6 C 53/2022-141

Rubrum

Okresní soud v Havlíčkově Brodě rozhodl samosoudcem Mgr. Ondřejem Vodehnalem ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa žalobkyně] zastoupený advokátem [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovaným: 1) [celé jméno žalovaného], narozený dne [datum] 2) [celé jméno žalované], narozená dne [datum] oba trvale bytem [adresa žalované a žalovaného] oba zastoupeni advokátkou [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o určení vlastnictví takto:

Výrok

I. Určuje se, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] je žalobce.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 17 342 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku k rukám právního zástupce žalobce [titul] [jméno] [příjmení], advokáta.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou proti žalovaným domáhal určení svého vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] orná půda, o výměře 1070 m2, zapsaného na [list vlastnictví] v katastrálním území a obci [obec], v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [anonymizováno], [stát. instituce] (dále též„ předmětný pozemek“). Uvedl, že žalovaným předmětný pozemek prodal kupní smlouvou ze dne 20. 8. 2020, v níž (čl. 5) byla stanovena podmínka, že kupující (žalovaní) obstarají do 12 měsíců od uzavření této smlouvy souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru nebo pravomocné stavební povolení, pravomocné společné povolení či platnou veřejnoprávní smlouvu ke stavbě pro bydlení (rodinného domu) na předmětném pozemku o minimální zastavěné ploše 70 m2. Žalovaní tuto povinnost nesplnili, pročež se kupní smlouva dle jejího čl. 5 ruší od počátku a smluvní strany jsou povinny si vrátit již poskytnuté plnění. Žalobce se proto dle svého tvrzení dnem 21. 8. 2021 znovu stal vlastníkem předmětného pozemku. Žalobce opakovaně vyzval žalované k sepsání souhlasného prohlášení, na základě něhož by bylo možno provést vklad vlastnického práva žalobce k předmětnému pozemku, žalovaní však na výzvy nereagovali.

2. Žalovaní nárok žalobce neuznali. Uvedli, že za účelem splnění své povinnosti ze smlouvy se dohodli s projektantem [titul] [jméno] [příjmení] na vyhotovení projektové dokumentace a následném podání nezbytných žádostí a podkladů příslušným správním orgánům. Z důvodu vážných zdravotních komplikací (těžkého průběhu nemoci COVID-19 a dvou mozkových příhod), následného neplánovaného chirurgického zákroku (operace srdce) a související hospitalizace však projektant nebyl schopen projektovou dokumentaci vztahující se k předmětnému pozemku včas dokončit. Z důvodu vytíženosti a strmého nástupu pandemie během podzimu 2020 a souvisejících„ lockdownů“ (např. zákazu cestování mezi okresy) nebylo ani možné započatou práci předat jinému projektantovi. Projektant telefonicky informoval žalobce o své indispozici na konci léta 2021, následně žalobce informovali i žalovaní e-mailem ze dne 13. 9. 2021. Ze strany žalobce (prostřednictvím starosty) bylo žalovaným i projektantovi sděleno, že případné prodloužení termínu pro obstarání stavebního povolení nebude problematické. Žalovaní odkázali na přístup žalobce ohledně prodloužení lhůty pro splnění obdobné podmínky u pozemku parc. [číslo] v témže katastrálním území, kdy lhůta pro získání stavebního povolení byla manželům [příjmení] opakovaně prodlužována celkem o 15 měsíců. Žalovaní byli přesvědčeni, že žalobce bude v jejich případě postupovat stejně. Výzva žalobce k plnění kupní smlouvy ze dne 30. 11. 2021 tak byla pro žalované překvapivá. Dne 15. 12. 2021 žalovaní zaslali žádost o prodloužení předmětné lhůty a doložili důvody prodlení, dne 10. 12. 2021 pak byl stavebnímu úřadu ohlášen stavební záměr, žalovaní se tak domnívali, že stavební povolení budou mít k dispozici do konce ledna 2022. Na zasedání zastupitelstva žalobce ze dne 3. 2. 2022 byla odmítnuta žádost žalovaných o prodloužení lhůty k obstarání stavebního povolení. Následně žalobce odmítl vydat souhlas s výstavbou a s napojením předmětného pozemku na inženýrské sítě - zahájené ohlašovací řízení tak bylo změněno na„ plnohodnotné“ stavební řízení. Dne 1. 4. 2022 pak byly stavebnímu úřadu doručeny námitky žalobce proti vydání stavebního povolení ve prospěch předmětného pozemku. Z důvodu námitky žalobce bylo stavební řízení přerušeno. Žalobce nevysvětlil, proč v případě žalovaných postupuje odlišně. Žalovaní namítali, že žalobce vůči nim jednal v postavení podnikatele a žalovaným jako spotřebitelům náleží zákonná ochrana. Žalobce pak nesprávně prodlužoval již uplynulou lhůtu, ač to rozvazovací podmínka obsažená ve smlouvě neumožňuje - jednal tedy v omylu o obsahu a důsledcích kupní smlouvy a v omyl uvádí i své smluvní partnery - spotřebitele. Kupní smlouva pak byla uzavřena adhezním způsobem dle § 1798 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o. z.“), pročež se uplatní sankce neplatnosti nesrozumitelné doložky dle § 1800 odst. 1 o. z. Neplatnost čl. 5 a čl. 5 kupní smlouvy plyne i z § 1800 odst. 2, § 1813 a § 1815 o. z., neboť daná ujednání byla pro žalované jako spotřebitele výrazně nevýhodná, jakož i z § 583 o. z. vzhledem k omylu vyvolanému žalobcem. Pokud by soud nepřijal argumentaci o neplatnosti daných ujednání, měl by být přijat výklad pro žalované jako spotřebitele příznivější, dle něhož žalobce dosud neoznámil, že od kupní smlouvy odstoupil - odstoupení od smlouvy měl přitom žalobce dle § 1977 o. z. učinit bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení žalovaných dozvěděl. Jelikož tak neučinil, je kupní smlouva nadále platná a účinná.

