5 C 200/2022 - 187

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní Mgr. Bc. Nikol Salákovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o zaplacení 80 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni úrok z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 80 000 Kč od 1. 12. 2021 do 17. 6. 2022, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do částky 80 000 Kč, úroku z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 80 000 Kč od 22. 11. 2021 do 30. 11. 2021 a úroku z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 80 000 Kč od 18. 6. 2022 do zaplacení.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 66 792 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala na žalované zaplacení částky 80 000 Kč. Uvedla, že dne 7. 4. 2021 uzavřela s žalovanou kupní smlouvu, kterou na ni za úplatu převedla své vlastnické právo k bytové jednotce č. [Anonymizováno], nacházející se v budově č.p. [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno], postavené na parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno], zapsané na LV č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], obec [adresa], a to včetně příslušných spoluvlastnických podílů (dále jen „nemovitost“). Za nemovitost se žalovaná zavázala zaplatit žalobkyni kupní cenu 4 590 547 Kč. Kupní smlouva byla dvakrát dodatkována, a to prvně dne 21. 5. 2021 a následně dne 23. 6. 2021. Dle druhé dodatku ke kupní smlouvě měla být část kupní ceny ve výši 3 700 000 Kč uhrazena nejpozději do třiceti dnů od jeho uzavření. Splatnost této části kupní ceny tak nastala 23. 7. 2021. Příslušná částka byla připsána na účet žalobkyně až dne 14. 9. 2021, tedy v prodlení. Vzhledem k tomu, že žalovaná porušila svoji povinnost zaplatit kupní cenu včas, vzniklo žalobkyni dle kupní smlouvy právo požadovat po žalované úhradu smluvní pokuty ve výši 80 000 Kč. Žalovaná, ač vyzývána, smluvní pokutu žalobkyni nezaplatila.

2. Žalovaná nárok vůči ní žalobou uplatněný uznala, nicméně vznesla vůči němu námitku započtení. Uvedla, že žalobkyně byla dle ujednání v kupní smlouvě povinna předat nemovitost do deseti dnů ode dne úhrady všech částí kupní ceny. Jak sama žalobkyně uvedla, částka ve výši 3 700 000 Kč byla na její účet připsána dne 14. 9. 2021. Lhůta pro předání nemovitosti tak byla dána do 24. 9. 2021. Žalobkyně lhůtu nedodržela, když nemovitost předala až 6. 10. 2021. Vzhledem k tomu, že žalobkyně porušila svoji povinnost předat nemovitost řádně a včas, vzniklo i žalované dle kupní smlouvy právo požadovat úhradu smluvní pokuty ve výši 80 000 Kč, kterou u žalobkyně uplatnila dopisem ze dne 29. 9. 2021.

3. Žalobkyně označila žalovanou uplatněné započtení za neplatné a neoprávněné. Uvedla, že povinnost předat nemovitost byla v kupní smlouvě podmíněna úhradou všech částí kupní ceny nemovitosti ze strany žalované. Žalovaná svůj nárok na smluvní pokutu odůvodnila toliko uhrazením části kupní ceny ve výši 3 700 000 Kč, která byla zaslána na účet žalobkyně. Žalovaná však nijak nedoložila, že by uhradila celkovou kupní cenu nemovitosti, tj. všechny dílčí části kupní ceny, jak byly vymezeny v kupní smlouvě. Některé části kupní ceny měly být hrazeny třetím osobám, na jejich účty, a právě úhradu těchto částí kupní ceny žalovaná nijak žalobkyni nedoložila. Žalobkyně se tak nemohla dostat do prodlení s předáním nemovitosti, když jí žalovaná k prokázání úhrady celkové kupní ceny nemovitosti nikdy nepředložila žádné důkazy.

4. Soud dne 13. 10. 2022 ve věci rozhodl rozsudkem č. j. 5 C 200/2022-37, kterým žalobu v celém rozsahu zamítl a žalované přiznal náhradu nákladů řízení. Své rozhodnutí odůvodnil tím, že žalobkyní uplatněný nárok zanikl započtením nároku žalované. Žalovaná zaplatila žalobkyni celou kupní cenu nemovitosti s tím, že její poslední část poukázala na účet žalobkyně právě dne 14. 9. 2021. Povinnost žalované doložit žalobkyni, že vskutku došlo k úhradě všech částí kupní ceny, si účastnice nesjednaly. Proti rozsudku podala žalobkyně odvolání. Městský soud v Praze jako soud odvolací usnesením č. j. 62 Co 35/2023-63 ze dne 29. 3. 2023 rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Odvolací soud ve svém rozhodnutí uvedl, že soud I. stupně ve věci rozhodl, aniž by se zabýval projevem vůle účastníků při uzavření kupní smlouvy ze všech zákonných hledisek. Vzhledem k tomu, že soud I. stupně řádně nezjistil vůli účastníků při uzavření kupní smlouvy, nemohl přijmout závěr o tom, že nebylo povinností žalované doložit žalobkyni zaplacení kupní ceny, všech jejich částí, resp. učinil tento závěr minimálně předčasně. Současně odvolací soud poznamenal i nutnost zabývat se tím, zda nebyla žalovaná povinna žalobkyni vyzvat k předání nemovitosti, což je skutečnost, kterou žalobkyně přípustně namítla ve svém odvolání. Vázán právním názorem odvolacího soudu, v dalším řízení soud I. stupně doplnil dokazování nastíněným způsobem a zabýval se projevem vůle účastníků při uzavření kupní smlouvy.

