26 Co 57/2025 - 846

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Kateřiny Burešové a soudců Mgr. Daniely Jandové a JUDr. Tomáše Němce ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozená [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované B] oba zastoupeni advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zaplacení částky 376 483,23 Kč s přísl. o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu Praha – východ ze dne 16. 1. 2025, č. j. 35 C 194/2021 – 805 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. mění tak, že se zamítá žaloba na zaplacení částky 2 850,28 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od 1. 3. 2021 do zaplacení, jinak se v tomto výroku potvrzuje.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně částku 131 436 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců.

III. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 31 383 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců.

IV. Žalobci jsou povinni zaplatit České republice – Okresnímu soudu Praha–východ na náhradě nákladů státu částku 25 225 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaní jsou povinni zaplatit České republice – Okresnímu soudu Praha–východ na náhradě nákladů státu částku 61 757,50 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Okresní soud Praha východ (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům částky 3 480 Kč, 2 850,28 Kč, 124 423 Kč a 39 962 Kč spolu s úrokem z prodlení 8,25 % ročně z těchto částek od 1. 3. 2021 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.); zamítl žalobu na uložení povinnosti žalovaným zaplatit žalobcům částky 2 330 Kč, 10 462,39 Kč, 39 323,47 Kč a 153 653,68 Kč spolu s úrokem z prodlení 8,25 % ročně z těchto částek od 1. 3. 2021 do zaplacení (výrok II.); rozhodl, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení v částce 219 675 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok III.), že žalobci jsou povinni zaplatit České republice – Okresnímu soudu Praha-východ náhradu nákladů řízení v částce 23 485 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.) a že žalovaní jsou povinni zaplatit České republice – Okresnímu soudu Praha-východ náhradu nákladů řízení v částce 63 498 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok V.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že dne 23. 6. 2019 účastníci uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] a parc. č[Anonymizováno] v k. ú. a obec [adresa] (dále jen „Nemovitost“) za kupní cenu 7 485 000 Kč, přičemž žalobci se stali spoluvlastníky o velikostech podílu každý jednou polovinou. Nemovitosti byly žalobcům žalovanými předány dne 6. 8. 2020. Nemovitost byla postavena v letech 2017 – 2019, kolaudována dne 22. 5. 2019. Soud prvního stupně se zabýval žalobním tvrzením, že Nemovitost vykazovala vady, především bylo nezbytné přečerpávat jímku čističky odpadních vod a na základě této vady došlo ke zborcení jímky, propadu zámkové dlažby kolem jímky a zvětrání podloží. Kromě toho bylo provedeno chybně položení zámkové dlažby, nesprávně provedeno propojení čističky odpadních vod a jímky, odlepená dlažba v koupelně a nesprávně umístěný plot (v části týkající se sporného plotu vzali žalobci žalobu zpět). Žalovaní na svoji obranu uváděli, že žalobci se podrobně seznámili se stavem Nemovitosti, v době předání Nemovitost žádné vady nevykazovala, jímka čističky odpadních vod se zbortila vlivem nesprávného užívání a vlivem pojezdu techniky v jejím okolí, zámková dlažba byla již v poškozeném stavu a žalobci tento stav převzali. I kdyby však v daném stavu nebyla, tak vady způsobili žalobci zcela tím, že po dlažbě jezdili těžkou technikou a u pochozí dlažby po ní jezdili osobním vozem. Dne 29. 10. 2020 uplatnili žalobci uvedené vady a vyzvali žalované k smírnému vyřešení věci uhrazením slevy z kupní ceny ve výši 100 000 Kč, následně uhrazení požadovali znovu předžalobní výzvou.

