7 C 5/2021 - 106

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Ondřejem Chalupou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro zaplacení částky 877 332,65 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 877 332,65 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 4.3.2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladu řízení ve výši 175 853,80 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobou došlou zdejšímu soudu dne 5.1.2021 se žalobkyně na žalované domáhala zaplacení částky uvedené v záhlaví tohoto rozsudku s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnila tím, že žalobkyně, zastoupená jediným jednatelem [jméno FO], s žalovanou uzavřela nájemní smlouvu dne 30.11.2016, na jejímž základě žalobkyně přenechala žalované do užívání byty č. [Anonymizováno] v budově č.p. [Anonymizováno], který je součástí pozemku parc. č. [Anonymizováno] v obci [adresa], k.ú. [adresa] (dále jen „Byty“). Byty žalovaná používala k podnikání a dále je podnajímala. Dle čl. IV. odst. 1 uzavřené Nájemní smlouvy se žalovaná za užívání shora specifikovaných Bytů zavázala hradit ve prospěch žalobkyně měsíční nájemné včetně služeb v následující výši: byt [Anonymizováno] – 12.000,- Kč nájem + 2.000,- Kč služby, byt [částka] nájem + 2.000,- Kč služby, byt [Anonymizováno] 12.000,- Kč nájem + 2.000,- Kč služby, byt [Anonymizováno] – 18.750,- Kč nájem + 2.250,- Kč služby, byt [Anonymizováno] 15.500,- Kč nájem + 2.000,- Kč služby, byt [Anonymizováno] – 8.000,- Kč nájem + 2.000,- Kč služby, byt [Anonymizováno] – 11.500,- Kč nájem + 2.000,- Kč služby, byt [Anonymizováno] – 18.000,- Kč nájem + 2.000,- Kč služby, byt [Anonymizováno] – 8 000 Kč nájem + 2.000,- Kč služby. Celkem se tedy žalovaná za užívání Bytů zavázala na nájemném ve prospěch žalobkyně hradit částku ve výši 140.000, - Kč měsíčně. Dle čl. IV. odst. 2 Nájemní smlouvy bylo nájemné a paušální platba na služby splatná vždy k 5. dni kalendářního měsíce, ke kterému se nájemné vztahuje. Nájemní smlouva byla měněna a doplňována dodatky č. 1 – 5, kdy dodatky č. 1 a 2 byly uzavřeny za života původního jednatele žalobkyně [jméno FO], aniž by jejich uzavření jakkoliv poškodilo společnost, zatímco dodatky č. 3 – 5 k nájemní smlouvě byly uzavřeny po smrti [jméno FO], kdy dodatkem č. 3 bylo nájemné za Byty v souhrnu sníženo cca o , konkrétně o částku 32 500 Kč od 1.1.2018 a nadto byla žalované bez důvodu poskytnuta sleva z nájemného ve výši 80 % na období od 1.1.2018 do 28.2.2015 a dále ve výši 50 % na období od 1.3.2018 do 31.3.2018, čímž došlo k poškození zájmů žalobkyně. Dodatky za žalobkyni jako pronajímatelku uzavřela žalovaná jako její jednatelka spolu s její matkou [jméno FO], a na druhé straně je uzavřela též jako nájemce Bytů, tedy žalovaná jednala ve střetu se zájmy žalobkyně, v rozporu s povinností jednat s péčí řádného hospodáře a v rozporu s dobrými mravy. Na základě těchto zjištění se žalobkyně, zastoupená novými jednateli [jméno FO] a [jméno FO], kteří byly jednateli žalobkyně povoláni dle závěti [jméno FO], dovolala neplatnosti dodatků č. 3 – 5 k Nájemní smlouvě přípisem doručeným žalované dne 25.10.2019, čímž žalované byla založena povinnost platit nájemné v původně nájemní smlouvou sjednané výši. Jelikož žalovaná nedoplatek na nájemném neuhradila, odstoupila žalobkyně dne 26.2.2020 od nájemní smlouvy (odstoupení doručeno žalované dne 3.3.2020) a vyzvala žalovanou k vyklizení bytů a k uhrazení dluhu, který ke dni odstoupení od nájemní smlouvy činil žalovanou částku 877 332,65 Kč, která sestává z dluhu na nájemném ve výši 642 282, 92 Kč za období 3/2018 - 2/2020 a poměrnou část měsíce března 2020, dluhu na službách ve výši 8 266,14 Kč a dluhu na neoprávněně sjednaným slevách ve výši 226 784, 25 Kč.

2. K podané žalobě se vyjádřila žalovaná tak, že nárok neuznává. Uvedla, že dodatky k nájemní smlouvě č. 3 – 5 uzavřené po smrti [jméno FO] považuje za platně uzavřené, jejich uzavření nebylo v rozporu s dobrými mravy ani s povinností péče řádného hospodáře. Ke snížení nájmu došlo z důvodu špatného technického stavu budovy, šlo tedy o slevu z nájmu, na kterou měla žalovaná nárok podle § 2208 odst. 1 a 2219 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.), to vyplývá z textu dodatků, které jako důvod slevy uvádí špatný technický stav budovy. Poskytnutí slevy z nájmu bylo racionální i z pohledu obchodního, kdy zájemcem žalobce bylo udržet si dlouhodobého obchodního partnera. Dále poukázala na to, že slevy z nájmu k předmětným Bytům byly poskytovány i za života původního jednatele a jediného společníka [jméno FO], šlo tedy o běžnou praxi mezi účastníky řízení. Dále tvrdila, že slevy z nájemného sjednané dodatkem č. 3 za období 1 – 3 / 2018 byly odůvodněny rozsáhlou rekonstrukcí budovy, v níže se Byty nacházejí, která zasáhla do užívacích práv žalované. Tuto rekonstrukci měly provádět společnosti [právnická osoba] a [právnická osoba].

