51 A 27/2025– 64

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátu složeném z předsedy Josefa Straky, soudce Karla Ulíka a soudkyně Johany Jandusové ve věci navrhovatelky: Safety Real, fond SICAV, a.s. sídlem Křižíkova 213/44, 186 00 Praha zastoupena advokátem Mgr. Martinem Mládkem sídlem Ostrovní 2064/5, 110 00 Praha proti odpůrci: město Říčany sídlem Masarykovo náměstí 53/40, 251 01 Říčany zastoupený advokátem JUDr. Janem Brožem, Ph.D. sídlem Teplého 2786, 530 02 Pardubice o návrhu na zrušení části opatření obecné povahy č. 7/2024 – změny č. 7 územního plánu Říčan, vydaného usnesením zastupitelstva odpůrce ze dne 17. 7. 2024, č. 24–06–007, takto:

Výrok

I. Opatření obecné povahy č. 7/2024 – změna č. 7 územního plánu Říčan, vydané usnesením zastupitelstva odpůrce ze dne 17. 7. 2024, č. 24–06–007, se dnem právní moci tohoto rozsudku ruší v části, v níž byl pro využití plochy smíšené obytné – městské (SM) v kapitole 6.2 textové části v části Nepřípustné využití doplněn regulativ „– vč. území vymezeného v hl. výkrese jako Reg11“, a v části Max. výška doplněn regulativ „– vč. území vymezeného v hl. výkrese jako Reg11“, a to v rozsahu pozemků parc. č. st. 311, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 243, parc. č. st. 312 a parc. č. 73/10 v katastrálním území Říčany–Radošovice.

II. Odpůrce je povinen zaplatit navrhovatelce na náhradě nákladů řízení částku 23 405 Kč, a to do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejího zástupce Mgr. Martina Mládka, advokáta.

Odůvodnění

Vymezení věci 1. Navrhovatelka vlastní pozemky parc. č. st. 311, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 243, parc. č. st. 312 a parc. č. 73/10 v katastrálním území Říčany–Radošovice (dále „pozemky navrhovatelky“).

2. Tyto pozemky byly územním plánem Říčan zahrnuty mezi plochy smíšené obytné – městské (dále „plochy SM“), které mají primárně sloužit pro bydlení a „pro obslužnou sféru (obchod, služby, administrativa, občanské vybavení) s důrazem na minimalizaci konfliktů s bydlením včetně neúměrného zatěžování dopravní obslužností.“ Změnou č. 5 tohoto územního plánu (dále „změna č. 5“) byly pro využití ploch SM doplněny mj. následující regulativy: „NEPŘÍPUSTNÉ VYUŽITÍ: […] – stavby pro obslužnou sféru (obchod, služby, administrativa, komerční vybavení) ve vzdálenosti větší než 30m od hranice plochy SM vymezené podél ul. Černokostelecká […] MAX. VÝŠKA (m) […] ................................................ 9 a současně povinné ustupující podlaží nebo podkroví – ve vzdálenosti větší než 30m od hranice plochy SM vymezené podél ul. Černokostelecká; bez možnosti navýšení v případě umístění podzemních garáží“ (dále „Regulativy“; samostatně též „první Regulativ“ a „druhý Regulativ“).

3. Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 25. 9. 2023, č. j. 51 A 32/2023–73 (dále „zrušující rozsudek“), změnu č. 5 pro nepřezkoumatelnost zrušil v části, v jaké se Regulativy vztahovaly na pozemky navrhovatelky.

4. Odpůrce následně vydal v záhlaví označené opatření obecné povahy (dále „změna č. 7“ či „napadené OOP“), jímž Regulativy vztáhl na území vymezené v hlavním výkresu změny č. 7 jako Reg11, které zahrnuje pozemky navrhovatelky.

5. Navrhovatelka se návrhem podle § 101a a násl. zákona č. 150/2002 Sb., soudního řádu správního (dále „s. ř. s.“), domáhá zrušení napadeného OOP v části, v níž opětovně zavádí Regulativy na její pozemky prostřednictvím území Reg11. Shrnutí návrhu 6. Úvodem navrhovatelka tvrdí, že odpůrce napadeným OOP sleduje jediný účel, kterým je blokace jejího stavebního záměru „Polyfunkční dům Říčany, Říčany, Radošovice“ (dále „stavební záměr“). Odpůrce minimálně již od září 2018 věděl, že navrhovatelka hodlá na její pozemky umístit stavbu pro obslužnou sféru ve vzdálenosti větší než 30 metrů od hranice pozemku plochy SM podél ulice Černokostelecká. Orgány odpůrce tento záměr v průběhu let opakovaně projednávaly. Změnami územního plánu se mu však odpůrce snaží zabránit. Společnost Treaslewort, a.s. (dále „stavebník“), v září 2019 požádala o územní rozhodnutí k umístění stavebního záměru, které bylo vydáno dne 30. 9. 2021. To nakonec potvrdil Krajský úřad Středočeského kraje rozhodnutím ze dne 12. 7. 2024 (správní žalobu odpůrce proti tomuto rozhodnutí zamítl Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 21. 5. 2025, č. j. 51 A 50/2024–134 – pozn. soudu).

7. Konkrétně navrhovatelka namítá, že je napadené OOP nepřezkoumatelné, protože se odpůrce dostatečně nevypořádal s jejími námitkami. Předně pominul námitku, že již územní plán stanovoval jasný regulativ, dle nějž má být kladen důraz na minimalizaci konfliktů s bydlením, včetně neúměrného zatěžování dopravní obslužností. Odůvodnění nezbytnosti přijatého řešení tak absentuje. Odpůrce rovněž nezohlednil, že stále probíhá územní řízení ke stavebnímu záměru, a tedy nevyhodnotil újmu, kterou navrhovatelka změnou č. 7 utrpí. Odpůrce nevzal v potaz kolizi soukromého zájmu navrhovatelky a veřejného zájmu a neprovedl vyhodnocení přiměřenosti přijatého řešení.

8. Odůvodnění je nedostatečné i ve vztahu k dalším námitkám. Odpůrce nezdůvodnil, z čeho vyplývá, že budova pro obslužnou sféru má na své okolí větší negativní vliv než budova bytového domu. Dále nevysvětlil, jak přijaté Regulativy sníží dopravní zátěž lokality, neboť zatížení ulice Černokostelecká je generováno zejména východo–západní nákladní tranzitní dopravou aosobami dojíždějícími do Prahy za prací či studiem. Z odůvodnění nevyplývá, jak se sníží dopravní zátěž tím, že budou stavby pro obslužnou sféru umístěny pouze do 30 metrů od hranice ulice Černokostelecká. Umístění stavebního záměru blíže či dále od hranice pozemku nemá vliv na počet projíždějících vozů.

9. Navrhovatelka brojí též proti tomu, jak odpůrce naložil s námitkou ohledně vysvětlení rozdílného vlivu staveb pro obslužnou sféru v ploše SM podél ulice Černokostelecká ve srovnání s ulicí Široká. Odpůrcem zmiňované odlišnosti nemají žádný vliv ve vztahu ke sledovanému cíli, jímž má být dosažení „sousedsky přijatelné výstavby“. Navrhovatelka argumentuje, že podmínky jsou v těchto ulicích srovnatelné. Odpůrce si nesprávně vyložil konstatování, že přijetím prvního Regulativu dochází k tomu, že se plochy SM fakticky mění na plochy BH.

10. V případě druhého Regulativu (tj. ohledně maximální výšky staveb) odpůrce nereagoval na podstatu vznesených námitek. Odpůrce cílil na dosažení sousedsky přijatelné výstavby mezi plochami SM a BI. V tomto kontextu ale nerozvedl, proč má být přijatá výšková regulace striktní jen v rozsahu 30 metrů a více od hranice ulice Černokostelecká, když ke styku ploch SM a BI dochází primárně na hranici těchto 30 metrů. Nevysvětlil, proč nevadí připustit stavbu na hranici plochy SM a BI o výšce až 12 metrů, pokud v daném místě plocha SM nedosahuje šířky více než 30 metrů od hranice ulice Černokostelecká.

11. Napadené OOP je nepřezkoumatelné i z důvodu, že podstatnou část odůvodnění tvoří tvrzená potřeba sjednocení úpravy přijaté změnou č.

5. Sjednocení však není samo o sobě dostatečným argumentem. Odpůrce neuvedl jediný důvod, proč by úprava měla být stejná i pro pozemky navrhovatelky. Navíc Regulativy přijaté změnou č. 5 jsou platné jen do doby, než je napadne některý z dotčených vlastníků v rámci incidenčního přezkumu, neboť jsou zatíženy nepřezkoumatelností shledanou soudem.

12. Navrhovatelka dále pokládá regulaci jejích pozemků změnou č. 7 za nicotnou a právně neuskutečnitelnou. Regulace ploch SM zavedená změnou č. 5 se měla vztáhnout i na pozemky navrhovatelky, nicméně změna č. 5 je pro tyto pozemky zrušujícím rozsudkem zrušená.

13. Dle následujícího návrhového bodu je napadené OOP diskriminační a excesivní. Navrhovatelka opakuje, že změna č. 7 se relevantně dotkne pouze jejích pozemků a stavebního záměru. Odpůrce nerespektoval zásadu kontinuity územního plánování a narušil právní jistotu a její legitimní očekávání.

14. Závěrem navrhovatelka argumentuje, že napadené OOP není vzhledem k deklarovanému cíli proporcionální, neboť ji neomezuje jen v té nejnutnější míře, která vede k jeho dosažení. Změna č. 7 nevyhoví kritériím vhodnosti a proporcionality v užším slova smyslu. Negativní vlivy z dopravy generuje primárně tranzitní doprava, nikoli místní doprava. Regulativy ani nezabraňují umístění záměrů, které dopravní zatížení vyvolávají (např. prostor pro vykládku či odstavná stání, případně bytové domy či stavby občanského vybavení). Nadto již samotný územní plán obsahoval dostatečnou úpravu, která dle navrhovatelky byla tím nejšetrnějším řešením. Změna č. 7 zavádí preventivní dodržení § 1013 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dochází tak k nadbytečnému zdvojení regulace pro nové stavby. Vyjádření odpůrce 15. Odpůrce navrhuje návrh zamítnout. Nejprve upřesňuje, že územní řízení ve věci stavebního záměru bylo zahájeno k žádosti stavebníka. Právě jemu proto svědčí vydané územní rozhodnutí, nikoli navrhovatelce. Není ani pravdou, že by se odpůrce změnami č. 5 a 7 snažil zabránit jakémukoli konkrétnímu stavebnímu záměru. Pouze reagoval na možnosti území a eskalující problémy se zvyšováním dopravní zátěže v ulici Černokostelecká. Zrušující rozsudek nevyloučil regulaci pozemků navrhovatelky, protože by byla obecně nepřípustná. Soud ji zrušil z důvodu nepřezkoumatelnosti pro nedostatek důvodů. Zároveň ale připustil, že dodatečně uváděné důvody by bylo možné považovat za legitimní.

