24 Cdo 3107/2021

Rubrum

Nejvyšší soud rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Davida Vláčila a soudců JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., a JUDr. Romana Fialy v právní věci žalobkyně Hlavního města Prahy, se sídlem v Praze 1, Mariánské náměstí 2/2, zastoupené JUDr. Ing. Světlanou Semrádovou Zvolánkovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Karlovo náměstí 287/18, za účasti vedlejší účastnice na straně žalobkyně Městské části Praha 22, se sídlem v Praze 22, Nové náměstí 1250/10, zastoupené Mgr. Josefem Přibylem, advokátem se sídlem v Praze 2, Moravská 1551/14, proti žalované M. R., narozené XY, bytem v XY, zastoupené JUDr. Martinem Purkytem, advokátem se sídlem v Praze 5, náměstí 14. října 496/13, o určení vlastnického práva, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 15 C 193/2019, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 21. 4. 2021, č. j. 72 Co 448/2020-260, takto:

Výrok

Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 21. 4. 2021, č. j. 72 Co 448/2020-260, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 14. 9. 2020, č. j. 15 C 193/2019-181, ve výrocích I, III a IV ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 24. 9. 2021, č. j. 15 C 193/2019-300, se zrušují a věc se v tomto rozsahu vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 10 k dalšímu řízení.

Odůvodnění

I. Dosavadní průběh řízení

1. Žalobkyně se v řízení domáhá určení, že je vlastnicí pozemku parc. č. XY, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. XY, a pozemku parc. č. XY, ostatní plocha, vše zapsané u katastrálního úřadu pro katastrální území XY, obec XY(dále též „pozemky“).

2. Obvodní soud pro Prahu 10 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 14. 9. 2020, č. j. 15 C 193/2019-181, ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 24. 9. 2021, č. j. 15 C 193/2019-300, určil, že žalobkyně je vlastnicí pozemku parc. č. XY, zastavěná plocha a nádvoří a pozemku parc. č. XY, ostatní plocha, vše v katastrálním území XY, zapsaných na listu vlastnictví č. XY pro katastrální území XY, obec XY (výrok I), zamítl žalobu co do požadavku na určení, že žalobkyně je vlastnicí stavby č. p. XY stojící na pozemku parc. č. XY v katastrálním území XY, zapsané na listu vlastnictví č. XY pro katastrální území XY, obec XY (výrok II), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výroky III a IV).

3. Městský soud v Praze jako soud odvolací k odvolání žalované potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I, III a IV (výrok I rozsudku odvolacího soudu) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výroky II a III rozsudku odvolacího soudu).

4. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, která považoval za dostatečná. Manžel žalované J. R. začal užívat pozemky na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 26. 4. 2000 s vedlejší účastnicí, a to za účelem vybudování a provozování sportovního a kynologického centra. Nájem byl uzavřen na dobu určitou do 26. 4. 2020 a nájemné bylo sjednáno ve výši 1 Kč měsíčně. Následně J. R. požádal o koupi pozemků a zástupce starosty jeho návrh předložil nejprve radě a posléze zastupitelstvu městské části Prahy 22 (dále jen „vedlejší účastnice“ nebo „městská část“) s doporučením dané pozemky prodat, neboť navrhovaná kupní cena byla vyšší, než kolik by vedlejší účastnice obdržela na nájemném za sjednané období a dále nájemce v průběhu nájmu prokázal svůj záměr s pozemky (vybudování a provozování sportovního a kynologického centra). Rada i zastupitelstvo souhlasily s prodejem pozemků za kupní cenu 331 724 Kč. Rada požadovala, aby však ve smlouvě bylo sjednáno předkupní právo ve prospěch vedlejší účastnice „za stejných platebních, resp. kupních podmínek“. Zastupitelstvo též požadovalo zřízení předkupního práva ve prospěch vedlejší účastnice „za stejných finančních podmínek“. J. R. a vedlejší účastnice uzavřeli kupní smlouvu o předmětných pozemcích dne 8. 9. 2004 (dále jen „kupní smlouva“) za výše zmíněnou cenu. V čl. V kupní smlouvy si strany ujednaly předkupní právo ve prospěch vedlejší účastnice dle § 602 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“) bez jakýchkoliv dalších specifikací. V době koupě pozemků byla žalovaná manželkou J. R., a proto se pozemky staly součástí společného jmění manželů. Pozemky užívali žalovaná a její manžel společně, společně na nich vybudovali stavbu č. p. XY a provozovali sportovní a kynologické centrum. Dne 2. 12. 2008 J. R. zemřel. Žalovaná byla jeho jedinou dědičkou. V katastru nemovitostí byla ke dni rozhodování soudů nižších stupňů tedy zapsána jako výlučná vlastnice předmětných pozemků.