3. Z hlediska právního posouzení soud prvního stupně uzavřel, že dne 23. 6. 2019 účastníci uzavřeli podle § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) kupní smlouvu. Dne 29. 10. 2020 uplatnili žalobci vady předmětu koupě a vyzvali žalované k uhrazení slevy. Po provedeném dokazování, zejména znaleckým zkoumáním, soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalovaní ani po poučení podle § 118a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) nesplnili svoji povinnost důkazní k tvrzení, že k propadu zámkové dlažby došlo z důvodu pojíždění automobilů a těžké techniky, a uzavřel, že příčiny propadu zámkové dlažby jsou výlučně v jejím nesprávném provedení. Samonosná jímka byla nesprávně provedena, nelze zjistit, co bylo důvodem propadu jímky, přičemž některé alternativy mohou představovat vadu koupené Nemovitosti, avšak jiné nikoliv. Soud proto uzavřel, že v této části nároku (vady jímky) neunesli břemeno důkazní žalobci. Pokud jde o propojení čističky odpadních vod a jímky a obložení koupelny, tyto závady se na Nemovitosti vyskytovaly. Soud se proto zabýval náklady nutnými na odstranění vad v době, kdy došlo k předání Nemovitosti a výzvě k odstranění vad, a vyšel z částky určené znalcem na opravu dlaždic v koupelně ve výši 2 478,50 Kč a na opravu zámkové dlažby, a to jen části poškozené plochy ve výši 124 423 Kč. Žalobci koupená Nemovitost tak vykazovala vady ve smyslu § 2099 odst. 1 o. z., které žalobci oznámili žalovaným v souladu s ustanovením § 2112 odst. 1 o. z., a jedná se o vady, které založili právo žalobců jako kupujících podle § 2100 odst. 1 o. z. z vadného plnění v podobě přiměřené slevy z kupní ceny podle § 2107 odst. 1 o. z. Žalobci vytýkané vady se v době převzetí nemovitosti neprojevovaly, šlo o vady skryté, které žalobci vůči žalovaným uplatnili v zákonem předpokládané době, tj. bez zbytečného odkladu. Soud prvního stupně proto uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům na slevě z kupní ceny částky, které odpovídají nutným nákladům na odstranění zjištěných vad, včetně DPH, tj. 3 480 Kč za vadné propojení potrubí mezi čističkou odpadních vod a jímkou, 2 850,28 Kč za odlepenou dlažbu v koupelně, 124 423 Kč za vadně provedenou zámkovou dlažbu a 39 962 Kč za žalobci vynaložené prostředky na znalecký posudek ke zjištění vytýkaných vad; ve zbývající části žalobu jako nedůvodnou zamítl. Protože jsou žalovaní v prodlení se zaplacením žalobci nárokované částky, přiznal soud prvního stupně žalobcům rovněž podle § 1970 o. z. úrok z prodlení ve výši podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 146 odst. 2, § 142 odst. 2 a 3 o. s. ř. podle míry úspěchu každého z účastníků ve věci. O nákladech řízení státu, a to nákladech za znalecké zkoumání, rozhodl soud prvního stupně podle § 148 o. s. ř.

4. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní odvolání, které směřovalo do věcného vyhovujícího výroku I. a do závislých výroků o nákladech řízení. Žalovaní vytýkají soudu prvního stupně nesprávné posouzení věci, protože ze zákonné úpravy vyplývá, že aby mohl být nárok z vadného plnění přiznán, je nezbytné, aby prodávaná věc měla vadu již v době předání, tedy žalobci museli tvrdit a prokázat, že Nemovitost byla vadná již k okamžiku převzetí, že o případné vadě nemohli k okamžiku převzetí vědět a že škodlivý následek byl zavdán skrytou vadou. Revizní znalecký posudek uzavřel, že primární příčiny propadu dlažby mohly být tři, přičemž hlavní důvod již dnes není možné zjistit. Za této situace bylo procesně nepřípustným a vadným postupem, pokud by to měli být žalovaní, kdo jsou na základě poučení soudu prvního stupně povinni prokázat, že propad dlažby způsobili žalobci. Takový postup je nepřípustným obrácením důkazního břemene z žalobců na žalované. Soud prvního stupně nesprávně nezohlednil některé části vypracovaných znaleckých posudků, zejména revizního posudku a další stranou žalovanou předložené důkazy, zejména ohledně zámkové dlažby. Revizním znaleckým posudkem bylo prokázáno, že propad zámkové dlažby v okolí jímky způsobilo zborcení plastové samonosné jímky na přečištěné odpadní vody, které nelze žalovaným dávat za vinu. Zjištění znalce ve znaleckém posudku předloženém žalobci, že poruchy zámkové dlažby souvisejí s nevhodným podložím, nedostatečnou tloušťkou podkladních vrstev a zřejmě i neodbornou pokládkou dlažby, byl vyvrácen následným znaleckým posudkem předloženým žalovanými a revizním znaleckým posudkem, které vyhodnotily naměřené podkladní vrstvy a jejich složení za zcela vyhovující a postup při pokládce zámkové dlažby lege artis. Vyhovující složení podkladních vrstev bylo rovněž potvrzeno výrobcem zámkové dlažby, konkrétně reklamačním technikem společnosti [právnická osoba]., sdělením prodejce a dodavatele dlažby. Revizní znalecký posudek prokazuje, že nelze určit, z jakého důvodu došlo k poškození zámkové dlažby a jejích podkladních vrstev, ale i to, že nelze prokázat, zda vůbec k poškození k rozhodnému datu došlo. Tento znalecký závěr však napadený rozsudek nezohlednil. Z množství důkazů předložených žalovanými vyplývá, že jedinou možnou příčinou propadu dlažby, na které se shodují všichni tři znalci, zůstává právě pojezd automobilů nebo těžké techniky po plochách pochozích a pojezd nákladních automobilů po plochách pojezdových. Ostatně takovou příčinu propadu uváděli i žalobci samotní v žalobě. Napadený rozsudek je ve vztahu k nároku ohledně dlažby vadný nejen co do základu, ale i do výše, protože pomíjí znalecké závěry o opětovné použitelnosti původních prvků zámkové dlažby při případné opravě. Vady dlažby v koupelně se vyskytovaly již v době předání Nemovitosti a kupující byli s touto vadou srozumění a věděli o ní. Vada protékajícího potrubí mezi jímkou a čističkou odpadních vod nebyla znaleckým posudkem jednoznačně určena, nicméně byla viditelná a tedy zjevná - přístupná přímo pod poklopem ČOV, do kterého má uživatel pravidelně nahlížet, a i při předání k této kontrole došlo a vada nebyla zjištěna. Žalovaní napadli i výroky o nákladech řízení s tím, že v případě zámkové dlažby rozdíl mezi žalovanou a přiznanou částkou nebyl dán tím, že by výše přiznatelné částky byla zcela závislá na výsledcích znaleckého zkoumání, ale tím, že žalovaní úspěšně a efektivně brojili proti žalobě. Žalovaní mají za to, že je nepřípustné, aby byli penalizováni za validní vyvracení žalobních tezí či liknavý až účelový postup znalce [tituly před jménem] [jméno FO], a pak není na místě, aby jim bylo uloženo hradit náklady na vypracování jeho znaleckého posudku. Ten byl prakticky ve všech jeho zásadních tvrzeních vyvrácen, vykazoval nesprávnosti, chyby a špatný postup při znaleckém zkoumání. Značné části nákladů za znalecké zkoumání mohlo být předejito správným procesním postupem a vedením řízení. Nesprávně byl určen i poměr úspěchu a neúspěchu účastníků. Žalovaní měli snahu situaci řešit, navrhovali úhradu nové jímky. Na tyto návrhy žalobci nepřistoupili a žalovaní byli nuceni se bránit odpovídajícím způsobem. Žalovaní ze všech uvedených důvodů navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zcela zamítne.

