73 A 22/2026

Rubrum

ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Petra Polácha a soudců JUDr. Lukáše Hloucha, Ph.D. a Mgr. Petra Sedláka, Ph.D. ve věci navrhovatelek: a) P. V., nar. X bytem X b) Mgr. L. U., nar. X bytem X obě zastoupené advokátem Mgr. Filipem Nečasem sídlem Malinovského nám. 603/4, 602 00 Brno proti odpůrci: obec Šebrov-Kateřina sídlem Šebrov 64, 679 22 Šebrov-Kateřina zastoupenému advokátem JUDr. Petrem Kučerou sídlem Příkop 834/8, 602 00 Brno o návrhu na zrušení části opatření obecné povahy – Změna č. 1 Územního plánu Šebrov- Kateřina, vydaného usnesením zastupitelstva obce Šebrov-Kateřina č. 6/27 dne 15. 4. 2025, a to v textové i grafické části v rozsahu: - podmínek prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu pro plochy změn, a to ve vztahu k pozemkům parc. č. XA a parc. č. XD v k. ú. X, - úpravy a doplnění kapitoly F)

2. Podmínky prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu v části Plochy bydlení v rodinných domech – BI co do výškové regulace zástavby pro plochy změn ve znění „max. 1 NP s možností podkroví“, a to ve vztahu k pozemkům parc. č. XA a parc. č. XD v k. ú. X, - doplnění obecné podmínky pro výstavbu ve znění: „Napojení na dopravní a technickou infrastrukturu – výstavba je podmíněna vybudováním komunikací a technické infrastruktury s přednostním budováním oddílné splaškové kanalizace s napojením na centrální ČOV. Do doby vybudování centrální likvidace splaškových vod, dle v ÚP stanovené koncepce, je možná likvidace decentrální“, a to ve vztahu k pozemkům parc. č. XA, parc. č. XB, parc. č. XD a parc. č. XG v k. ú. X, - úpravy a doplnění kapitoly F)

2. Podmínky prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu v části Plochy bydlení v rodinných domech – BI co do rozmezí výměry stavebních pozemků pro stavbu rodinného domu stanovené pro stabilizované plochy hodnotou „od 600 m2“, a to ve vztahu k pozemkům parc. č. XB a parc. č. XG v k. ú. X, - zastavitelné plochy Z72 a BI plochy bydlení v rodinných domech na pozemku parc. č. XM v k. ú. X, takto:

Výrok

I. Návrh se zamítá.

II. Navrhovatelky jsou povinny společně a nerozdílně zaplatit odpůrci na náhradě nákladů řízení částku 10 140 Kč, a to do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. Petra Kučery, advokáta se sídlem Příkop 834/8, 602 00 Brno.

Odůvodnění

I. Vymezení věci

1. Navrhovatelky a) a b) se společně podaným návrhem domáhají zrušení části opatření obecné povahy – Změna č. 1 Územního plánu Šebrov-Kateřina, vydaného usnesením zastupitelstvem obce Šebrov-Kateřina č. 6/27 dne 15. 4. 2025 (dále také jen „ZÚP“ či „napadené OOP“), a to ve shora vymezeném rozsahu. Odpůrce toto opatření obecné povahy oznámil veřejnou vyhláškou vyvěšenou dne 16. 4. 2025 a nabylo účinnosti dne 1. 5. 2025. ZÚP upravila některá pravidla pro výstavbu v obci.

2. Navrhovatelka a) je vlastníkem pozemků parc. č. XA a parc. č. XD v k. ú. X, na nichž je pravomocně povoleno umístění dvou staveb rodinných domů, s jejichž realizací doposud nebylo započato [dále též „pozemky navrhovatelky a)“]. Navrhovatelka b) je vlastníkem pozemků parc. č. XB a parc. č. XG v k. ú. X, jehož součástí je již existující stavba rodinného domu [dále též „pozemky navrhovatelky b)“]. Obě navrhovatelky mají ve svém vlastnictví dále také pozemky parc. č. XC, XE, XF, XH, XI, XJ, XK a XL v k. ú. X, na nichž je vybudována dopravní a technická infrastruktura; těchto pozemků se podaný návrh netýká.

3. Před vydáním ZÚP byly všechny pozemky obou navrhovatelek zařazeny do plochy Z9; jednalo se o zastavitelnou plochu změn určenou pro bydlení v rodinných domech (BI). Napadeným OOP byly pozemky navrhovatelky b) zařazeny mezi stabilizované plochy, došlo k zavedení nových omezení zástavby v území a v blízkosti pozemků navrhovatelky b) byla vymezena nová zastavitelná plocha Z72. Navrhovatelky podávaly v procesu pořizování proti návrhu ZÚP námitky, a to dne 24. 8. 2022 po veřejném projednání a dále dne 11. 9. 2024 po opakovaném veřejném projednání.

4. Napadeným OOP se navrhovatelky cítí být dotčeny na svém právu na majetek. Konkrétně namítají, že pozemky navrhovatelky a) měly být taktéž zařazeny mezi plochy stabilizované, stanovení výškové regulace zástavby považují za neodůvodněné, obecný požadavek vybudování dopravní a technické infrastruktury je dle nich nepřiměřený, stanovení minimální výměry stavebních pozemků shledávají nedostatečně odůvodněné a vymezení plochy Z72 příliš zasáhne do jejich práv. Soud blíže shrne argumentaci navrhovatelek v rámci vypořádání jednotlivých návrhových bodů.