5. Předmětem dalšího řízení se stalo také příslušenství k žalobnímu nároku tvořené zákonným úrokem z prodlení z částky 80 000 Kč od 22. 11. 2021 do zaplacení, o které žalobkyně navrhla žalobu rozšířit a soud předmětnou změnu žaloby připustil. V dalším řízení žalobkyně s ohledem na délku prodlení žalované a případnou délku svého prodlení se splněním povinností z kupní smlouvy navrhla moderaci smluvní pokuty.

6. Ze shodných tvrzení účastníků, která mezi nimi nebyla sporná, vzal soud za svá skutková zjištění, že dne 7. 4. 2021 byla mezi nimi podepsána kupní smlouva k nemovitosti, které byla posléze změněna dodatkem č. 1 ze dne 21. 5. 2021 a dodatkem č. 2 ze dne 23. 6. 2021.

7. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění:

8. Z čl. III. odst. 1 kupní smlouvy soud zjistil, že kupní cena za nemovitost činila 4 590 547 Kč.

9. Z čl. III. odst. 2 kupní smlouvy soud zjistil, že úhrada kupní ceny za nemovitost byla rozložena na části, a to: a) ve výši 139 150 Kč na účet věřitele žalobkyně ([právnická osoba]) se splatností třetí den po předložení originálu vyčíslení věřitele obsahující vyčíslení dlužné částky a platební údaje věřitele, b) ve výši 9 322 Kč na účet věřitele žalobkyně ([právnická osoba]) se splatností třetí den od uzavření kupní smlouvy, c) ve výši 492 075 Kč na účet soudního exekutora ([tituly před jménem] [jméno FO]) se splatností pátý den od uzavření kupní smlouvy, d) ve výši 50 000 Kč na účet zprostředkovatele ([právnická osoba].) se splatností desátý pracovní den od podání návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch strany žalované do katastru nemovitostí, e) ve výši 3 900 000 Kč na účet žalobkyně se splatností třicátý pracovní den od podání návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch strany žalované do katastru nemovitostí a současně po obdržení výslovného písemného pokynu žalobkyně, že exekuční řízení proti ní vedené bylo skončeno a současně příkaz k náhradě nákladů exekuce nabyl právní moci.

10. Z čl. III. odst. 3 kupní smlouvy soud zjistil, že splněním úhrady kupní ceny nemovitosti se rozumělo uhrazení všech dílčích částí kupní ceny s tím, že účty uvedené za účelem úhrady té které dílčí části kupní ceny byly místem platebním, které určila žalobkyně.

11. Z čl. V. odst. 1 kupní smlouvy soud zjistil, že žalobkyně se zavázala předat nemovitost nejpozději do 10 kalendářních dnů od úhrady všech částí kupní ceny.

12. Z čl. VII. odst. 3 písm. a) kupní smlouvy soud zjistil, že byla ujednána povinnost žalobkyně uhradit žalované smluvní pokutu v částce 80 000 Kč pro případ jejího prodlení s předáním nemovitosti straně žalované s tím, že splatnost smluvní pokuty byla dána pátý den od prokazatelného doručení oznámení o uplatnění smluvní pokuty druhé straně.

13. Z čl. VII. odst. 3 písm. b) kupní smlouvy soud zjistil, že byla ujednána povinnost žalované uhradit žalobkyni smluvní pokutu v částce 80 000 Kč pro případ jejího prodlení s úhradou kupní ceny za nemovitost s tím, že splatnost smluvní pokuty byla dána pátý den od prokazatelného doručení oznámení o uplatnění smluvní pokuty druhé straně.

14. Z čl. I. odst. 4 a 5 dodatku č. 1 ke kupní smlouvě soud zjistil, že část kupní ceny sjednaná v čl. III. odst. 2 písm. e) kupní smlouvy ve výši 3 900 000 Kč byla rozdělena na další dvě části, a to první ve výši 100 000 Kč, která měla být uhrazena žalobkyni do pěti pracovních dnů od uzavření dodatku, a druhou ve výši 3 800 000 Kč, která měla být uhrazena žalobkyni do třiceti pěti dnů od uzavření dodatku.

15. Z čl. I. odst. 8 dodatku č. 1 ke kupní smlouvě soud zjistil, že vyjma změny splatnosti kupní ceny nemovitosti zůstaly ostatní ujednání a podmínky kupní smlouvy tímto dodatkem nedotčeny.