5. Žalobci ve vyjádření nesouhlasí s obsahem odvolání žalovaných, naopak s rozhodnutím soudu prvního stupně se ztotožňují. Žalobci zdůraznili, že jim uvedené vady nebyly známy v době předání Nemovitost a ani jim známy být nemohly. Žalovaní následně zásadně odmítali existenci jakýchkoliv vad a v jakémkoliv rozsahu, žalobci proto byli nuceni uplatnit svá práva soudní cestou. Plnění je obecně vadné, pokud nenaplňuje obsah smlouvy, případně její účel. Účelem prodeje domu určeného k bydlení, jehož součástí je i zámková dlažba před vstupem, či čistička odpadních vod s jímkou, je řádné užívání i těchto částí. Žalobci vytýkané vady se v době předání neprojevovaly, to odpovídá i předávacímu protokolu, šlo tedy o vady skryté, které žalobci vůči žalovaným uplatnili asi měsíc po předání předmětu koupě. Žalovaní založili svoji účelovou obranu ohledně propadu zámkové dlažby na tom, že se jednalo o zjevnou příčinu spočívající v pohybu motorových vozidel po vydlážděných plochách. Nerovnosti dlažby se však vyskytovaly po celé dlážděné ploše, a to i tam, kde se prokazatelně žádné motorové vozidlo nemohlo pohybovat. Na místech nebyly přítomny skvrny od provozních kapalin a manévrovatelnost na předmětných plochách je natolik omezená, že to užívání motorových vozidel v těchto místech vylučuje. Jednou z hlavních příčin nerovnosti dlažby tak bylo znaleckým zkoumáním zjištěné nedostatečné zhutnění jejího podloží. Žalobci navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné pouze zčásti.

7. Výrok II. rozsudku soudu prvního stupně nebyl odvoláním napaden a nabyl samostatně právní moci (§ 206 odst. 2 o. s. ř.).

8. Soud prvního stupně provedl dokazování v rozsahu potřebném a dostatečném pro rozhodnutí ve věci, jeho skutkové a právní závěry jsou správné a odvolací soud se s nimi (až na hodnocení vady spočívající v uvolněné dlažbě v koupelně) ztotožňuje.

9. Soud prvního stupně především správně zjistil (ve vztahu k předmětu odvolacího řízení), že žalobci se stali vlastníky Nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne 23. 6. 2020, při předání Nemovitosti za účasti realitní makléřky nebyly zjištěny žádné vady Nemovitosti, s výjimkou některých prvků zámkové dlažby, které byly u vstupu na zahradu uvolněné, a s výjimkou obkladu v koupelně, kde byly dvě dlaždice uvolněné. Dne 29. 10. 2020 uplatnili žalobci žalobou vytýkané vady a vyzvali žalované k uhrazení slevy.

