29 C 440/2014 - 533

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Balciarem ve věci žalobce: Česká republika - Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, IČO 69797111 sídlem Smetanova 43/1, 562 16 Ústí nad Orlicí proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] pro zaplacení 2 306 290 Kč s přísl. takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobce vůči žalované domáhá zaplacení částky 1 045 206 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,05 %. p.a. od 1. 5. 2014 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované na náhradě nákladů řízení 59 619,49 Kč, a to do tří dnů právní moci rozsudku.

III. Žalobkyni se vrací nespotřebovaná záloha ve výši 15 000 Kč a žalobkyně je povinna soudu sdělit do pěti dnů od právní moci tohoto rozsudku číslo účtu pro její vrácení.

IV. Žalované se vrací nespotřebovaná záloha ve výši 6 076,11 Kč a žalovaná je povinna soudu sdělit do pěti dnů od právní moci tohoto rozsudku číslo účtu pro její vrácení.

Odůvodnění

Žalobní návrh 1. Žalobou ze dne [datum] ve znění jejího částečného zpětvzetí ze dne [datum] se žalobce domáhá, aby soud žalované stanovil povinnost zaplatit žalobci částku 1 722 680 Kč s úrokem z prodlení z této částky 8,05% p.a. od 1.5.2014 do zaplacení. Žaloba je odůvodněna tak, že žalobce je vlastníkem pozemků parc. č. [hodnota] (dále jen „pozemek 1“) a par. č. [Anonymizováno] (dále jen „pozemek 2“), oba zapsané na LV č. [hodnota], vedeného Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa], pro obec a k.ú. [adresa]. Na pozemku 1 stojí stavba [adresa], č.p. [Anonymizováno] (dále jen „hotel“), jež není součástí pozemku a jeho vlastníkem je žalovaná. Provozovatelem hotelu je spol. [právnická osoba], IČ [IČO], sídlem [adresa]. Vzhledem k tomu, že pozemek 1 a 2 žalovaná užívala mimo jiné v době od 1.1. do 31.12.2013 bez jakékoli smlouvy se žalobcem, tak tomuto náleží bezdůvodné obohacení ve výši 1 722 680 Kč za užívání těchto pozemků v rozsahu 7 805 m2. Při výpočtu požadované částky bezdůvodného obohacení vycházel žalobce ze znaleckého posudku Ing. [jméno FO] č. [hodnota]-[Anonymizováno] ze dne [datum] (dále jen „posudek Ing. [jméno FO]“), dle něhož odpovídala obvyklá cena pozemků 1 a 2 v roce 2013 částce 3 678,58 Kč za m2, z níž bezdůvodné obohacení odpovídající nájmu představuje 6%, tj. 220,71 Kč za m2. Obrana žalované 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila s odůvodněním, že nárok žalobce je promlčen, chybí aktivní legitimace žalobce, žalovaná není provozovatelem hotelu, a žalobce tudíž nemůže proti ní žádat bezdůvodné obohacení, že žalovaná pozemek vydržela, že má právo bezúplatného věcného břemene k pozemku a že žalobce požaduje bezdůvodné obohacení v nepřiměřené výši, neboť dle znaleckého posudku spol. [právnická osoba] Appraisal s.r.o., IČ 28933362, sídlem Praha 1, Ovocný trh 573/12, č. [hodnota] ze dne [datum] (dále jen „posudek Equity“) odpovídá maximální výše bezdůvodného obohacení žalované za rok 2013 částce 803 000 Kč, když je třeba zohlednit i okolnost, že pozemky 1 a 2 jsou zatíženy stavbami jiného vlastníka (viz její vyjádření z [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum]). Na jednání konaném dne [datum] žalovaná uvedla (s přihlédnutím k již pravomocně ukončených řízení vč. Nejvyššího soudu a Ústavního soudu mezi účastníky v obdobných věcech, kdy je požadováno bezdůvodné obohacení jen za jiné období), že její jedinou námitkou je nepřiměřená výše žalobcem požadovaného bezdůvodného obohacení. Průběh řízení 3. Na základě návrhů účastníků bylo řízení přerušeno za účelem smírného řešení celkem 4x vždy na dobu 1 roku, a to usneseními zdejšího soudu ze dne [datum] (č.l. 66), [datum] (č.l. 134), [datum] (č.l. 152) a [datum] (č.l. 169). Návrhem ze dne [datum] (č.l. 115) vzal žalobce žalobu částečně zpět co do částky 583 610 Kč s požadovaným úrokem, čemuž soud vyhověl svým usnesením č.j. [spisová značka] ze dne [datum] a řízení částečně zastavil. Ústní jednání ve věci se uskutečnila dne [datum], kdy došlo ke koncentraci řízení, a [datum].

4. Rozsudkem soudu prvního stupně č.j. [spisová značka] ze dne [datum] byla žalobkyni přiznána částka 677 474 Kč s úrokem z prodlení (rozsudek je v této části ke dni [datum] pravomocný), co do částky 1 045 206 Kč byla žaloba zamítnuta (vše spolu s příslušenstvím) a rozhodnuto o placení a hrazení nákladů řízení, kdy soud prvního stupně bez dalšího vycházel ze závěrů revizního znaleckého posudku č. [Anonymizováno] ze dne [datum] (dále jen „revizní posudek“) spol. [právnická osoba], v.o.s., IČ 27870031 (dále jen „znalec“).

5. Rozsudkem odvolacího soudu č.j. [spisová značka] ze dne [datum] byl k odvolání žalobkyně rozsudek soudu prvního stupně v meritorní části potvrzen, kdy odvolací soud sice soudu prvního stupně vytknul, že měl vyslechnout i zpracovatele v řízení předložených posudků Ing. [jméno FO] a Equity, ale uvedl, že řízení není zatíženo vadou, která by měla za následek nesprávné rozhodnutí věci, když posudek Ing. [jméno FO] vycházel z nesprávné premisy stran výpočtu bezdůvodného obohacení.