16. Z čl. I. odst. 4 a 5 dodatku č. 2 ke kupní smlouvě soud zjistil, že část kupní ceny sjednaná v čl. III. odst. 2 písm. e) kupní smlouvy ve výši 3 900 000 Kč, upravená dodatkem č. 1, byla ve zbylé výši 3 800 000 Kč rozdělena na další dvě části, a to první ve výši 100 000 Kč, která měla být uhrazena žalobkyni do pěti pracovních dnů od uzavření dodatku, a druhou ve výši 3 700 000 Kč, která měla být uhrazena žalobkyni do třiceti dnů od uzavření dodatku.

17. Z čl. I. odst. 7 dodatku č. 2 ke kupní smlouvě soud zjistil, že vyjma další změny splatnosti kupní ceny nemovitosti zůstaly ostatní ujednání a podmínky kupní smlouvy tímto dodatkem nedotčeny.

18. Z potvrzení o platbě ze dne 9. 4. 2021 soud zjistil, že žalovaná uskutečnila dne 9. 4. 2021 platbu dílčí části kupní ceny ve výši 139 150 Kč (čl. III. odst. 2 písm. a) kupní smlouvy) na účet věřitele žalobkyně.

19. Z potvrzení o platbě ze dne 9. 4. 2021 soud zjistil, že žalovaná uskutečnila dne 9. 4. 2021 platbu dílčí části kupní ceny ve výši 9 322 Kč (čl. III. odst. 2 písm. b) kupní smlouvy) na účet věřitele žalobkyně.

20. Z potvrzení o platbě ze dne 9. 4. 2021 soud zjistil, že žalovaná uskutečnila dne 9. 4. 2021 platbu dílčí části kupní ceny ve výši 492 075 Kč (čl. III. odst. 2 písm. c) kupní smlouvy) na účet soudního exekutora.

21. Z potvrzení o platbě ze dne 9. 4. 2021 soud zjistil, že žalovaná uskutečnila dne 9. 4. 2021 platbu dílčí části kupní ceny ve výši 50 000 Kč (čl. III. odst. 2 písm. d) kupní smlouvy) na účet zprostředkovatele.

22. Z potvrzení o platbě ze dne 24. 5. 2021 soud zjistil, že žalovaná uskutečnila dne 24. 5. 2021 platbu dílčí části kupní ceny ve výši 100 000 Kč (čl. III. odst. 2 písm. e) kupní smlouvy ve spojení s čl. I. odst. 4 dodatku č. 1 ke kupní smlouvě) na účet žalobkyně.

23. Z potvrzení o platbě ze dne 1. 7. 2021 soud zjistil, že žalovaná uskutečnila dne 1. 7. 2021 platbu dílčí části kupní ceny ve výši 100 000 Kč (čl. III. odst. 2 písm. e) kupní smlouvy ve spojení s čl. I. odst. 4 dodatku č. 2 ke kupní smlouvě) na účet žalobkyně.

24. Z potvrzení o platbě ze dne 13. 9. 2021 soud zjistil, že žalovaná uskutečnila dne 13. 9. 2021 platbu dílčí části kupní ceny ve výši 3 700 000 Kč (čl. III. odst. 2 písm. e) kupní smlouvy ve spojení s čl. I. odst. 5 dodatku č. 1 a 2 ke kupní smlouvě) na účet žalobkyně.

25. Z výpisu z účtu žalobkyně za období od 1. 9. 2021 do 30. 9. 2021 soud zjistil, že část kupní ceny za nemovitost ve výši 3 700 000 Kč byla připsána na účet žalobkyně dne 14. 9. 2021.

26. Z výzvy k vyklizení nemovitosti a oznámení o uplatnění smluvní pokuty ze dne 29. 9. 2021 soud zjistil, že žalovaná dne 29. 9. 2021 jednak oznámila žalobkyni, že je v prodlení s předáním nemovitosti, vyzvala ji k bezodkladnému vyklizení nemovitosti a předání žalované a současně vůči ní uplatnila nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 80 000 Kč v souladu s čl. VII. odst. 3 písm. a) kupní smlouvy, právě z důvodu prodlení s předáním nemovitosti.

27. Z přípisu ze dne 15. 11. 2021 soud zjistil, že žalobkyně neuznala své prodlení s předáním nemovitosti, a to s odůvodněním, že žalovaná nesplnila povinnost předložit jí potvrzení o uhrazení těch částí kupní ceny, které měly být zaslány na cizí účty. Současně sama vůči ní uplatnila nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 80 000 Kč v souladu s čl. VII. odst. 3 písm. b) kupní smlouvy, když se dostala do prodlení s úhradou minimálně části kupní ceny ve výši 3 700 000 Kč dle dodatku č. 2 ke kupní smlouvě. Shodná skutková zjištění soud učinil i z oznámení o uplatnění smluvní pokuty na základě kupní smlouvy, předžalobní výzvy ze dne 18. 11. 2021, která byla žalované odeslána dne 22. 11. 2021, jak soud zjistil z připojené poštovní obálky.