10. Nejpodstatnější a rozsahem největší vytýkanou vadou byl propad zámkové dlažby a její nerovnosti v okolí jímky odpadních vod, v místě příjezdu na pozemek, v místě vstupu do domu a lokální nerovnosti v celé ploše dlažby.

11. Správně soud prvního stupně uzavřel, že v době předání Nemovitosti zámková dlažba nevykazovala vady. Svědkyně [Anonymizováno] jednoznačně uvedla, že žádný propad dlažby nezaznamenala, s výjimkou uvolněných dílů na místě hranice dlažby s travnatou částí zahrady. Fotografie, které žalovaní předložili k prokázání prvotního tvrzení, že propad dlažby existoval již při předání Nemovitosti a tento stav byl žalobcům známý, nejsou důkazy způsobilými jejich tvrzení prokázat, protože se jedná o nekvalitní, černobílé, ale především nedatované snímky. Existence vady byla prokázána znaleckým posudkem včetně fotografické dokumentace znalce [tituly před jménem] [jméno FO], který prováděl místní šetření dne 30. 11. 2020 a zjistil místní nerovnosti zámkové dlažby na celkové ploše 172,2 m s tím, že v přímém okolí plastové kruhové jímky předčištění splaškových vod však destrukce dlažby a vyplavení veškerých zbytků podloží nastaly v důsledku destrukce této jímky směrem dovnitř a vytvořením kaverny v těsném okolí jímky.

12. K příčinám propadu a nerovnostem dlažby provedl soud prvního stupně znalecké zkoumání.

13. Žalobci předložili k prokázání příčin propadu zámkové dlažby znalecký posudek znalce z oboru stavebnictví, stavby obytné a průmyslové, vodní, zemědělské a inženýrské [jméno FO] (§ 127a o. s. ř.), který za příčinu propadu zámkové dlažby označil nedostatečné podkladní vrstvy, nevhodné podloží, nedostatečnou tloušťku podkladních vrstev, nehutnění základové spáry a jednotlivých vrstev. K zadání soudu totožný znalec podal znalecký posudek ze dne 31. 3. 2022, ve kterém uvedl (k příčinám propadu zámkové dlažby), že z projektové dokumentace nemohl zjistit rozsah plochy označené jako pojezdová, protože jediné vyznačení zpevněné plochy pro osobní automobily je na Příl. 8 (příloha projektové dokumentace), kde však plocha a umístění nesouhlasí s většími skutečně zpevněnými plochami na východní straně rodinného domu. Původní označená plocha o výměře 28 m neodpovídá skutečné ploše zámkové dlažby o výměře 168,16 m. Při místním šetření žalovaný a) sdělil znalci, že první nájemce Nemovitosti zvětšil plochy zpevněné dlažby jižním směrem, což je patrné i z části obrubníků na západní straně u kontrolovaného bodu D. Plocha v místě kontrolovaného bodu C u vstupu do domu byla posuzována jako pochozí, tam také znalec vyloučil jako příčinu propadu pojezd osobními automobily, protože sse jedná o místo, kam vůz fyzicky nezajede. Pro vyhodnocení skladby všech vrstev byly určeny kontrolní body, a to body A a B na severu u vjezdu, bod C ve vzdálenosti 1,8 m od domu a bod D na místě obrubníku. U vjezdu na pozemek (body A a B) byla zjištěna horní podkladní vrstva, střední podkladní vrstva a dolní podkladní vrstva jako nevyhovující. U vstupu do domu (bod C) byla zjištěna podkladní vrstva a rovinatost jako nevyhovující. A na západní straně štěrkové části (bod D) kde byla zjištěna nevyhovující podkladní vrstva frakce a tloušťka a rovinatost. V místě vstupu do rodinného domu, ani v místě pojezdové plochy tak zámková dlažba neodpovídá tloušťkami ložních a podkladních vrstev technickým parametrům výrobce dlažby. Propad dlažby u vstupu do domu byl způsoben zřejmě nezhutněním základové spáry, případně nevhodného materiálu, a i absencí výměny tohoto materiálu, dále i možným nehutněním či nedostatečnou tloušťkou. V dodatku ke znaleckému posudku ze dne 5. 8. 2022 znalec ocenil náklady na opravy zámkové dlažby v rozsahu 168,16 m mimo dlažbu v bezprostředním okolí jímky, částkou 298 890,61 Kč bez DPH a po přepočtu na cenu obvyklou ke dni vyhotovení dodatku znaleckého posudku částkou 538 236,35 Kč bez DPH.