6. Nejvyšší soud k dovolání žalobce svým rozsudkem č.j. 28 Cdo 3539/2023-413 ze dne 21.2.2024 oba výše uvedené rozsudky v zamítavé části a v nákladových výrocích zrušil. Své rozhodnutí odůvodnil tak, že (cit.) „V situaci, kdy měl soud k dispozici dva znalecké posudky s rozdílnými závěry o stejné otázce, bylo jeho úkolem znalce vyslechnout (v případě posudku podaného znaleckou kanceláří jeho zpracovatele) a zhodnotit v tom smyslu, který z posudků (a z jakých důvodů) lze vzít za podklad rozhodnutí…“, přičemž „Bude tedy úkolem soudů, aby v dalším řízení znalecké posudky s rozdílnými závěry zhodnotily v tom smyslu, který z nich a z jakých důvodů lze vzít za podklad rozhodnutí (a z jakých důvodů ze závěrů dalších znaleckých posudků nelze vycházet), případně aby zvážily a náležitě odůvodnily, zda jimi vyžádaný (v pořadí třetí) znalecký posudek dává odborný podklad pro závěr, který ze zbylých dvou znaleckých posudků je správný, a aby se pokusily odstranit rozpor mezi posudky i výslechem zpracovatelů znaleckých posudků.“ Právní úprava 7. Vztah mezi účastníky řízení se řídí zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“), a to dle § 3028 odst. 3 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dle něhož platí, že (cit.) „Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti“, neboť žalobce požaduje vůči žalované vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemků 1 a 2 za rok 2013, kdy byl účinný obč. zák.

8. Dle § 451 odst. 1 a 2 obč. zák. platí, že „Kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat. (2) Bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.“ Ustanovení § 456 obč. zák. uvádí, že „Předmět bezdůvodného obohacení se musí vydat tomu, na jehož úkor byl získán. Nelze-li toho, na jehož úkor byl získán, zjistit, musí se vydat státu.“ Dle § 451 odst. 1 a 2 obč. zák. platí, že „Kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat. (2) Bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.“ Dle § 548 odst. 1 obč. zák. platí, že „Musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením. Není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí být poskytnuta peněžitá náhrada.“ Ustanovení § 517 odst. 1 a 2 stanoví, že „Dlužník, který svůj dluh řádně a včas nesplní, je v prodlení. Jestliže jej nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě věřitelem mu poskytnuté, má věřitel právo od smlouvy odstoupit; jde-li o plnění dělitelné, může se odstoupení věřitele za těchto podmínek týkat i jen jednotlivých plnění. (2) Jde-li o prodlení s plněním peněžitého dluhu, má věřitel právo požadovat od dlužníka vedle plnění úroky z prodlení, není-li podle tohoto zákona povinen platit poplatek z prodlení; výši úroků z prodlení a poplatku z prodlení stanoví prováděcí předpis.“ 9. Dle § 3 odst. 2 zák. č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, platí, že „Organizační složka není právnickou osobou. Tím není dotčena její působnost nebo výkon předmětu činnosti podle zvláštních právních předpisů a její jednání v těchto případech je jednáním státu.“. Ustanovení § 11 odst. 2 téhož zákona potom stanoví, že „V ostatních případech s majetkem uvedeným v ustanovení § 10 hospodaří Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (dále jen „Úřad“).15a).“ V souladu s § 1 odst. 1 – 3 zák. č. 201/2002 Sb., o [právnická osoba], platí, že „(1) Zřizuje se Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (dále jen "Úřad"). (2) Úřad je orgánem České republiky (dále jen "stát"), který a) jedná v řízení před soudy, rozhodci nebo stálými rozhodčími soudy (dále jen "rozhodčí orgány"), správními úřady a jinými orgány… (3) Úřad je organizační složkou státu (dále jen "organizační složka") a účetní jednotkou.“ Zjištění soudu 10. Mezi účastníky je nesporné (viz protokol z jednání na č.l. 286), že žalovaná je vlastníkem hotelu, který je postaven na pozemku 1, jež je spolu s pozemkem 2 ve vlastnictví žalobce, a že provozovatelem hotelu byla v roce 2013 společnost [právnická osoba]

11. Příslušnost hospodařit s pozemky 1 a 2 náleží [právnická osoba] (důkaz: výpis z katastru nemovitostí na LV č. [hodnota], k.ú. [adresa]).

12. Pozemek 1 je zastavěn hotelem v celé své ploše 2 976 m2. Z celkové plochy pozemku 2 v rozsahu 11 046 m2 využívá žalovaná dohromady 4 829 m2, a to: zpevněné plochy/komunikace vč. schodiště 3 535 m2, hřiště 1 276 m2 a garáž 18 m2. Žalovanou nevyužívaná plocha – zeleň/neplodná plocha představuje 6 217 m2. Celkem tak žalovaná užívá pozemky 1 a 2 v rozsahu 7 805 m2 (důkazy: geodetické zaměření Ing. [jméno FO], str. 4 posudku Ing. [jméno FO]).

13. Žalobce vyzval žalovanou k zaplacení bezdůvodného obohacení dopisem z [datum] v termínu do [datum] (důkazy: výzva k úhradě z [datum] s doručenkou).

14. Dle posudku Ing. [jméno FO], předloženého žalobcem, odpovídal obvyklý nájem za užívání pozemku 1 a 2 o ploše 7 805 m2 v roce 2013 částce 1 722 680 Kč s tím, že znalec neuvažoval o snížení nájemného/bezdůvodného obohacení z důvodu rozdílných vlastníků pozemků a hotelu. Pro stanovení výše nájemného nemohl znalec použít srovnávací metodu, neboť srovnatelné pozemky se stavbami se v [Anonymizováno] prakticky nepronajímají, a proto je nájemné určeno podílem ze zjištěné obvyklé ceny pozemků 1 a 2. Cenu obvyklého ročního nájemného stanovil jako 6% z obvyklé ceny pozemků 1 a 2 ve výši 28 711 316 Kč (důkaz: posudek Ing. [jméno FO]).