28. Z předžalobní výzvy ze dne 2. 1. 2022 soud zjistil, že žalobkyně ještě jednou před podáním žaloby vyzvala žalovanou k zaplacení smluvní pokuty ve výši 80 000 Kč a současně ji vyzvala k předložení potvrzení o uhrazení těch částí kupní ceny, které nebyly zasílaný na účet žalobkyně.

29. Z e-mailové komunikace ze dne 26. 2. 2021 a ze dne 1. 4. 2021 ve spojení s výslechem svědka [jméno FO] a vyrozumění o zániku exekuce č. j. 179 EX 988/20-79 ze dne 12. 4. 2021 soud zjistil, že žalobkyně zmocnila [jméno FO], aby za ni jednal ve věcí jejích dluhů.

30. Z e-mailové komunikace ze dne 30. 8. 2021 soud zjistil, že [jméno FO] zaslal žalobkyni vyrozumění o zániku exekuce vedené soudním exekutorem [tituly před jménem] [jméno FO] dne 30. 8. 2021.

31. Z vyrozumění o zániku exekuce č. j. 179 EX 988/20-79 ze dne 12. 4. 2021soud zjistil, že žalobkyně (skrze svého zástupce [jméno FO]) byla písemností ze dne 12. 4. 2021 vyrozuměna soudním exekutorem [tituly před jménem] [jméno FO] o tom, že zanikla proti ní vedená exekuce, neboť pohledávka jejího věřitele ([právnická osoba]) vzešlá z titulu rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 20. 5. 2019, č. j. 13 C 130/2017-312 a rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. 5. 2020, č. j. 13 Co 375/2019-361, včetně příslušenství a nákladů exekuce, byla vymožena.

32. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil, že je v přátelském vztahu k žalobkyně, které na její žádost pomáhal s prodejem nemovitosti, neboť má právní vzdělání. Spolu s [jméno FO] pracoval na přípravě kupní smlouvy. Návrh kupní smlouvu svědkovi zaslal [jméno FO], sám ji poté připomínkoval s tím, že nejméně polovinu jeho připomínek žalovaná akceptovala. Svědek drobně připomínkoval i dodatky ke kupní smlouvě. Svědkovi při připomínkování kupní smlouvy nepřišlo na mysl, že by do ní měla být zanesena povinnost žalované doložit žalobkyni úhradu všech částí kupní ceny. Svědkovi i žalobkyni to přišlo jako samozřejmost ze strany žalované. Při uzavírání dodatků ke kupní smlouvě svědek s žalobkyní žádali po žalované doklady o uhrazení těch částí kupní ceny, které měly být hrazeny na účty třetích osob a bylo jim tak i ze strany žalované, [jméno FO] přislíbeno, nicméně do dodatků ke kupní smlouvy tuto povinnost nezanesli. Poté, co byla žalobkyni zaslána na účet část kupní ceny ve výši 3 700 000 Kč, byla o tom následujícího dne informována zprávou od žalované. Žalobkyně ve věci předání nemovitosti sama ničeho nečinila, čekala, že přijde výzva od žalované. Poté, co obdržela výzvu spolu s uplatněním nároku na smluvní pokutu ze dne 29. 9. 2021 od žalované, požádala svědka, aby za ni nemovitost předal. K předání došlo po domluvě dne 6. 10. 2021.

33. Z účastnického výslechu [jméno FO], jednatele žalované v době podpisu kupní smlouvy s žalobkyní ve spojení s účastnickým výslechem [tituly před jménem] [jméno FO], současného jednatele žalované, soud zjistil, že povinnost žalované doložit žalobkyni úhradu kupní ceny, všech jejich částí, nebyla v kupní smlouvě ujednána, žalobkyně o to později toliko žádala.

34. Důkazy soud hodnotil jednotlivě a v jejich vzájemné souvislosti. Skutková zjištění z nich učiněná vytvořila společně s těmi nespornými propojený celek událostí představující skutkový stav věci. V řízení nebylo zavdáno k pochybnostem o pravosti a pravdivosti provedených listinných důkazů. Ostatními provedenými listinnými důkazy nebyly prokázány žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí. Z účastnického výslechu [jméno FO], jednatele žalované, soud žádná skutková zjištění nečinil, když ten se za žalovanou jednání o kupní smlouvě ani o dodatcích k ní neúčastnil. Z účastnického výslechu [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO], jakožto ani z výslechu svědka [jméno FO], soud další skutková zjištění nečinil, když si zpětně již s určitostí jednání s žalobkyní o kupní smlouvě a dodatcích k ní nevybavili. Jediný, kdo uvedl, že na žádost byly žalobkyni doloženy úhrady již splatných částí kupní ceny, byl [tituly před jménem] [jméno FO]. Tuto skutečnost však nikdo jiný ze slyšených nepotvrdil. [právnická osoba] i [jméno FO] pouze vyjádřili svoji domněnku, že tomu tak bylo a [jméno FO] uvedl, že příslib nebyl naplněn, resp. byl naplněn toliko částečně dne 30. 8. 2021, kdy [jméno FO] zaslal žalobkyni vyrozumění o ukončení exekuce. Soud nečinil žádná skutková zjištění ani z výslechu svědka [jméno FO], který si zpětně také nebyl schopen vybavit konkrétní časový sled událostí při předávání nemovitosti.