5. Po právní stránce se odvolací soud plně ztotožnil s právním posouzením soudu prvního stupně. Zabýval se v první řadě existencí naléhavého právního zájmu žalobkyně na požadovaném určení. Konstatoval, že naléhavý právní zájem je dán, jestliže žalobce, který tvrdí, že je vlastníkem nemovitostí, není jako jejich vlastník v katastru nemovitostí zapsán. Odvolací soud tedy ve shodě se soudem prvního stupně naléhavý právní zájem shledal. Následně řešil otázku platnosti kupní smlouvy. Vycházel přitom z toho, že uzavřená kupní smlouva neodpovídala zcela rozhodnutí zastupitelstva, když neobsahovala ujednání o předkupním právu za stejných kupních podmínek (míněno v porovnání s kupní cenou dohodnutou v kupní smlouvě, která měla být podle jeho názoru určující i v případě budoucího převodu pozemku na jinou koupěchtivou osobu). Odvolací soud uzavřel, že zastupitelstvo vedlejší účastnice dalo jasně najevo, že sjednání předkupního práva v požadovaných parametrech je zásadní podmínkou předmětného převodu nemovitostí. Starosta městské části se přitom podle jeho názoru odchýlil od vůle projevené zastupitelstvem, neboť ztížil možnost vedlejší účastnice pozemky nabýt případně zpět do vlastnictví, což v konečném důsledku může mít nepříznivý dopad na majetek a hospodaření obce, jakož i možnost obyvatel obce předmětné pozemky využívat. Odvolací soud tedy hodnotil rozdíl mezi předkupním právem sjednaným ve smlouvě a podmínkami převodu dle projevené vůle zastupitelstva jako natolik zásadní, že způsobuje absolutní neplatnost kupní smlouvy ve smyslu § 39 obč. zák. Vzhledem k neplatnosti kupní smlouvy se odvolací soud dále zabýval tím, zda předmětné pozemky žalovaná nevydržela. K tomu uvedl, že oprávněná držba žalované a jejího manžela začala dnem 1. 10. 2004. Desetiletá vydržecí lhůta ve smyslu obč. zák. by tak uplynula až za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). S účinností o. z. dne 1. 1. 2014 však došlo oproti předchozí právní úpravě ke změně koncepce vydržení s tím, že podle § 3028 odst. 1 a 2 o. z. je třeba podmínky vydržení posuzovat podle právní úpravy obsažené v o. z. Podle této právní úpravy přitom k řádnému vydržení již nepostačuje držba opřená o domnělý (putativní) právní titul, nýbrž je třeba, aby se opírala o existenci titulu platného podle § 1090 odst. 1 o. z. Na základě domnělého titulu lze vydržet pouze v rámci mimořádného vydržení, které však vyžaduje držbu v trvání 20 let. Jestliže tedy žalovaná svou dobrou víru o vlastnictví pozemků opírá o neplatnou kupní smlouvu, tedy o domnělý právní titul, nebyly splněny podmínky pro řádné vydržení vlastnického práva a vzhledem k době trvání dobrověrné držby žalované, která byla kratší než 20 let, nebyly splněny podmínky ani pro vydržení mimořádné. Konečně odvolací soud shledal neopodstatněnými námitky žalované ohledně neprovedení výslechu dvou svědků, jimiž měla být prokázána tvrzení žalované o okolnostech, za kterých začala s manželem pozemky používat, neboť tyto důkazní prostředky zjevně směřují k prokázání skutečností, které nejsou z hlediska rozhodnutí ve věci samé významné. Obdobně odvolací soud nevyhověl návrhu žalované na doplnění dokazování znaleckým posudkem, který měl být vypracován jako podklad ke stanovení kupní ceny pozemků sjednané v kupní smlouvě. Jednak z průběhu řízení a obsahu spisu neplyne žádná konkrétní skutečnost, z níž by bylo možné usuzovat, že označený důkazní prostředek existuje, jednak jej žalovaná označila k prokázání skutečností, že kupní cena pozemků reflektovala investice, které do pozemků spolu s manželem učinili, a že po skončení nájemního vztahu jim investice nebyly nahrazeny, tedy skutečností, které nejsou z hlediska předmětu sporu a rozhodnutí ve věci samé podstatné.

II. Dovolání a vyjádření k němu

6. Rozsudek odvolacího soudu napadla žalovaná v plném rozsahu dovoláním. Namítala v první řadě, že odvolací soud nesprávně posoudil otázku absolutní neplatnosti kupní smlouvy, při jejímž řešení se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. K tomu uvedla, že předkupní právo je toliko tzv. vedlejším ujednáním při kupní smlouvě, a proto by v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu neměla být dovozována její absolutní neplatnost. Žalovaná dále poukázala na skutečnost, že vedlejší účastnice použila při formulaci požadavku sjednání předkupního práva tři různé termíny – platební podmínky, kupní podmínky a finanční podmínky. Žalovaná tedy po rekapitulaci výkladových pravidel podle o. z. vyjádřila pochybnost, zda tvrzený rozpor (mezi jednáním zastupitelstva a textem kupní smlouvy sjednané za vedlejší účastnici starostou) vůbec existuje. Žalovaná dále připomněla, že kupní smlouva navazovala na smlouvu nájemní, po jejímž skončení měla vedlejší účastnice vyplatit žalovanou za zhodnocení pozemků po dobu nájmu, přičemž výplata tohoto zhodnocení nebyla ze strany vedlejšího účastníka ani tvrzena ani prokázána. Z toho žalovaná dovozuje, že nebylo možné v rámci sjednávaného předkupního práva požadovat totožnou kupní cenu. Konečně se žalovaná zabývala povahou předkupního práva, kdy uvedla, že předkupní právo obecně slouží oprávněnému k zajištění odkupu dané věci za stejných podmínek, že kterých by tuto věc byla ochotna odkoupit třetí osoba. Pokud by byl akceptován výklad odvolacího soudu, smluvní strany by si dle mínění žalované ani nemusely kupní cenu sjednávat, když by při uplatnění takového předkupního práva „byla daná kupní cena stejně vrácena“.