15. Ing. [jméno FO] při výslechu dne [datum] uvedl, že na závěrech svého posudku trvá. Při výpočtu výše bezdůvodného obohacení/obvyklého nájemného nijak nezohlednil, že se stavba – hotel nachází na pozemku jiného vlastníka. Žádnou redukci z tohoto důvodu neprováděl. S použitím redukce nesouhlasí, neboť při pronájmu pozemků je běžné, že je zastaven stavbou jiného vlastníka. Řada znalců provádí redukci právě z tohoto důvodu, s tím ale nesouhlasí. Cena se může redukovat například v případě, že se jedná o starou stavbu, stavbu bezcennou či ruinu, kterou je potřeba odstranit, to ale není případ hotelu. Redukci by např. řešil i v případě prodeje takovýchto pozemků. V posudku řeší silné i slabé stránky pozemků. Řeší se například, zda by si hotel vyžádal vysoké náklady opravy, ale to není tento případ. Existuje více způsobů ohodnocení nájemného, znalec má za to, že vybral vhodný. Jím stanovená hodnota bezdůvodného obohacení ve výši 6% z obvyklé ceny pozemku plyne ze znalecké praxe, takto to obvykle vychází (důkaz: výslech znalce na jednání dne [datum]).

16. Dle posudku Equity, předloženého žalovanou, odpovídal obvyklý nájem za užívání pozemku 1 a 2 o ploše 7 805 m2 v roce 2013 částce 803 000 Kč, přičemž znalec zohledňuje skutečnost, že pozemky a hotel patří jiným vlastníkům. Cenu obvyklého ročního nájemného 1 147 672,18 Kč stanovil jako 5,44% z obvyklé ceny pozemků 1 a 2 ve výši 21 096 915 Kč. Pro případy rozdílných vlastníků pozemků a hotelu je dále nutné provést redukci takto stanoveného nájemného koeficientem 0,7 (důkaz: posudek Equity).

17. Zástupkyně spol. [právnická osoba], Ing. [jméno FO], při výslechu dne [datum] uvedla, že výši nájemného stanovili jako 5,44 % z obvyklé ceny pozemků, kdy z obvyklé praxe plyne, že výnosnost pro pozemky se pohybuje kolem 5 %. V případech rozdílných vlastníků pozemků a staveb je nutné nájemné redukovat, jak dovozují i ostatní znalci a judikatura. Výše redukce není stanovena žádnou metodikou. Při stanovení redukčního koeficientu ve výši 0,7 vycházeli z lokality, z využití a zastavěné části v tomto konkrétním případě, dále z odborných článků a analýz, například z článku pana Orta, který uvádí, že u takových pozemků, které jsou těžko obchodnovatelné, lze použít redukci až do výše 60 %. Rovněž vycházeli z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 1466/2013, kde soud považoval za správnou redukci ve výši 20 %. K redukci 70% by se mohlo přistoupit např. při zastavěnosti celého pozemku stavbou. V současné době se situace, kdy jsou pozemky zastavěné stavbou jiného vlastníka, zohledňují vyšší mírou redukce, a to v souvislosti s judikátem Ústavního soudu z roku 2020, který aproboval redukci ve výši 50 %. Dnes tedy znalci používají redukci vyšší. Pokud by znalkyně zpracovávala posudek v této věci dnes, asi by použila pro redukci vyšší koeficient (důkaz: výslech znalce na jednání dne [datum]).

18. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 č.j. 28 C 220/2011-472 ze dne 14.8.2024 soud zjistil, že v tomto řízení byl zpracován znalecký posudek Ing. [jméno FO] č. [č. účtu] ze dne [datum] ve znění dodatku č. [hodnota] ze dne [datum] (bod 6 cit. rozsudku), který se zabýval výší obvyklého nájemného u pozemků 1 a 2, které užívala žalovaná v době od 1.9. do 31.9.2009. K určení obvyklé ceny nájemného použil znalec srovnávací metodu, kdy v blízkosti pozemků 1 a 2 našel vzorkové pozemky označené jako V1, V2 a V3, u nichž jsou taktéž užívány pozemky zastavené stavbou jiného vlastníka. Znalec uvedl, že srovnávané pozemky V1, V2 a V3 nejsou svou výměrou zcela totožné pozemkům předmětným, ale že si stojí za tím, že vyhledal v rámci možností jediné srovnatelné pozemky v okolí pozemků předmětných. Rovněž uvedl, že zcela totožné vzorkové pozemky, které by měly stejnou výměru jako pozemky, ohledně nichž se má stanovovat obvyklá cena za jejich užívání, nelze nalézt prakticky nikdy, přičemž k zohlednění rozdílů mezi pozemky pak slouží koeficienty, které znalec aplikoval a které stanovoval na základě své odborné úvahy a svých odborných zkušeností, přičemž není schopen předložit matematickou konstrukci toho, jak k finálnímu stanovení těchto koeficientů dospěl (bod 8 cit. rozsudku). Ing. [jméno FO] uvedl, že redukci nájemného stanovenou znalcem, spol. [právnická osoba], v.o.s., ve výši 50% považuje za příliš razantní, v obdobných případech by se mělo uvažovat o snížení na 75 – 90% obvyklého nájemného (bod 11 cit. rozsudku) (důkaz: rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4. č j. 28 C 220/2011-472).