3. Žalobkyně ve své replice na vyjádření žalované zdůraznila, že při uzavírání dodatků žalovaná vystupovala na jedné straně jako účastník smlouvy, na druhé straně jako jednatelka druhé účastníka smlouvy, čímž byl založen střet zájmů na její straně a nově tvrdila, že v důsledku toho byla žalovaná povinna o uzavření dodatků k nájemní smlouvě informovat nejvyšší orgán žalobkyně o tomto střetu zájmů a o zamýšleném uzavření dodatků k nájemní smlouvě, což neučinila. Namítla, že pro snížení nájemného nebyl žádný hospodářský důvod, když s jinými nájemci v domě žádné podobné dodatky na snížení nájemného nebyly uzavřeny. Dále žalovaná poukázala na časové souvislosti, kdy snížení nájemného si žalovaná, vystupující na obou smluvních stranách sporných dodatků k nájemní smlouvě, zajistila cca 14 dni po smrti svého otce [jméno FO], a to toliko v její prospěch a ke škodě žalobkyně.

4. K výzvě soudu podle ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. žalovaná doplnila tvrzení, kdy nově tvrdila, že před uzavřením dodatků k nájemní smlouvě informovala nejvyšší orgán jediného společníka žalobkyně, kdy současně tvrdila, že jediným společníkem podílu v žalobkyni je společnost [právnická osoba], IČO [IČO], sídlem [adresa], [adresa] (dále jen „[právnická osoba]“), o tom je vedeno řízení u Městského soudu v Praze pod sp.zn. 77 Cm 50/2021. Dále namítala promlčení práva dovolat se neplatnosti dodatku č. 3, tvrdila, že žalobkyně se neplatnosti dodatků č. 3 dovolala teprve žalobou ze dne 4.1.2021, tedy po uplynutí obecné promlčecí lhůty, v souvislosti s tím namítala, že dovolání se neplatnosti jí nebylo doručeno. Dále tvrdila, že úmysl uzavřít dodatky k nájemní smlouvě byl ústně oznamován panu [tituly před jménem] [jméno FO], vykonavateli závěti [jméno FO] a dále, že uzavření dodatků č. 4 a 5 byl před jejich podpisem oznámeno [jméno FO], jako jednatelce společnosti [právnická osoba] a dodatek č. 3 byl [jméno FO] dodatečně schválen, jakmile se stala jednatelkou [právnická osoba].

5. Soud věc projednal a na základě provedeného dokazování dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a závěru o skutkovém stavu věci.

6. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 30.11.2016 soud zjistil, že tuto smlouvou uzavřela žalobkyně se žalovanou a na jejím základě byly Byty přenechány do užívání žalované, a to na dobu určitou od 1.12.2016 do 1.12.2021, přičemž žalovaná se zavázala hradit nájemné včetně paušálních plateb za služby tak, jak je tvrzeno v žalobě, tedy v souhrnné částce 140 000 Kč měsíčně za všechny Byty. Mezi účastníky byla sjednána možnost od smlouvy odstoupit v případě prodlení s placením sjednaného nájemného po dobu delší 7 dnů od dne splatnosti.

7. Z dodatku č. 1 k nájemní smlouvě soud zjistil, že tímto dodatkem bylo sníženo nájemné v bytě č. [Anonymizováno] a to toliko za měsíc říjen 2017 z částky 12 000 Kč na částku 10 000 Kč + služby + DPH, kdy důvodem pro takové snížení bylo provádění drobných oprav v bytě v období od 25. – 30.9.2017. Dodatek byl uzavřen dne 24. 10. 2017 a za žalobkyni jej podepisoval [jméno FO].

8. Z dodatku č. 2 k nájemní smlouvě soud zjistil, že došlo ke snížení nájemného v bytě [Anonymizováno] na částku 6 000 Kč + služby + DPH, a to z důvodu opravy dlažby v tomto bytě, která probíhala v období od 8. do 27.10.2017. Dodatek byl uzavřen 27.10.2017 a za žalobkyni jej podepisoval [jméno FO].