16. Navrhovatelka nerozlišuje orgány odpůrce dle toho, zda vykonávají samostatnou či přenesenou působnost. Neplatí, že navzájem musí vědět o své činnosti. Navrhovatelka nemůže odpůrci vyčítat, pokud v územním řízení hájil své zájmy a zájmy svých občanů. Stavebníkovi nadto nyní nic nebrání, aby stavební záměr realizoval. Změna č. 7 působí do budoucna a nemá vliv na pravomocná rozhodnutí. Nevede ani k úplnému znemožnění stavebního využití pozemků navrhovatelky.

17. Odpůrce nesouhlasí s tím, že by bylo napadené OOP nepřezkoumatelné. Všechny námitky vypořádal, a to úměrně jejich obecnosti a formulaci. Byť navrhovatelka neuváděla žádné konkrétnější námitky ohledně nepřiměřenosti související s vedeným územním řízením, odpůrce tuto okolnost zohlednil a poukázal na působnost regulace do budoucna, nikoli zpětně. Odpůrce rovněž vysvětlil, že režim užívání bytového domu a budovy pro administrativu je odlišný. To vyplývá přímo z podstaty těchto staveb. Změna č. 7 hledá kompromis mezi stavbami pro obslužnou sféru a stavbami pro bydlení, neboť v lokalitě k jejich střetu dochází. Odpůrce vážil zájmy jednotlivých vlastníků (tedy nejen zájem navrhovatelky) a veřejný zájem. Nastavených 30 metrů se jeví jako rozumné a funkční řešení. Tvrzení o převažující tranzitní dopravě v ulici Černokostelecká navrhovatelka nedokládá. Stavba pro obslužnou sféru v hloubi pozemku přiláká více dopravy v jiném denním režimu. Budou–li tyto stavby koncentrovány při ulici Černokostelecká, sníží se negativní vliv na sousední plochy bydlení a zahrady.

18. Charakter a dopravní využití ulice Široká jsou rozdílné, proto odpůrce pro ulici Černokostelecká zvolil specifickou regulaci. Navrhovatelka v této souvislosti zjednodušuje účel regulace a pomíjí extrémní vytížení při ulici Černokostelecká.

19. Co se týče druhého Regulativu, odpůrce se snažil konflikt mezi plochami SM a plochami pro bydlení minimalizovat. Jistě bylo možné najít i další řešení, avšak to přijaté se jevilo jako akceptovatelné pro všechny. Navrhovatelka bohužel usiluje jen o vytěžení území pro stavebníka. Mají–li Regulativy představovat smysluplné a koncepční řešení, není možné, aby pro pozemky navrhovatelky uprostřed ulice Černokostelecká platila odlišná regulace. Změna č. 5 je nadaná presumpcí správnosti a zákonnosti, navrhovatelka proto nemůže spekulovat, že vlastně neplatí, protože ji lze napadnout v rámci incidenčního přezkumu.

20. Odpůrce odmítá, že by změna č. 7 byla nicotná. Již jen to, že s ní navrhovatelka podrobně polemizuje, svědčí o tom, co je jejím předmětem. Změna č. 7 není ani diskriminační či excesem. Přijatá regulace (již od změny č. 5) se týká řady dalších pozemků. Je možné, že se v obdobném rozsahu do území umísťuje jen stavební záměr. Avšak to je dáno tím, že ostatní vlastníci územní plán respektují. Stabilitu územně plánovací dokumentace nelze vykládat tak, že by vylučovala jakoukoli změnu v území.

21. Konečně odpůrce namítá, že navrhovatelka v řízení o změně č. 7 neuplatnila námitky stran proporcionality v tak detailní podobě jako v návrhu v řízení před soudem. Proto je třeba je mít za nepřípustné. I kdyby ale byly přípustné, jsou nedůvodné. Odůvodnění dostatečně vysvětluje smysl a účel přijaté regulace. Tím, že se stavby pro obslužnou sféru koncentrují do bezprostřední blízkosti ulice Černokostelecká, méně intenzivně zasahují do pohody bydlení v sousedních plochách. Dosavadní regulace v územním plánu dostatečná nebyla vzhledem ke specifikům lokality. Úvahy o tom, že smyslem regulace má být naplňování § 1013 občanského zákoníku, jsou nesprávnou konstrukcí navrhovatelky. Replika navrhovatelky 22. Navrhovatelka v replice uvádí, že stavební záměr, jenž se stane součástí jejích pozemků, je realizován v jejím zájmu, přestože formálně není stavebníkem. Dále trvá na tom, že odpůrce přijal změnu č. 7 s cílem stavební záměr znemožnit. Tvrzení, že politické vedení odpůrce se neinformovalo o stavebním záměru, není pravdivé. V době podání návrhu ani nebylo jasné, zda nebude územní rozhodnutí zrušeno soudem. Nadto případné změny stavebního záměru budou do budoucna velice zkomplikovány. Navrhovatelka je i nadále přesvědčena, že Regulativy jsou nicotné a že odpůrce jednal diskriminačně a excesivně. Z podaných námitek je rovněž zřejmé, že proti nepřiměřenosti navrženého řešení brojila. V ostatním navrhovatelka setrvává na svých tvrzeních uvedených v návrhu. Duplika odpůrce 23. Odpůrce v duplice odmítá, že by cílem změn č. 5 a 7 byla blokace stavebního záměru. K němu již bylo vydáno i nepravomocné stavební povolení, proti kterému se odpůrce neodvolal (ve stavebním řízení ani neuplatnil žádné námitky). To prokazuje, že tvrzení navrhovatelky o tom, že proti stavebnímu záměru odpůrce brojí všemi prostředky, není pravdivé. Po zamítnutí žaloby proti územnímu rozhodnutí nejsou relevantní spekulace, že by stavební záměr byl posuzován dle změny č.

7. Odpůrce dále nesouhlasí, že by jednal diskriminačně. Změnou č. 7 usiloval o koncepční a relativně jednotnou regulaci. Závěrem odpůrce opakuje, že námitky stran proporcionality navrhovatelka relevantně vznesla až v návrhu. Splnění procesních podmínek a rozsah soudního přezkumu 24. Změna č. 7 územního plánu Říčan byla vydána formou opatření obecné povahy podle § 43 odst. 4 in fine ve spojení s § 55 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), a § 171 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu.

25. Soud ověřil, že návrh byl podán včas (§ 101b odst. 1 s. ř. s.) a obsahuje všechny zákonem požadované náležitosti (§ 37 odst. 2 a 3 ve spojení s § 101b odst. 2 s. ř. s.). Navrhovatelka vlastní pozemky zahrnuté mezi plochy SM, které byly dotčeny napadeným OOP, přičemž myslitelně tvrdí, že Regulativy zasahují do jejího vlastnického práva. Navrhovatelka je tak procesně legitimována k podání návrhu na zrušení části opatření obecné povahy (§ 101a odst. 1 věta první s. ř. s.), což ostatně odpůrce ani nezpochybňoval.

26. Soud vycházel při přezkumu napadeného OOP ze skutkového a právního stavu, který tu byl v době jeho vydání (§ 101b odst. 3 s. ř. s.). Při rozhodování byl vázán rozsahem a důvody návrhu (§ 101d odst. 1 s. ř. s.).

27. Soud o návrhu rozhodl bez jednání podle § 51 odst. 1 s. ř. s., neboť s takovým postupem účastníci řízení shodně souhlasili.

28. Dokazování soud neprováděl, neboť veškeré rozhodné skutečnosti vyplývaly ze správního spisu, z něhož soud vychází [viz např. rozsudek Nejvyššího správního soudu (dále „NSS“) ze dne 29. 1. 2009, č. j. 9 Afs 8/2008–117]. Posouzení návrhu soudem Napadené OOP vztahuje Regulativy na pozemky navrhovatelky 29. V prvé řadě se soud zabýval námitkou, že je napadené OOP nicotné. Pokud by tomu tak skutečně bylo, vypořádání dalších návrhových bodů by postrádalo smysl.

30. Navrhovatelka dovozuje nicotnost změny č. 7 z důvodu, že zrušující rozsudek zrušil Regulativy ve vztahu k jejím pozemkům. Změna č. 7 pak jen přidala do regulativů ploch SM platných pro pozemky navrhovatelky text „– vč. území vymezeného v hl. výkrese jako Reg11“, který ale sám o sobě neobsahuje žádné pravidlo chování. Navrhovatelčinu výkladu však přisvědčit nelze.

31. Odpůrce trefně poznamenal, že navrhovatelka si je zjevně velmi dobře vědoma, jakou regulaci změna č. 7 pro její pozemky přináší, neboť proti ní obsáhle brojí. Nelze ani přehlédnout, že si navrhovatelka v návrhu protiřečí. Například hned v úvodních pasážích ke své aktivní legitimaci uvádí, že změna č. 7 znemožňuje uskutečnit stavební záměr, čímž ji zkracuje na právech, a v odst. 14 návrhu výslovně konstatuje, že změna č. 7 opětovně zavádí shodnou regulaci pro její pozemky jako změna č.

5. To však koliduje s její následnou argumentací, že změna č. 7 žádnou vymahatelnou právní úpravu nestanovuje. Navrhovatelka tak vlastně zastává stanovisko, které si zároveň sama vyvrací.

32. Navrhovatelka má pravdu, že zrušující rozsudek Regulativy nově přijaté změnou č. 5 zrušil. Stalo se tak ale jen v rozsahu jejích pozemků. To znamená, že Regulativy zůstaly platnou a účinnou regulací územního plánu dopadající na všechny ostatní pozemky v plochách SM. Změna č. 7 je pak opětovně zavedla i na pozemky navrhovatelky, neboť určila, že se Regulativy vztahují i na území vymezené v hlavním výkresu jako Reg11, které pozemky navrhovatelky zahrnuje. Soud proto neshledal, že by změna č. 7 zaváděla nevymahatelnou či neuskutečnitelnou regulaci. Napadené OOP není nicotné. Obecná východiska ke zkoumání přezkoumatelnosti napadeného OOP 33. Následně soud zkoumal, zdali odpůrce přezkoumatelně vypořádal navrhovatelčiny námitky.