3. Žalobce v replice namítal, že v kupní smlouvě byla sjednána rozvazovací podmínka ve smyslu § 548 o. z. Další trvání závazku bylo podmíněno tím, že dojde ke splnění některého z předpokladů stanovených v čl. 5; v opačném případě závazek zaniká, což nastalo i v projednávané věci. Argumentace žalovaných obsahuje irelevantní tvrzení. Pozemky v dané lokalitě byly prodávány za jasných podmínek a za nižší cenu, což bylo podmíněno určitými povinnostmi nabyvatelů, aby se předešlo spekulacím s připravenými pozemky. Tyto podmínky byly sjednány naprosto transparentně a jednoznačně a nejsou vůči nabyvatelům nepřiměřené. Získat veřejnoprávní povolení k realizaci stavby rodinného domu na pozemku, který je„ předpřipravený“, resp. zasíťovaný, je standardně záležitostí maximálně dvou měsíců; argumentace indispozicí projektanta nemůže obstát. Žalovaný 1) je pak jednatelem a společníkem stavební společnosti, pročež žalovaní nemohou namítat, že jsou slabší smluvní stranou, naopak je třeba je považovat za podnikatele a profesionály ve smyslu § 5 odst. 1 o. z. Dle informací zastupitelů žalobce žalovaní využili veřejně prospěšného záměru obce k vlastním obchodním zájmům a pozemek nepořizovali za účelem vlastního bydlení - k tomu využili i pozemek syna, na nějž„ napsali“ pozemek vedlejší. Případ manželů [příjmení] se pak výrazně skutkově odlišuje od případu žalovaných. Manželé [příjmení] si svůj pozemek opravdu pořídili za účelem rodinného bydlení, požádali o prodloužení lhůty ještě před jejím uplynutím, resp. v době, kdy bylo možné smlouvu změnit ještě předtím, než dle čl. 5 zanikl závazek splněním rozvazovací podmínky, po celou dobu a včas se zastupitelstvem žalobce komunikovali a odůvodňovali potřebu úpravy podmínek smlouvy. Dále žalobce namítal, že při převodu nemovitého majetku nevystupoval jako podnikatel, pročež kupní smlouva nebyla smlouvou spotřebitelskou. Žalobce rovněž obsáhle odůvodňoval svůj právní názor, že předmětná kupní smlouva nebyla adhezní smlouvou ve smyslu § 1798 o. z. a neplatnost ujednání obsažených v čl. 5 a 5.5 kupní smlouvy ve smyslu § 1800 o. z. nepřipadá v úvahu. Omyl ve smyslu § 583 o. z. rovněž nemohl být naplněn už jen proto, že otázka omylu se posuzuje dle skutečností nastalých v době uzavření kupní smlouvy.

4. Žalovaní oponovali tvrzením žalobce tak, že společnost, v níž figuruje žalovaný 1), byla založena za účelem prodeje a montáže značkových kuchyní a vestavěných skříní na míru, nikdy neměla nic společného s výstavbou a nákupem či prodejem nemovitostí; společnost je navíc od roku 2014 neaktivní. Žalované tak rozhodně nelze považovat za profesionály. Žalovaní nejsou spekulanti s nemovitostmi a měli v úmyslu se přestěhovat do [obec], předmětný pozemek koupili za účelem svého rodinného bydlení. Tvrzení žalobce o výhodných podmínkách prodeje jsou přinejmenším zavádějící, neboť žalovaní předmětný pozemek zakoupili naopak za cenu vyšší než v místě a čase obvyklou. Tvrzení žalobce o možnosti vyřídit stavební povolení maximálně za dva měsíce žalovaní odmítají - žalobce pomíjí vnější okolnosti, zejména pandemii onemocnění COVID-19 a s tím související lockdowny v roce 2020 a 2021. Ve stejném období žalobce prodal tři obdobné stavební pozemky, přičemž dva ze tří nabyvatelů si stavební povolení do jednoho roku od podpisu smlouvy obstarat nedokázali, navíc žalobce na začátku roku 2021 souhlasil s přeprodejem všech tří pozemků jiným osobám a současně s prodloužením lhůty pro vyřízení stavebního povolení o další rok pro nové nabyvatele.