9. Z dodatku č. 3 k nájemní smlouvě soud zjistil, že tímto dodatkem došlo k trvalému snížení nájemného a paušálních plateb za služby, kdy souhrnně šlo o částku snížení ve výši 107 500 Kč, a to s účinností od 1.1.2018. Současně tímto dodatkem došlo nad rámec trvalého snížení nájmu dále ke snížení již sníženého nájemného a to o 80 % v období od 1.1.2018 do 28.2.2018 a dále v období od 1.3.2018 do 31.3.2018 o 50 % sjednané výše nájemného, a to z důvodu údajně prováděného auditu nutných oprav a následně rekonstrukce společných prostor budovy, která podstatným způsobem ztíží podnikání žalované. Dále se smluvní strany dodatku č. 3 dohodly, že z důvodu zhoršeného technického stavu budovy a společných prostor a z důvodu rekonstrukce se splatnost nájemného za období od 1.11.2017 do 31.3.2018 posouvá na den 31.8.2018. Dále bylo sjednáno právo nájemce posunout dobu nájmu Bytů o dalších 6 let nejpozději 3 měsíce před skončením doby nájmu. Dodatek byl uzavřen dne 1.12.2017 a za žalobkyni jej podepsala žalovaná spolu se svou matkou [jméno FO] 12 dní po smrti [jméno FO].

10. Z dodatku č. 4 k nájemní smlouvě soud zjistil, že tento dodatek byl uzavřen dne 1.3.2019, za žalobkyni jej podepsala žalovaná spolu se svou matkou [jméno FO], a jeho předmětem byl snížení nájemného o daň z přidané hodnoty, kterou žalovaná byla povinna žalobkyni platit z výše sjednaného nájemného a paušálních plateb za služby.

11. Z notářského zápisu [tituly před jménem] [jméno FO] NZ 123/2017 ze dne 5.4.2017 soud zjistil, že tímto notářský zápisem byly jednatelkami žalobkyně zvoleny žalovaná a [jméno FO] s tím, že jsou oprávněny za žalobkyni jednat vždy společně.

12. Z úplného výpisu žalobkyně z obchodního rejstříku soud zjistil, že žalovaná spolu se svou matkou byly do obchodního rejstříku zapsány jako jednatelky žalované dne 29. 11. 2017, tedy po smrti do té doby jediného jednatele žalobkyně [jméno FO], přičemž jejich funkce jednatelek zanikla ke dni 28.6.2019. Jediným společníkem žalobkyně byl i ke dni vyhlášení rozsudku zapsán [jméno FO].

13. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku spol. [právnická osoba] soud zjistil, že [jméno FO] se stala jednatelkou této společnosti teprve s účinností ode dne [datum].

14. Z usnesení Obvodního soudu pro Prahu 6 č.j. 25 D 1544/217-876 soud zjistil, že jediný společník žalobkyně [jméno FO] zemřel dne [datum]. Tímto usnesením byl z funkce vykonavatele závěti odvolán [tituly před jménem] [jméno FO], nar. [datum], a to proto, že z jeho strany bylo patrné jednání stranit některým dědicům na úkor jiných, kdy jedné skupině dědiců (děti z prvního manželství [Anonymizováno] [jméno FO], [Anonymizováno] [jméno FO] a [jméno FO], stávající jednatelé žalobkyně) odmítal předložit závět, dále je odvolal z funkce jednatele žalobkyně, aniž by je uvědomil o tom, že ještě za života je zůstavitel [jméno FO] povolal jako jednatele společnosti, odvolání z funkce jednatelů žalobkyně jim ani neoznámil, dále odmítal splnit podmínky závěti jmenovat je jednateli žalobkyně. Na místo [tituly před jménem] [jméno FO] byl správcem pozůstalosti jmenován [tituly před jménem] [právnická osoba], advokát.

15. Z námitky neplatnosti dodatku č. 3 – 5 datované dne 23. 10. 2019 soud[Anonymizováno]zjistil, že touto listinou se žalobkyně dovolala neplatnosti předmětných dodatků k nájemní smlouvě, a to z důvodu, že byly uzavírány žalovanou jak v postavení nájemce, tak v postavení pronajímatele, čímž došlo k porušení péče řádného hospodáře a dodatky byly uzavřeny v rozporu s dobrými mravy. Z přípisu žalované ze dne 15.11.2019 včetně detailu datové zprávy z 19.11.2019 soud zjistil, že tímto přípisem žalovaná reagovala na námitku žalobkyně ohledně neplatnosti dodatků č. 3 - 5 k nájemní smlouvě, z čehož soud uzavřel, že námitka neplatnosti byla žalovaní doručena nejpozději dne 15.11.2019.

16. Z odstoupení od smlouvy o nájmu bytu ze dne 30.11.2016 soud zjistil, že žalobkyně odstoupila od nájemní smlouvy pro její hrubé porušení v souladu s čl. IV. odst. 3 nájemní smlouvy (pro neplacení nájemného ve sjednané výši) a vyzvala žalovanou k vyklizení Bytů a současně žalovanou upozornila na dlužnou částku ve výši 1 480 644, 25 Kč. Z detailu datové zprávy má soud za prokázáno, že odstoupení od smlouvy bylo žalované zasláno dne 2.3.2020 17. Z přípisu ze dne 3.3.2020 s názvem vyjádření k dopisu ze dne 26.2.2020 označený jako odstoupení od smlouvy soud zjistil, že tímto přípisem reagoval právní zástupce žalované na přípis žalobkyně, kterým odstoupila od nájemní smlouvy a vyzvala upozornila žalovanou na dluh na nájemném. V přípise uvádí, že odstoupení od smlouvy považuje za neplatné a dodatky k nájemní smlouvě naopak za platně uzavřené.