34. Pro rozhodnutí o námitkách podaných v procesu pořizování územně plánovací dokumentace či její změny platí, že požadavky na jeho odůvodnění mají být v zásadě stejné jako v případě správního rozhodnutí. Z odůvodnění musí být seznatelné, z jakého důvodu považuje odpůrce námitky uplatněné oprávněnou osobou za liché, mylné nebo vyvrácené, nebo proč považuje skutečnosti předestírané oprávněnou osobou za nerozhodné, nesprávné nebo jinými řádně provedenými důkazy za vyvrácené (viz např. rozsudek NSS ze dne 16. 5. 2023, č. j. 8 As 145/2021–51, odst. 36 a tam citovanou judikaturu).

35. Ústavní soud na druhou stranu vyslovil, že požadavky kladené na detailnost a rozsah vypořádání se s námitkami nemohou být přehnané, jinak by se správní soudy dopouštěly přepjatého formalismu a nepřípustného zásahu do práva na samosprávu, který ohrožuje funkčnost územního plánování a přispívá k narušení stability systému územního plánování a právní jistoty občanů (viz nález ze dne 7. 5. 2013, sp. zn. III. ÚS 1669/11).

36. Nicméně později Ústavní soud vysvětlil, že závěry nálezu sp. zn. III. ÚS 1669/11 je třeba vnímat ve skutkových a právních souvislostech konkrétní věci, v níž byly vysloveny. Dle Ústavního soudu proto musí být řádné odůvodnění pravidlem, „z něhož lze na nebezpečí ‚přehnaných požadavků‘ usuzovat pouze výjimečně“ (viz odst. 32 a 33 nálezu ze dne 8. 11. 2018, sp. zn. I. ÚS 178/15). Není proto možné se zabývat námitkami pouze formálně a vypořádat je jen obecnými frázemi, aniž se zohlední jejich podstata (srov. rozsudek NSS ze dne 15. 9. 2010, č. j. 4 Ao 5/2010–48).

37. Obecně totiž z ustálené judikatury správních soudů i Ústavního soudu plyne, že správní orgány nemají povinnost vypořádat se s každou dílčí námitkou, pokud proti tvrzení účastníka řízení postaví právní názor, v jehož konkurenci námitky jako celek neobstojí (srov. nález Ústavního soudu ze dne 12. 2. 2009, sp. zn. III. ÚS 989/08, a rozsudky NSS ze dne 12. 3. 2015, č. j. 9 As 221/2014–43, nebo ze dne 27. 2. 2019, č. j. 8 Afs 267/2017–38, ze dne 21. 11. 2023, č. j. 4 As 356/2021–61). Stěžejní však je, aby správní orgán zohlednil meritum námitek. Pokud tak učiní, nelze mu vyčítat, že by s námitkami naložil nepřezkoumatelným způsobem.

38. Současně je nutné zohlednit, že odůvodnění rozhodnutí o námitce je součástí odůvodnění celého opatření obecné povahy, a proto je třeba je vnímat v souvislostech. Odůvodnění rozhodnutí o námitce tudíž netrpí nepřezkoumatelností, je–li z odůvodnění rozhodnutí o námitce a potažmo z odůvodnění celého opatření obecné povahy zřejmé, jak byla daná problematika uvedená v námitce řešena (viz rozsudek NSS ze dne 21. 9. 2017, č. j. 2 As 265/2017–29, odst. 15 a tam uvedenou judikaturu).

39. Pro přehlednost soud nejdříve rekapituluje, jaké důvody odpůrce k opětovnému přijetí Regulativů pro pozemky navrhovatelky vedly, jaké námitky navrhovatelka uplatnila a na základě čeho jim odpůrce nevyhověl.

40. Na straně 11 odůvodnění změny č. 7 lze nalézt obecné důvody sporné regulace: Odpůrce konstatoval, že změnou č. 7 navrací Regulativy pro území Reg11 v důsledku jejich předchozího zrušení zrušujícím rozsudkem. Důvod regulace podél ulice Černokostelecká, která je velmi dopravně vytížená (s průjezdem desítek tisíc aut denně), vychází z požadavku koncentrovat stavby pro obslužnou sféru do maximální vzdálenosti 30 m tak, aby vzdálenější pozemky určené převážně pro bydlení nebyly ovlivněny negativními vlivy z dopravy (zásobování apod.). Snaha omezit konflikty s rezidentním bydlením v blízkosti ulice Černokostelecká se odráží také v objemové regulaci staveb. Cílem je dosáhnout sousedsky přijatelné výstavby. Toto omezení platí pro všechny pozemky v plochách SM podél ulice Černokostelecká, a proto je žádoucí, aby platily i u pozemků v území Reg11.

41. Po veřejném projednání navrhovatelka uplatnila následující námitky: Navrhovatelka v námitkách nejprve popsala, že se v současnosti vede územní řízení ve druhém stupni ohledně stavebního záměru, který spočívá ve výstavbě prostor pro obslužnou sféru, které mají sloužit pro obchod, služby či administrativu. Navrhovaná změna č. 7 však realizaci záměru v projednávané podobě znemožní. Následně podrobně popsala proces jeho povolování a přijímaní změn územního plánu. Proti navržené změně č. 7 brojila konkrétně tím, že je diskriminační a excesivní, neboť Regulativy zjevně míří jen na zablokování stavebního záměru. Je totiž jediným obdobným projednávaným záměrem a z grafické části plyne, že Regulativy blokují výstavbu pouze na pozemcích navrhovatelky. Odůvodnění regulace je čistě účelové, protože zmiňované negativní jevy se vyskytují i v jiných částech Říčan. Změna č. 7 (ve spojení s předchozími změnami územního plánu) odporuje požadavku na stabilitu územně plánovací dokumentace, což porušuje princip práv nabytých v dobré víře a právní jistoty. Rovněž z diskuzí na zastupitelstvu vyplývá cíl stavební záměr zablokovat. Navržená změna č. 7 je dle navrhovatelky rovněž v rozporu se zásadou subsidiarity a minimalizace zásahů. Nevysvětluje, proč právě zvolené řešení má být tím nejšetrnějším z možností, jakými lze dosáhnout sledovaného cíle. Neporovnává navrhované řešení ani se stávajícím stavem. Územní plán přitom již obsahuje podmínku, že při povolování staveb má být kladen důraz na minimalizaci konfliktů s bydlením, včetně neúměrného zatěžování dopravní obslužností. Není ani zřejmé, jakým způsobem Regulativ, který se vztahuje jen na stavby pro obslužnou sféru, přispívá ke snížení negativních vlivů z dopravy na plochy pro bydlení. Z ničeho neplyne, že stavba pro obslužnou sféru vyvolá větší dopravní či jakoukoli jinou zátěž v místě oproti bytovému domu, ve kterém budou plochy bytů tvořit 70 % a komerční jednotky 30 % a který je v ploše SM nadále umístitelný. Odpůrce rovněž nevysvětlil, jak Regulativy sníží dopravní zátěž, jelikož zatížení ulice Černokostelecká je generováno nákladní tranzitní dopravou a osobami dojíždějícími do Prahy. Řešení spočívá ve vybudování obchvatu Říčan. Není ani odůvodněno, jak se určila hranice 30 m a proč nebudou mít stavby pro obslužnou sféru v menší vzdálenosti nižší vliv na okolní pozemky v ploše BI. Není zřejmé, proč se stejná regulace neuplatní např. v ulici Široká a v čem se tam podmínky provozu liší. Navržená regulace vede k tomu, že má za následek změnu části funkční plochy SM na plochu BH, čímž dochází k popření jejího smyslu. Odpůrce dále neodůvodnil, proč jsou nežádoucí stavby vyšší jak 9 metrů pouze ve vzdálenosti větší jak 30 m od ulice Černokostelecká. Jakým způsobem stavby zrovna v této vzdálenosti způsobují větší konflikt s plochami bydlení oproti stavbám vyšším jak 9 m, které jsou umístěny přesně 30 m či méně od hranice plochy SM. Není vysvětlena ani nezbytnost regulace, neboť i po změně č. 7 bude možné umísťovat na hranice plochy SM s plochou BI stavbu vysokou 10,5, resp. 12,5 m. Odpůrce neobjasnil, jak se současná rezidenční výstavba dostane do konfliktu s novou rezidenční výstavbou. Výšková regulace není obecně odůvodněna. Závěrem navrhovatelka namítla i zásah do jejího legitimního očekávání.

42. Odpůrce zamítl námitky s tímto odůvodněním: Odmítl, že by Regulativy cílily jen na navrhovatelku. Platí pro všechny pozemky v ploše SM podél ulice Černokostelecká. Změna č. 7 logicky reaguje na zrušující rozsudek, v důsledku kterého Regulativy nyní neplatí pouze pro ni. I na jí předloženém výřezu grafické části je patrné, že se regulace dotýká řady dalších pozemků. To, že není projednáván jiný záměr, který by Regulativy omezovaly, lze vysvětlit tím, že jiní vlastnící své záměry přizpůsobují této regulaci. Ulice Černokostelecká je páteřní komunikací ve městě a projíždí zde několik desítek tisíc aut denně. Proto je zde snaha koncentrovat obslužnou sféru do určité maximální vzdálenosti, která je v dané lokalitě stávající a je obsažena v konkrétním regulativu. Cílem je, aby nebyly dotčeny pozemky ve větší vzdálenosti. Co se týče narušení stability územně plánovací dokumentace, naopak dochází k její stabilizaci po zásahu zrušujícího rozsudku. Napadenou regulaci je třeba považovat za projev rovnosti a principu zákazu libovůle, protože dochází ke sjednocení koncepčního řešení a vyvážení veřejných a soukromých zájmů při ulici Černokostelecká. Odpůrce na jedné straně zohlednil zájem navrhovatelky na hospodárném využití pozemků a na straně druhé zájmy vlastníků sousedních ploch s rozdílným způsobem využití. Odpůrce má dále za to, že nejde o nepředvídatelnou regulaci. Po zrušujícím rozsudku bylo očekávatelné, že k obnovení zrušené úpravy dojde změnou č.