5. Žalovaní dále zopakovali a rozvinuli svoji právní argumentaci, což v reakci na podání žalovaných učinil i žalobce. Nicméně soud nepovažuje za důležité rekapitulovat veškerou další argumentaci účastníků řízení, neboť se jedná v zásadě o opakování stále téhož jinými slovy.

6. Žalovaní navrhovali spojení řízení s řízením vedeným zdejším soudem pod sp. zn. 3 C 53/2022, kde obdobnou žalobu podal žalobce proti synovi žalovaných. Soud konstatuje, že ač se jedná o skutkově i právně obdobné případy a dokonce i o sousední parcely (v řízení sp. zn. 3 C 53/2022 jde o sousední parcelu parc. [číslo] v témže katastrálním území), nelze odhlédnout od skutečnosti, že osoba žalovaného (žalovaných) v těchto dvou řízeních se liší. Nadto tyto dvě žaloby projednávají odlišná soudní oddělení (o každé z těchto věcí rozhoduje jiný samosoudce). I s ohledem na právo účastníků na zákonného soudce (čl. 38 odst. 1 Listiny základních práv a svobod) proto soud návrhu na spojení věcí ve smyslu § 112 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále též „o. s. ř.“), nevyhověl.

7. Soud se souhlasem účastníků řízení rozhodl o věci samé bez jednání, a to na základě účastníky předložených listinných důkazů (§ 115a o. s. ř.).

8. Z účastníky předložených listin soud učinil následující skutková zjištění:

9. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 26. 4. 2022 soud zjistil, že jako vlastníci předmětného pozemku jsou v katastru nemovitostí zapsáni žalovaní (má jít o společné jmění manželů).

10. Z listiny označené jako kupní smlouva se podává, že žalobce a žalovaní se dne 20. 8. 2020 dohodli, že žalobce žalovaným za kupní cenu 543 744 Kč včetně DPH prodá předmětný pozemek. V čl. 5 smlouvy je uvedeno, že kupující se zavazuje, že si do 12 měsíců od uzavření této smlouvy obstará souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního závěru nebo pravomocné stavební povolení, pravomocné společné povolení či platnou veřejnoprávní smlouvu ke stavbě pro bydlení (rodinnému domu) na předmětném pozemku o minimální zastavěné ploše 70 m2. V čl. 5 této smlouvy se uvádí, že kupující se zavazuje, že do 18 měsíců od uzavření této smlouvy bude na pozemku zbudována přinejmenším základová deska, vrstva podkladního betonu či obdobný podklad pro stavbu pro bydlení (rodinný dům), z něhož již bude patrný půdorys domu. V čl. 5 smlouvy je stanoveno, že nesplní-li kupující svou povinnost uvedenou v čl. 5, ruší se tato smlouva od počátku a smluvní strany jsou povinny vrátit již poskytnuté plnění. V takovém případě je kupující rovněž povinen bez zbytečného odkladu, nejpozději do 2 měsíců od rozvázání této smlouvy, zajistit výmaz věcných práv zatěžujících nemovitost (např. zástavního práva) z katastru nemovitostí.

11. Z e-mailové zprávy [titul] [jméno] [příjmení] ze dne 10. 9. 2021 adresované žalovanému 1) plyne, že [titul] [příjmení] omluvil zdržení akce novostavba rodinného domu na předmětném pozemku a pozemku parc. [číslo] v témže katastrálním území svou zdravotní indispozicí s tím, že v listopadu 2020 prodělal dvě cévní mozkové příhody, se kterými byl hospitalizován, a následně byl v roce 2021 hospitalizován kvůli operaci srdce. Z těchto důvodů se nemohl plně věnovat své práci. [titul] [příjmení] uvedl, že pro žalovaného 1) a jeho rodinu již naprojektoval několik stavebních projektů, proto s ním žalovaný 1) nechtěl ukončit spolupráci. Také z důvodu vytíženosti jeho kolegů je velice obtížné změnit projektanta. V současnosti je již projekt novostaveb dvou rodinných domů rozpracován a v nejbližší době bude podán k získání vyjádření dotčených institucí. Předpokládá podání žádosti o povolení k výstavbě počátkem prosince 2021. [titul] [příjmení] dále uvedl, že zdravotní dokumentaci může poskytnout k nahlédnutí pro případné potvrzení jím uváděných údajů. Z e-mailové zprávy ze dne 13. 9. 2021 plyne, že žalovaný 1) zprávu [titul] [příjmení] ze dne 10. 9. 2021 přeposlal žalobci s tím, že tak činí dle telefonické domluvy. Žalovaný 1) dále upřesnil, že ještě před projektantovou indispozicí nastalo zdržení jak v důsledku karantény, tak i kvůli prodělání samotné nemoci COVID-19.