19. Konečně soud zjistil, že mezi účastníky řízení, popř. mezi žalobcem a spol. [právnická osoba], byla/je vedena celá řada sporů týkající se pozemků 1 a 2 či jiných pozemků ve vlastnictví žalobce a zastavěných stavbami ve vlastnictví žalované/spol. [právnická osoba], přičemž jen u zdejšího soudu je řešen podobný spor účastníků za různé roky ve 12 případech, z nichž jen některé byly pravomocně ukončeny, jak je soudu známo z jeho činnosti (důkazy: rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 13. 12. 2016, č. j. 29 C 353/2012 - 222, rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16. 11. 2017 č. j. 58 Co 145/2017 – 338, dále rozsudek Městského soudu v Brně ze dne 8. 9. 2011 č. j. 53 C 25/2010 - 82 a rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 29. 5. 2012, č. j. 15 Co 360/2011 – 123, usnesení Nejvyššího soudu z 25. 11. 2014, č. j. 22 Cdo 239/2013). Revizní posudek 20. V souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu (viz bod 6 rozsudku) musí soud zhodnotit, zda je možné vycházet z posudku Ing. [jméno FO], z posudku Equity, nebo je nutné využít závěrů revizního posudku.

21. Znalec Ing. [jméno FO] stanovil výši bezdůvodného obohacení za užívání pozemků 1 a 2 v roce 2013 na částku 1,722 mil. Kč a uvedl, že není třeba nikterak zohlednit fakt, že vlastníci těchto pozemků a hotelu jsou rozdílní, neboť při pronájmu pozemků je běžné, že je zastaven stavbou jiného vlastníka. S použitím jakékoli redukce nesouhlasí, nevidí pro ni důvod, byť řada znalců ke snížení nájemného/bezdůvodného obohacení z tohoto důvodu přistupuje. Jelikož judikatura (blíže viz bod 45 rozsudku) dospěla k závěru, že v případech, kdy je pozemek zastavený stavbou jiného vlastníka, jedná se o „závadu“ pozemků, která musí být zohledněna ve snížení bezdůvodného obohacení oproti plnění za nájemné v obvyklé výši, tak soud nemohl k posudku Ing. [jméno FO] přihlížet a považovat jej za podklad svého rozhodnutí.

22. Posudek Equity stanovil výši obvyklého nájemného za užívání pozemků 1 a 2 v roce 2013 na částku 1,147 mil. Kč s tím, že je potřeba zohlednit fakt, že vlastníci pozemků 1 a 2 a hotelu jsou rozdílní, a to pomocí redukčního koeficientu 0,7, pročež výše bezdůvodného obohacení žalované odpovídá po zaokrouhlení částce 803 000 Kč (tedy 1 147 672,18 Kč násobeno koeficientem 0,7). Žádná výše redukčního koeficientu stanovena není, je to o nějakém odhadu, vycházeli z lokality, z využití a zastavěné části. Pokud by byl posudek Equity zpracováván v této věci dnes, asi by byl použit pro redukci vyšší koeficient, neboť dnes se v souvislosti s judikaturou Ústavního soudu, který aproboval redukci ve výši 50 %, používají vyšší redukční koeficienty. Jelikož i zpracovatel posudku Equity uvedl, že v souvislosti s vývojem judikatury by při zpracování posudku v dnešní době použil vyšší redukční koeficient pro případ účastníků řízení, než v posudku Equity z roku 2018, tak má soud za to, že ani posudek Equity nelze použít jako podklad pro své rozhodnutí, neboť jím užitý koeficient 0,7 je s přihlédnutím k výše uvedenému nízký.

23. Za procesní situace, kdy každý z účastníků předložil znalecký posudek s rozdílnou výší bezdůvodného obohacení, jež může žalobce požadovat vůči žalované za užívání pozemků 1 a 2 v roce 2013, a kdy ani jeden z posudků nemůže být použít pro rozhodnutí věci, tak soud opět dospěl k závěru, že je nutné, aby byly závěry posudku Ing. [jméno FO] a posudku Equity přezkoumány revizním znaleckým posudkem, který již byl ve věci zpracován dne [datum].

24. Znalec v revizním posudku uvedl, že obvyklá cena pozemků odpovídala v roce 2013 částce 3 285,13 Kč/m2. K této částce dospěl tak, že nejprve určil dle cenové mapy INEM obvyklou cenu pozemků 1 a 2 v roce 2022 odpovídající ceně 7 369,06 Kč/m2 a tu dále upravil na cenové poměry ke 4. kvartálu roku 2012 pomocí HB indexu o hodnotě 0,4458, což je index Hypoteční banky a.s., jež ukazuje vývoj cen nemovitých věcí od roku 2011 a používá se pro určení vývoje cen nemovitých věcí v čase (tj. cena pozemku 1 a 2 v roce 2022 ve výši 7 369,06 Kč/m2 násobeno HB indexem 0,4458). Výše ročního nájmu u pozemků odpovídá 5% z jeho obvyklé ceny, tj. částce 164,26 Kč/ m2/rok. Za nájem pozemků 1 a 2 o rozloze 7 805 m2 by tak byla žalovaná povinna žalobci platit v roce 2013 nájemné ve výši 1 282 049,30 Kč (tj. 7 805 m2 násobeno 164,26 Kč). Znalec však zohlednil, že oba pozemky ve vlastnictví žalobce jsou zastavěny stavbami ve vlastnictví žalované – celý pozemek 1 hotelem a pozemek 2 stavbami o ploše 4 829 m2 (zpevněné plochy, hřiště a garáž), přičemž rozdílné vlastnictví pozemků a na nich postavených staveb snižují cenu, za níž mohou být pozemky pronajaty z důvodu, že je vyloučeno jiné využití takového pozemku než danou stavbou cizího vlastníka. Dle znalce tato okolnost snižuje cenu pozemků, oproti pozemkům, které nejsou zastavěny stavbou jiného vlastníka, o 50%, kterážto redukce sice není nikde stanovena, ale setkává se s ní i u jiných posudků a obhájil si její výši i v jiných sporech. Výše nájmu za užívání pozemků 1 a 2 v roce 2013 tak odpovídala částce 82,13 Kč/m2/rok, tedy celkem 641 025 Kč (tj. 7 805 m2 násobeno 82,13 Kč) (důkaz: posudek znalce). Rovněž znalec uvedl, že v případě sporu mezi účastníky nemohl stanovit výši nájmu/bezdůvodného obohacení srovnáním podobných případů užívání stavby umístěné na pozemku jiného vlastníka v okolí pozemků 1 a 2, neboť takové případy se v daném místě nevyskytují. Proto musel stanovit snížení ceny nájmu/bezdůvodného obohacení odhadem.