7. Navrhovatelka navíc projektovou dokumentaci připravovala 4 roky a pak ještě dalších 8 měsíců odstraňovala vady žádosti o územní rozhodnutí. Předchozí změny územního plánu byly vždy řádně odůvodněné (kromě změny č. 5). Je jen na dotčených vlastnících, zda budou rychlí a efektivní při využívání svých pozemků, nebo budou vyčkávat 5 a více let, čímž se vystavují riziku změny regulace. K námitce rozporu se zásadou subsidiarity a minimalizace zásahů odpůrce uvedl, že bytový dům (stavba určená primárně k bydlení) má odlišný režim fungování (včetně počtu jízd) než domy pro obslužnou sféru. Čím větší podíl obslužné sféry bude stavba mít, tím rozdílnější bude vliv na bydlení. Obchvat stále není ve fázi realizace, proto s ním nelze nyní kalkulovat a ponechat problematický stav bez regulace. Při vytyčení 30m hranice byl hledán vyvážený poměr mezi soukromými zájmy a zájmy obce. Vzdálenost 30 m se jevila jako rozumný kompromis, který umožní realizovat domy pro obslužnou sféru při ulici Černokostelecká, a přitom nedojde k nepřiměřenému zásahu do kvality prostředí v sousední ploše bydlení. Hranice 30 m rovněž souvisí s případným rozsahem objemu staveb pro obslužnou sféru a zajištění parkovacích ploch pro ně. Ulice Široká není tak dopravně vytížená a podél ní není rozsáhlý „pás“ ploch SM, proto nebylo racionální zavádět podobnou regulaci i pro ni. Není pravda, že by se plocha SM v důsledku Regulativů měnila na plochu BH, neboť v ní nelze umístit stavby pro obslužnou sféru. K omezení výšky staveb odpůrce podotkl, že územní plán reguluje území do budoucna, nikoli zpětně. Vztahuje se proto na nové stavby a změny stávajících staveb. Nižší výstavba má zpravidla menší dopad na rezidentní bydlení, jelikož způsobuje menší imise (např. pohledem či zastíněním). Územní plán má představovat konkrétní limity. Ponecháním regulace až do povolovací fáze by nebyl naplněn zamýšlený účel, tj. preventivní ochrana rezidentního bydlení před nepřiměřeným obtěžováním z ploch SM, a to bez ohledu na typ stavby. Závěrem odpůrce upozornil, že probíhající územní řízení a další řízení dle stavebního zákona nejsou překážkou pro změnu územně plánovací dokumentace. Navrhovatelka navíc stavební záměr neúspěšně umísťuje již mnoho let. V rámci koncepčního řešení je nutné nastavit regulativy nediskriminačně a rovně. Mj. proto je změna č. 7 přijímána, tj. aby na pozemcích navrhovatelky nebyla bez legitimního důvodu regulace odlišná oproti srovnatelným pozemkům. Cíle a úkoly územního plánování jsou nezávislé na probíhajících řízeních, byť by pravomocně umístěné stavby měly být respektovány. Rozhodnutí o námitkách navrhovatelky je přezkoumatelné 43. Soud shledal napadené OOP přezkoumatelným. Byť odpůrce některé z námitek vypořádal na samé hraně přezkoumatelnosti, lze z odůvodnění jako celku seznat důvody, které odpůrce k přijetí Regulativů pro pozemky navrhovatelky vedly a pro které ani nevyhověl jejím námitkám.

44. V této souvislosti je třeba připomenout, že soudy mají být při přezkumu územně plánovací dokumentace obce zdrženlivé. Schvalování územně plánovací dokumentace totiž patří nejen do samostatné působnosti obce, ale zároveň představuje nedílnou součást ústavně garantovaného práva na samosprávu (viz např. nález Ústavního soudu ze dne 7. 5. 2013, sp. zn. III. ÚS 1669/11; či nález sp. zn. III. ÚS 3817/17 ze dne 14. 5. 2019, odst. 57). Tato zdrženlivost se uplatní právě u požadavků na odůvodnění územního plánu a jeho změn (rozsudek NSS ze dne 23. 3. 2023, č. j. 6 As 319/2021–111, odst. 12).

45. K vypořádání jednotlivých námitek soud uvádí následující.

46. Je pravdou, že se odpůrce výslovně nevyjádřil k námitce, že územní plán již před změnou č. 7 obsahoval pro plochy SM regulativ, že má být kladen důraz na minimalizaci konfliktů s bydlením (včetně neúměrného zatěžování dopravní obslužností). Nicméně to samo o sobě nezpůsobuje nepřezkoumatelnost rozhodnutí o námitkách, jelikož důvod přijetí Regulativů vyplývá z obecného odůvodnění, které je rovněž nutné při vypořádání námitek zohlednit. Ze strany 11 odůvodnění změny č. 7 plyne, že odpůrce Regulativy zavedl s ohledem na specifické podmínky panující v ulici Černokostelecká, kterou projíždí několik desítek tisíc aut denně. Z toho lze dovodit, že odpůrce považoval dosavadní úpravu v územním plánu za nedostatečnou, a tedy vyžadující regulaci „šitou na míru“ této lokalitě. Tím přinejmenším implicitně námitku ohledně nezbytnosti přijatého řešení vypořádal.

47. Navrhovatelce dále nelze přisvědčit, že by odpůrce nereflektoval probíhající územní řízení o stavebním záměru a že by v této souvislosti neodůvodnil kolizi soukromého a veřejného zájmu. Odpůrce tyto skutečnosti vzal v potaz zejména v reakci na námitku zásahu do legitimního očekávání navrhovatelky. Odpůrce měl za to, že územní řízení není na překážku změny územního plánu, a současně navrhovatelce přičetl k tíží, že stavební záměr připravovala po několik let, pročež musela počítat i s možnými změnami územně plánovací dokumentace. Odpůrce uzavřel, že se územní plánování nemůže podřizovat územnímu řízení. Protichůdné zájmy navrhovatelky a vlastníků sousedních pozemků (případně samotného odpůrce) vyhodnotil zejména na straně 20 a 21 odůvodnění změny č.

7. Tyto úvahy jsou přezkoumatelné.

48. V případě námitky stran odlišné zátěže pro území, kterou vyvolá budova pro administrativu oproti bytovému domu, je z kontextu zřejmé, že odpůrce vycházel z toho, že čím větší část stavby zaujmou prostory pro obslužnou sféru, tím větší vyvolají dopravní zatížení (proto odpůrce patrně přistoupil k regulaci jen staveb pro obslužnou sféru). Soud souhlasí s odpůrcem, že není třeba podrobněji rozvádět, že např. ke stavbám pro obchod či služby se oproti stavbě určené k bydlení váže intenzivnější doprava v průběhu dne, a to vzhledem k jejich podstatě (nutnosti zásobování, příjezdu a odjezdu zákazníků atd.). K poznámce navrhovatelky o dostatečnosti dosavadní úpravy v územním plánu soud odkazuje na odůvodnění v odst. 46 výše.

49. Z obecného odůvodnění změny č. 7 rovněž plyne, že smyslem prvního Regulativu není snížit dopravní zatížení ulice Černokostelecké obecně (z hlediska kvantitativního), ale omezit negativní vlivy plynoucí z dopravy na pozemky v sousedních plochách pro bydlení. Vzhledem k intenzitě dopravy v této ulici odpůrce považoval za reálné (naléhavější) riziko, že projíždějící dopravní prostředky budou spíše zajíždět „hlouběji“ na pozemky v plochách SM, a tím narušovat kvalitu prostředí v okolních plochách pro bydlení. Účelem stanoveného 30m pásma pro umísťování staveb pro obslužnou sféru je tedy koncentrovat dopravu při hranici s ulicí Černokostelecká a zabránit jejímu přibližování k plochám pro bydlení. Tím odpůrce přezkoumatelně reagoval na námitky uvedené v odst. 28 a 29 návrhu.

50. Odpůrce v odůvodnění rozhodnutí o námitkách též popsal okolnosti, které jej vedly k odlišné regulaci pozemků podél ulic Černokostelecká a Široká. Ke druhé z jmenovaných uvedl, že není tak dopravně vytížená a plochy SM kolem ní nejsou tak rozsáhlé. Poukazuje–li navrhovatelka na cíl dosáhnout sousedsky přijatelné výstavby, jenž by měl naopak vést ke shodné regulaci podél obou ulic, tak je třeba jej vnímat v kontextu důvodů, proč odpůrce k přijetí prvního Regulativu přistoupil (neboť jen ve vztahu k němu navrhovatelka uplatnila námitku stran rozdíleného zacházení oproti ulici Široká). Výše soud shrnul, že odpůrce přijal první Regulativ pro zástavbu v okolí ulice Černokostelecká kvůli jejímu intenzivnímu dopravnímu využití. Jelikož ale dle odpůrce v ulici Široká není dopravní situace tak palčivá (to navrhovatelka nezpochybňuje), je logické, že odpůrce zde nepovažoval za nutné konflikt mezi plochami SM a plochami pro bydlení řešit. Dle odpůrce v ulici Široká zjevně nehrozí tak vážné riziko, že by projíždějící dopravní prostředky zajížděly hlouběji do území v plochách SM k obytné zástavbě. Odkazuje–li navrhovatelka na rozsáhlost ploch SM v této ulici, pomíjí právě druhou stěžejní okolnost (nižší dopravní vytížení), pro kterou odpůrce nestanovil první Regulativ též pro ni. I tuto námitku tedy odpůrce vypořádal.

51. S navrhovatelkou lze naopak souhlasit, že odpůrce vadně vyhodnotil podstatu tvrzení o faktické přeměně části plochy SM na plochy BH. Z námitek je srozumitelné, že navrhovatelka toto konstatování vztahovala jen na část plochy SM nacházející se dále než 30 m od stanovené hranice. To však nezpůsobuje nepřezkoumatelnost napadeného OOP, neboť z výše uvedených důvodů vyplývá, proč odpůrce ke specifické regulaci ploch SM při ulici Černokostelecké z pohledu prvního Regulativu přistoupil. Sama navrhovatelka s chybným výkladem odpůrce ani nespojovala vadu s vlivem na zákonnost změny č. 7.