7. Žalovaná dále formulovala otázku vydržení vlastnického práva na přelomu účinnosti příslušné právní úpravy s tím, že tato otázka doposud nebyla v judikatuře Nejvyššího soudu vyřešena. K tomu připomněla ustanovení § 3036 o. z., podle nějž se až do svého zakončení mají posuzovat všechny lhůty a doby, které začaly běžet přede dnem nabytí účinnosti o. z. a dále nálezovou judikaturu Ústavního soudu, dle níž je třeba poskytovat širokou ochranu nabyvatelům vlastnického práva, pokud jej nabyli v dobré víře. Žalovaná je tak oproti názoru odvolacího soudu přesvědčena, že v tomto případě byly naplněny podmínky vydržení vlastnického, popř. jsou zde takové okolnosti celé transakce a následného chování vedlejší účastnice, které jsou hodny širší ochrany práv žalované nabytých v dobré víře.

8. Ohledně otázky naléhavého právního zájmu na určení vlastnictví žalovaná vyslovila přesvědčení, že by tato otázka měla být posuzována jinak, neboť prostou aplikací právní normy v daném případě dochází k nepřípustnému formalismu. Nelze totiž přehlížet, že žalobkyně se domáhá určení vlastnického práva až po 15 letech po uzavření kupní smlouvy, přičemž vedlejší účastnice po celou tuto dobu vlastnictví žalované uznávala a respektovala. Dle žalované pak analogicky nelze vyloučit ani zlý úmysl žalobkyně v tom smyslu, že žalobkyně se po této dlouhé době obohatí jednak nárůstem tržní hodnoty pozemků, jednak jejich zhodnocením v podobě vybudování samotného sportovního a kynologického centra, inženýrských sítí a infrastruktury spojené s pozemky.

9. Konečně žalovaná poukázala na to, že soud prvního stupně některé důkazy neprovedl a ani nezdůvodnil, proč tak neučinil, čímž zapříčinil jednak nepřezkoumatelnost svého rozhodnutí a také jeho „protiústavnost“. Odvolací soud následně tyto vady nenapravil, pokud toliko uvedl, že výslechy svědků nebyly významné a že žalovaná sama v závěru řízení před soudem prvního stupně uvedla, že již žádné návrhy na doplnění dokazování nemá.

10. Žalovaná proto závěrem navrhla, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu změnil, a neshledá-li podmínky pro změnu napadeného rozhodnutí, aby je zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

11. Vedlejší účastnice ve vyjádření k dovolání uvedla, že napadený rozsudek odvolacího soudu (a spolu s ním i rozsudek soudu prvního stupně) považuje za správný. Vyvracela zejména argumentaci žalované týkající se výkladu vůle zastupitelstva vedlejší účastnice a konstatovala, že stanovisko zastupitelstva sjednat kupní smlouvu s předkupním právem za stejných finančních podmínek (stejnou cenu) bylo dáno jasně a rozpor záměru a skutečně uzavřené smlouvy způsobuje neplatnost tohoto právního jednání. Ohledně otázky vydržení pozemků vedlejší účastnice zpochybňovala dobrou víru žalované (a jejího manžela). Dle vedlejší účastnice je ve smyslu § 3028 o. z. zcela zřejmé, že dovolává-li se žalovaná svého vlastnického práva na základě vydržení, uvedené se musí posuzovat dle o. z. Podle vedlejší účastnice též soudy nižších stupňů správně dovodily naléhavý právní zájem žalobkyně k určení vlastnického práva a v řízení též nedošlo k vadě spočívající ve svévolném neprovedení některých důkazů. Navrhla tedy, aby dovolání žalované bylo odmítnuto.

12. Žalobkyně se k podanému dovolání též vyjádřila. Dovozovala v něm nepřípustnost dovolání, když žalovaná dle jejího přesvědčení spíše polemizuje se skutkovými závěry odvolacího soudu. Nadto upozornila, že judikatura dovolacího soudu, na níž žalovaná v dovolání odkazuje, nezohledňuje specifika situace, kdy dochází k uzavření smlouvy s veřejnoprávní korporací. Konstatovala, že odvolací soud věc správně posoudil, pokud považoval kupní smlouvu za neplatnou, k čemuž citovala judikaturu dovolacího soudu. V souladu s názorem vedlejší účastnice žalobkyně dále též dovozovala nutnost použití právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 na otázku vydržení pozemků žalovanou. Obdobně se žalobkyně ztotožnila s názory soudů nižších stupňů (a názory vedlejší účastnice) ohledně otázky existence naléhavého právního zájmu a opomenutých důkazů.