25. Na ústním jednání soudu konaném dne [datum] zástupce znalce, Ing. [jméno FO], soudu předložil nový výpočet výše nájmu/bezdůvodného obohacení, neboť upravil své závěry v posudku tak, že na základě námitek žalobce při stanovení ceny pozemků 1 a 2 v roce 2013 použil údaje HB indexu nikoli ke 4. kvartálu 2012 – HB index o hodnotě 0,4458 - ale k polovině roku 2013 – HB index 0,4711 - což by mělo být spravedlivější. Nájem pozemků 1 a 2, zatížených stavbou jiného vlastníka, by tak v roce 2013 měl odpovídat částce 86,80 Kč/m2/rok, tedy celkem 677 474 Kč za 7 805 m2, jak plyne z tabulky (důkazy: upřesnění posudku, výslech znalce):

26. Cena za 1 m2 v roce 2022 27. HB index 28. Cena za 1 m2 v roce 2013 29. Nájem za m2 bez staveb jiného vlastníka 30. Nájem za m2 se stavbou jiného vlastníka 31. Nájem/bezd. obohacení celkem v roce 2013 32. Posudek 33. 7 369,00 Kč 0,4458 34. 3 285,10 Kč 164,26 Kč 82,13 Kč 641 005,18 Kč 35. Změna posudku 36. 7 369,00 Kč 0,4711 37. 3 471,93 Kč 173,60 Kč 86,80 Kč 677 474,00 Kč 38. Při výslechu dne [datum] zástupce znalce, Ing. [jméno FO], uvedl, že názory znalců v podobných případech (tj. rozdílný vlastník stavby a pozemku) jsou tři: že se jedná (i) o 100% znehodnocení pozemku, (ii) o znehodnocení částečné, nebo že (iii) o žádném znehodnocení nemůže být řeč. Posudek znalce Ing. [jméno FO] považuje kvůli nepoužití redukce za nesprávný. Redukci pouze ve výši 30% použitou v posudku Equity považuje za nedostatečnou, neboť oba pozemky 1 a 2 jsou limitovány stavbou hotelu jako funkční celek, proto musí být redukce vyšší než 30 %. K použití koeficientu 0,5 uvedl, že tato hodnota není podložena výpočtem, ale plyne na základě úvahy, že je to střed mezi vadným a bezvadným pozemkem. Uvedl příklad, že když se zpracovával posudek, jehož předmětem byly pozemky u nemocnice IKEM v Krči týkající se projektu Nové Údolí, kde se stavěly rodinné domy na cizím pozemku, tak společnost American Appraisal dělala studii, v níž došli při zkoumání podobných situací v celé Praze k výpočtu, že na ceně pozemku se projeví skutečnost, že je na něm stavba cizího vlastníka, snížením o zhruba 46 %. Redukci bezdůvodného obohacení provedl i na pozemku, na kterém nestojí hotel, pozemky tvoří jeden funkční celek, z toho plyne, že všechny pozemky jsou limitovány stavbou hotelu, nemůže například na zatravněné části pozemků udělat něco jiného, vše je podřízeno hotelu, nejde s tím dělat nic jiného. Posouzení soudu 39. Pro posouzení věci je podstatné rozhodnout, zda (1) žalobce je aktivně legitimovaným subjektem k podání žaloby, zda (2) žalovaná je v řízení pasivně legitimovaným subjektem, (3) jakou část pozemků 1 a 2 žalovaná užívá a (4) zda a v jaké výši má žalobce vůči žalované právo na vydání bezdůvodného obohacení.

40. Žalobce je aktivně legitimovaným subjektem k vymáhání nároku po žalované, neboť pozemky 1 a 2 jsou ve vlastnictví státu, jehož jménem jedná žalobce, jako jeho organizační složka, jak plyne z ustanovení citovaných v bodě 9 rozsudku.

41. Žalovaná je pasivně legitimovanou osobou v tomto řízení, neboť je vlastníkem staveb nacházejících se na pozemcích 1 a 2, a to bez ohledu na to, zda je provozovatelem hotelu a k němu přináležejících staveb či nikoli, neboť povinnost vydat bezdůvodné obohacení stíhá vlastníka těchto staveb, jak plyne např. z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 28 Cdo 584/2013 ze dne 6.8.2013 „Otázkou vzniku bezdůvodného obohacení na straně vlastníka stavby zbudované na cizím pozemku se Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi již zabýval. Dospěl přitom k závěru, že k obohacení vlastníka stavby na úkor vlastníka pozemku dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat, a to bez ohledu na to, jakým způsobem své vlastnické právo ke stavbě realizuje.“ 42. Pozemek 1 o ploše 2 976 m2 je celý zastavěn hotelem. Ohledně užívání pozemku 2 potom soud vychází z geodetické zaměření Ing. [jméno FO] a znaleckého posudku č. [hodnota]–14/13 z [datum] Ing. [jméno FO], dle nichž z celkové plochy 11 046 m2 využívá žalovaná dohromady 4 829 m2, jak je rozvedeno v bodě 9 rozsudku. Soud má tedy za to, že žalobce prokázal, že žalovaná užívá pozemky 1 a 2 o celkové rozloze 7 805 m2. S tímto rozsahem užívání pozemků 1 a 2 ostatně počítá i znalecký posudek spol. [právnická osoba], předložený žalovanou.