35. Svědka [jméno FO] shledal soud věrohodným. Ve vztahu ke stěžejním skutečnostem pro danou věc soud shledal věrohodnými i ostatní slyšené, nicméně z důvodu jak shora, tedy zejména pro nejednoznačnost jejich odpovědí, z nich mnoho skutkových zjištění nečinil. Soud k důkazů neprovedl účastnický výslech žalobkyně, který nebylo možné uskutečnit pro její zdravotní stav. Soud nepřistoupil ani k doplnění výslechu [jméno FO], když tak shledal nadbytečným a současně zanikla i sama možnost jeho svědecký výslech provést poté, co žalobkyni na jednání zastoupil jako obecný zmocněnec.

36. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud učinil tento závěr o skutkovém stavu věci:

37. Mezi žalobkyní jako prodávající a žalovanou jako kupující došlo dne 7. 4. 2021 k podpisu kupní smlouvy, jejímž předmětem byl prodej shora specifikované nemovitosti. Za nemovitost se žalovaná zavázala zaplatit žalobkyni kupní cenu v částce 4 590 547 Kč. Úhrada kupní ceny byla rozdělena v kupní smlouvě na pět samostatných plateb. V souladu s ujednaným rozdělením část kupní ceny ve výši 139 150 Kč zaslala žalovaná na účet věřitele žalobkyně ([právnická osoba]) dne 9. 4. 2021, část kupní ceny ve výši 9 322 Kč zaslala žalovaná na účet věřitele žalobkyně ([právnická osoba]) dne 9. 4. 2021, část kupní ceny ve výši 492 075 Kč zaslala žalovaná na účet soudního exekutora ([tituly před jménem] [jméno FO]) dne 9. 4. 2021 a část kupní ceny ve výši 50 000 Kč zaslala žalovaná na účet zprostředkovatele ([právnická osoba].) dne 9. 4. 2021. Poslední část kupní ceny ve výši 3 900 000 Kč se stala předmětem dodatku č. 1 ke kupní smlouvě ze dne 21. 5. 2021, ve kterém byla dále rozdělena, a to na částku 100 000 Kč, kterou zaslala žalovaná na účet žalobkyně dne 24. 5. 2021 a na částku ve výši 3 800 000 Kč. Zbývající část kupní ceny ve výši 3 800 000 Kč se stala předmětem dodatku č. 2 ke kupní smlouvě ze dne 23. 6. 2021, kterým byla i tato část kupní ceny dále rozdělena, a to opět na částku 100 000 Kč, kterou zaslala žalovaná na účet žalobkyně dne 1. 7. 2021 a na částku ve výši 3 700 000 Kč, kterou byla žalovaná povinna uhradit do třiceti dnů od uzavření příslušného dodatku, tj. do dne 23. 7. 2021. Žalovaná předmětnou část kupní ceny nemovitosti ve výši 3 700 000 Kč uhradila na účet žalobkyně až dne 14. 9. 2021. Žalobkyně byla povinna nemovitost předat žalované ve lhůtě deseti dnů od úhrady poslední části kupní ceny, tj. do dne 24. 9. 2021. Žalobkyně tak učinila až dne 6. 10. 2021. Nebylo povinností žalované doložit žalobkyni zaplacení kupní ceny, všech jejich částí ani žalobkyni vyzvat k předání nemovitosti.

38. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

39. Podle § 1724 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“), smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.

40. Podle § 1725 OZ, smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah.

41. Podle § 1759 věty první OZ, smlouva strany zavazuje.

42. Podle § 2079 odst. 1 OZ, kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

43. Podle § 2028 odst. 1 věty prvé OZ, při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560.

44. Podle § 560 OZ, písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

45. Podle § 555 odst. 1 OZ, právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

46. Podle § 556 OZ, co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odst. 1). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odst. 2).

47. Podle § 2048 odst. 1 OZ, ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

48. Podle § 1982 OZ, dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh (odst. 1). Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí (odst. 2 věta první před středníkem).

49. Podle § 98 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „OSŘ“), vzájemným návrhem je i projev žalovaného, jímž proti žalobci uplatňuje svou pohledávku k započtení, avšak jen pokud navrhuje, aby bylo přisouzeno více, než co uplatnil žalobce. Jinak soud posuzuje takový projev jen jako obranu proti návrhu.