52. V případě druhého Regulativu soud souhlasí s navrhovatelkou, že odůvodnění je značně obecné a do jisté míry mimoběžné s podanými námitkami (přestože je navrhovatelka formulovala jednoznačně, pročež se odpůrce nemůže bránit poukazem na jejich nesrozumitelnost). Přesto jej soud nepřezkoumatelným neshledal, protože odpůrce související námitky zcela nepominul a alespoň v základu objasnil, proč k nové výškové regulaci přistoupil. Konkrétně byl motivován snahou snížit pohledové imise a imise zastíněním z vyšších budov, které negativně ovlivňují rezidentní bydlení v sousedních plochách BI. Jelikož odpůrce alespoň nějaké důvody uvedl, může soud jeho úvahu přezkoumat při vypořádání námitky týkající se proporcionality tohoto Regulativu ve vztahu k navrhovatelce. Nicméně již na tomto místě soud předesílá, že chabé odůvodnění rozhodnutí o námitkách se nutně muselo projevit při vypořádání dalších návrhových bodů.

53. V další námitce navrhovatelka tvrdí, že odpůrce neposoudil kolizi veřejného a soukromého zájmu a že neprovedl test proporcionality ve vztahu ke stavebnímu záměru.

54. Soud se ztotožňuje s odpůrcem, že z pohledu přezkoumatelnosti rozhodnutí o námitkách vedené územní řízení ke stavebnímu záměru zohlednil v míře úměrné tomu, jak navrhovatelka své námitky formulovala. Ta totiž v námitkách v souvislosti se stavebním záměrem primárně zmiňovala, že je změna č. 7 diskriminační a excesivní, protože znemožňuje realizaci právě a jen stavebního záměru. Tomu se ale odpůrce věnoval zejména na straně 20 odůvodnění změny č. 7 (jednak poukázal na to, že shodná regulace dopadá na všechny pozemky v plochách SM při ulici Černokostelecká, a jednak uvedl, že jde o reakci na zrušující rozsudek). Zároveň soud již výše rozvedl, že odpůrce nepominul fakt, že se územní řízení ke stavebnímu záměru vedlo. Rovněž odpůrce podotkl, že vyvažoval zájmy navrhovatelky na využití jejích pozemků na straně jedné a zájmy obce a vlastníků sousedních pozemků v plochách BI na straně druhé.

55. Soud nicméně s navrhovatelkou souhlasí, že nejprve v obecnosti na straně 7 námitek shrnovala, že územně plánovací dokumentace musí být v souladu s principem proporcionality, a následně od strany 9 námitek rozvíjela, v čem spatřuje rozpor Regulativů s jednotlivými kritérii, která je třeba při posouzení přiměřenosti Regulativů zvažovat. Odpůrce proto byl povinen se proporcionalitou přijatého řešení zabývat. Byť má soud ke kvalitě odůvodnění v tomto ohledu jisté výhrady (k tomu viz dále), nemohl shledat napadené OOP nepřezkoumatelným i v této části. Odpůrce totiž vyjevil základní cíle, které přijetím Regulativů sleduje, a důvody, které jej k tomu vedly. Soud proto může přezkoumat, zda Regulativy zasahují do práv navrhovatelky přiměřeným způsobem.

56. Navrhovatelka má odůvodnění za nepřezkoumatelné i v části, v níž odpůrce potřebu přijetí změny č. 7 obhajoval i nutností sjednotit regulaci ploch SM v ulici Černokostelecká, kterou zavedla již změna č. 5.

57. Vzhledem k formulaci této námitky soud předesílá, že nesouhlas navrhovatelky s odůvodněním a závěry napadeného OOP nezpůsobují jeho nepřezkoumatelnost (srov. např. rozsudky NSS ze dne 12. 11. 2013, č. j. 2 As 47/2013–30, a ze dne 29. 4. 2010, č. j. 8 As 11/2010–163). Nepřezkoumatelnost není projevem nenaplněné subjektivní představy navrhovatelky o tom, jak podrobně by mu mělo být rozhodnutí o námitce odůvodněno, ale objektivní překážkou, která soudu znemožňuje napadené OOP přezkoumat (srov. např. rozsudky NSS ze dne 28. 2. 2017, č. j. 3 Azs 69/2016–24, ze dne 27. 9. 2017, č. j. 4 As 146/2017–35). V tomto případě ale navrhovatelka polemizuje s jedním z důvodů přijaté regulace, což by ale v případě nepřezkoumatelného rozhodnutí o námitkách v dané části možné nebylo.

58. Soud navíc na úvaze odpůrce nevidí nic nelogického. Jím identifikovaný problém se totiž týká celé ulice Černokostelecká. Odpůrce hodlal řešit snižování kvality prostředí na pozemcích v plochách pro bydlení v důsledku zajíždění dopravních prostředků na pozemky v plochách SM při této ulici. Jelikož pozemky navrhovatelky k této ulici přiléhají, je nasnadě, že měl odpůrce zájem na opětovném zavedení prvního Regulativu i na nich (tím se projednávaný případ odlišuje od navrhovatelkou odkazovaného rozsudku NSS ze dne 26. 3. 2024, č. j. 6 As 246/2023–38).

59. Soud dále souhlasí s odpůrcem, že změna č. 5 je stále platnou a účinnou v rozsahu, v jakém ji zrušující rozsudek nezrušil. Nyní nelze spekulovat, zda ji v budoucnu některý z dotčených vlastníků napadne v rámci incidenčního přezkumu. Nadto navrhovatelka nebere v potaz důvody, pro které soud změnu č. 5 v rozsahu jejích pozemků zrušil. Přistoupil k tomu z důvodu nepřezkoumatelnosti pro nedostatek důvodů. Nic více, nic méně. Byť šlo o závažné pochybení odpůrce, neznamená to, že by soud nyní posuzovanou regulaci označil za nezákonnou ze své podstaty.

60. Z odůvodnění rozhodnutí o námitkách rovněž alespoň v obecných rysech vyplývá, proč odpůrce zvolil právě vzdálenost 30 m, za nimiž se první Regulativ uplatní. Odpůrce konstatoval, že vzdálenost 30 m se jevila jako rozumný kompromis, který umožní realizovat domy pro obslužnou sféru při ulici Černokostelecká bez nepřiměřeného zásahu do kvality prostředí v sousedních plochách bydlení. Stanovenou vzdálenost též odvíjel od objemu staveb pro obslužnou sféru a zajištění parkovacích ploch pro ně při ulici Černokostelecká. Napadené OOP je vztahu k navrhovatelce nepřiměřené 61. Dále soud posuzoval, zda napadené OOP nepůsobí nepřiměřený zásah do práv navrhovatelky.

62. Odpůrce v této souvislosti namítl, že související návrhové body jsou nepřípustné, neboť navrhovatelka v řízení o změně č. 7 nepřiměřenost navrhovaného řešení spíše jen obecně naznačovala a až v návrhu přišla s podrobnější argumentací. Soudům ve správním soudnictví přitom nepřísluší hodnotit přiměřenost přijatého řešení „v první linii“. Soud může toliko zhodnotit, jak se s touto otázkou vypořádal odpůrce v odůvodnění napadeného OOP (viz rozsudek NSS ze dne 7. 10. 2011, č. j. 6 Ao 5/2011–43, odst. 32, včetně navazujícího nálezu Ústavního soudu ze dne 9. 12. 2013, sp. zn. I. ÚS 1472/12, odst. 16).

63. Soud však již výše vysvětlil, že navrhovatelka námitky stran proporcionality v řízení před odpůrcem uplatnila. Je sice pravdou, že v návrhu na zrušení napadeného OOP svou argumentaci rozvíjí, to však není na překážku soudního přezkumu. Odpůrci samozřejmě nelze vyčítat, pokud se nevyjádřil k argumentu, který navrhovatelka poprvé uvedla v řízení před soudem. Na druhou stranu ale byl povinen alespoň v základním rámci test proporcionality provést, neboť navrhovatelčiny námitky tím směrem mířily.

64. Nadto zásah do práv vlastníka regulací dotčených pozemků by měl být zásadně činěn jen v nezbytně nutné míře a nejšetrnějším ze způsobů vedoucích ještě k zamýšlenému cíli, a to nediskriminačním způsobem a s vyloučením libovůle (srov. rozsudek NSS ze dne 31. 8. 2011, č. j. 1 Ao 4/2011–42). NSS proto dovodil, že pokud oprávněná osoba podá proti návrhu projednávané územně plánovací dokumentace „konkrétní námitky, v nichž zpochybňuje navrhované řešení s poukazem na zásah do konkrétních práv či chráněných zájmů, je na odpůrci, aby zásah do těchto práv v rozhodnutí o námitkách odůvodnil. Tyto důvody musí být samy o sobě přiměřené (proporcionální) zásahu do práv, a to bez ohledu na skutečnost, zda dotčená osoba v námitkách výslovně pojem „přiměřenost“ použila či nikoliv. Stejně tak je nepřípustné, aby tyto důvody byly vůči dotčené osobě diskriminační. Nejedná se přitom o situaci, kdy by měl soud hodnotit otázky, ke kterým se odpůrce v procesu územního plánu nevyjádřil. Odpůrce důvody funkčního zařazení pozemků stěžovatelky v odůvodnění rozhodnutí o námitkách předestřel. Právě ve vztahu k těmto důvodům je třeba zkoumat, zda je zvolené řešení přiměřené a zda nedochází ke svévolným rozdílům v zacházení se srovnatelnými pozemky v řešeném území“ (viz rozsudek NSS ze dne 18. 4. 2019, č. j. 9 As 65/2019–29, odst. 21).

65. Soud proto nesouhlasí s odpůrcem, že by návrh byl v této části nepřípustný. Jelikož odpůrce důvody regulace pozemků navrhovatelky v odůvodnění změny č. 7 vyjevil, může soud ve vztahu k nim zkoumat, zda je zvolené řešení proporcionální.

66. K tomu soud předesílá, že územní plán je nástrojem, kterým obec ovlivňuje využití pozemků nacházejících se na svém území; jedná se tak o vyjádření jejího práva na samosprávu a uvážení v přístupu k jejímu rozvoji. V procesu územního plánování dochází k vážení řady různých (často odlišných nebo dokonce protichůdných) zájmů soukromých i veřejných. Výsledkem musí být rozhodnutí o upřednostnění některých zájmů před jinými při zachování proporcionality a ochrany základních práv před svévolnými a excesivními zásahy (srov. nález Ústavního soudu ze dne 7. 5. 2013, sp. zn. III. ÚS 1669/11, rozsudky Nejvyššího správního soudu ze dne 10. 1. 2023, č. j. 1 As 120/2022–66, nebo ze dne 10. 1. 2023, č. j. 1 As 97/2022–68).