13. Žalovaná v reakci na vyjádření jiných účastníků řízení zaslala soudu dupliku, v níž zpochybňovala jejich argumentaci a dále opakovala obsah svého dovolání. Nadto vyjádřila obavu, že nastalý stav dle rozhodnutí soudů nižších stupňů je neudržitelný a nelze vyloučit, že se vedlejší účastník bude např. domáhat vyvlastnění stavby č. p. XY nebo jinak omezovat vlastnické právo žalované k této budově. Dále žalovaná uvedla, že § 3036 o. z. je třeba ve vztahu k § 3028 odst. 1 o. z. považovat za speciální, má tedy aplikační přednost a jiný výklad by bylo třeba považovat za rozporný s dobrými mravy. Žalovaná uvedla, že setrvává na svém návrhu na změnu rozsudku odvolacího soudu či na jeho zrušení.

III. Přípustnost dovolání

14. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (viz čl. II odst. 2 a čl. XII zákona č. 296/2017 Sb.), dále jen „o. s. ř.“.

15. Dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou a za splnění podmínky uvedené v § 241 odst. 1 o. s. ř.

16. Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, jestliže to zákon připouští.

17. Podle § 237 o. s. ř., není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

18. Otázka existence naléhavého právního zájmu na určení vlastnictví v daném případě přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř. přípustnost dovolání nezakládá. Odvolací soud při jejím řešení postupoval v souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, dle níž je ve smyslu § 80 o. s. ř. naléhavý právní zájem žalobce na určení vlastnického práva k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí dán tam, kde žalobce tvrdí, že právě on je vlastníkem předmětné nemovitosti, nikoliv třetí osoba vedená v katastru nemovitostí jako vlastník (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 1998, sp. zn. 2 Odon 86/97, uveřejněný pod číslem 58/98 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ze dne 25. 2. 2003, sp. zn. 22 Cdo 2439/2002, ze dne 4. 4. 2006, sp. zn. 22 Cdo 297/2005, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 3. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1645/2019, a ze dne 28. 5. 2015, sp. zn. 33 Cdo 1825/2015), pokud v daném případě naléhavý právní zájem shledal. Nejvyšší soud k argumentaci uplatněné v dovolání toliko doplňuje, že ať již byla motivace žalobkyně k podání žaloby jakákoliv, samotná skutečnost, že se vlastnického práva domáhá (až) po 15 letech není způsobilá zpochybnit závěry dlouhodobě ustálené judikatury citované výše. Dovolací soud tak ani neshledává důvody se od této judikatury postupem podle § 20 zákona č. 6/2002 Sb., o soudech a soudcích, tedy cestou aktivace velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu odchylovat, jak navrhuje žalovaná.

19. Dovolání je ovšem přípustné pro řešení otázky platnosti kupní smlouvy uzavřené mezi vedlejší účastnicí a žalovanou v souvislosti s výkladem vůle zastupitelstva vedlejší účastnice, neboť tato otázka byla odvolacím soudem vyřešena v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.

IV. Důvodnost dovolání

20. Dovolání je důvodné.

21. Podle § 97 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, se na postavení a jednání starosty městské části a na jeho práva a povinnosti obdobně použijí ustanovení vztahující se na postavení a jednání a na práva a povinnosti primátora hlavního města Prahy, není-li zákonem stanoveno jinak. Na rozhodování starosty městské části se obdobně použijí ustanovení vztahující se na rozhodování primátora hlavního města Prahy, není-li zákonem nebo Statutem stanoveno jinak.

22. Podle § 72 odst. 2 zákona č. 131/2000, primátor hlavního města Prahy zastupuje hlavní město Prahu navenek. Právní jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva hlavního města Prahy nebo rady hlavního města Prahy, může primátor provést jen po jejich předchozím schválení, jinak jsou tato právní jednání neplatná.

23. Nejvyšší soud předesílá, že ve shodě se soudy nižších stupňů považoval dlouhodobou a ustálenou judikaturu jimi náležitě zmiňovanou a týkající se platnosti majetkoprávních úkonů (právního jednání) obcí za relevantní pro posuzování platnosti takových úkonů učiněných hlavním městem Prahou, resp. jejími jednotlivými městskými částmi. Přestože tato materie podléhá samostatné právní úpravě (zákon č. 131/2000 Sb.), Nejvyšší soud nemá pochyb o tom, že následně citované závěry (týkající se zákona č. 128/2000 Sb., o obcích), k nimž dospěl v minulosti, jsou pro obsahovou podobnost až shodnost předmětných ustanovení obou výše citovaných zákonů beze zbytku použitelná i pro posuzovaný případ. Ostatně z § 1 odst. 1 zákona o hlavním městě Praze bez pochybností plyne, že i hlavní město je současně obcí.