12. Z dopisu žalobce ze dne 30. 11. 2021 plyne, že žalobce vyzval žalovaného 1), aby do 15 dnů písemně požádal žalobce o prodloužení termínů podle čl. 5 a čl. 5 kupní smlouvy a doložil důvody prodlení se splněním smluvních povinností. Pakliže k požádání a doložení důvodů v dodatečné lhůtě nedojde, bude žalobce postupovat jako řádný hospodář dle platné smlouvy a zastupitelstvu bude navrženo, aby využilo svého práva od kupní smlouvy odstoupit. Odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku a strany by si musely vrátit vzájemná plnění. Žalobce dodal, že tato výzva nepředjímá výsledné rozhodnutí o žádosti, kterou bude projednávat zastupitelstvo obce, neboť schvalovalo kupní smlouvy se všemi podmínkami.

13. Z kopie první strany podání označeného jako ohlášení stavby plyne, že toto podání ohledně novostavby rodinného domu na předmětném pozemku bylo Městskému úřadu Havlíčkův Brod, stavebnímu úřadu doručeno dne 10. 12. 2021. Je zde uvedena ručně psaná poznámka„ doklady doplní“.

14. Z dopisu žalovaných ze dne 15. 12. 2021 plyne, že žalobce požádali o prodloužení, resp. prominutí zmeškání lhůty dle čl. 5, resp. čl. 5 kupní smlouvy o 12 měsíců s tím, že vlivem několika vnějších okolností, zejména z důvodu vážného onemocnění projektanta [titul] [příjmení], došlo ke zdržení v přípravě projektu. [titul] [příjmení] v listopadu 2020 prodělal dvě mozkové příhody, kvůli kterým byl hospitalizován, a následně v roce 2021 musel neplánovaně absolvovat operaci srdce, kvůli čemuž byl dlouhodobě pracovně indisponován a nebyl schopen v původním termínu dopracovat projekt stavby tak, aby bylo zahájeno řízení o stavebním povolení v termínu dle smlouvy. Za dané situace žalovaní nepovažovali za proveditelné měnit v průběhu rozpracovaného projektu projektanta stavby, a to jak z důvodů objektivně technických, kdy v průběhu pandemie onemocnění COVID-19 je téměř nemožné na poslední chvíli zajistit nového projektanta, tak i z důvodů morálních, kdy nepovažují za etické upustit od spolupráce s dodavatelem z důvodu jeho zdravotních potíží. Žalovaní dále uvedli, že splnění uvedených smluvních povinností dle jejich předpokladu nastane výrazně dříve, žádost o povolení k výstavbě byla stavebnímu úřadu již podána. Stavební práce dle předpokladu začnou během roku 2022 a je v zájmu žalovaných dokončit stavbu co možná nejdříve.

15. Z e-mailové zprávy ze dne 14. 12. 2021 plyne, že projektant [titul] [příjmení] zaslal žalobci žádost o souhlas s novostavbou rodinného domu na předmětném pozemku (a na pozemku parc. [číslo]), projekt a„ samostatnou situaci“. E-mailovými zprávami ze dne 18. 1. 2022 a ze dne 3. 2. 2022 projektant [titul] [příjmení] u žalobce urgoval souhlas.

16. V dopise žalobce ze dne 8. 2. 2022 je uvedeno, že žalobce na základě rozhodnutí zastupitelstva obce, které na svém jednání dne 3. 2. 2022 nepřijalo usnesení k žádostem o prodloužení lhůty ke splnění povinnosti plynoucí z kupní smlouvy na předmětný pozemek a na pozemek parc. [číslo] ([jméno] [celé jméno žalovaného]), těmto žádostem nevyhověl. Proto žalobce nemůže dát souhlas s napojením uvedených pozemků na sítě ve vlastnictví žalobce.

17. Ve výzvě žalobce ze dne 15. 2. 2022 je uvedeno, že jelikož žalovaní nesplnili svoji povinnost ve lhůtě 12 měsíců od uzavření kupní smlouvy obstarat souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru nebo pravomocné stavební povolení, pravomocné společné povolení či platnou veřejnoprávní smlouvu ke stavbě pro bydlení na předmětném pozemku o minimální zastavěné ploše 70 m2 ani před uplynutím lhůty nepožádali o její prodloužení, došlo k naplnění rozvazovací podmínky a bez dalšího dochází k zániku právních účinků kupní smlouvy. Žalobce vyzval žalované k podpisu společného souhlasného prohlášení o zániku práva z důvodu naplnění rozvazovací podmínky, načež žalobce žalovaným vrátí zaplacenou kupní cenu za předmětný pozemek.