67. Zároveň z ustálené judikatury vyplývá, že úlohou soudu v řízení o návrhu na zrušení územního plánu (nebo jeho změny) je poskytovat ochranu před excesy v územním plánování a před nedodržením zákonných mantinelů. Úkolem soudu naopak není určovat, jak má být určité území využito, a aktivně tak dotvářet územní plánování. Při hodnocení zákonnosti změny územního plánu se musí soud řídit zásadou zdrženlivosti (např. rozsudky NSS ze dne 24. 10. 2007, čj. 2 Ao 2/2007–73, č. 1462/2008 Sb. NSS, nebo ze dne 14. 2. 2013, č. j. 7 Aos 2/2012–53).

68. V rámci posouzení proporcionality soud konkrétně zkoumá, „zda zásah do vlastnického práva má ústavně legitimní a o zákonné cíle opřený důvod a zda je činěn jen v nezbytně nutné míře a nejšetrnějším ze způsobů vedoucích ještě rozumně k zamýšlenému cíli, nediskriminačním způsobem a s vyloučením libovůle. Shledá–li soud, že některá z uvedených kumulativních podmínek není splněna, je to zásadně důvodem pro zrušení územního plánu v té části, jež s dotyčným zásahem souvisí, umožňuje–li takto omezený zásah soudu do územního plánu charakter tohoto plánu jakož i povaha nepřípustného zásahu.“ (viz usnesení rozšířeného senátu NSS ze dne 21. 7. 2009, č. j. 1 Ao 1/2009–120, č. 1910/2009 Sb. NSS).

69. Předně není pochyb o tom, že změna funkčního využití pozemků navrhovatelky prostřednictvím Regulativů je zásahem do jejího vlastnického práva (srov. např. rozsudky NSS ze dne 30. 8. 2017, č. j. 6 As 67/2017–38, nebo ze dne 31. 8. 2011, č. j. 1 Ao 4/2011–42). Přijatá úprava jí totiž znemožňuje využívat její pozemky ve vzdálenosti větší než 30 m od hranice s ulicí Černokostelecká jednak pro výstavbu „staveb pro obslužnou sféru (obchod, služby, administrativa, komerční vybavení)“ a jednak pro výstavbu jakýchkoli staveb vyšších než 9 m. Je proto nutné posoudit, zda tento zásah do práva navrhovatelky byl přiměřený ve vztahu ke sledovanému cíli napadeného OOP.

70. Soud dodává, že změna č. 7 se v napadené části týká jen pozemků navrhovatelky. Je však nutné zohlednit, že Regulativy byly zavedeny již změnou č. 5, která ale postrádala jakékoli odůvodnění. Odpůrce až ve změně č. 7 uvedl, co jej k přijetí Regulativů vedlo. Soud proto musel posuzovat Regulativy v kontextu změny č. 5 i 7, a tedy mj. vzít v potaz, že se Regulativy aplikují i na další pozemky již dle změny č. 5, nikoli jen na pozemky navrhovatelky, jak doplnila změna č. 7.

71. Soud pro přehlednost opakuje, že cílem odpůrce bylo koncentrovat stavby pro obslužnou sféru v plochách SM do vzdálenosti 30 m od hranice s ulicí Černokostelecká, aby nebyly ovlivňovány negativními vlivy z dopravy vzdálenější pozemky, které jsou převážně určeny k bydlení. Odpůrce tuto specifickou regulaci přijal z důvodu intenzivního dopravního využití ulice Černokostelecká (viz str. 11 odůvodnění změny č. 7). V případě výškového omezení staveb sledoval minimalizaci pohledových imisí a omezení zastínění budov pro rezidentní bydlení v sousedních plochách BI (viz str. 23 odůvodnění změny č. 7).

72. Soud v obecné rovině souhlasí s odpůrcem, že se jedná o legitimní cíle opřené o akceptovatelné důvody. Jedním z cílů územního plánování je zajistit předpoklady pro udržitelný rozvoj území soustavným a komplexním řešením účelného využití a prostorového uspořádání území, a to za účelem dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území (viz § 18 odst. 2 stavebního zákona). Odpůrce se přitom posuzovanou regulací snažil sladit zájem na hospodárném využití pozemků v plochách SM se zájmem vlastníků pozemků v sousedních plochách pro bydlení, u nichž je vzhledem k dopravnímu vytížení ulice Černokostelecká a koncentraci vyšších staveb zvýšené riziko vzniku imisí z dopravy a výškových budov. Přitom soud souhlasí s odpůrcem, že tím neutvrzuje ani nenahrazuje úpravu sousedských imisí v § 1013 občanského zákoníku, neboť soukromoprávní a veřejnoprávní úprava jsou na sobě vzájemně v zásadě nezávislé. Otázkou ale je, zda přijaté řešení mohlo vést k dosažení daného cíle, a to přiměřeným, rozumným a nediskriminačním způsobem ve vztahu k navrhovatelce.

73. V případě prvního Regulativu navrhovatelka namítá, že tomu tak není. Dle ní generuje v ulici Černokostelecká imise tranzitní doprava a první Regulativ ani nebrání umísťování do sousedství pozemků v plochách BI takových záměrů, které dopravní zatížení způsobují.

74. S prvně uvedeným argumentem se soud neztotožnil. Jak uvedl již výše, záměrem odpůrce zjevně nebylo omezit dopravu v ulici Černokostelecká jako takovou, ale zabránit vjíždění dopravních prostředků z této ulice blíže k pozemkům v plochách BI. Toho lze jistě dosáhnout tím, že územně plánovací dokumentace omezí funkční využití ploch SM v blízkosti ploch BI v umísťování záměrů, které by k sobě okolní (třeba i tranzitní) dopravu soustřeďovaly. Soud tudíž nemá za rozhodné, že zkoumaná regulace sama o sobě nepovede k nižší intenzitě dopravy v samotné ulici Černokostelecká.

75. V případě druhého argumentačního okruhu však soud s navrhovatelkou souhlasí. Odpůrce se totiž zaměřil výlučně na jeden typ staveb, jejichž užívání dle jeho názoru vede ke zvýšeným imisím z dopravy, aniž by vzal v potaz, že rovněž další stavby, které jsou v plochách SM přípustné, mohou vést ke shodným negativním důsledkům. Na tento nedostatek přitom navrhovatelka poukazovala již v námitkách. Nejprve obecně podotkla, že není zřejmé, jak k deklarovanému cíli přispívá zkoumaný Regulativ, který se vztahuje jen na stavby pro obslužnou sféru. Poté specifikovala, že z ničeho neplyne, že stavba pro obslužnou sféru (např. pro administrativu) bude způsobovat větší dopravní zátěž oproti bytovému domu, v němž budou tvořit plochy bytů 70 % a komerčních jednotek 30 %.

76. Odpůrce sice vycházel z toho, že čím větší podíl v rámci stavby budou zaujímat nebytové a komerční prostory, tím více se zvýší dopravní zátěž v lokalitě. Již ale nebyl schopný vyvrátit, že i po přijetí změny č. 7 budou v plochách SM ve vzdálenosti větší než 30 m od hranice s ulicí Černokostelecká umístitelné záměry, které jsou spojeny s obdobnou či ještě intenzivnější dopravou jako stavby pro obslužnou sféru.

77. Pro ilustraci nekoncepčnosti zvoleného řešení lze uvést následující příklad. Soud nevidí z hlediska možné dopravní zátěže rozdíl v umístění samostatné stavby kadeřnictví, obchodu či několika kanceláří za stanovenou 30metrovou hranicí oproti umístění objemově i účelově shodných prostor v rámci budovy bytového domu v podobné vzdálenosti (odpůrce ani netvrdil, že by takový záměr dle územního plánu nebyl přípustný). V obou případech lze předpokládat, že ke stavbám budou přijíždět zákazníci, uživatelé daných prostor či zásobování, a tedy v logice odpůrce působit nepřiměřené imise ve vztahu ke stavbám v sousedních plochách pro bydlení. Prvně jmenované záměry přitom podle změny č. 7 přípustné nebudou, kdežto ty umístěné v rámci bytového domu ano. Za takové situace se navrhovatelka oprávněně tázala, jaký je smysl přijaté regulace a zda vůbec může dosáhnout vytyčeného cíle. Na zmíněném příkladu lze názorně ilustrovat, že odpůrcem sledovaný cíl nemůže být výlučně přijatou regulací dosažen.

78. V návrhu navrhovatelka poukazuje na další příklady možného využití ploch SM, na které první Regulativ nedopadá a které generují třeba i vyšší dopravní zatížení než stavby pro obslužnou sféru. Nejedná se přitom o účelové vymýšlení nesmyslných řešení, jak argumentuje odpůrce ve svém vyjádření. Navrhovatelka jen reprodukuje přípustné využití ploch SM, které si odpůrce sám nastavil. Pokud jemu samotnému nyní přijde nesmyslné, mimoděk tím přiznává, že zvolené řešení nemůže z hlediska proporcionality obstát. Odpůrce v územním plánu zjevně rozlišuje mezi komerčním a nekomerčním občanským vybavením. Do nepřípustného využití ploch SM ve vzdálenosti větší než 30 m od hranice s ulicí Černokostelecká zahrnul v rámci staveb pro obslužnou sféru pouze komerční vybavení, nikoli to nekomerční.

79. Navrhovatelka tak přiléhavě upozorňuje, že první Regulativ se například nedotýká ani staveb občanského vybavení zřizovaných nebo užívaných ve veřejném zájmu ve smyslu § 2 odst. 1 písm. m) bodu 3 stavebního zákona, tedy např. mateřské školy, domova pro seniory, kulturního zařízení nebo administrativní budovy pro veřejnou správu. Soud s navrhovatelkou souhlasí, že všechny jmenované záměry mohou vyvolat obdobné dopravní zatížení jako stavby pro obslužnou sféru, kterých se první Regulativ týká, tj. stavby pro obchod, služby, administrativu a komerční vybavení. I ve vztahu k nim lze předpokládat navýšení dopravní zátěže dotčené lokality v souvislosti s příjezdem a odjezdem osob za účelem návštěv, výkonu pracovní činnosti, zásobování apod. Navrhovatelka se proto důvodně pozastavuje nad absurdností prvního Regulativu, který zamezí umístění administrativní budovy pro soukromé účely, ale naopak na podobnou administrativní budovu užívanou veřejnou správou se vztahovat nebude.