18. Ze žaloby ze dne 15.4.2021 soud zjistil, že spol. [právnická osoba], IČO [IČO], se proti spol. [právnická osoba], IČO [IČO] a dědicům zůstavitele [jméno FO] domáhá určení, že společnost [právnická osoba] je jediným společníkem podílu v žalobkyni na podkladě toho, že k převodu podílu v žalobkyni na základě smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi [právnická osoba] a [jméno FO] jako nabyvatelem podílu nedošlo, neboť taková smlouva je neplatná pro rozporu s ust. § 196a obch. zákoníku, neboť ke zcizení podílu nedošlo za cenu stanovenou znaleckým posudkem. Svou aktivní legitimaci spol. [právnická osoba] v uvedeném řízení dovozuje od smlouvy o smlouvě budoucí o převodu podílu v žalobkyni uzavřené dne 16.4.2021, kterou uzavřela se společnosti [právnická osoba], za kterou smlouvu podepsala [jméno FO]. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že o této žalobě je vedeno řízení Městským soudem v Praze pod sp.zn. 77 Cm 50/2021.

19. Z výpisu z obchodního rejstříku společnosti [právnická osoba] soud zjistil, že jde o společnost svědka [jméno FO], který je jejím jediným společníkem a jednatelem.

20. Z opakované výzvy k plnění před podáním žaloby ze dne 7.12.2020 soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužné částky před podáním žaloby.

21. Z výslechu svědkyně [jméno FO] soud zjistil, že byla jednatelkou v žalobkyni, a to společně s žalovanou a jejím manželem ještě před jeho smrtí. V [Anonymizováno] zůstalo vše zachováno, byl tam určitý režim. V žalobkyni svědkyně řídila vše a vše tam kontrolovala, vše kolem nájemníků, opravy, takové ty běžné věci, řešila i uzavírání smluv, vše řešila s [tituly před jménem] [jméno FO]. Smlouvy podepisovala ona s dcerou. V [Anonymizováno] jsou ještě ostatní nájemníci, je tam Vietnamec, škola vaření, bylo tam zlatnictví, dále anglická škola, ostatní prostory se používají jak Airbnb (krátkodobé pronájmy). Byty na Airbnb si pronajímala žalovaná, uzavírala s ní dodatky, bylo to tak, že když bylo míň turistů, tak se nájemném snížilo, když byla sezona, tak bylo nájemné normální. Uzavírání dodatků bylo z důvodu sezóny, byla tam i nějaká rekonstrukce. Uzavírání dodatků řešila svědkyně s [tituly před jménem] [jméno FO]. Pokud jde o dodatek č. [hodnota], ten byl uzavřen proto, že v té době bylo málo turistů, to vyhodnotili podle srovnání minulých let. Pokud šlo o rekonstrukci, šlo o opravu elektriky, to se dělalo ve společných prostorách, užívání jednotek se to dotklo tak, že se musela elektrika vypnout, svědkyně nevěděla, v čem konkrétně rekonstrukce elektriky spočívala, na obsah ostatních dodatků si svědkyně nevzpomínala. Žalovaná je dcerou svědkyně, svědek [jméno FO] je jejím synem, není ale synem zůstavitele [jméno FO]. Společnosti [právnická osoba] je společností syna, ta dělala to Airbnb, společnost [právnická osoba] svědkyně nezná. U společnosti [právnická osoba] je jednatelkou, ale nedělá tam nic a po smrti manžela nebyla nikým vyrozumívána o tom, že by měly být uzavírány dodatky k nájemním smlouvám na prostory v [Anonymizováno]. Svědkyně nevěděla o tom, že by společnost [právnická osoba] vedla spor o to, do je jediným společníkem žalobkyně. Nikdo jiný z nájemníků v domě snížený nájem neměl, pro to nebyl důvod, nájemné se snižovalo jen u Bytů na Airbnb. O závěti zůstavitele se svědkyně dozvěděla asi 2 týdny po smrti manžela, závěť jim předal [tituly před jménem] [jméno FO]. Dále svědkyně uvedla, že [jméno FO] správu nemovitosti neprováděl, tu prováděl vždy [jméno FO]. Společnosti [právnická osoba] a [právnická osoba] svědkyně nezná.

22. Z výslechu svědka [tituly před jménem] [jméno FO], vykonavatele závěti, soud ničeho nezjistil, neboť tento svědek se odvolal na povinnost mlčenlivosti uloženou mu dle zákona o advokacii.

23. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil, že v [Anonymizováno] se dělalo několik rekonstrukcí, a to již od roku 2012. Předmětná rekonstrukce byla na přelomu let 2018 – 2019, kdy se rekonstruovala skoro celá budova. Jeho společnosti tam provozovaly krátkodobé pronájmy, rekonstrukce prováděla společnost [Anonymizováno] a [právnická osoba]. Společnost [právnická osoba] svědek vlastní, uvedl, že jeho matka se musela splést, když vypovídala, že tuto společnost nezná. Svědek věděl o tom, že byly uzavřeny dodatky na snížení nájemného, nevěděl, kdo mu o tom řekl, pokud šlo o snížení nájemného o DPH, uvedl, že to bylo pro ně výhodné, protože žalobkyně byla plátcem DPH, ale oni ne.