24. Nejvyšší soud již dříve vyložil např. v rozsudku ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 30 Cdo 3328/2014, že samotné rozhodnutí zastupitelstva obce nebo rady ještě nepředstavuje právní úkon, jakožto projev vůle obce směřující ke vzniku, změně nebo zániku těch práv nebo povinností, které právními předpisy s takovým projevem vůle spojují. Usnesení příslušného orgánu obce totiž představuje materiálně právní podmínku pro vyjádření projevu vůle obce, který se stává perfektním (formálně navenek vyjádřeným) teprve v případě podpisu příslušné smlouvy starostou, případně (za podmínek zákonem o obcích stanovených, k tomu srov. § 103 odst. 6 a § 104 odst. 1 zákona o obcích) místostarostou. Starosta obce přitom nemá povahu statutárního orgánu, jakkoliv obec navenek zastupuje a na podkladě předchozího rozhodnutí orgánu obce toliko vyjadřuje vůli obce navenek. Starosta obce podle dřívější ani současné úpravy nemohl a nemůže vytvářet sám vůli obce, ale pouze mohl a může tuto vůli navenek sdělovat a projevovat. Poněvadž starosta obce nemůže (ohledně základních náležitostí, případně i dalších náležitostí právního úkonu, pokud takovou vůli projevilo zastupitelstvo obce) nijak „dotvářet“ či „pozměňovat“ projevenou (a dosud navenek v rámci právního úkonu obce formálně právně nevyjádřenou) vůli zastupitelstva obce, která (jako jediná) je relevantní pro vznik, změnu či zánik příslušného právního vztahu, pak právní úkon, který učinil (aniž by tím vyjádřil vůli zastupitelstva své obce) je ve smyslu § 41 odst. 2 zákona o obcích od samého počátku absolutně neplatný (srov. dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 6. 2006, sp. zn. 30 Cdo 3130/2005, ze dne 20. 5. 2009, sp. zn. 30 Cdo 3049/2007, ze dne 20. 1. 2016, sp. zn. 30 Cdo 3785/2015, či ze dne 1. 7. 2015, sp. zn. 30 Cdo 99/2015).

25. V tomtéž rozsudku dále Nejvyšší soud uvedl, že v případě převodu obecního nemovitého majetku je nezbytné, aby byl co do předmětu a případně i co do obcí stanovených podmínek převodu zajištěn věcný soulad mezi rozhodnutím zastupitelstva o předmětném právním úkonu (prodeji nemovitého majetku příslušnému subjektu za stanovených podmínek) a starostou obce uzavřenou (podepsanou) převodní smlouvou. Jestliže starostou uzavřená převodní smlouva coby právní úkon nekoresponduje s obsahem vydaného rozhodnutí zastupitelstva k uzavření takového právního úkonu a týká se přitom podstatných náležitostí daného právního úkonu (určení druhé smluvní strany, převáděných nemovitostí, výše kupní ceny, případně podmínek převodu publikovaných v záměru a posléze obecním zastupitelstvem schválených v rámci rozhodnutí o příslušném majetkoprávním úkonu obce), jde o věcný nesoulad mezi rozhodnutím zastupitelstva obce a uzavřenou převodní smlouvou, tedy o situaci, kdy zastupitelstvem obce projevená vůle formou schválení daného právního úkonu je odlišná od obsahu převodní smlouvy, kterou za obce uzavřel (projevil navenek) její starosta (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2011, sp. zn. 30 Cdo 4255/2009).

26. Uvedenému pak odpovídá i judikatura Ústavního soudu, jenž např. v nálezu ze dne 25. 8 2015, sp. zn. I. ÚS 2574/14, nad výše uvedené doplnil, že starosta obce nemůže sám vytvářet vůli obce, to přísluší výhradně zastupitelstvu obce či radě obce. Pokud však již vůle obce v zásadních bodech vytvořena byla, je starosta oprávněn jednat v intencích takto vytvořené vůle [srov. dále nález Ústavního soudu ze dne 6. 4. 2005, sp. zn. II. ÚS 87/04].

27. Z pohledu posuzování platnosti majetkoprávního jednání obce coby veřejnoprávní korporace je tedy ve světle připomenuté judikatury podstatné, zdali zastupitelstvo obce o tom kterém (podle dosavadní právní úpravy, kterou je třeba v posuzované věci s přihlédnutím k § 3028 odst. 2 o. z. i nadále aplikovat) právním úkonu rozhodlo, tedy zda vůbec v zásadních bodech svým rozhodnutím vytvořilo vůli obce k tomu, aby starosta této obce při právním jednáním s druhou smluvní stranou mohl takovou vůli za obec uzavřenou smlouvou projevit (srov. též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 7. 2019, sp. zn. 24 Cdo 172/2019).