14. Žalovanými předložený znalecký posudek (§ 126, § 127a o. s. ř.) znalce z oboru stavebnictví, odvětví stavební, různá, se zvláštní specializací konstrukcí pozemních staveb [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], označil za příčinu nerovností dlažby možný pojezd osobních automobilů na pochozí ploše, možnou manipulaci s obrubníky a dlažbou, úplnou absenci celé části původně instalovaných obrubníků, manipulaci s těžkou technikou při zásypu původních jímek.

15. Soud následně ustanovil [tituly před jménem] [právnická osoba], znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady stavebnictví, stavby obytné, k vypracování revizního znaleckého posudku, kterým, a svou výpovědí při jednání soudu, označil za možné příčiny vad zámkové dlažby a podkladních vrstev v návaznosti na zjištění znalce [tituly před jménem] [jméno FO] jako nejpravděpodobnější nedostatečné hutnění zemní pláně, samotné provedení stavby, případně pojíždění vozidel po těchto plochách. Znalec stanovil náklady na opravu závad zámkové v cenové úrovni pro rok 2024 ve výši 195 692,92 Kč včetně DPH s tím, že vycházel z místního šetření, zohlednil časový odstup, vycházel z dokumentace, kterou měl k dispozici a stanovil plochu, kterou je potřeba opravit na 50 m poté, kdy odečetl místa, kde jsou sloupky elektrického vedení, předsazené schody a plochy destrukčního poškození kolem jímky. Zároveň se revizní znalec ztotožnil se závěry znalce [tituly před jménem] [jméno FO], že z technického pohledu lze zámkovou dlažbu opravit lokálně.

16. Odvolací soud neshledal důvodnou námitku žalovaných o nesprávném procesním postupu soudu prvního stupně, pokud poučil žalované (při jednání dne 6. 6. 2024) ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. k doplnění tvrzení a návrhům důkazů k nim, že po zámkové dlažbě a v okolí jímky do 5 m jezdila těžká technika, případně, že po pochozí vrstvě nebo v blízkosti jímky do 5 m jezdily osobní automobily a v jakém rozsahu a jakým způsobem bylo provedeno hutnění vrstev před položením zámkové dlažby. Žalobci založili svůj návrh na tvrzení, že došlo k vadě zámkové dlažby, která se projevila jejím propadem. Nebylo už jejich povinností uvádět příčiny takového propadu, nicméně vycházeli ze znaleckého posudku a za příčiny propadu označili „nedostatečné podkladní vrstvy pod dlažbou, které způsobují propad zámkové dlažby vlivem pocházení a pojezdu motorových vozidel, což souvisí s nevhodným podložím, nedostatečnou tloušťkou podkladních vrstev a zřejmě i neodbornou pokládkou dlažby (nehutnění základové spáry, nehutnění jednotlivých vrstev, nedostatečná tloušťka vrstev)“, tedy neoznačili, jak uvádí žalovaní v bodě 43. odvolání, že jedinou možnou příčinou propadu zůstává pojezd automobilů nebo těžké techniky. Pokud pak žalovaní na svoji obranu tvrdili, že pokládka zámkové dlažby byla provedena řádně a propad dlažby byl způsoben výlučně nepřípustným pojezdem vozidel, bylo na nich, aby svá tvrzení prokázali. K výzvě soudu žalovaní označili za důkazy prokazující řádné provedení zhutnění vrstvy pod zámkovou dlažbou a pojezd automobilů a těžké techniky - výslech revizního znalce, článek z internetového portálu o postupu při pokládce dlažby, stavební deník, znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO], fotografie z různých období, na nichž je pojezd či parkování automobilů patrné.