24. Z dalších důkazů soud neučinil žádná skutková zjištění, a to zejm. pokud jde o listinné důkazy k údajné rozsáhlé rekonstrukci prováděné v předmětném domě, jde o smlouvu o dílo mezi žalobkyní a [právnická osoba] a [právnická osoba], kdy svědkyně [jméno FO] uvedla, že tyto společnosti nezná, stejně tak uvedla, že nezná ani společnosti [právnická osoba] a že [jméno FO] správu nemovitostí neprováděl, proto soud nečinil ani žádná zjištění ze smlouvy o zajištění správy nemovitosti, stejně jako soud nečinil skutková zjištění ani z dalších listin, které se měly týkat tvrzené rozsáhlé rekonstrukce, kterou svědkyně [jméno FO], jako jednatelka žalobkyně, nepotvrdila. Další dokazováno soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že skutkový stav byl zjištěn v rozsahu potřebném pro právní posouzení a rozhodnutí ve věci.

25. Na základě uvedených skutkových zjištění soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci. Žalovaná byla nájemkyní Bytů v předmětném domě. Nájemní smlouvou uzavřela s žalobkyní v zastoupení jediného jednatele a společníka žalobkyně [jméno FO], kdy nájemní smlouvou jí byly do užívání přenechány vyjmenované Byty oproti povinnosti platit sjednané nájemné a paušální částku hrazenou na služby spojené s užíváním Bytů, a to v souhrnné výši [částka] měsíčně + DPH za všechny Byty. K takto sjednanému nájemnému a paušální platbám na služby spojené s užíváním Bytů bylo dále žalovanou hrazeno DPH, jak vyplývá z praxe zavedené mezi účastníky a následného dodatku č. [hodnota] ke nájemní smlouvy, kterým měla být povinnost platit DPH odstraněna. Jak vyplynulo z dodatků č. [hodnota] – 2 k nájemním smlouvám, do smrti [jméno FO] byla mezi stranami skutečně zavedena praxe snižování nájemného, k tomu však dle obsahu dodatků 1 -2 k nájemní smlouvě docházelo ad hoc, a to z důvodů provádění drobnějších oprav, nájemné bylo snižováno vždy pouze u dotčeného jednoho bytu a pouze na velmi omezenou dobu (vždy jednoho měsíce). Dne [datum] zemřel jediný společník a jednatel společnosti [jméno FO], přesto již dne [datum] dochází k uzavření dodatku č. [hodnota], kterým se rapidně (z důvodu údajně špatného stavu budovy, dále bez bližšího zdůvodnění) snižuje na neomezenou dobu měsíční nájem Bytů z částky [částka] + DPH měsíčně, na částku [částka] + DPH, a nadto se ještě z důvodu tvrzené rozsáhlé rekonstrukce, kterou však soud nemá za prokázanou, resp. jí má výpovědí svědkyně [jméno FO] jako jednatelky žalobkyně za vyvrácenou, rapidně snižuje nájemné již tak generálně sníženého nájemného v období 1-3/2018, a to v prvních dvou měsících o 80%, ve třetím měsíci o 50%. Soud listiny předložené žalovanou, které měly prokazovat provedené rozsáhlé rekonstrukce shledává krajně nevěrohodnými, když svědkyně [jméno FO], která tyto listiny (smlouva o dílo a smlouva o správě nemovitosti a na ně navazující listiny) měla podepisovat, uvedla, že tyto smluvní protistrany nezná a ostatně ani o žádné rozsáhle rekonstrukci nevypověděla, když jako důvod pro snížení nájemného uvedla především to, že šlo o období mimo sezónu Airbnb. Taková praxe stran o snižování nájemného z důvodu sezónnosti pronájmů Airbnb však nebyla v řízení prokázána, resp. byla vyvrácena dodatky č. [hodnota] a 2 k nájemní smlouvě. Soud uvedeným listinám vztahujícím se k rekonstrukci neuvěřil ani potud, že tyto všechny měly být uzavřeny v prvních dnech roku 2018, několik týdnů po smrti manžela, otce a jediného společníka žalobkyně za situace, kdy probíhalo dědické řízení podle závěti, která byla [jméno FO] doručena dle její výpovědí asi 14 po smrti [jméno FO], a podle které měli být jednateli žalobkyně zvolení děti zůstavitele z prvního manželství ([jméno FO], [Anonymizováno]), což bylo dle odůvodnění usnesení zdejšího soudu č.j. [spisová značka] blokováno vykonavatelem závěti [tituly před jménem] [jméno FO], který byl proto z postu vykonavatele závěti tímto usnesením odvolán. Na základě uvedeného proto soud skutkově uzavřel, že pro uzavření dodatků č. [hodnota] neexistoval žádný hospodářský ani racionální důvod, ani jeho uzavření nenavazovalo na dosavadní praxi účastníků řízení a v okolnostech tehdejší doby (smrt [jméno FO], uzavření dodatku 12 dní po jeho smrti, jednání vykonavatele závěti popsané v citovaném usnesení soudního komisaře) se jeví jeho uzavření jako krajně rozporné s dobrými mravy. Shodně tak soud uzavřel, že racionální a hospodářskou podstatu nemělo ani uzavření dodatku č. [hodnota], které spočívalo ve snížení nájemného a paušálních plateb na služby, o částku odpovídající dani z přidané hodnoty, jakkoliv rozdíl založený odstraněním povinnosti nájemce platit DPH není součástí žalobního nároku. Takový dodatek byl jistě výhodný pro žalovanou, která nemusela platit za užívání Bytů částku odpovídající ekvivalentu daně z přidané hodnoty, to však nemělo jakýkoliv vliv na povinnost žalobkyně daň z přidané hodnoty z přijatého plnění přiznat a zaplatit v souladu se zákonem. Ani takový dodatek proto neměl racionální a hospodářskou podstatu pro žalobkyni a byl uzavřen výlučně k její újmě žalobkyně na straně jedné a ku prospěchu žalované, na straně druhé. Je potřeba nicméně zdůraznit, že předmětné dodatky žalovaná uzavírala jak v postavení nájemce na jedné straně, tak na straně druhé v postavení pronajímatele jako jednatelka žalobkyně. V řízení přitom nebylo prokázáno, že by o uzavření těchto dodatků, resp. před jejich uzavřením, byl informován nejvyšší orgán žalobkyně, tedy její jediný společník. Z pohledu soudu přitom nebylo pro posouzení věci podstatné, zda je (může být) jediným společníkem žalobkyně společnost [právnická osoba], neboť [jméno FO] vypověděla, že v souvislosti s uzavřením dodatků k nájemním smlouvám jí nikdo jako jednatelku této společnosti nekontaktoval, z čehož soud uzavřel, že i pro případ, že by tato společnost byla jediným společníkem žalobkyně, výpovědí [jméno FO] bylo vyvráceno tvrzení žalované o tom, že dodatek č. [hodnota] [jméno FO] jako jednatelka [právnická osoba] dodatečně schválila po svém ustanovení do funkce jednatelky této společnosti a o dodatcích 4 a 5 byla informována před jejich uzavřením. Přitom s ohledem na blízké rodinné vazby zúčastněných osob by soud očekával, že takové úkony mezi těmito osobami budou striktně formalizovány pro vyloučení jakýchkoliv pochybností, což se zjevně nestalo. V řízení bylo dále prokázáno, že žalobkyně se dovolala neplatnosti dodatků č. [hodnota] – 5 k nájemní smlouvě, a to přípisem ze dne [datum], tento byl žalované doručen, kdy na něj reagovala přípisem ze dne [datum] odeslaným prostřednictvím datové schránky. Dále pak žalobkyně odstoupila od nájemní smlouvy v souladu s čl. VI. odst. 3 nájemní smlouvy, a to přípisem ze dne [datum], který byl prokazatelně žalované doručen, když přípisem ze dne [datum] na odstoupení od smlouvy reagoval právní zástupce žalované, který odstoupení od smlouvy odmítl, stejně jako odmítl hradit rozdílové částky požadované na nájemném, proti jejichž vyčíslení žalovaná ve výši uplatněné žalobou ničeho nenamítala.

26. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

27. Podle ust. § 437 o.z. platí, že zastoupit jiného nemůže ten, jehož zájmy jsou v rozporu se zájmy zastoupeného, ledaže při smluvním zastoupení zastoupený o takovém rozporu věděl nebo musel vědět. Podle odst. 2 téhož ustanovení pak platí, že jednal-li zástupce, jehož zájem je v rozporu se zájmem zastoupeného, s třetí osobou a věděla-li tato osoba o této okolnosti nebo musela-li o ní vědět, může se toho zastoupený dovolat.

28. Podle ust. § 440 o.z. platí, že překročil-li zástupce zástupčí oprávnění, zavazuje právní jednání zastoupeného, pokud překročení schválí bez zbytečného odkladu. To platí i v případě, kdy za jiného právně jedná osoba, která k tomu není oprávněna.

29. Podle ust. § 55 zákona č. 90/2012 sb., o obchodních korporacích (dále jen z.o.k.) platí, že hodlá-li člen voleného orgánu obchodní korporace uzavřít s touto korporací smlouvu, informuje o tom bez zbytečného odkladu orgán, jehož je členem, a kontrolní orgán, byl-li zřízen, jinak nejvyšší orgán. Člen kontrolního orgánu informuje kontrolní orgán; je-li jeho jediným členem, informuje nejvyšší orgán. Zároveň uvede, za jakých podmínek má být smlouva uzavřena. To platí obdobně pro smlouvy mezi obchodní korporací a osobou členovi jejího orgánu blízkou nebo osobami jím ovlivněnými nebo ovládanými.