28. Výkladem právních úkonů za použití pravidla uvedeného v § 35 odst. 2 obč. zák. (srov. též § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb.) se Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích zabýval opakovaně (srov. např. rozhodnutí ze dne 22. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo 2978/2010, ze dne 22. 8. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1569/99, ze dne 26. 6. 2014, sp. zn. 33 Cdo 1421/2013, ze dne 27. 3. 2008, sp. zn. 26 Cdo 2317/2006, ze dne 30. 10. 2009, sp. zn. 23 Cdo 1102/2008, a ze dne 24. 5. 2013, sp. zn. 33 Cdo 603/2012), přičemž vyslovil právní závěr, podle nějž může výklad právního úkonu směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo projeveno, a že vůle jednajícího se při výkladu právního úkonu vyjádřeného slovy uplatní jen tehdy, není-li v rozporu s jazykovým projevem, přičemž tato pravidla se použijí i při výkladu písemného právního úkonu. Jazykové vyjádření právního úkonu musí být vykládáno nejprve prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě provedeného dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy. Podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků však je – jak již bylo zmíněno – aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle § 35 odst. 2 obč. zák. totiž nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo 2978/2010, a ze dne 22. 8. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1569/99). Základní princip výkladu právních úkonů, který se promítl do rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, zakotvil ve své judikatuře i Ústavní soud (např. nález ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/2003).

29. Princip priority výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy (jde o projev zásady potius valeat actus quam pereat) odpovídá povaze soukromoprávních vztahů a rozumné potřebě běžných soukromých občanských styků. V době uzavření předmětné smlouvy nebyl sice výslovně upraven, nicméně jeho obecnou platnost dovodil Ústavní soud (srov. nález ze dne 14. 4. 2005 sp. zn. I. ÚS 625/03, nebo ze dne 23. 4. 2013 sp. zn. IV. ÚS 1783/11 a řadu dalších); de lege lata je nyní výslovně promítnut v § 574 nyní účinného zákona č. 89/2012 Sb. Ústavní soud pak dále vyložil (v rovině ústavněprávní), že text smlouvy je toliko prvotním přiblížením se k významu smlouvy, který si chtěli její účastníci svým jednáním stanovit. Doslovný výklad textu smlouvy může, ale nemusí být v souladu s vůlí jednajících stran. Směřuje-li vůle smluvních stran k jinému významu a podaří-li se vůli účastníků procesem hodnocení skutkových a právních otázek ozřejmit, má shodná vůle účastníků smlouvy přednost před doslovným významem textu jimi formulované smlouvy. Vůli je nutno dovozovat z vnějších okolností spojených s podpisem a realizací smluvního vztahu, zejména z okolností spojených s podpisem smlouvy (srov. například nález ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/2003, uveřejněný pod číslem 84/2005 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, nebo obdobně též žalobkyní v dovolání citované rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 9. 11. 2016, sp. zn. 30 Cdo 2178/2016, a ze dne 29. 8. 2018, sp. zn. 30 Cdo 5196/2017).

30. V posuzované věci zastupitelstvo rozhodlo o uzavření kupní smlouvy za současného sjednání předkupního práva ve prospěch vedlejší účastnice „za stejných finančních podmínek“. Předchozí doporučení Rady městské části hovořilo o „platebních podmínkách“. Obsahovala-li následně uzavřená kupní smlouva (prosté) sjednání předkupního práva ve smyslu § 602 a násl. obč. zák., tedy bez výslovného ujednání o „stejných finančních podmínkách“, soudy nižších stupňů postupovaly obecně nepochybně správně, pokud se zabývaly výkladem takového projevu vůle, neboť bylo třeba postavit na jisto, zda uzavřená kupní smlouva korespondovala s projevenou vůli zastupitelstva, či zda se od ní odchýlila, a pokud ano, zda se tak stalo „podstatným způsobem“. Je totiž třeba mít na paměti, jak opět zcela správně a výstižně v odůvodněnísvého rozhodnutí vyjádřil i odvolací soud, že ne každá odchylka od obsahu usnesení zastupitelstva má nutně za následek absolutní neplatnost právního úkonu (srov. obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne ze dne 19. 2. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3390/2008, či ze dne 15. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 273/2018). O takový případ se může jednat i tehdy, byla-li by odchylka toliko formálního charakteru, a to i s přihlédnutím ke skutečnosti, že starosta je z formálního hlediska oprávněn v intencích základních náležitostí smlouvu doplnit tak, aby splňovala náležitosti právního úkonu a mohl být podle ní případně povolen příslušný vklad věcného práva do katastru nemovitostí. Na tomto místě dovolací soud připomíná, že i v (jakkoliv specifickém) případě posuzování platnosti právních úkonů obce se lze dopustit tzv. nepřípustného formalismu, pokud není reflektován materiální základ věci, tedy zda vůle k určitému právnímu úkonu, formálně projeveného prostřednictvím starosty, byla zastupitelstvem skutečně projevena či nikoliv (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 7. 2019, sp. zn. 24 Cdo 172/2019).