17. Revizní znalec při své výpovědi nepotvrdil žalovanými odkazované správné složení podkladních vrstev, setrval na závěru, že příčin propadu dlažby je více a pokud k provedení dlažby došlo způsobem zaznamenaným ve stavebním deníku, pak bylo provedení řádné, s výhradami ke způsobu hutnění zemní pláně. V bodě 4.8.2 znaleckého posudku, na který žalovaní odkazovali, se vyjadřoval pouze k možnosti použití štěrku frakce 16/32 mm jako podkladní vrstvy a štěrku frakce 4,8 mm jako kladecí vrstvy, nikoliv k faktické správnosti provedení podkladních vrstev. Nedůvodná je i námitka žalovaných, že znalec [tituly před jménem] [jméno FO] neprovedl žádné statické ani dynamické hutnící zkoušky a z toho lze usoudit, že taková vada neexistovala a složení podkladních vrstev bylo provedeno řádně. Pokud znalec [tituly před jménem] [jméno FO] provedeným mechanickým zkoumáním, které revizní znalec nezpochybnil, zjistil nevyhovující podkladní vrstvy na všech měřených bodech, pak takový závěr pro posouzení existence vady postačuje. Zcela bez právního významu pro věc a nedůvodná je námitka žalovaných, že vyhovující složení podkladních vrstev bylo potvrzeno výrobcem zámkové dlažby, konkrétně reklamačním technikem společnosti [právnická osoba]., prodejcem a dodavatelem zámkové dlažby, protože ti neprováděli zkoumání na místě a vyjadřovali se pouze v obecné rovině k možnosti použití některých materiálů a způsobu pokládky. Ostatně k takovému závěru dospěl i revizní znalec v bodě 4.6.3 znaleckého posudku, ve kterém uvádí, že ve spisovém materiálu neexistuje vyjádření prodejce dlažby, resp. jeho akreditované zkušební laboratoře, která by provedla místní šetření a uzavřela, že naměřená skladba podkladní vrstvy je použitelná pro daný typ dlažby a její účel. Pokud jde o sdělení reklamačního technika společnosti [právnická osoba]., pak se nevyjadřoval k reálně naměřené skladbě podkladní vrstvy, kterou by na místě realizovala znalecká kancelář a akreditované zkušební laboratoře, jedná se tak o vyjádření reklamního technika, ne relevantní závěr znalecké kanceláře. Jako důkaz prokazující správné provedení realizace zámkové dlažby vyloučil revizní znalec rovněž žalovanými uváděný stavební deník, ze kterého podle něho nevyplývá, že by probíhal dozor investora a byla tak prováděna kontrola skutečně provedených prací a není tak zřejmé, jestli stavebník zjišťoval nebo nezjišťoval podloží při stavbě.

18. Odvolací soud nepřisvědčil odvolací námitce žalovaných, že jedinou možnou příčinou propadu dlažby, na které se shodují všichni tři znalci, zůstává pojezd automobilů nebo těžké techniky po plochách pochozích a pojezd nákladních automobilů, a tedy, že nešlo o vadu plnění, ale vadu způsobili sami žalovaní nevhodným užíváním. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] v obou znaleckých posudcích za příčinu propadu zámkové dlažby označil nesprávné provádění pokládky. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] při absenci místního šetření uvedl jako možnou příčinu pojezd osobních vozidel. Revizní znalec [tituly před jménem] [jméno FO] uvedl, že příčin propadu zámkové dlažby může být mnoho; za nejpravděpodobnější možné příčiny označil nedostatečnou připravenost zemní pláně, neodborné provádění pokládky a pojezd nákladních a osobních automobilů. Pro existenci tvrzené vady není podstatné, zda ji mohli způsobit sami žalovaní pojezdem po pochozích plochách a užitím těžké techniky na plochách pojezdových. V řízení totiž bylo prokázáno, že není zřejmé, které plochy byly určeny jako pochozí a které jako pojezdové. Jako pochozí plochu (kde byl zjištěn propad dlažby) lze posoudit plochu u vchodu do domu, protože tam znalec vyloučil technickou možnost užití vozu, a jediné vyznačení pojezdové plochy je v příloze projektové dokumentaci (která ani nebyla součásti kupní smlouvy), kde však plocha a umístění nesouhlasí s většími skutečně zpevněnými plochami na východní straně rodinného domu. Původní označená plocha o výměře 28 m neodpovídá skutečné ploše zámkové dlažby o výměře 168,16 m. Žalobci tak neznali a ani znát nemohli rozlišení a rozsah ploch pochozích a pojezdových a tedy jejich případné nesprávné užívání jim nelze klást k tíži, kromě toho v posuzovaném případě nejsou plochy nijak odlišené a podle výpovědi svědka (Pylypchynetse) laik rozdíl nepozná. Odvolací soud se ztotožňuje s hodnocením soudu prvního stupně, že za situace, kdy dlažba v době převzetí předmětu koupě vady nevykazovala, ty se projevily krátce po převzetí Nemovitosti, žalobci propad dlažby nezavinili nevhodným užíváním a všichni v řízení zúčastnění znalci za možnou příčinu propadu zámkové dlažby označili její nesprávné provedení, je primárním důvodem vady nesprávný postup při pokládce (nedostatečné podkladní vrstvy), propad dlažby způsobený případným pojezdem automobilů je tak již jen následkem chybně provedené realizace dlažby.

19. Podle názoru odvolacího soudu soud prvního stupně správně uzavřel, že důvodně vytýkanou vadou je propojení čističky odpadních vod, neboť se jedná o poškození potrubí, které laik při běžné prohlídce nemohl zjistit.

20. Odvolací soud, odlišně od soudu prvního stupně, hodnotil vadu spočívající v uvolněné dlažbě v koupelně, protože to je vada, na kterou při předání věci upozorňovala realitní makléřka, a tedy jde o vadu, která byla známa v době předání předmětu koupě. V této části žalovaného nároku tak žaloba není důvodná.