30. Nejvyšší soud v rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 5. 10. 2022, sp. zn. 31 Cdo 1640/2022, formuloval a odůvodnil závěry, podle kterých: 1) V důsledku jednání zástupce v (nedovoleném) střetu zájmů zastoupený není (v případě nedostatku dobré víry třetí osoby v zástupčí oprávnění zástupce) jednáním zástupce vázán. Jde o další ze situací překročení zástupčího oprávnění, již není důvodu posuzovat odlišně od jiných případů překročení zástupčího oprávnění, resp. jednání bez zástupčího oprávnění. 2) Slovní spojení „může se toho zastoupený dovolat“ odkazuje na řešení těchto situací předvídané v § 440 o. z.; zastoupený se nedostatku zástupčího oprávnění zástupce jednajícího v (nedovoleném) střetu zájmů dovolá vůči třetí osobě (jež není v dobré víře, že zástupci svědčilo zástupčí oprávnění) tím, že právní jednání učiněné neoprávněným zástupcem dodatečně neschválí. Jestliže zastoupený právní jednání zástupce v souladu s § 440 o. z. dodatečně neschválí (neprojeví vůli být jednáním zástupce vázán), dává najevo, že nechce být jednáním zástupce vázán (slovy § 437 odst. 2 věty první o. z. se „dovolává“ nedostatku oprávnění zástupce učinit za něj dané právní jednání).

31. Srovnej dále např. R 102/2016 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2019, sp. zn. 27 Cdo 4593/2017, uveřejněný pod číslem 37/2020 Sb. rozh. obč.: Dospěl-li v projednávané věci odvolací soud k závěru, že žalobce při uzavírání smluv jednal ve střetu svých zájmů se zájmy společnosti, nebylo proto pro posouzení otázky, zda smlouvy vůči společnosti vyvolávají právní účinky, významné, zda společnost uplatnila námitku relativní neplatnosti, či zda namítla, že ji právní jednání nezavazují.

32. Jednání člena voleného orgánu obchodní korporace v konfliktu zájmů, tj. v situaci, kdy zásadně může (a obvykle bude) hájit především své vlastní zájmy či zájmy osob sobě blízkých (stojící v opozici k zájmům obchodní korporace), představuje značné riziko vzniku újmy obchodní korporace, a zákon proto takové jednání v určitých situacích zakazuje (srov. zejména rozsudek sp. zn. 31 Cdo 1640/2022, nebo odstavce 35 a 36 rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2022, sp. zn. 27 Cdo 1577/2021).