31. Dovolací soud rovněž nemá pochyb o tom, že zastupitelstvo požadovalo sjednání předkupního práva, kteroužto skutečnost nesporovala ani žalovaná. Toto ujednání pak dle dovolacího soudu nelze považovat za nepodstatné (jak dovozovala žalovaná) již proto, že prostřednictvím takového požadavku žalobkyně, resp. vedlejší účastnice realizovala v daném případě svoji povinnost veřejnoprávní korporace nakládat s majetkem účelně a hospodárně v souladu s jeho zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti (§ 35 odst. 1 zákona č. 131/2000; srov. obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008). Lze v tomto směru poukázat na závěr dosažený v judikatuře Nejvyššího soudu, dle nějž určení podmínek, jež musí splňovat zájemce o nabytí nemovitého majetku obce (podmínek tzv. nabídkového řízení), není předepsanou (obligatorní) náležitostí zveřejňovaného záměru ve smyslu ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb. (nyní § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb.); pokud však obec takové podmínky stanoví a zveřejní je v rámci záměru o převodu nemovitostí, stanou se jeho součástí se všemi důsledky s tím spojenými. Kupní smlouva, kterou obec (jejím jménem starosta) uzavře v rozporu s takto zveřejněným záměrem, pak svými důsledky – netransparentností při nakládání s majetkem obce jakožto veřejným majetkem a porušením zásady rovnosti přístupu k zájemcům o jeho nabytí (jejich diskriminací) – odporuje účelu a smyslu (ratio legis) citovaného ustanovení (neboť jí byl realizován jiný než zveřejněný záměr), a je tudíž právním úkonem od počátku a absolutně neplatným podle § 39 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2011, sp. zn. 32 Cdo 721/2010). Obdobně je pak třeba nahlížet na podmínky, které zastupitelstvo stanoví v usnesení v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy, např. sjednání předkupního práva. Pokud tedy dala nesporně vedlejší účastnice najevo vůli uzavřít kupní smlouvu pod podmínkou současného sjednání předkupního práva, pak by uzavření smlouvy bez této náležitosti bylo právním úkonem absolutně neplatným, na čemž ničeho nemění ani žalovanou poukazovaná skutečnost, že předkupní právo je řazeno mezi tzv. „vedlejší ujednání při kupní smlouvě“. Dospěly-li soudy nižších stupňů k závěru, že zastupitelstvo vyjádřilo vůli sjednat předkupní právo k pozemkům a že tato skutečnost představovala podstatnou podmínku převodu nemovitostí, je i toto jejich právní posouzení zcela v souladu s výše uvedenými závěry judikatury Nejvyššího soudu.

32. Dovolací soud však nemůže – alespoň prozatím – přisvědčit závěru soudu prvního stupně (s jehož právním posouzením se odvolací soud ztotožnil), že požadovalo-li zastupitelstvo, aby v kupní smlouvě bylo k pozemkům zřízeno předkupní právo „za stejných finančních podmínek“, je tím „jednoznačně“ míněno zakotvení předkupního práva za stejnou kupní cenu, za níž byly pozemky prodány panu J. R.. Nelze přehlédnout, že jakkoliv je rozhodnutí soudu prvního stupně přehledně a poměrně sofistikovaně odůvodněno, jeho právní posouzení (hodnocení vůle účastníků kupní smlouvy) je vystavěno spíše na základě skutkově dostatečně nepodložených (byť na první pohled formálně logických) vlastních úvah samotného soudu prvního stupně, jimiž se přiklonil k argumentaci žalobkyně, a to aniž by se ve svých úvahách zároveň odpovídajícím způsobem vyrovnal s oponentní argumentací žalované. Soud prvního stupně smluvní ujednání o obsahu předkupního práva posuzoval „vlastní“ optikou nejlepších zájmů prodávajícího a nezjišťoval prostřednictvím shora vyložených interpretačních pravidel, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy (resp. v době rozhodování zastupitelstva městské části) s přihlédnutím k tomu, co v řízení vyšlo najevo prostřednictvím dokazování. Odůvodnil-li soud prvního stupně svůj závěr mj. tím, že „finanční podmínky v usnesení zastupitelstva nejsou navázány žádným způsobem na třetí osobu (koupěchtivého), ale právě na vedlejší účastnici“, pak dovolací soud připomíná znění § 606 obč. zák. o předkupním právu, dle nějž kdo je (z titulu předkupního práva) oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak. Absence zmínění koupěchtivého lze tedy vyložit stejně dobře i tak, že tento stav odpovídá stavu základnímu, uvedenému v zákoně, proto jej není třeba výslovně zmiňovat. Jinými slovy, klauzule „za stejných platebních/kupních podmínek“ může znamenat i toliko částečně vyjádřený zákonný text § 606 obč. zák. a měla-li by městská část (její zastupitelstvo) na mysli stav odlišný od § 606 obč. zák., tím spíše by toto ujednání vyjádřila prostřednictvím svého zastupitelstva a následně v písemné smlouvě podrobněji. K tomu, jaká byla skutečná vůle účastníků smlouvy (potažmo jakou vůli v projednávané věci vyjevilo zastupitelstvo městské části) však podrobnější dokazování (za postupu podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř.) prováděno dosud nebylo. Je třeba si zároveň uvědomit, že zastupitelstvo obce, coby kolektivní orgán formující a posléze manifestující jednotnou vůli obce, je složeno převážně z právních laiků. Nelze tak ani vyloučit situaci, že předmětné klauzuli ve skutečnosti některý z členů zastupitelstva nemusel přikládat věci odpovídající význam. Stejně tak nelze bez dalšího pominout námitku žalované, že sjednání „standardního“ předkupního práva v sobě zahrnuje obvykle zhodnocení předmětného pozemku. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná (a její manžel) pozemek dlouhodobě zvelebovali, přičemž i v souvislosti s dalšími okolnostmi (předpokládaná inflace, obecné navyšování ceny pozemků, apod.) i tyto skutečnosti mohly být naopak jedním z faktorů pro výklad vůle zastupitelstva opačným způsobem, než dosud učinily soudy obou stupňů. Úvahu soudu prvního stupně, že „sjednání shodné kupní ceny při zpětném prodeji by samozřejmě vedlejší účastnici a panu R. nijak nebránilo vypořádat investice pana R., kterými zvýšil hodnotu pozemků“, je nutno označit jako prozatím ničím nepodloženou spekulaci.

