebo prostřednictvím plné moci), a to s tím, že jde zejména o Dodatek č. 4 k Prohlášení vlastníka.

9. Jak následně vyplývá ze Zápisu ke shromáždění vlastníků 17. 6. 2021 ve spojení s e-mailovou zprávou ze dne 24. 6. 2021, přehledem hlasování, plnými mocemi udělenými vlastníky, kteří se shromáždění zúčastnili v zastoupení, a prezenčními listy, shromáždění se zúčastnilo 73,36 % všech vlastníků po přepočtu na vlastnické podíly. Pro změnu Prohlášení vlastníka ve znění předloženého Dodatku č. 4 hlasovalo uvedených 73,36 % všech vlastníků, proti nehlasoval při daném shromáždění nikdo, zdrželo se 1,76 % přítomných vlastníků, tj. 1,29 % všech vlastníků a výsledek hlasování byl pro 98,24 % přítomných vlastníků, tj. 72,07 % všech vlastníků; usnesení k tomuto bodu bylo tedy přijato. Mezi účastníky není sporu o tom, a tato skutečnost vyplývá i z přehledu hlasování, že žalobce se shromáždění vlastníků jednotek nezúčastnil. Z obsahu plných mocí, které udělili zastoupení vlastníci, má soud za prokázané, že na základě dané plné moci byl zmocněnec oprávněn jednat jménem zmocnitele či zmocnitelů na shromáždění [Jméno žalovaného] ve čtvrtek dne 17. 6. 2021 od 19:00 hodin ve společenském sále hotelu [Anonymizováno], [adresa]. Jednotliví zmocnitelé poté v rámci svých výslovných prohlášení zcela jednoznačně uvedli, že udělenou plnou mocí projevili svůj písemný souhlas se všemi 6 návrhy usnesení přijatými na shromáždění vlastníků 17. 6. 2021, tedy i se změnou Prohlášení vlastníka ve znění předloženého Dodatku č. 4, projednávanou v bodě 6.

10. Dodatkem č. 4 k prohlášení vlastníka budovy ze dne 10. 5. 2021 bylo prokázáno, že tento dodatek určuje, upřesňuje a definuje jednoznačně vlastnictví společných částí budovy a mění se jím prohlášení vlastníka ze dne 17. 9. 2004 ve znění Dodatku č. 1 ze dne 18. 8. 2005, Dodatku č. 2 ze dne 29. 11. 2007 a Dodatku č. 3 ze dne 19. 1. 2011.

11. Podle ustanovení 1169 odst. 1 o.z. vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek. Podle odst. 2 uvedeného ustanovení ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení. Podle odst. 3 uvedeného ustanovení pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 použije přiměřeně.

12. Podle ustanovení § 1209 odst. 1 o.z. je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

13. Podle ustanovení § 1221 odst. 2 o.z. stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.

14. Soud se nejprve zabýval, a to rovněž z pohledu naznačeného Nejvyšším soudem v rámci jeho závazného rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 1714/2024, otázkou aktivní legitimace žalobce, tj. zda za situace, kdy se tento osobně nezúčastnil zasedání shromáždění společenství vlastníků konaného dne 17. 6. 2021, je v pozici „přehlasovaného vlastníka“ či nikoli. V této souvislosti soud zohlednil stanovisko žalobce, projevené již před samotným zasedáním vůči žalovanému v e-mailové reakci na zaslané podklady, kdy je evidentní, že žalobce vznášel vůči návrhu na změnu Prohlášení vlastníka – Dodatek č. 4 řadu námitek, toto považoval za nedostatečně a zmatečně zpracované a měl rovněž za to, že navrhovanou změnou dochází k zásahu do vlastnictví jednotlivých vlastníků. Byť lze souhlasit s tím, že takový nesouhlas nebyl projeven zcela zřetelně, např. slovy „nesouhlasím“, „jsem proti“ apod., žalovanému, kterému byla tato reakce známa a na tuto reagoval, muselo býti již z tohoto projevu žalobce zřejmé, že žalobce s navrhovanou změnou nesouhlasí. Soud má tak za to, že žalobce je aktivně legitimován k podání žaloby, kdy tuto rovněž podal v zákoně stanovené tříměsíční lhůtě dle ustanovení § 1209 odst. 1 o.z.

15. Jak bylo rovněž zmíněno Nejvyšším soudem v jeho rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 1714/2024, z důvodové zprávy k zákonu č. 163/2020 Sb., jímž byl s účinností od 1. 7. 2020 novelizován zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se podává, že změna prohlášení vlastníka je nadále komplexně řešena v ustanovení § 1169 o.z. Proto bylo též rozhodování o změně prohlášení touto novelou vypuštěno z působnosti shromáždění společenství vlastníků jednotek, kdy o změně prohlášení vlastníka tak nerozhoduje společenství, ale rozhodují vždy (pouze) přímo vlastníci. V souladu s ustanovením § 1221 odst. 2 o.z. lze poté působnost jednotlivých vlastníků jednotek vykonávat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění tak, jak je tomu i v projednávané věci.