21. Podle § 2099 odst. 1 o. z., věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

22. Podle § 2095 odst. 1 o. z., prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

23. Podle § 2100 odst. 1 o. z., právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

24. Podle § 2112 odst. 1 o. z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

25. Podle § 2107 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

26. Základní povinností prodávajícího je odevzdat kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení s tím, že nejsou-li jakost a provedení ujednány, v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. Odpovědnost za vady koupené věci se vztahuje jak na nové, tak na použité (staré) věci, i prodávaná použitá či starší věc musí mít obvyklé vlastnosti odpovídající jejímu stáří a běžnému opotřebení, nikoliv ovšem takové vady, které brání jejímu užití v souladu s kupní smlouvou nebo k účelu stanovenému kupní smlouvou nebo účelu, k němuž se taková věc obvykle užívá.

27. V posuzované věci účastníci uzavřeli dne 23. 6. 2020 smlouvu o koupi Nemovitosti, která byla kolaudována 22. 5. 2019. Z pohledu životnosti se tak jednalo o novou Nemovitost, u které vytýkané vady nemohly vzniknout běžným opotřebením. Odvolací soud souhlasí se soudem prvního stupně v tom, že vytýkané vady spočívající v chybném propojení čističky odpadních vod a jímky a propady zámkové dlažby (mimo okolí jímky) představují podstatné porušení kupní smlouvy a jednalo se o vady skryté, které se projevily později, cca tři měsíce po koupi. Žalobci jako nástroj právní ochrany proti vadnému plnění zvolili slevu z kupní ceny, svoji volbu spolu s popisem vad a požadovanou částkou slevy žalovaným sdělili podáním ze dne 29. 10. 2020. Propad zámkové dlažby a nesprávné propojení čističky odpadních vod a jímky jsou vadou prodávané nemovité věci a z toho důvodu žalobcům vzniklo právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

28. Pro určení výše slevy přiznané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestaví žádné obecné pravidlo. Z dosavadní rozhodovací praxe Nejvyššího soudu vyplývá, že ustanovení § 2106 o. z. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou hypotézou, které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1207/2023). I podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 jsou použitelné závěry dosavadní rozhodovací praxe týkající se výše slevy, podle kterých musí být při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem případu, výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů), které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 69/2013, usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1317/2021). Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1207/2023), ale přiměřené snížení ceny je prostředkem nápravy narušené subjektivní ekvivalence (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající).

29. Odvolací soud se ztotožnil se soudem prvního stupně zvoleným mechanismem určení výše slevy z kupní ceny, který pro určení slevy vycházel z nákladů na opravu vad určených znaleckým posudkem, u propojení čističky odpadních vad a jímky v plné výši a u vad dlažby v procentní výši dlažby určené k lokální opravě, kterou znalec po znaleckém zkoumání určil odhadem 30 % k celkové ploše dlažby. Odvolací soud zohlednil, že se jedná o vadu věci, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, u níž případnou opravou dojde k významnému prodloužení živnosti, u níž však přesný rozsah prací a nákladů k opravě jednotlivých částí dlažby nelze určit. Soudem zvoleným způsobem určení slevy za vadné plnění je možné docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran, když kupující ve skutečnosti obdrželi plnění vadné, neodpovídající sjednané ceně. Pokud tedy znalec v závěrečné rekapitulaci znaleckého posudku stanovil náklady na opravu vad podle modelového stanovení rozsahu závad zámkové dlažby v rozsahu cca 30 % plochy, v cenové úrovni roku 2024 částkou 195 692,92 Kč včetně DPH a soud stanovil částku odpovídající slevě z kupní ceny 124 423 Kč, proti které žalobci v odvolacím řízení nebrojili, tak se jedná o částku přiměřenou slevě z kupní ceny.

30. Soud prvního stupně postupoval správně, když žalobcům přiznal částku 39 962 Kč za znalecký posudek vypracovaný k zadání žalobců ke zjištění rozsahu vad předmětu koupě, který je tak účelně vynaloženým nákladem souvisejícím s pohledávkou žalobců na slevu z vadného plnění a je příslušenstvím pohledávky (§ 513 o. z.).

31. Na základě shora uvedených závěrů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil podle § 220 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalobu na zaplacení částky 2 850,28 Kč s příslušenstvím (sleva za poškozené obklady v koupelně) jako nedůvodnou zamítl, ve zbývající části rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

32. Vzhledem ke změně rozsudku rozhodoval odvolací soud podle § 224 odst. 2 o. s. ř. o nákladech řízení u soudu prvního stupně za použití § 146 odst. 2, § 142 odst. 2 a 3 o. s. ř., když shodně jako soud prvního stupně uzavřel, že rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckému posudku.