43. Jelikož nebylo v řízení prokázáno, že by žalovaná užívala pozemky na základě právního důvodu, tak je nepochybné, že žalobci náleží vůči žalované bezdůvodné obohacení.

44. Specifikum předmětu sporu je v rozdílném vlastnictví pozemku 1 a 2 a staveb na nich postavených. Každý z účastníků předložil znalecký posudek k výši bezdůvodného obohacení žalované, přičemž závěry posudků byly rozdílné. Soud dospěl k závěru, že po výslechu znalců nemůže vycházet ani z posudku Ing. [jméno FO], neboť v rozporu s judikaturou nijak nezohledňuje, že pozemky 1 a 2 jsou zastaveny hotelem jiného vlastníka (blíže viz bod 21 rozsudku), ani z posudku Equity, když při zpracování posudku ke stejné otázce by v něm byl dnes použit vyšší redukční koeficient, než v době zpracování posudku v roce 2018, čímž by se výše bezdůvodného obohacení žalované snížila (blíže viz bod 22 rozsudku). Proto má soud za to, že výši bezdůvodného obohacení žalované musí určit revizní znalecký posudek, za který i nyní soud považuje ten, který dne [datum] zpracoval znalec.

45. V revizním posudku znalec osvětlil, jakým způsobem počítal bezdůvodné obohacení žalované, kdy nejprve dle cenových map určil obvyklou cenu 7 805 m2 žalovanou užívaných pozemků 1 a 2, z ní potom stanovil roční nájemné, jež odpovídá 5% obvyklé ceny pozemků. Skutečnost, že jsou pozemky 1 a 2 zastavěny stavbami jiného vlastníka znalec zohlednil snížením nájemného/bezdůvodného obohacení o 50%, které považuje za odpovídající mezi účastníky vzniklé situaci. Tomuto jeho názoru potom odpovídá např. i nález Ústavního soudu ČR sp.zn. IV. ÚS 2124/19 ze dne 28.7.2020 (pozn. soudu: jednalo se o spor mezi žalobcem a spol. [právnická osoba]) „Stěžovatelka se posléze ztotožnila s tím, že nebylo možné použít tzv. porovnávací metody pro určení výše obvyklého nájemného v daném místě a čase, avšak nesouhlasí s tím, že obecné soudy, vycházejíce z tržní hodnoty užívané věci, použily redukční koeficient 50 % s vysvětlením, že jde o zastavěný pozemek. Takový postup je však v souladu s dosavadní rozhodovací praxí a nelze mu nic vytknout. Obecné soudy přesvědčivě vysvětlily, že snížení výše obvyklého nájemného zde bylo odůvodněno zohledněním faktických poměrů představovaných zejména tím, že je vlastník pozemku ve svém užívacím právu značně limitován na něm situovanou stavbou ve vlastnictví jiného subjektu, neboť tento prakticky trvale determinovaný vztah podstatně omezuje či spíše znemožňuje plnohodnotné užívání pozemku. Uvedený závěr obstojí z pohledu logiky a je mimo jiné podpořen dlouhodobou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, konkrétně například v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2013 sp. zn. 28 Cdo 3138/2012 označil soud za správný závěr obecných soudů, který vyšel ze znaleckého posudku, jenž při stanovení výše obvyklého nájemného přihlédl k tomu, že se jedná o pozemky "se závadou", jelikož jsou omezeny stavbami jiného vlastníka. Stejně tak uvedené zohlednění zastavění pozemku při stanovení výše obvyklého nájemného výslovně vyžadoval Nejvyšší soud v předchozím rozhodování v této věci (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 3. 2013 sp. zn. 28 Cdo 900/2012).“ 46. Znalec potom v rámci svého výslechu na jednání soudu dne [datum] upravil závěry posudku, když nově stanovil nájemné/bezdůvodné obohacení ve výši 677 474 Kč oproti v posudku stanovené ceně 641 025 Kč s odůvodněním, že na základě připomínek žalobce k posudku mu připadalo spravedlivější stanovit obvyklou cenu pozemků 1 a 2 k polovině roku 2013 namísto původně stanovené ceně ke 4. kvartálu 2022. Tuto změnu považuje soud za správnou a logickou. na všech třech v řízení provedených posudcích se ukázalo, co tvrdil znalec, tedy že někteří otázku rozdílných vlastníků pozemků a budov vůbec nezohledňují (např. Ing. [jméno FO]), někteří ji přičtou částečně v neprospěch vlastníka stavby, jako např. posudek Equity koeficientem 0,[právnická osoba] znalec koeficientem 0,5. Výši redukčního koeficientu, jak potvrdil posudek Equita i revizní posudek, je problém vyčíslit matematicky a jedná spíše o určitou úvahu. Soud se potom přiklání k redukci o 50% užitou revizním posudkem, coby střed mez vadným a bezvadným pozemkem. Takovému snížení bezdůvodného obohacení potom odpovídá i v předchozím bodě citované rozhodnutí Ústavního soudu, jakož i výslech znalce posudku Equity, jež by dnes užil pro stejnou situaci vyšší redukční koeficient. Soud tak má závěry znalce v revizním posudku za logické a srozumitelné, a tedy za správné. Soudem nijak nehodnocené zůstává tvrzení znalce, že cizí stavba snižuje cenu pozemků v Praze o 46%, neboť k tomu nebyly předloženy žádné dokumenty.

47. Na základě všech shora uvedených skutečností dospěl soud k závěru, že oba účastníci jsou legitimování k účasti ve sporu v daném procesním postavení a že žalobci vůči žalované náleží za užívání pozemků 1 a 2 o rozloze 7 805 m2 pro rok 2013 bezdůvodné obohacení v celkové výši 677 474 Kč, a to spolu s úrokem z prodlení v zákonné výši 8,05% p.a. dle nař. č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení…, od 1.5.2014 do zaplacení, neboť žalobce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení svým dopisem ze dne [datum] v termínu do [datum], kdy se jeho nárok stal splatným.