50. Účastnice spolu platně podle § 2079 odst. 1 OZ uzavřely dne 7. 4. 2021 kupní smlouvu k tam specifikované nemovitosti. Součástí smlouvy si ujednaly ve smyslu § 2048 odst. 1 OZ smluvní pokutu pro případ porušení smluvené povinnosti některou z nich. Vztaženo k posuzované věci, pro případ porušení povinnosti žalovanou uhradit včas kupní cenu nemovitosti, byl ujednán vznik nároku žalobkyně na smluvní pokutu ve výši 80 000 Kč (čl. VII. odst. 3 písm. b) kupní smlouvy), a pro případ porušení povinnosti žalobkyní předat včas nemovitost žalované, byl ujednán vznik nároku žalované na smluvní pokutu ve shodné výši 80 000 Kč (čl. VII. odst. 3 písm. a) kupní smlouvy). Splatnost smluvní pokuty byla sjednána v obou případech pátý den ode dne prokazatelného doručení oznámení o uplatnění smluvní pokuty druhé straně.

51. Žalobkyně se žalobou domáhala peněžitého plnění ve výši 80 000 Kč z titulu smluvní pokuty za porušení povinnosti žalovanou uhradit kupní cenu nemovitosti včas. Část kupní ceny dle čl. III. odst. 2 písm. e) kupní smlouvy ve výši 3 900 000 Kč, potažmo její zbývající výše činící 3 700 000 Kč dle dodatku č. [hodnota] ke kupní smlouvě měla být uhrazena do 23. 7. 2021. Vzhledem k tomu, že žalovaná uhradila příslušnou částku až 14. 9. 2021, jak bylo mezi účastnicemi nesporným, učinila tak v prodlení a nárok žalobkyně na smluvní pokutu po právu vznikl.

52. Žalovaná se bránila podané žalobě ve smyslu § 98 OSŘ vlastním nárokem na peněžité plnění ve výši 80 000 Kč z titulu smluvní pokuty za porušení povinnosti žalobkyní předat nemovitost žalované včas. Učinila tak dle § 1982 OZ započtení své pohledávky proti pohledávce žalobkyně. Vzhledem k tomu, že je u pohledávek dána totožnost smluvního závazkové vztahu, reciproční totožnost subjektů, jde o plnění stejného druhu, nejde o pohledávky nezpůsobilé k započtení a pohledávka žalobkyně byla zjištěna, zabýval se soud pouze existencí a splatností pohledávky žalované, přičemž dospěl k závěru, že splnění obou podmínek bylo prokázáno.

53. Obrana žalobkyně proti pohledávce žalované spočívala v tvrzení, že se nemohla dostat do prodlení s předáním nemovitosti, když žalovaná nesplnila svoji prvotní povinnost uhradit celkovou kupní cenu nemovitosti, resp. nijak žalobkyni neprokázala, že by tak učinila, když jí nepředložila potvrzení o uskutečněných platbách těch částí kupní ceny, které měly být hrazeny na bankovní účty třetích osob. Tuto povinnost žalované považovala žalobkyně stejně jakožto svědek [jméno FO] za samozřejmost, kterou není třeba výslovně zanášet do kupní smlouvy (podání žalobkyně ze dne 4. 2. 2024). Doložit potvrzení o úhradách těch částí kupní ceny, které měly jít na účty třetích osob žalobkyně žádala po žalované až při uzavírání dodatku č. [hodnota] ke kupní smlouvě, nikoliv dříve. Uzavření dodatků tím nepodmiňovala. Samy dodatky se netýkaly těch částí kupní ceny, které měly být zaslány na účty třetích osob (podání žalobkyně ze dne 28. 8. 2024 a její závěrečný návrh). Příslib, že jí budou předložena potvrzení o uskutečněných platbách kupní ceny na účty věřitelů žalobkyně, jí dali [právnická osoba] a [jméno FO] (podání žalobkyně ze dne 28. 8. 2024). Potvrzení žalobkyně nežádala jako nadbytečné toliko o platbě na účet zprostředkovatele, když jediným jednatelem společnosti [právnická osoba]. byl [tituly před jménem] [jméno FO], tedy osoba přítomná podpisu kupní smlouvy i dodatků, tj. i žádosti žalobkyně o prokázání úhrady již splatných částí kupní ceny (závěrečný návrh žalobkyně). Jediné, čeho se jí však nakonec dostalo bylo vyrozumění o skončení exekuce od [jméno FO] a to až dne 30. 8. 2021. Bez součinnosti žalované se žalobkyně nemohla dozvědět o úhradách těch částí kupní ceny, které měly jít třetím osobám, a proto nemohla ani nabýt vědomí o tom, že je povinna již nemovitost předat. Ze strany žalované absentovala výzva k předání nemovitosti, resp. poté co tuto od žalované dne 29. 9. 2021 obdržela, nemovitost ve lhůtě deseti dnů předala. K předání nemovitosti v době od 15. 9. 2021 do 24. 9. 2021 nedošlo pro oboustrannou pasivitu účastnic (závěrečný návrh žalobkyně).