80. Odpůrce současně přesvědčivě nevysvětlil, proč je za účelem dosažení stanoveného cíle třeba regulovat pouze stavby pro obslužnou sféru, a to v kontextu toho, že pro ně již před přijetím změny č. 7 platila zvláštní regulace – povinnost klást důraz na minimalizaci konfliktů s bydlením včetně neúměrného zatěžování dopravní obslužností. Územně plánovací dokumentace odpůrce neklade obdobnou povinnost na ostatní záměry v plochách SM. Odpůrce sice argumentoval specifickými podmínkami v ulici Černokostelecká, nicméně zároveň nevysvětlil, zda se změnily okolnosti, z nichž vycházel při stanovení regulativů pro plochy SM při ulici Černokostelecká platných již před změnou č. 7, resp.

5. V odůvodnění na rozdíl od vyjádření k návrhu neargumentuje, že došlo k takové změně vnějších podmínek (např. k nárůstu intenzity dopravy v ulici Černokostelecká), které vedly k tomu, že stávající regulativ pro umísťování domů pro obslužnou sféru s důrazem na minimalizaci konfliktů s bydlením včetně neúměrného zatěžování dopravní obslužností se stal nedostačujícím. Za takové situace se proto mohla navrhovatelka oprávněně tázat, zdali je první Regulativ opravdu nezbytný k dosažení stanoveného cíle a zda nepostačuje stávající regulace. Odpůrce si musel být vědom dopravního vytížení ulice Černokostelecká už při stanovování dříve platných regulativů. Obecné vyjádření k návrhu ohledně změny podmínek pak odpůrce nijak neprokázal.

81. Z výše uvedeného je zřejmé, že první Regulativ sám o sobě nemůže vést k odpůrcem deklarovanému cíli (snížit imise z dopravy působící na sousední plochy pro bydlení). I po přijetí změny č. 7, resp. změny č. 5, jsou v plochách SM za 30metrovou hranicí podél ulice Černokostelecká i nadále umístitelné záměry, které mohou vyvolat vyšší dopravní zatížení, které může nepříznivě ovlivnit sousední rezidentní bydlení. Zároveň odpůrce nepředestřel dostatečně silné důvody, které by ospravedlnily další omezení výstavby staveb pro obslužnou sféru, na které se již před změnami č. 5 a 7 vztahovala zvláštní omezující regulace, která měla shodný cíl jako první Regulativ, tedy omezit negativní dopady dopravy na bydlení.

82. Co se týče druhého Regulativu, i ten má soud ve vztahu k navrhovatelce za nepřiměřený.

83. Podle druhého Regulativu není možné ve vzdálenosti větší než 30 m od hranice plochy SM podél ulice Černokostelecká umístit stavby vyšší jak 9 m (nadto musejí mít povinně ustupující podlaží nebo podkroví). Dle odpůrce se tím sníží imise pohledem a zastínění ve vztahu k sousedním plochám pro bydlení. 84. [OBRÁZEK]Aplikační rozsah regulace názorně vyplývá z výřezu z grafické části územního plánu, který navrhovatelka připojila již k námitkám (odpůrce znázornění 30metrové hranice nesporoval):

85. Žlutá čára označuje stanovenou 30metrovou hranici od ulice Černokostelecká, za kterou se uplatní Regulativy. Žlutá šipka označuje pozemky navrhovatelky. Je zjevné, že na mnoha místech se plochy SM a BI stýkají přímo na stanovené hranicí či před ní. Za takové situace se však soud pozastavuje nad nezbytností a smysluplností omezení práv navrhovatelky toliko za odpůrcem určenou hranicí 30 m. Navrhovatelce lze jistě přisvědčit, že stavby vyšší jak 9 m, které lze umístit 30 m či méně od hranice ploch SM s ulicí Černokostelecká, budou působit obdobně intenzivní imise jako stavby stejně vysoké, ale umístěné za stanovenou hranicí. Přitom dochází–li ke styku ploch SM a BI ve většině případů na hranici samé či před ní, je otázkou, proč odpůrce zvolil zkoumanou regulaci v právě takových parametrech. Hodlal–li odpůrce minimalizovat imise z vyšších staveb v plochách SM ovlivňující stavby pro bydlení v plochách BI, je zjevné, že jím zvolený způsob regulace nevede k dosažení vytyčeného cíle podél celé linie dotyku ploch SM a BI. V takovém případě ale soud nepovažuje za přiměřené omezení vlastníků pozemků v plochách SM, na které se druhý Regulativ efektivně vztahuje. 86. [OBRÁZEK]Pro úplnost soud přikládá i výřez grafické části územního plánu, která zobrazuje plochy SM a BI podél ulice Černokostelecká v jihozápadním směru od pozemků navrhovatelky. I v této lokalitě totiž platí řečené v předchozím odstavci. Jižně od pozemků navrhovatelky (oblast Reg11 vlevo nahoře na výřezu) se sice nacházejí plochy SM, které hranici 30 m jistě přesahují. Poté už ale následují podstatně užší plochy SM, pro které Regulativy neplatí. I zde proto nebude naplněn odpůrcem vytyčený cíl dosáhnout sousedsky přijatelné výstavby, která není ovlivněna imisemi z vyšších budov v plochách SM.

87. I v případě druhého Regulativu lze přisvědčit navrhovatelce, že ve vztahu ke stavbám pro obslužnou sféru již před přijetím změn č. 5 a 7 platilo, že musejí být minimalizovány konflikty s bydlením. V to lze počítat i minimalizaci případných imisí plynoucích z přílišné výšky umísťovaných záměrů. Odpůrce na straně 23 odůvodnění změny č. 7 uvedl, že územní plán má stanovovat konkrétní limity a regulaci dotčeného území a že ponecháním této regulace až do povolovací fáze by nedošlo k preventivní ochraně rezidentního bydlení před nepřiměřeným obtěžováním z ploch SM. Odpůrce ale nevysvětlil, proč je namístě zvláště regulovat jen plochy SM za 30metrovou hranicí. Podmínka minimalizace konfliktů s bydlením se uplatní i na ty stavby pro obslužnou sféru, které budou realizovány před ní. Proč ale v jejich případě již není nutné, aby územní plán normoval konkrétní limity a regulaci území, přestože i zde dochází ke styku s plochami BI? Odpůrce v konečném důsledku vedle stávající povinnosti minimalizovat konflikt s bydlením omezil navrhovatelku a další vlastníky pozemků za 30metrovou hranicí v plochách SM ještě více, aniž by přesvědčivě vysvětlil, jak se jejich postavení liší oproti jiným vlastníkům pozemků blíže k ulici Černokostelecká, kde se ale také stýkají plochy SM a BI. Ani v tomto případě tak odpůrce neprezentoval závažné důvody, které by proporcionalitu Regulativů ve vztahu k navrhovatelce zdůvodnily.

88. Odpůrce ve vyjádření k návrhu dále opětovně zdůraznil specifika plochy SM při ulici Černokostelecká, nicméně z hlediska výškové regulace výstavby soud nepovažuje vysoké dopravní zatížení této ulice za jakkoli relevantní. Souvislost mezi vyšší intenzitou dopravy a imisemi z výškových budov soud nespatřuje.

89. Uvádí–li odpůrce, že se snažil nalézt schůdné řešení pro všechny, pomíjí, že Regulativy tíživě dopadají pouze na některé vlastníky pozemků v plochách SM. Přitom dosažení jím deklarovaného cíle na podkladě předestřených důvodů by vyžadovalo podstatně širší aplikační rozsah výsledné regulace. Odpůrce se ale naopak rozhodl omezit jen vlastníky pozemků v plochách SM za stanovenou 30metrovou hranicí, aniž by ale takové řešení podložil dostatečně silnými důvody, které by jejich tíživější omezení ospravedlňovalo. Soud si je vědom, že odpůrce se snažil vyvažovat zájmy dotčených osob v plochách SM na hospodárném využití jejich pozemků a vlastníků pozemků v plochách BI a že určité zájmy mohou v konečném důsledku převážit. Nicméně odpůrce v odůvodnění napadeného OOP prezentoval takové důvody pro přijetí Regulativů, které dostatečně neospravedlňují omezení práv jen některých vlastníků za stanovenou 30metrovou hranicí.

90. Odpůrce sice objasnil, jak ke stanovení této hranice dospěl. Jevila se mu jako rozumný kompromis, který umožní realizovat domy pro obslužnou sféru při ulici Černokostelecká za absence nepřiměřeného zásahu do kvality prostředí v sousedních plochách pro bydlení. Hranice 30 m dle odpůrce rovněž vychází z případného rozsahu a objemu staveb pro obslužnou sféru a zajištění parkovacích míst pro ně při ulici Černokostelecká. Avšak z výše uvedeného výřezu z grafické části územního plánu je patrné, že na většině pozemků v plochách SM bude možné po přijetí Regulativů realizovat stavby pro obslužnou sféru a stavby vyšší jak 9 m na samém styku ploch SM s plochami BI, případně před stanovenou hranicí, kde jsou naopak plochy BI „vklíněny“ do ploch SM. V těchto místech odpůrce k žádné speciální regulaci nepřistoupil, ač není zřejmé, jak se situačně liší od míst podrobených Regulativům. Navrhovatelka se proto oprávněně cítí být nepřiměřeně dotčena na svém vlastnickém právu, neboť musí strpět omezení, která na jiné vlastníky v plochách SM v obdobném postavení nedopadají. Soud samozřejmě nepřehlíží, že shodná regulace se již po změně č. 5 aplikuje ve vztahu ke všem vlastníkům pozemků za stanovenou 30metrovou hranicí. Z hlediska odpůrcem vytyčeného cíle a uvedených důvodů by se však měla týkat širšího okruhu případů, aby dávala rozumný smysl.

91. Tím soud odpůrci neříká, jakou regulaci má pro své území zvolit. Taková role mu nenáleží. Soudu ale na druhou stranu přísluší posoudit, zda zvolené řešení není ve vztahu k navrhovatelce nepřiměřené. K takovému závěru přitom soud v projednávané věci dospěl.

92. Je nutné připomenout, že ve vztahu k navrhovatelce nejde o zásah hypotetický a nemyslitelný. Lze totiž zohlednit, že v době přijímání změny č. 7 se vedlo územní řízení (ve druhém stupni) ke stavebnímu záměru, který obsahuje právě stavbu pro obslužnou sféru za stanovenou hranicí. Soudu je z předchozí rozhodovací činnosti známo (z řízení sp. zn. 51 A 50/2024), že odvolací rozhodnutí, které územní rozhodnutí ke stavebnímu záměru potvrdilo, bylo vydáno dne 18. 7. 2024, tj. den po vydání napadené změny č.