48. Po zastavení řízení co do částky 583 610 Kč s příslušenstvím usnesením soudu č.j. [spisová značka] ze dne [datum] zůstala předmětem řízení částka 1 722 680 Kč. Jelikož soud shledal žalobu oprávněnou toliko v částce 677 474 Kč, jež již byla žalobci pravomocně přisouzena rozsudkem soudu prvního stupně č.j. 29 C 440/2014-313 ze dne 8.3.2023, tak po částečném zrušení rozsudku odvolacím soudem nyní rozhodl meritorně pouze tak, že žalobu co do částky 1 045 206 Kč s požadovaným úrokem 8,05% p.a. od 1.5.2014 do zaplacení, zamítl.

49. Soud pro nadbytečnost zamítl důkaz spisem Obvodního soudu pro Prahu vedený pod sp.zn. [spisová značka] a novým znaleckým posudkem, jež by zpracoval znalec Ing. [jméno FO]. Tyto důkazy navrhoval žalobce pro zpochybnění závěrů revizního posudku, neboť Ing. [jméno FO] měl pro stanovení ceny nájemného najít 3 srovnatelné pozemky, i když revizní posudek uvádí, že takové pozemky neexistují. Soud nepřistoupil na zpracování dalšího posudku Ing. [jméno FO] proto, že z výše uvedeného rozsudku plyne, že sám Ing. [jméno FO] uvedl, že jím nalezené srovnávané pozemky označené V1, V2 a V3 nejsou svou výměrou zcela totožné pozemkům 1 a 2, k nim srovnatelné pozemky nelze nalézt prakticky nikdy, přičemž k zohlednění rozdílů mezi pozemky znalec aplikoval koeficienty, které stanovoval na základě své odborné úvahy a svých odborných zkušeností. Ing. [jméno FO] tedy svůj výpočet nájemného nezaložil na porovnání skutečně podobných pozemků, ale k této podobnosti dospěl pouze za použití koeficientů stanovených na základě jeho úvahy a zkušeností. Soud tak má za to, že metoda Ing. [jméno FO] není přesnější, lépe odpovídající skutečnosti, tedy lepší než ta, kterou použil znalec v revizním posudku. Je pouze jiná. A tato jinakost není důvodem pro zpracování velkého počtu nových posudků, a to až do doby, řečeno s nadsázkou, kdy se bude výsledek co nejvíc blížit částce, kterou žalobce v tomto řízení vůči žalované požaduje.

50. Soud se nezabýval námitkou žalované ze dne [datum] o tom, že na části pozemků 1 a 2 je příjezdová komunikace, za níž žalobce nemůže požadovat bezdůvodné obohacení, neboť toto tvrzení žalovaná uvedla až po koncentraci řízení, jež nastalo na jednání soudu dne [datum]. Navíc i tato otázka již byla soudy vyřešena.

51. Soud se ani nezabýval námitkami žalované o promlčení nároku žalobce a vydržení práva bezúplatného věcného břemene k pozemku žalovanou, neboť ta na těchto námitkách dále netrvala (viz bod 2 rozsudku).