18. Z předžalobní výzvy ze dne 17. 3. 2022 se podává, že žalobce vyzval žalované, aby do 7 dnů od doručení této výzvy sepsali se žalobcem souhlasné prohlášení, na jehož základě bude možné provést vklad vlastnického práva k předmětnému pozemku do katastru nemovitostí, jinak bude žalobce nucen domáhat se svých práv soudně.

19. Z usnesení Městského úřadu Havlíčkův Brod, stavebního úřadu ze dne 25. 4. 2022, č. j. MHB_ST/189/2022, plyne, že řízení o vydání stavebního povolení na stavbu rodinného domu na předmětném pozemku bylo přerušeno po dobu určenou k předložení dokladu o tom, že u soudu byla předložena žaloba ve věci vrácení předmětného pozemku. Z odůvodnění mimo jiné plyne, že žalobce dne 1. 4. 2022 obdržel námitky žalobce proti vydání stavebního povolení s tím, že žalobce se domáhá vrácení předmětného pozemku zpět do svého vlastnictví.

20. Další účastníky předložené listiny a důkazní návrhy nebyly pro posouzení věci nezbytné, pročež soud z dalších listin nevycházel a navrhované důkazy neprovedl.

21. Ze shora uvedených listin soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Účastníci řízení se dne 20. 8. 2020 dohodli, že žalobce prodá žalovaným předmětný pozemek. Současně si účastníci sjednali, že do jednoho roka od uzavření smlouvy žalovaní obstarají stavební povolení pro stavbu rodinného domu na předmětném pozemku - v případě nesplnění této podmínky se smlouva ruší od počátku a smluvní strany jsou povinny vrátit již poskytnuté plnění. Žalovaní stavební povolení ve stanovené lhůtě neobstarali. V září 2021 žalovaný 1) a projektant [titul] [příjmení] oznámili žalobci, že zdržení bylo způsobeno zdravotními komplikacemi projektanta. Dne 30. 11. 2021 žalobce vyzval žalovaného 1), aby písemně požádal žalobce o prodloužení termínu splnění předmětné podmínky v kupní smlouvě a doložil důvody prodlení se splněním smluvních povinností. Žádost žalovaných o stavební povolení byla stavebnímu úřadu doručena dne 10. 12. 2021, nebyla však kompletní (nebyly k ní přiloženy veškeré potřebné doklady). S ohledem na nesouhlas žalobce se stavebním záměrem a na podání nyní projednávané žaloby bylo stavební řízení přerušeno. Žalovaní z důvodu nemoci projektanta a pandemie onemocnění COVID-19 a s ní souvisejících opatření požádali dne 15. 12. 2021 o prodloužení lhůty ke splnění podmínky obstarání stavebního povolení. Této žádosti žalobce nevyhověl. V katastru nemovitostí jsou jako vlastníci předmětného pozemku nadále uvedeni žalovaní.

22. Po právní stránce soud posoudil věc následovně:

23. Podle § 80 o. s. ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

24. Jak vyplývá z ustálené judikatury Nejvyššího soudu, naléhavý právní zájem žalobce na určení vlastnického práva k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí ve smyslu § 80 o. s. ř. je dán tam, kde žalobce tvrdí, že právě on je vlastníkem určité nemovitosti, nikoliv třetí osoba vedená v katastru nemovitostí jako vlastník (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 1998, sp. zn. 2 Odon 86/97, uveřejněný pod číslem 58/98 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ze dne 25. 2. 2003, sp. zn. 22 Cdo 2439/2002, ze dne 4. 4. 2006, sp. zn. 22 Cdo 297/2005, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 3. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1645/2019, ze dne 28. 5. 2015, sp. zn. 33 Cdo 1825/2015, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2022, sp. zn. 24 Cdo 3107/2021). O obdobnou situaci se jedná i v nyní posuzovaném případě. Podmínka naléhavého právního zájmu žalobce na určení vlastnického práva k předmětnému pozemku proto nepochybně je naplněna.

25. Podle § 548 odst. 1 o. z. lze vznik, změnu nebo zánik práv vázat na splnění podmínky. Je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní. Podle odst. 2 je podmínka odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky jednání nastanou. Podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou.

26. Není pochyb o tom, že ujednání v čl. 5 ve spojení s čl. 5 předmětné kupní smlouvy je rozvazovací podmínkou. Smluvní strany si platně a účinně sjednaly, že pokud žalovaní ve lhůtě do 20. 8. 2021 neobstarají (zjednodušeně řečeno) stavební povolení pro stavbu rodinného domu na předmětném pozemku, rozvazovací podmínka bude naplněna, účinnost kupní smlouvy zanikne a vlastníkem předmětného pozemku se opět stane žalobce.