7. Pravomocné územní rozhodnutí (natož pak nepravomocné stavební povolení) tak soud nemůže z hlediska zásahu do práv navrhovatelky brát v potaz, neboť soud vychází ze skutkového a právního stavu, který tu byl v době vydání napadeného OOP. Ani odpůrce jej nemohl při svých úvahách reflektovat. Na druhou stranu z odůvodnění změny č. 7 plyne, že si odpůrce byl územního řízení vědom a že jej navrhovatelka s parametry stavebního záměru prostřednictvím námitek seznámila. Nesporné rovněž je, že stavební záměr s Regulativy koliduje. To má význam i z hlediska případných změn realizovaného stavebního záměru v budoucnu, jak navrhovatelka přiléhavě upozorňuje.

93. Soud nepovažuje za podstatné, že stavebníkem je odlišný subjekt od navrhovatelky. S umístěním stavebního záměru musela navrhovatelka souhlasit. Rovněž má pravdu v tom, že po jeho případné realizaci by se záměr stal součástí jejích pozemků. Z toho je zřejmé, že stavební záměr je realizován i v jejím zájmu, tudíž jeho možné zmaření může pociťovat jako vlastní újmu.

94. Odpůrci lze v obecné rovině přisvědčit, že územní plánování se nemůže podřizovat vedeným územním řízením, která se nadto mohou vést dlouhou dobu jako v případě stavebního záměru (zohlední–li se i dlouhá projektová příprava, kterou odpůrce kladl navrhovatelce k tíži v odůvodnění změny č. 7). Rovněž vlastníci pozemků nemají subjektivní právo na to, aby byl přijat územní plán v podobě dle jejich představ. Při odůvodnění navrhovaného řešení ale odpůrce musí dbát na to, aby výsledný zásah do práv jednotlivých vlastníků nebyl nepřiměřený, svévolný a diskriminační. Na takový závěr přitom lze usuzovat z konečné podoby územního plánu či jeho změny, která není podložena dostatečně silnými důvody, které by její podobu ospravedlňovaly. V takovém případě se totiž lze tázat, na základě jakých skutečností se odpůrce rozhodoval o přijatém funkčním řešení pozemků navrhovatelky a zda nešlo o svévolný zásah do jejích práv. Zkoumané Regulativy jsou poměrně specifické, resp. dopadají jen na některé vlastníky pozemků v plochách SM při ulici Černokostelecká. Odpůrce proto měl přesvědčivě vysvětlit, proč k takové regulaci přistoupil. Pokud tak neučinil a přijal změnu č. 7 v podobě, která by povolení stavebního záměru znemožnila, zavdal tím příčinu k pochybám o jeho skutečných úmyslech.

95. Soud na základě výše uvedeného uzavírá, že změnu č. 7 shledal ve vztahu k navrhovatelce v rozporu se zásadou přiměřenosti.

96. K dalším dílčím námitkám navrhovatelky, které se týkají tvrzeného diskriminačního jednání odpůrce soud uvádí následující.

97. Důvodem nezákonnosti změny územního plánu není samo o sobě to, pokud by spouštěčem úvah odpůrce o nutnosti změnu územního plánu vydat byl stavební záměr na pozemcích navrhovatelky. To, že určitá událost – v tomto případě výstavba polyfunkčního objektů na pozemcích navrhovatelky – vyvolá ve veřejném prostoru diskuzi, je zcela přirozené. Není vyloučeno, že až na základě konkrétního způsobu využití území si odpůrce uvědomí jeho systémové nedostatky (srov. rozsudek NSS ze dne 7. 8. 2024, č. j. 6 As 164/2023–67, odst. 28, 32, 35 a 38). Proto také soud považoval za nadbytečné provádět odkazování ke zjištění toho, zda a jak byl stavební záměr projednáván v orgánech odpůrce a jak se k němu odpůrce stavěl (právě k tomu přitom směřovala většina důkazních návrhů navrhovatelky a rovněž odpůrce v podané duplice).

98. Následná regulace však musí být nediskriminačního charakteru, sledovat legitimní cíl a být podložena objektivními důvody. Soud přitom dospěl k závěru, že změna č. 7 zkracuje navrhovatelku na právech nepřiměřeným způsobem. Odpůrci se totiž nepodařilo změnu č. 7 podložit dostatečně pádnými důvody, které by převážily nad subjektivními právy a zájmy navrhovatelky. To už samo o sobě stačí pro zrušení změny č. 7 v napadené části.

99. Byť soud výše vysvětlil, že se Regulativy dotýkají jen některých z pozemků v plochách SM, není pravdou, že by se Regulativy dotkly pouze a jen pozemků navrhovatelky. Z jí předloženého výřezu grafické části územního plánu podél ulice Černokostelecká (viz str. 6 námitek; stejný výřez navrhovatelka vložila i do návrhu na zrušení napadeného OOP) plyne, že Regulativy dopadají např. na pozemky v plochách SM jižně od žlutě vyznačené plochy OS, západně od modře vyznačené plochy OV a západně od vyznačené plochy BH. Bez potřeby bližšího zkoumání lze seznat, že plochy SM na těchto místech dosahují podobné rozlohy jako na pozemcích navrhovatelky. To, že by na nich nebylo možné další stavby umístit kvůli např. odstupovým vzdálenostem, navrhovatelka blíže nerozvedla. Stejně tak navrhovatelka nespecifikovala, v jakých dalších oblastech Říčan by se obdobná úprava měla uplatnit. V námitkách poukazovala jen na ulici Široká, s čímž se ale odpůrce vypořádal.

100. Poukázala–li navrhovatelka na rozpor jednání odpůrce s požadavkem na stabilitu územně plánovací dokumentace, uvádí soud následující.

101. Je třeba vycházet z toho, že územní plánování nemůže být činností zcela nahodilou, nepředvídatelnou a svévolnou. Proto je žádoucí, aby se pořizovatel územního plánu snažil respektovat předchozí územně plánovací dokumentaci téhož stupně a na základě ní přijaté dokumentace nižšího stupně (rozsudek NSS ze dne 14. 2. 2013, č. j. 7 Aos 2/2012–53).

102. Na druhou stranu požadavek na kontinuitu nesmí znemožnit revizi existujícího stavu. Pokud tedy z určitých důvodů dojde ke změně původní koncepce, a nově přijímaný územní plán (či jeho změna) se tím dostane do nesouladu s předchozí dokumentací téže či nižší úrovně, nemůže v tom být bez dalšího spatřována nezákonnost. Tento nesoulad je totiž pojmovým znakem každé změny územně plánovací dokumentace. Vázanost předchozí územně plánovací dokumentací téhož či nižšího stupně by vedla k absolutní neměnnosti poměrů v území (rozsudek NSS ze dne 20. 5. 2010, č. j. 8 Ao 2/2010–644, č. 2106/2010 Sb. NSS). Proto nelze dovozovat právní nárok na určitou podobu územního plánu, stejně jako se nelze dovolávat ochrany dobré víry či legitimního očekávání ve vztahu k určité podobě územního plánu, neboť ten se s ohledem na potřebu úpravy poměrů v území neustále vyvíjí (usnesení Ústavního soudu ze dne 10. 4. 2018, sp. zn. IV. ÚS 3548/17).

103. Nicméně důvody vedoucí ke změně koncepce a s tím související změně funkčního určení ploch musejí být dostatečně závažné, opírající se buď o relevantní změnu okolností, nebo o to, že původní řešení je věcně nesprávné a vede k závažné kolizi s veřejným zájmem. Dotčené osoby musí mít možnost spolehnout se na určitou stálost územně plánovací dokumentace, respektive kontinuitu jejího vývoje (rozsudek NSS ze dne 29. 1. 2020, č. j. 9 As 171/2018–50). Zásah do této kontinuity je proto obec povinna podložit přesvědčivými důvody, které dokládají jeho účelnost (přiměřeně viz rozsudek NSS ze dne 4. 9. 2020, č. j. 5 As 194/2019–32, a dále rozsudek NSS ze dne 20. 9. 2023, č. j. 2 As 67/2022–42).

104. Byť v samotné změně regulace pozemků navrhovatelka nemůže spatřovat porušení zásady kontinuity, z výše uvedeného vyplývá, že odpůrci se nepodařilo předložit dostatečně přesvědčivé a závažné důvody, které by účelnost změny územního plánu dokládaly. Přijaté řešení je ve vztahu k navrhovatelce neproporcionální. Tedy soud nedovodil, že by odpůrcem upřednostněné zájmy převážily nad zájmy navrhovatelky, které zesiluje právě i hodnota stability územně plánovací dokumentace. Závěr a náklady řízení 105. Jelikož soud na základě návrhových bodů shledal napadené OOP nepřiměřeným, zrušil jej v navrhovatelkou požadovaném rozsahu, jelikož se shledané vady týkají obou Regulativů. Jako okamžik zrušení soud stanovil právní moc tohoto rozsudku (§ 101d odst. 2 s. ř. s.).

106. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 60 odst. 1 s. ř. s. Odpůrce neměl ve věci úspěch, a proto mu náhrada nákladů řízení nenáleží. Procesně úspěšné navrhovatelce soud přiznal náhradu nákladů řízení v celkové výši 23 405 Kč skládající se z těchto částek: * 5 000 Kč odpovídající soudnímu poplatku za podání návrhu, * 13 860 Kč za tři úkony právní služby právního zástupce navrhovatelky po 4 620 Kč podle § 9 odst. 5, § 11 odst. 1 písm. a) a d) vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále „advokátní tarif“), konkrétně převzetí a příprava zastoupení, podání návrhu a podání repliky, * 1 350 Kč jako náhrady hotových výdajů advokáta (tři režijní paušály po 450 Kč podle § 35 odst. 2 s. ř. s. ve spojení s § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu), * 3 195 Kč (po zaokrouhlení na celé koruny nahoru) představující 21% daň z přidané hodnoty z odměny za zastupování a náhrady hotových výdajů, neboť zástupce navrhovatelky je společníkem právnické osoby zřízené podle zvláštních právních předpisů upravujících výkon advokacie, která je plátcem této daně. Náhradu nákladů řízení uložil soud odpůrci zaplatit navrhovatelce ve lhůtě 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 54 odst. 7 s. ř. s.) k rukám jejího zástupce (§ 149 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve spojení s § 64 s. ř. s.).