33. Podle ustálené judikatury dovolacího soudu může být ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. aplikováno v případě, kdy je účastník částečně úspěšný proto, že oproti znalci jinak odhadl výši plnění, nikoliv však v případě, kdy důvodem jeho částečného neúspěchu je skutečnost, že v žalobě jinak stanovil základ nároku (usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1280/2014, rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 5138/2014, usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2013/2015). V posuzované věci byl neúspěch žalobců způsoben odlišným – nižším oceněním vad ustanoveným znalcem. O nákladech řízení tedy lze rozhodnout podle § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť žalobcům byla přiznána sleva z kupní ceny za vady, které v žalobě skutkově vymezili (oprava dlažby, oprava propojení čističky odpadních vod s jímkou) na základě ceny určené znaleckým posudkem. Žalobci tak byli úspěšní co do částky 167 865 Kč, neúspěšní v částce 62 806 Kč (řízení o zaplacení částky 23 482,77 Kč bylo zastaveno pro zpětvzetí žalobců a nárok na zaplacení částky 39 323,47 Kč z vadné jímky nebyl důvodný, protože se nejednalo o vadu koupené nemovitosti). Žalobcům tak při odečtení neúspěchu od úspěchu vznikl nárok na náhradu nákladů ve výši 42 %.

34. Žalobcům vznikly v řízení účelně vynaložené náklady ve výši 312 942 Kč, tj. zaplacený soudní poplatek ve výši 19 900 Kč a 293 042 Kč za zastoupení advokátem, tj. odměna advokáta za celkem 16 úkonů právní služby, a to z tarifní hodnoty 399 966 Kč podle § 7 bod 6., § 8 odst. 1, za použití § 12 odst. 4 při zastupování více osob a § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) po 15 840 Kč (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, písemné podání ze dne 20. 4. 2021, písemné podání ze dne 30. 6. 2021 a za účast u jednání soudu dne 26. 7. 2021, 6. 9. 2021, 18. 10. 2021, 19. 5. 2022, 7. 11. 2022, 23. 1. 2023, 17. 4. 2023) a ve výši 7 920 Kč jako odměna ve výši jedné poloviny podle § 11 odst. 2 písm. h) advokátního tarifu za písemné podání obsahující stručné vyjádření ke znaleckému posudku ze dne 18. 1. 2023, po 15 712 Kč (po částečném zpětvzetí žaloby) z tarifní hodnoty 376 486 Kč (účast u jednání soudu dne 6. 6. 2024, 28. 11. 2024 a 16. 1. 2025), odměna za jeden úkon ve výši jedné poloviny za písemné podání ze dne 22. 11. 2023, obsahující otázky znalci, náhrada hotových výdajů za 15 úkonů právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu a náhrada hotových výdajů za jeden úkon právní služby 450 Kč (po změně advokátního tarifu) a náhrada DPH z odměny a náhrady hotových výdajů ve výši 50 841 Kč.

35. Odvolací soud hodnotil jako neúčelně vynaložený náklad písemné podání žalobců ze dne 18. 11. 2021 obsahující stručné otázky znalci, písemné podání ze dne 30. 11. 2022 obsahující žádost o odročení jednání a návrh na doplnění dokazování výslechem znalce a písemná podání ze dne 31. 5. 2023 a 6. 6. 2023 obsahující bez výzvy soudu závěrečný návrh ve věci.

36. Z částky představující účelně vynaložené náklady žalobců činí 42 % částku 131 436 Kč.

37. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 2 a § 151 odst. 1 o. s. ř. a ve věci v převažující části úspěšným žalobcům přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 31 383 Kč, tj. odměna advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast u jednání odvolacího soudu dne 11. 6. 2025) po 12 704 Kč podle § 7 bod 5, § 8 odst. 1, za použití § 12 odst. 4, § 11 odst. 1 písm. d) a g) advokátního tarifu, náhrada hotových výdajů za dva úkony právní služby po 450 Kč podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, 21 % náhrada DPH z odměny, náhrady hotových výdajů podle § 137 odst. 1 a 3 o. s. ř. ve výši 5 525 Kč.

38. O náhradě nákladů státu rozhodl odvolací soud podle § 148 odst. 1 o s. ř. tak, že každému z účastníků uložil zaplatit poměrnou část celkových nákladů ve výši 86 982,40 Kč (tak, jak je správně vyčíslil soud prvního stupně v bodě 69. napadeného rozsudku, na který odvolací soud pro stručnost odkazuje) podle poměru úspěchu a neúspěchu ve věci.

39. Náhradu nákladů řízení jsou účastníci povinnosti zaplatit ve lhůtě určené podle § 160 o. s. ř. na zákonné platební místo, kterým je v případě nákladů řízení účastníků podle § 149 odst. 1 o. s. ř. zástupce žalobců

Poučení