16. Soud má dále za to, když i v tomto směru se již v projednávané věci vyjádřil v rámci svého závazného právního názoru Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí pod sp.zn. 26 Cdo 1714/2024, že za situace, kdy se navržená změna prohlášení týká práv a povinností nikoli konkrétního vlastníka či vlastníků, ale vlastníků všech (bylo tomu tak i v dané věci, kdy plánovaná změna se dotýkala upřesnění a bližší konkretizace společných prostor domu), postupuje se ve smyslu ustanovení § 1169 odst. 2 o.z. zjednodušeným způsobem a postačí pouze souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Takový souhlas byl nepochybně na shromáždění vlastníků jednotek dne 17. 6. 2021 udělen i co do změny prohlášení vlastníka ve znění předloženého Dodatku č. 4, kdy hlasovalo 73,36 % všech vlastníků, přičemž pro bylo 98,24 % přítomných vlastníků, tj. 72,07 % všech vlastníků. Rozhodnutí o změně prohlášení tak bylo učiněno způsobem a formou předpokládanou zákonem, v daném případě tak nejde o rozhodnutí, na které se hledí jako na neplatné, potažmo jako by nebylo přijato. Soud proto ze všech výše uvedených důvodů žalobu zamítl jako zcela nedůvodnou.

17. K námitkám žalobce soud dále uvádí: Bylo-li žalobcem poukázáno na nedostatečnost udělených plných mocí s tím, že v těchto není výslovné zmocnění co do zastupování ohledně změny prohlášení vlastníků jednotek, soud se touto námitkou neztotožnil. Z obsahu udělených plných mocí je zřejmé, že tyto jsou koncipovány dostatečně široce, kdy dle soudu z nich lze bezpochyby dovodit oprávnění zmocněnců jednat jménem zmocnitele při daném shromáždění v plném rozsahu včetně řádného výkonu hlasovacího práva. Ostatně sami zmocnitelé v rámci svých dodatečných prohlášení jednoznačně uvedli, že jejich vůle byla právě taková, tj. plnou moc udělili i jako pověření pro hlasování o změně prohlášení vlastníka ve znění předloženého Dodatku č. 4.

18. Poukazoval-li žalobce dále na označení částí jednotky v jeho vlastnictví v uzavřené ve Smlouvě o převodu vlastnictví jednotky ze dne 3. 11. 2005, s tím, že je mezi tyto části třeba zahrnout i veškeré vnitřní instalace včetně ústředního topení, má soud za to, že obsah smlouvy nemůže ničeho změnit na faktickém stavu, kdy rozvody vody v rámci centrálního vytápění domu nepochybně spadají mezi společné části domu ve smyslu ustanovení § 1160 o.z. ve spojení s ustanovením § 6 písm. e) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Na tuto skutečnost ostatně výslovně upozornil i Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí pod sp.zn. 26 Cdo 1714/2024, kdy uvedl, že „Objektivně přitom o součást jednotky ani jít nemůže, a to vzhledem k funkční propojenosti „rozvodů centrálního vytápění, včetně soustavy rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení“, představujících jeden funkční celek s celým domem, nikoliv jen s jednotkou. Jinými slovy, „ve skutečnosti“, s ohledem na uvedenou právní úpravu a charakter takových rozvodů, míru jejich „sounáležitosti s domem“ (nikoliv jednotkou) se o součást jednotky nejednalo.“. Poukazoval-li žalobce v rámci svých námitek vůči navrhované změně Prohlášení vlastníka na dle něj výlučné vlastnictví oken, ani v tomto směru se nelze s jeho námitkou ztotožnit, když okna jakožto výplně vnějšího pláště budovy rovněž tvoří společné části domu (ustanovení § 5 odst. 1 písm. d) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.).

19. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy procesně zcela úspěšnému žalovanému byla přiznána náhrada nákladů spočívajících v nákladech na zaplacení soudního poplatku z odvolání ve výši 2 000 Kč, dále v nákladech právního zastoupení. Náklady právního zastoupení jsou poté tvořeny v souladu s ustanovením § 7, § 9 odst. 4 písm. c) vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění platném do 31.12.2024, 7 úkony právní pomoci po 3 100 Kč (převzetí zastoupení, sepis vyjádření ze dne 2.3.2022, účast při jednání soudu dne 21.2.2023, účast při jednání soudu dne 14.4.2023, sepis odvolání ze dne 29.5.2023, účast při jednání odvolacího soudu dne 3.10.2023, sepis písemného vyjádření k dovolání ze dne 21.2.2024), v souladu s ustanovením § 7, § 9 odst. 4 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění platném od 1.1.2025, 4 úkony právní pomoci po 5 660 Kč (sepis vyjádření ze dne 24.3.2025, účast při jednání soudu dne 20.5.2025, sepis vyjádření ze dne 4.6.2025, účast při jednání soudu dne 2.9.2025), 7 náhradami hotových výdajů po 300 Kč v souladu s ustanovením § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění platném do 31.12.2024, a 4 náhradami hotových výdajů po 450 Kč a v souladu s ustanovením § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění platném od 1.1.2025, to vše navýšeno o 21 % DPH, jejímž je právní zástupce žalovaného plátcem, tj. na náhradě nákladů právního zastoupení celkem žalovanému náleží 58 370,40 Kč. Po připočtení částky zaplaceného soudního poplatku má poté žalovaný nárok na náhradu nákladů řízení v celkové výši 60 370,40 Kč.

20. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ustanovení § 160 odst. 1 před středníkem, když pro stanovení lhůty odlišné nebyly soudem shledány žádné předpoklady.