33. Na základě shora uvedených zákonných ustanovení a judikaturních závěr dospěl soud k následujícím právním závěrům.

34. Žalovaná, která sporné dodatky na jedné straně podepisovala jako nájemkyně, na druhé straně jako statutární orgán žalobkyně coby pronajímatel, jednala nepochybně ve střetu zájmů, kdy takový střet zájmů je zákonem presumován v ust. § 437 odst. 2 o.z. (Má se za to, že tu je rozpor v zájmech zástupce a zastoupeného, pokud zástupce jedná i za tuto třetí osobu nebo pokud jedná ve vlastní záležitosti.), kdy dodatky č. 3 a 4 k nájemní smlouvě byly uzavřeny bez pochybností k újmě žalobkyně na straně jedné a ku nedůvodnému prospěchu žalované na straně druhé. Pro úplnost pak soud dodává, že ve střetu zájmů jednala i [jméno FO], matka žalované, kdy tyto osoby jsou vzájemně v poměru osob blízkých (§ 22 o.z. ve spojení s § 55 z.o.k. poslední věta). Za takových okolností bylo povinností jak žalované, tak [jméno FO] jako druhé jednající jednatelky, postupovat podle ust. 55 z.o.k. a uzavření zamýšleného dodatku oznámit nejvyššímu orgánu, resp. jej o záměru uzavřít dodatek a o jeho obsahu informovat. To v případě žalobkyně nebylo možné, neboť dodatek č. 3 byl uzavírán 12 dní po smrti jediného společníka [jméno FO], a i pro případ, že by společníkem žalobkyně byla společnost [právnická osoba], v okamžiku uzavření dodatku byl jednatelem této společnosti pouze zemřelý [jméno FO], ani zde proto nemohla žalovaná splnit svou informační povinnost ve smyslu ust. § 55 z.o.k. Dodatek č. 3 k nájemní smlouvě, ale i ostatní dodatky, tak byly podle názoru soudu bez jakýchkoliv pochybností uzavřeny v rozporu s ust. § 55 z.o.k. a ve střetu zájmů podle ust. § 437 ods.t 2 o.z. Takovým jednáním proto nemůže být žalobkyně vázána, když žalovaná v době uzavírání dodatku č. 3 nemohla být ani v nejmenším v dobré víře, že jí svědčí zástupčí oprávnění za situace, kdy jedná zjevně ve střetu zájmů, aniž před uskutečněním právního jednání uvědomila o záměru takové jednání uskutečnit nejvyšší orgán žalobkyně, kterým byl v té době zemřelý [jméno FO], a to i pokud jde o společnost žalobkyně, i pokud jde o společnost [právnická osoba]. Dobrou víru nelze dovodit ani v době uzavření dodatků č. 4 – 5 k nájemní smlouvě, kdy ani v této době [jméno FO] nemohla vědět (nevěděla to ani v době svého výslechu při jednání soudu), že by jediným společníkem žalobkyně měla být údajně společnost [právnická osoba] (žaloba o určení byla u Městského soudu podána až v roce 2021, a to v blízké návaznosti na podání žaloby v této věci). Vzhledem k tomu, že v řízení nebylo (resp. nemohlo být) prokázáno, že by o záměru uzavřít předmětné dodatky byl informován nejvyšší orgán společnosti žalobkyně, tj. jediný společník (kterým ještě k datu vyhlášení rozsudku byl v obchodním rejstříku zapsán zemřelý [jméno FO]) resp. že by uzavření těchto dodatků schválil, když i v případě, že by jediným společníkem žalobkyně měla být společnost [právnická osoba], bylo jejich dodatečné schválení, resp. splnění informační povinnosti vůči této společnosti vyvráceno výpovědí [jméno FO], která vypověděla, že se na ní jako jednatelku této společnosti v souvislosti s uzavřením dodatků k nájemní smlouvě nikdo neobrátil, je nutno na jednání spočívající v uzavření dodatků č. 3 – 5 k nájemní smlouvě nutno hledět jako jednání, kterým není žalobkyně vázáná, a to pro rozpor s ust. § 437 o.z. ve spojení s ust. § 55 z.o.k. Soud proto ve vztahu k žalobou uplatněnému nároku k dodatkům č. 3 – 5 k nájemní smlouvě, jako k jednáním žalobkyni nezavazujícím nepřihlížel, když z hlediska výše vyčíslené dlužné částky žalovaný v řízení ničeho nenamítala. Je přitom potřeba připomenout, že žalovaná částka je postavena toliko na rozdílu v nájemném a paušálních platbách za služby v návaznosti na snížení uskutečněné dodatkem č. [hodnota]., kdy snížení realizované dodatkem č. 4 spočívající ve snížení nájemného o DPH žalobou není uplatněno (dodatek č. 4 byl uzavřen až po ustavení [jméno FO] do funkce jednatelky společnosti [právnická osoba], i z toho důvodu v kontextu provedeného dokazování nebylo podle názoru soudu třeba vyčkávat výsledku sporu vedeného Městským soudem v Praze). Ve smyslu shora citované judikatury je přitom nerozhodné, zda se žalobkyně dovolávala neplatnosti uzavřených dodatků nebo namítala, že jí dodatky nezavazují, postačilo, že tyto dodatky nebyly žalobkyní schváleny bez zbytečného odkladu, proto se soud nezabýval ani námitkou promlčení vznesenou žalovanou stran dovolání se neplatnosti uzavřených dodatků, kdy takovou námitku lze s ohledem na citované judikaturní závěry označit za nedůvodnou. Bylo tedy povinností žalované platit nájemné ve výši sjednané nájemní smlouvou z listopadu 2016. Žalobou uplatněná částka odpovídá za období od 1/2018 do 22/2020 rozdílu v nájemném sjednaném nájemní smlouvou a částky snížené uzavřeným dodatkem č. 3 (rozdíl na nájemném činní 32 500 Kč měsíčně, rozdíl na paušální platbě na službách činí 250 Kč měsíčně) a dále slevy za období 1 – 3/2018 pak činí při slevě 80% (ze sníženého nájemného) částku 86 394 Kč a při slevě 50% (ze sníženého nájemného) za březen 2018 částku 53 996, 25 Kč a pokud jde o poměrnou část nájemného a plateb za služby za období 1.[právnická osoba].3.2020, kdy nejpozději prokazatelně nastaly účinky odstoupení od smlouvy, pak tento poměrný nedoplatek za uvedené období činí na nájemném částku 11 782,26 Kč a na službách částku 1 766,14 Kč, celková dlužná částka tak činní 877 332, 65 Kč, kdy toto částku byla žalovaná povinna uhradit nejpozději ke dni 3.3.2020 (den odstoupení od nájemní smlouvy), což neučinila, proto se dnem 4.3.2020 dostala do prodlení, pročež má žalobkyně právo na zaplacení úroku z prodlení z žalované částky v souladu s ust. § 1968 a 1970 o.z. Proti vyčíslení žalované částky žalovaná ničeho nenamítala, ani se nebránila tak, že by požadovaný dluh na nájemném uhradila.

35. Ze všech shora uvedených důvodů soud shledal nárok uplatněný žalobkyní důvodným, a proto mu výrokem I. tohoto rozsudku vyhověl.

36. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 175 853,80 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 43 867 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 877 332,65 Kč sestávající z částky 11 820 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 11 820 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 7. 12. 2020, z částky 11 820 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (žaloba) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 4. 1. 2021, z částky 11 820 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření k odporu) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 8. 7. 2021, z částky 11 820 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 30. 1. 2023, z částky 11 820 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 29. 4. 2024, z částky 11 820 Kč za první poradu s klientem včetně převzetí a přípravy zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. b) a. t. ze dne 29. 5. 2024, z částky 11 820 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 24. 6. 2024 a z částky 11 820 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 12. 8. 2024 včetně devíti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 109 080 Kč ve výši 22 906,80 Kč. Pro úplnost pak soud dodává, že nepřiznal úkon spočívající v účasti na prvním setkání s mediátorem, když nejde o úkon vyjmenovaný v ust. § 11 a.t.. K nepřiznání nákladů za zastoupení během setkání s mediátorem pak lze odkázat na doktrinální literaturu (Bříza, P., Gantner, F. První setkání se zapsaným mediátorem z pohledu praxe. Bulletin advokacie 4/2016, č. 4, s. 34 a násl.) s tím, že povinnost setkání s mediátorem je osobní a přítomnost zástupce je toliko dobrovolná.

Poučení