27. Ve vztahu k předchozí právní úpravě lze odkázat na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 8. 1999, sp. zn. 2 Cdon 756/97:„ Právní teorie je zajedno v tom, že pojmovým znakem podmínky ve smyslu § 36 obč. zák. mimo jiné je, že účinnost právního úkonu činí závislou na nejisté skutečnosti, o níž v době jejího sjednání nebylo účastníkům známo, zda a kdy nastane, popř. zda již nastala. Nastane-li taková skutečnost, pak bez dalších právních úkonů účastníků nastanou podmínkou předpokládané účinky. V případě rozvazovací podmínky, zakotvené v platné smlouvě o převodu nemovitosti, to znamená zánik účinnosti této smlouvy, což má za následek obnovení právního vztahu k nemovitosti z doby před účinností smlouvy. Uplatnění či neuplatnění podmínky účastníkem smlouvy tím, že druhému účastníku smlouvy sdělí, že podmiňovaná skutečnost nastala, tedy nemá vliv na již vzniklé právní následky, tj. na skutečnost zániku právních účinků smlouvy, jejíž součástí rozvazovací podmínka byla.“ K obdobným závěrům Nejvyšší soud dospěl i v rozsudku ze dne 18. 12. 2000, sp. zn. 29 Cdo 822/2000, nebo v usnesení ze dne 23. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 1601/2018. Zdejší soud přitom nemá pochyb, že tyto závěry se uplatní i pro novou právní úpravu obsaženou v § 548 o. z.

28. Ze shora uvedeného plyne, že splněním rozvazovací podmínky zaniká účinnost smlouvy bez dalšího ex nunc. Jelikož žalovaní neobstarali stavební povolení pro stavbu rodinného domu na předmětném pozemku, jak bylo v kupní smlouvě sjednáno, marným uplynutím 12měsíční lhůty (tj. uplynutím dne 20. 8. 2021) přestali být vlastníky předmětného pozemku.

29. Již s ohledem na tento závěr nemůže obstát argumentace žalovaných o tom, že by měl být akceptován výklad pro žalované příznivější v tom směru, že žalobce měl odstoupit od smlouvy, neučinil tak však ve lhůtě bez zbytečného odkladu dle § 1977 o. z. Dle závěru soudu se vzhledem ke shora vysloveným závěrům o povaze rozvazovací podmínky nemohlo jednat o odstoupení od smlouvy ze strany žalobce, nýbrž o oznámení o naplnění rozvazovací podmínky a výzvu k poskytnutí součinnosti k uvedení stavu (osoby vlastníka předmětného pozemku) zapsanému v katastru nemovitostí do souladu se skutečným stavem.

30. Na tento závěr nemá žádný vliv ani komunikace mezi žalobcem, žalovanými a projektantem. Přestože žalobce po uplynutí lhůty stanovené v rozvazovací podmínce (dne 30. 11. 2021) vyzval žalovaného 1) k podání žádosti o prodloužení lhůty ke splnění dané smluvní povinnosti, nic to nemění na tom, že rozvazovací podmínka byla naplněna a účinnost kupní smlouvy zanikla v srpnu 2021 bez dalšího. Skutečnost, že žalobce učinil tuto výzvu k podání žádosti o prodloužení lhůty až po jejím uplynutí a že dané ujednání patrně po jistou dobu nepovažoval za podmínku rozvazovací, pak rozhodně nemůže znamenat, že by uvedl žalované v omyl o rozhodující okolnosti ve smyslu § 583 o. z. - i kdyby se žalobce skutečně po určitou dobu domníval, že k zániku účinnosti smlouvy je třeba určitého právního jednání z jeho strany, taková nesprávná interpretace rozvazovací podmínky bez dalšího nemůže znamenat závěr o uvedení žalovaných v omyl žalobcem ohledně rozhodující okolnosti. Dle závěru soudu se spíše jedná o jakousi nuanci v interpretaci předmětného ujednání, která nemohla mít vliv na (ne) uzavření předmětné smlouvy obsahující onu rozvazovací podmínku.

31. Daná rozvazovací podmínka byla dle závěru soudu v kupní smlouvě stanovena jednoznačně. Existence rozvazovací podmínky pak nebránila případné jiné dohodě mezi žalobcem a žalovanými, která by mohla být uzavřena i po uplynutí předmětné lhůty (tj. po dni 20. 8. 2021) - případnou dohodou mezi účastníky by pochopitelně s ohledem na jejich smluvní svobodu mohlo dojít ke změně již uzavřené rozvazovací podmínky, resp. ke změně následků jejím splněním nastalých, a to i po marném uplynutí lhůty stanovené žalovaným ke splnění jejich smluvní povinnosti předmětnou kupní smlouvou. Že žalobce nejednal tak, aby vyvolal v žalovaných omyl, ostatně plyne i z jeho výzvy ze dne 30. 11. 2021, kde je uvedeno, že tato výzva nepředjímá výsledné rozhodnutí o žádosti, kterou bude projednávat zastupitelstvo obce. Žalovaní si tedy museli být vědomi toho, že nemají právní nárok na to, aby žalobce danou lhůtu prodloužil. Ani případné ústní sdělení tehdejšího starosty žalobce o tom, že prodloužení termínu pro obstarání stavebního povolení„ nebude problematické“ (i kdyby žalovaní prokázali, že tehdejší starosta žalobce takové ústní sdělení učinil), na shora vyložené závěry nemá žádný vliv - dokud se totiž smluvní strany výslovně nedohodly jinak (a žalovaní ani netvrdili, že by došlo k platnému a účinnému uzavření jakékoliv jiné dohody), ujednání obsažené v čl. 5 a 5.5 předmětné kupní smlouvy s tam obsaženou rozvazovací podmínkou bylo platné a účinné a je třeba z něj vycházet. Závěr o neplatnosti daného ujednání z důvodu omylu vyvolaného žalobcem ve smyslu § 583 o. z. proto nepřipadá v úvahu.