54. Výkladu podléhá zásadně každé právní jednání, bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 4. 2021, sp. zn. 27 Cdo 3424/2019). Základním hlediskem pro výklad právního jednání je podle § 556 odst. 1 OZ úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně (adresátovi projevu vůle) znám, anebo musela-li (musel-li) o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v § 556 odst. 2 OZ a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Teprve v případě, že ani za použití uvedených výkladových pravidel nelze zjistit úmysl jednajícího, se uplatní objektivní metoda interpretace a projevu vůle se přisuzuje význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016). Pomocí výkladu projevu vůle nelze „nahrazovat“ nebo „doplňovat“ vůli, kterou daný subjekt právního jednání neměl nebo kterou sice měl, ale neprojevil ji. Výkladem projevu vůle není dovoleno ani měnit smysl jinak jasného jednání (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2020, sp. zn. 21 Cdo 4606/2018).

55. Soud v rámci procesu zabývání se výkladem právního jednání v podobě kupní smlouvy a dodatků k ní, dospěl při užití výkladových pravidel podle § 555 OZ a § 556 OZ k závěru, že nebylo povinností žalované doložit žalobkyni zaplacení kupní ceny, všech jejich částí ani žalobkyni vyzvat k předání nemovitosti. Pomocí výkladu projevu vůle totiž nelze doplňovat vůli, kterou daný subjekt právního jednání neměl, nebo kterou měl, ale neprojevil jí. Sama žalobkyně uvedla, že při podpisu kupní smlouvu tuto vůli neměla a co se dodatků týče, jejich předmětem byla toliko část kupní ceny sjednaná v čl. III. odst. 2 písm. e) kupní smlouvy. Tomu svědčí i ujednání účastnic v obou dodatcích o tom, že ostatní ujednání a podmínky kupní smlouvy zůstávají dodatky nedotčeny. Pokud při uzavírání dodatku č. 2 ke kupní smlouvě žalobkyně žádala přítomné o předložení potvrzení o uskutečněných platbách kupní ceny na účty jejích věřitelů a přítomní ji tak potvrdili (soud nepovažuje za prokázané, že tak skutečně učinili), nelze uzavřít, že si tak sjednali součástí kupní smlouvy, jako podmínku, za jejíhož splnění se má kupní cena za zaplacenou. Vůli tak žalobkyně při uzavírání dodatku č. 2 ke kupní smlouvě měla, ale neprojevila ji. K tomu je nutno poznamenat, že žalobkyně zmocnila [jméno FO], aby za ni zajistil její dluhy, na jejichž úhradu měla být kupní cena nemovitosti použita (myšleno [právnická osoba] a soudní exekutor [tituly před jménem] [jméno FO]). [jméno FO] byl zmocněncem žalované sám za sebe, byl to tak on, kdo měl žalovanou informovat o úhradě kupní ceny, těch jejích částí, které se týkaly věřitelů žalobkyně, resp. o zániku jejích dluhů. S žalovanou [jméno FO] spolupracoval, věděl nebo měl vědět, že došlo k zaplacení těch částí kupní ceny, které byly zasílány věřitelům žalobkyně a ve chvíli, kdy se tak dozvěděl nebo ze své pozice dozvědět mohl a měl, vznikla mu povinnost sdělit to žalobkyni. Sám to přislíbil, přičemž potvrzení o zániku exekuce datované 12. 4. 2021 žalobkyni zaslal až 30. 8. 2021. Pokud jde o zprostředkovatele, společnost [právnická osoba]., pak sama žalobkyně uvedla, že shledala nadbytečným žádat potvrzení o platbě na účet zprostředkovatele, když jediným jednatelem společnosti byl [tituly před jménem] [jméno FO], tedy osoba přítomná podpisu kupní smlouvy i dodatků, tj. i žádosti žalobkyně o prokázání úhrady již splatných částí kupní ceny. Pokud jde o výzvu k vyklizení, ujednání o ní v kupní smlouvě zcela absentuje. Žalobkyně ani netvrdila, že by vůli výzvu sjednat při uzavírání kupní smlouvy měla, toliko doplnila, že výzva jí měla být dána z podstaty věci. Tato skutečnost však také nemůže zvrátit závěr o tom, že žalované nárok na smluvní pokutu vznikl, neboť předání nemovitosti nebylo právním jednáním v podobě kupní smlouvy svázáno či podmíněnou výzvou ze strany žalované.

56. Žalovaná prokázala úhradu všech částí kupní ceny s tím, že platby na účty třetích osob (čl. III. odst. 2 písm. a) až d) kupní smlouvy) byly uskutečněny dne 9. 4. 2021, platba ve výši 100 000 Kč na účet žalobkyně (čl. I. odst. 4 dodatku č. 1 ke kupní smlouvě) byla uskutečněna dne 24. 5. 2021, platba ve výši 100 000 Kč na účet žalobkyně (čl. I. odst. 4 dodatku č. 2 ke kupní smlouvě) byla uskutečněna dne 1. 7. 2021 a platba ve výši 3 700 000 Kč na účet žalobkyně (čl. III. odst. 2 písm. e) kupní smlouvy ve spojení s čl. I. odst. 5 dodatku č. 1 a 2 ke kupní smlouvě) byla uskutečněna dne 13. 9. 2021. Žalovaná tak svoji povinnost uhradit kupní cenu za nemovitost splnila dne 14. 9. 2021, kdy byla na účet žalobkyně připsána platba poslední části kupní ceny za nemovitost.