52. Z důkazů označených jako notářský zápis ze dne [Anonymizováno], projekt kombinovaného rozdělení společnosti [právnická osoba] - příloha č. 2 k notářskému zápisu [Anonymizováno] hospodářská smlouva o trvalém užívání národního majetku z [datum] , čestné prohlášení [jméno FO] z [datum] , notářský zápis z [Anonymizováno] kupní smlouva z [datum] a návrh na vklad do katastru nemovitostí z [datum], prohlášení vlastníka vkladatele nemovitého majetku z [datum], soud nic podstatného pro rozhodnutí ve věci nezjistil, proto se těmto důkazům ve svém rozhodnutí nevěnoval. Náhrada a placení nákladů řízení 53. V otázce nákladů řízení byl soud veden následujícími úvahami: (1) rozhodnutí ve věci záviselo na znaleckém posudku, soud tak má za to, že v intencích § 142 odst. 3 o.s.ř. je třeba žalobci přiznat náhradu nákladů řízení. (2) Tato náhrada ovšem žalobci nenáleží za celé řízení, ale pouze za jeho část, kdy byl úspěšný, tedy pouze v řízení před soudem prvního stupně do (prvního) odvolání žalobce. (3) Tyto náklady potom zahrnují i ty, jež byly vynaloženy na znalce, přičemž soud vychází z toho, že k tíži žalované musí jít i náklady na výslechy znalců, Ing. [jméno FO] a spol. [právnická osoba] Appraisal s.r.o., bez odhledu na to, že vznikly až po rozhodnutí dovolacího soudu, neboť pokud by soud již před svým prvním rozhodováním postupoval v souladu s o.s.ř. a tyto znalce vyslechl, tak by tyto náklady taktéž musela hradit žalovaná. (4) Náklady, které vznikly po prvním rozhodnutí soudu prvního stupně, naopak náleží žalované, neboť celé řízení již bylo poté vedeno o zaplacení částky 1 045 206 Kč a žalobce v něm byl plně neúspěšný. (5) Soud provede zápočet mezi náklady řízení, které náleží žalobkyni a žalované, a rozdíl přizná té straně, jejíž náklady řízení budou vyšší. Náklady řízení žalobce 54. Žalobci náleží náklady v celkové výši 27 897 Kč, a to: (a) nezastoupeného účastníka (do prvního rozhodnutí soudu prvního stupně vč. nákladů spojených s výslechy znalců) ve výši 2 700 Kč za 9 úkonů po 300 Kč (výzva k plnění, žaloba, podání ze dne [datum], [datum] a [datum], 2x příprava na jednání a 2x účast na jednání dne [datum] a [datum]) dle § 1 odst. 3 a § 2 odst. 2 vyhl. č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady…), (b) cestovného dle zák. č. 262/2006 Sb. a vyhlášky č. 463/2017 Sb. za cestu [adresa] a zpět dne [datum], vzdálenost: 414 km, vozidlo: [Anonymizováno] [Anonymizováno], RZ [SPZ], spotřeba 3,7 l/100 km NM, cena paliva dle vyhlášky: 29,80 Kč/l, sazba základní 4 Kč/km, ve výši 2 113 Kč (tj. 414 (4 + 3,7 * 29,80/100), a dle zák. č. 262/2006 Sb. a vyhl. č. 467/2022 Sb. za cestu [adresa] a zpět dne [datum], vzdálenost: 414 km, vozidlo: [Anonymizováno] [Anonymizováno], spotřeba 5,1 l/100 km NM, cena paliva dle vyhlášky: 44,10 Kč/l, sazba základní náhrady 5,20 Kč/km, ve výši 3 084 Kč (tj. 414 (5,20+5,1*44,1/100), (c) spotřebovaná záloha na vypracování revizního posudku ve výši 20 000 Kč. Náklady řízení žalované 55. Proti rozsudku soudu prvního stupně ze dne 8.3.2023 co do zamítavého výroku ohledně částky 1 045 206 Kč s přísl. podal odvolání neúspěšně žalobce. Proti výroku, kterým byly žalobci přiznány náklady řízení, podala neúspěšně odvolání žalovaná, jež se domáhala, aby jí byly přiznány náklady řízení vůči žalobci ve výši 100 038 Kč. Procesně úspěšnější žalované tak vůči žalobci náleží za odvolací řízení náhrada nákladů řízení. Pokud by byla žalovaná úspěšná zcela, náležely by jí náklady ve výši 30 976 Kč, tvořené odměnou za zastupování žalované advokátem ve výši 25 000 Kč (dle § 7 ve spojení s § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů ..., při 2 úkonech právní služby – vyjádření k odvolání z [datum], účast na jednání odvolacího soudu dne [datum] po 12 500 Kč, dále ještě náhradou hotových výdajů ve výši 600 Kč za 2 úkony právní služby po 300 Kč (dle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů ...) a 21%-ní DPH z odměny za zastupování a z náhrad ve výši 5 376 Kč (dle § 137 odst. 3 o.s.ř.). Z těchto nákladů řízení ve výši 30 976 Kč náleží žalované poměrná část v rozsahu 82,53% jak plyne z této tabulky, tj. 25 564,49 Kč: Zamítnuto Požadováno požadováno žalobcem 1 045 206,00 Kč požadováno žalovanou 100 038,00 Kč neúspěch žalované 100 038,00 Kč 100 038,00 Kč 1 145 244,00 Kč neúspěch žalované 8,74% úspěch žalované 91,26% úspěch -neúspěch 82,53% 56. Dále žalované náleží náhrada nákladů řízení ve výši 61 952 Kč tvořená odměnou za zastupování žalované advokátem ve výši 50 000 Kč (dle § 7 ve spojení s § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů ..., při 4 úkonech právní služby – vyjádření k dovolání z [datum], vyjádření z [datum], 2x účast na jednání soudu prvního stupně dne [Anonymizováno]. a [datum] po 12 500 Kč (při tarifní hodnotě sporu 1 045 206 Kč), dále ještě náhradou hotových výdajů ve výši 1 200 Kč za 4 úkony právní služby po 300 Kč (dle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů ...) a 21%-ní DPH z odměny za zastupování a z náhrad ve výši 10 752 Kč (dle § 137 odst. 3 o.s.ř.).

57. Žalované vůči žalobci vzniklo právo na náhradu nákladů řízení dle bodů 56 a 57 tohoto rozsudku ve výši 87 516,49 Kč. Jelikož žalované přiznaná náhrada nákladů řízení převyšuje náhradu ve výši 27 897 Kč, na kterou má naopak nárok žalobce, náleží žalované rozdíl mezi těmito částkami ve výši 59 619,49 Kč, kterou soud přiznal žalované dle § 142 odst. 1 o.s.ř. Vypořádání záloh 58. Na záloze pro provedení důkazů – výslech znalců na jednání [datum] – žalobce zaplatil 15 000 Kč. Jelikož tato záloha nebyla spotřebována, když odměna znalců byla kryta zálohou žalované, soud rozhodl o vrácení této částky žalobci.

59. Na zálohách uhradila žalovaná celkem 45 052,27 Kč. Na znalečném za revizní znalecký posudek stát vynaložil celkem 34 380,43 Kč, na což byla použita žalobcem uhrazena záloha 20 000 Kč (kterou získal žalobce od žalované v rámci náhrady nákladů řízení), k úhradě žalované zbývá 14 380,43 Kč. Dále stát vynaložil na znalečné – výslechy zpracovatelů posudků na jednání [datum] – částku 14 648 Kč, jež byla hrazena ze zálohy placené žalovanou. Dne [datum] vrátil soud žalované částku 9 947,73 Kč jako nespotřebovanou část zálohy. Stát je tedy povinen žalované vrátit nespotřebovanou část záloh ve výši 6 076,11 Kč, jak vyplývá z tohoto přehledu: Zálohy hrazené žalovanou Částka Náklady státu [datum] č.l. 200 + 202 20 000,00 Kč [datum] č.l. 313 + 425 10 052,27 Kč [datum] č.l. 427 + 434 15 000,00 Kč mezisoučet 45 052,27 Kč -14 380,43 Kč část znalečného revizního posudku nekrytá zálohou žalobce -4 000,00 Kč znalečné Ing. [jméno FO] (výslech) -5 808,00 Kč znalečné Equity (výslech) -4 840,00 Kč znalečné revizní posudek (výslech) -9 947,73 Kč vráceno žalované [datum] čl. 313+369 6 076,11 Kč

Poučení