32. Ani okolnost, že nesplnění podmínky ve stanovené lhůtě mohlo být přinejmenším zčásti způsobeno i zdravotní indispozicí projektanta, čemuž žalovanými předložené listiny nasvědčují, nemá na shora uvedené závěry žádný vliv. Bylo věcí žalovaných, aby dbali na to, že jejich smluvní povinnost bude včas splněna, a v případě zjištění o zdravotní indispozici projektanta se mohli a měli co nejdříve obrátit na projektanta jiného, resp. vyvinout efektivní snahu o to, aby sjednaná smluvní povinnost byla řádně a včas splněna. Dlužno dodat, že nesplnění smluvní povinnosti žalovaných nebylo způsobeno drobným prodlením v řádech dnů. Teprve téměř 4 měsíce po uplynutí lhůty stanovené v předmětném ujednání byla stavebnímu úřadu podána toliko (nekompletní) žádost o stavební povolení - žalovaní přitom museli počítat s tím, že správní řízení před stavebním úřadem určitou dobu potrvá. Žalovaní dle závěru soudu nedbali dostatečně na to, aby dostáli své smluvní povinnosti.

33. Nelze přitakat ani argumentaci žalovaných, kteří se dovolávali jednotlivých ustanovení o. z. týkajících se ochrany spotřebitele. Především soud konstatuje, že prodej obecního majetku zjevně nelze považovat za živnostenským nebo obdobným způsobem samostatně vykonávanou výdělečnou činnost se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku (§ 420 odst. 1 o. z.). Některé znaky činnosti podnikatele (např. soustavnost a vykonávání činnosti živnostenským nebo obdobným způsobem) v daném případě zjevně nejsou naplněny vůbec a u některých je jejich naplnění přinejmenším sporné (výdělečnost a účel dosažení zisku). Nic pak nenasvědčuje ani tomu, že by žalobce předmětnou smlouvu uzavřel v souvislosti s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností (§ 420 odst. 2 o. z.). I z ustálené judikatury se podává, že obec (žalobce) jakožto veřejnoprávní korporace vystupuje ve dvojím postavení - jako subjekt veřejné moci vykonávající veřejnou moc (projevující se např. ve vydávání obecně závazných vyhlášek, v nichž se jejich adresátům jednostranně ukládají povinnosti, či v činnosti obcí zřízené obecní policie, která za použití zákonem stanovených pravomocí zabezpečuje místní záležitosti veřejného pořádku) a současně jako subjekt práva, vstupující do soukromoprávních vztahů, v nichž má s jinými právnickými či fyzickými osobami rovné postavení. Vstupuje-li obec do právních vztahů soukromého práva (občanského, obchodního, pracovního), vystupuje zásadně stejně jako kterýkoliv jiný subjekt těchto vztahů. Při nakládání s majetkem a vlastními finančními prostředky má tak zásadně stejné postavení jako kterýkoliv jiný vlastník. Smyslem existence obce jako veřejnoprávní korporace není podnikatelská činnost, ale správa věcí veřejných (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4988/2009, nebo jeho usnesení ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 22 Cdo 2872/2019, a ze dne 6. 5. 2020, sp. zn. 22 Cdo 787/2020).

34. Na žalobce proto v souvislosti s předmětnou kupní smlouvou nelze pohlížet jako na podnikatele a žalované v této souvislosti nelze považovat za spotřebitele. Stejně tak je nerozhodná účast žalovaného 1) v právnické osobě, na což naproti tomu poukazoval žalobce. Žalovaný 1) v rámci předmětné kupní smlouvy vystupoval jako (nepodnikající) fyzická osoba a jeho účast v právnické osobě, ať už se tato zabývá čímkoliv, na posouzení práv a povinností vyplývajících z této kupní smlouvy nemá žádný vliv. Proto žalované v rámci posuzování tohoto právního poměru nelze považovat ani za spotřebitele, ani za podnikatele. Veškerá argumentace účastníků vycházející z předpokladu, že žalovaní mají být považováni za spotřebitele (jak tvrdí žalovaní), nebo za podnikatele (jak tvrdí žalobce), je proto bezpředmětná.