33. Nejvyšší soud proto uzavírá, aniž by předjímal výsledek daného sporu, že právní posouzení odvolacího soudu je ve skutkových zjištěních týkajících se okolností, za nichž došlo k uzavření kupní smlouvy neúplné, a tudíž nesprávné, ztotožnil-li se s právním posouzením soudu prvního stupně, který nedostatečně zjistil a odůvodnil skutečnou vůli zastupitelstva vedlejší účastnice, pokud požadovalo uzavření předkupního práva „za stejných platebních/kupních/finančních podmínek“. V dalším řízení bude na soudech nižších stupňů, aby po odpovídajícím poučení a v poměrech projednací zásady zjistily dostatečně skutkový stav a na jeho základě pak učinily odpovídající právní posouzení věci.

34. Žalovanou vymezenou otázkou týkající se vydržení pozemků se dovolací soud v této fázi řízení nezabýval, neboť její řešení by za situace, kdy není najisto postaveno, zda je převodní titul platný či neplatný, jevilo jako předčasné. Pokud však vyvstane potřeba jejího řešení, bude třeba se podrobněji zabývat tím, zda obecné přechodné ustanovení § 3036 nyní účinného o. z. o tom, že podle dosavadních právních předpisů (tedy i obč. zák.) se až do svého zakončení posuzují „všechny lhůty a doby, které začaly běžet přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona“, z nějž stanovená výjimka uvedená v § 3037 téhož předpisu do poměrů nyní projednávané věci nedopadá, je vskutku dále ještě modifikováno zněním § 3066 o. z. o možnosti zpětného započtení doby držby stanovené nově pro mimořádné vydržení (§ 1095 o. z.), či zda posledně uvedená výjimka nepředstavuje spíše dobrodiní pro osoby, které do 31. 12. 2013 nesplňovaly podmínky oprávněné držby. Ve stručnosti lze připomenout, že institut mimořádného vydržení umožňuje nabytí vlastnického práva jak za obdobných podmínek, které pro vydržení (poctivou držbu) stanovil již občanský zákoník ve znění do 31. 12. 2013, tak současně i za situace, kdy vydržení nebylo podle dříve účinných předpisů vůbec možné a kdy k vydržení postačí toliko existence poctivého úmyslu.

35. Vzhledem k přípustnosti dovolání Nejvyšší soud podle § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. zkoumal, zda nebylo řízení postiženo vadami uvedenými v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., resp. jinými vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Nejvyšší soud však takové vady v řízení neshledal. K námitkám žalované lze pro úplnost dodat, že i pokud by se soud prvního stupně dopustil tzv. „opomenutých důkazů“, pak tuto vadu napravil odvolací soud, pokud uvedl, že neprovedené důkazy navržené žalovanou zjevně nesměřovaly k prokázání skutečností, které nebyly z hlediska rozhodnutí ve věci samé významné. S ohledem na výše uvedené je však beze sporu možné, aby využitelnost těchto důkazů soud prvního stupně v dalším řízení přehodnotil a případně je provedl.

36. Nejvyšší soud vzhledem k výše uvedenému rozsudek odvolacího soudu podle ustanovení § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil, a to včetně navazujícího výroku o nákladech řízení. Protože se důvody pro zrušení rozsudku odvolacího soudu vztahují i na část rozsudku soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud podle ustanovení § 243e odst. 2 o. s. ř. i jej a věc v tomto rozsahu vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

37. Soudy jsou ve smyslu § 243g odst. 1 části první věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř. vázány právními názory dovolacího soudu v tomto rozhodnutí vyslovenými.

38. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího rozhodne soud v rámci nového rozhodnutí ve věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).

Poučení