57. Soud tak ve vztahu ke shora uvedenému uzavírá, že žalobkyni lhůta pro předání nemovitosti běžela ve smyslu čl. V odst. 1 kupní smlouvy od 15. 9. 2021 do 24. 9. 2021. Žalobkyně nemovitost předala v prodlení, když tak učinila až 6. 10. 2021 a žalované tím v souladu s čl. VII. odst. 3 písm. a) kupní smlouvy také vznikl nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 80 000 Kč, který se stal splatným nejpozději dne 20. 11. 2021, kdy uplynulo pět dní od přípisu žalobkyně obsahujícího nesouhlas s uplatněnou smluvní pokutou stranou žalovanou. Smluvní pokuty byla sjednány v podobě jednorázové pevné částky a to ve stejné výši pro obě strany, se kterou účastnice souhlasily, pro moderaci výše smluvní pokuty ve prospěch žalobkyně tak soud neshledal prostor.

58. Žalobkyně rozšířila předmět řízení o příslušenství tvořené zákonným úrokem z prodlení až poté, co došlo k úkonu započtení ze strany žalované, tudíž se na něj zápočet nevztahuje potud, že by se zprvu započítávalo na příslušenství a poté na jistinu nároku. Zápočet byl učiněn ve vztahu k tehdy toliko nárokované jistině, a proto na příslušenství žalobkyni nárok vznikl. Příslušenství tvořené zákonným úrokem z prodlení žalobkyni svědčí od splatnosti smluvní pokuty žalobkyně do doby, kdy se vůči ní stal účinným zápočet žalované. Rozuměno od 1. 12. 2021 (výzvu k zaplacení smluvní pokuty žalobkyně odeslala žalované dne 22. 11. 2021; výzva byla v souladu s § 573 OZ žalované doručena dne 25. 11. 2021; lhůta pro dobrovolné plnění skončila žalované v souladu s čl. VII. odst. 3 písm. b) kupní smlouvy dne 30. 11. 2021; do prodlení se tak žalovaná dostala dnem 1. 12. 2021) do 17. 6. 2022 (právě dne 17. 6. 2022 bylo žalobkyni, resp. jejímu právnímu zástupci doručen zápočet žalované).

59. Vzhledem k tomu, že i v dalším řízení soud dospěl k závěru, že jistina nároku žalobkyně zanikla započtením nároku žalované, vyhověl podané žalobě toliko co do části příslušenství a ve zbylém rozsahu přistoupil k zamítnutí žaloby.

60. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 OSŘ tak, že přiznal žalované, která měla v řízení neúspěch toliko v poměrně nepatrné části, právo na jejich náhradu v částce 66 792 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „AT”) z tarifní hodnoty ve výši 80 000 Kč sestávající z částky 4 300 Kč za každý z dvanácti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 AT (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 6. 6. 2022, účast na jednání u soudu dne 13. 10. 2022, vyjádření k odvolání ze dne 23. 1. 2023, účast na jednání u odvolacího soudu ze dne 29. 3. 2023, účast na jednání u soudu dne 12. 9. 2023, účast na jednání u soudu dne 9. 11. 2023, vyjádření ze dne 28. 5. 2024, účast na jednání u soudu dne 6. 6. 2024 za dva úkony, vyjádření ze dne 9. 7. 2024, účast na jednání u soudu dne 3. 9. 2024), včetně dvanácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 55 200 Kč ve výši 11 592 Kč. Soud nepřiznal žalované náhradu za úkon předžalobní výzvy ze dne 29. 9. 2021, neboť dotčený dopis byl pouze výzvou za účelem zesplatnění pohledávky žalované, nikoliv předžalobní výzvou v pravém slova smyslu, když žaloba následně žalovanou podána nebyla. Stejně tak soud nepřiznal žalované náhradu za úkon podání ze dne 16. 8. 2022, kterým žalovaná reagovala na výzvu soudu, neboť se vzhledem k charakteru pohledávky žalované jednalo o doplnění tvrzení a důkazů, které měly být již součástí vyjádření k žalobě. Závěrem soud nepřiznal žalované náhradu za úkon účast na jednání u soudu dne 27. 2. 2024, když bylo zmařeno z důvodů ležících na obou stranách sporu.

61. O povinnosti žalobkyně zaplatit tuto náhradu k rukám právního zástupce žalované bylo rozhodnuto podle § 149 odst. 1 OSŘ. O třídenní lhůtě ke splnění povinnosti bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 OSŘ.

Poučení