35. Stejně tak soud neshledal důvodné námitky žalovaných o tom, že se má jednat o smlouvu uzavřenou adhezním způsobem, jež má být neplatná ve smyslu § 1800 o. z. Předmětná rozvazovací podmínka je dle závěru soudu formulována jednoznačně a nelze ji označit jako zvláště nevýhodnou pro žalované (naopak je obecně známou skutečností, že obce si při prodeji pozemků ve svém vlastnictví sjednávají podobné podmínky - danou podmínku sjednanou v nyní posuzovaném případě soud považuje za standardní a nikterak nepřiměřenou), nadto jestliže v případě zániku účinnosti smlouvy dojde za předem jasně stanovených podmínek„ jen“ k vrácení již poskytnutých plnění. Předmětná rozvazovací podmínka tak nemůže být označena za neplatnou dle § 1800 odst. 1 ani odst. 2 o. z. - již s ohledem na tento dílčí závěr je bez významu, zda předmětnou smlouvu lze označit za smlouvu uzavřenou adhezním způsobem.

36. Soud nebral v úvahu nepodloženou spekulaci žalovaných, že rodinní příslušníci jednoho ze zastupitelů žalobce měli projevit zájem přestěhovat se do [obec] na místo předmětného pozemku, ani nepodloženou spekulaci žalobce, že žalovaní využili záměru žalobce k vlastním obchodním zájmům a předmětný pozemek nepořizovali za účelem vlastního bydlení - tato tvrzení, i kdyby se čistě teoreticky ukázala být pravdivými, na právní posouzení věci nemají vliv.

37. Na shora vyslovené závěry rovněž nemá vliv ani tvrzená skutečnost, že žalobce jiným kupujícím lhůtu pro splnění obdobné smluvní povinnosti prodloužil. Jak plyne ze shora uvedeného, žalobce jakožto subjekt práva soukromého vystupoval zásadně stejně jako kterýkoliv jiný subjekt těchto vztahů. Bylo tedy na jeho rozhodnutí, zda s žalovanými uzavře odlišnou dohodu oproti předmětnému ujednání obsaženému v kupní smlouvě, nebo nikoliv. V daném případě žalobce nevystupoval jako subjekt vykonávající veřejnou moc, tedy ani jako správní orgán (viz výše) - na žalobce se tak nemohla vztahovat povinnost dbát na to, aby při rozhodování skutkově shodných nebo podobných případů nevznikaly nedůvodné rozdíly (§ 2 odst. 4 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu). Z těchto důvodů se soud nezabýval otázkou, zda a za jakých okolností žalobce jiným kupujícím prodloužení lhůty ke splnění jejich obdobné smluvní povinnosti umožnil.

38. Pro posouzení věci taktéž nemá význam zodpovězení otázky, zda mezi účastníky sjednaná kupní cena byla výhodnější než cena v místě a čase obvyklá (jak tvrdil žalobce), nebo naopak méně výhodná (jak tvrdili žalovaní). Výše kupní ceny nemá na posouzení účinků spojených s naplněním předmětné rozvazovací podmínky žádný vliv.

39. Ze všech shora uvedených důvodů soud žalobě vyhověl a vyslovil, že vlastníkem předmětného pozemku je žalobce. Žalobce se dle závěru soudu stal vlastníkem předmětného pozemku bez dalšího marným uplynutím lhůty stanovené pro splnění smluvní povinnosti žalovaných dle čl. 5 ve spojení s čl. 5 kupní smlouvy, tj. uplynutím dne 20. 8. 2021.

40. Žalobce byl v řízení zcela úspěšný, pročež mu soud přiznal náhradu nákladů řízení v plné výši dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Náklady řízení tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč a náklady zastoupení advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, tj. odměna za 3 úkony právní služby (převzetí zastoupení, sepis žaloby a sepis repliky ze dne 4. 7. 2022 k vyjádření žalovaných; za dupliku ze dne 14. 9. 2022 soud žalobci náhradu nákladů řízení nepřiznal, neboť v něm nebyla uvedena žádná relevantní argumentace, jež by již nemohla být obsažena v žalobě či v replice ze dne 4. 7. 2022) dle § 11 odst. 1 písm. a) a d) advokátního tarifu po 3 100 Kč dle § 7 bodu 5. a § 9 odst. 4 písm. b) advokátního tarifu (3 100 Kč x 3 = 9 300 Kč). Ke třem úkonům právní služby dále náleží paušální částka 900 Kč dle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu (3 x 300 Kč). K náhradě nákladů řízení patří i náhrada za 21% DPH (§ 137 odst. 3 o. s. ř.) ve výši 2 142 Kč z částky 10 200 Kč. Náhrada nákladů řízení tak celkem činí 17 342 Kč. Náhradu nákladů řízení je třeba zaplatit advokátovi (§ 149 odst. 1 o. s. ř.), a to v obvyklé lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.). Jelikož předmětný pozemek se nacházel ve společném jmění manželů, žalovaní (manželé) byli zavázáni k náhradě nákladů řízení společně a nerozdílně (§ 713 o. z.).

Poučení