5. Odpůrce se k podanému návrhu obsáhle vyjádřil. Považuje jej za nedůvodný a navrhuje, aby jej soud v plném rozsahu zamítl a přiznal odpůrci náhradu nákladů řízení. Stejně tak argumentaci odpůrce soud podrobněji zrekapituluje v rámci vypořádání jednotlivých návrhových bodů.

6. Do řízení se nepřihlásila žádná osoba zúčastněná na řízení.

II. Podmínky řízení

7. Předtím, než krajský soud přistoupil k meritornímu posouzení návrhu, se zabýval naplněním podmínek řízení. Těmi jsou v řízení vedeném podle části třetí, hlavy druhé, dílu sedmého zákona č. 150/2002 Sb., soudního řádu správního, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „s. ř. s.“), existence předmětu řízení (tj. opatření obecné povahy), aktivní legitimace navrhovatele a formulace závěrečného návrhu, to vše v souladu s podmínkami vyplývajícími z § 101a a § 101b s. ř s.

8. ZÚP je co do své formy opatřením obecné povahy.

9. Navrhovatelky podaly návrh včas. Zákon poskytuje na jeho podání lhůtu jeden rok od nabytí účinnosti změny (§ 101b odst. 1 s. ř. s.). Lhůta začala běžet dne 1. 5. 2025 a skončila by dne 1. 5. 2026 (§ 40 odst. 2 s. ř. s.). Protože však tento den připadl na státní svátek a ihned po něm následoval víkend, posunul se konec lhůty na nejbližší pracovní den, tj. pondělí 4. 5. 2026 (§ 40 odst. 3 s. ř. s.). Právě tohoto dne navrhovatelky návrh podaly. Je proto včasný.

10. Aktivně procesně legitimovaným k podání návrhu na zrušení opatření obecné povahy či jeho části je podle § 101a odst. 1 s. ř. s. ten, kdo tvrdí, že byl zkrácen na svých právech opatřením obecné povahy vydaným správním orgánem. Aktivní procesní legitimace navrhovatele se zakládá pouhým tvrzením dotčení na jeho právech [srov. usnesení rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu (dále též „NSS“) ze dne 21. 7. 2009, č. j. 1 Ao 1/2009-120, č. 1910/2009 Sb. NSS]. Věcná aktivní legitimace je pak odvozena od hmotněprávního postavení navrhovatele ve vztahu k napadené regulaci poměrů v konkrétním území.

11. V projednávané věci navrhovatelky svou aktivní procesní legitimaci k podání návrhu odvozují od vlastnictví pozemků, kterých se ZÚP dotýká. Soud jejich tvrzení o vlastnickém právu ověřil nahlédnutím do katastru nemovitostí a konstatuje, že navrhovatelky vlastní pozemky, na které ZÚP dopadá. Mají proto k dotčenému území přímý a nezprostředkovaný vztah, který jim zakládá právo návrh podat (srov. rozsudek NSS ze dne 21. 6. 2012, č. j. 1 Ao 7/2011-526). Pokud jde o konkrétní rozsah jejich dotčení, soud předesílá, že ne každé z navrhovatelek se týká veškerá v podaném návrhu sporovaná regulace. Obě navrhovatelky jsou dotčeny jen určitou výsečí napadené části ZÚP. Některé návrhové body tudíž brojí proti úpravě, která se týká jich obou, jiné body směřují proti regulaci, jež omezuje pozemky jen jedné z nich. Soud o tom vždy blíže pojedná v rámci vypořádání jednotlivých návrhových bodů. Za rozhodující ovšem považuje, že navrhovatelky se podaným návrhem domáhají zrušení ZÚP v takovém rozsahu, že každá dílčí napadená regulace se dotýká pozemku alespoň jedné z nich; vždy tedy existuje dotčený účastník řízení na straně navrhovatelů. Soud proto nepřistoupil k částečnému odmítání podaného návrhu, neboť vždy je dána aktivní procesní legitimace alespoň jedné z navrhovatelek.

12. Pasivně legitimovaným je ten, kdo napadené opatření obecné povahy vydal, tedy obec, jejíž zastupitelstvo dané opatření obecné povahy vydalo (srov. usnesení rozšířeného senátu NSS ze dne 21. 7. 2009, č. j. 1 Ao 1/2009-120). V nynější věci je jako odpůrce správně označena obec Šebrov-Kateřina.

13. Krajský soud naznal, že podmínky řízení byly naplněny, a proto přistoupil k věcnému přezkumu napadeného opatření obecné povahy v intencích podaného návrhu. Vyžádal si přitom od odpůrce úplnou spisovou dokumentaci týkající se pořízení a vydání napadeného OOP, ze které při posouzení věci vycházel.

III. Posouzení věci krajským soudem

14. Soud přezkoumal napadené opatření obecné povahy v rozsahu uplatněných návrhových bodů (§ 101d odst. 1 s. ř. s.). Vycházel ze skutkového a právního stavu, který tu byl v době vydání opatření obecné povahy (§ 101b odst. 3 s. ř. s.). O věci rozhodl bez jednání postupem podle § 51 odst. 1 s. ř. s.

15. Krajský soud dospěl k závěru, že návrh není důvodný.

16. Zákonnost územně plánovací dokumentace je podle ustálené judikatury Ústavního soudu i Nejvyššího správního soudu třeba posuzovat v kontextu práva obce na samosprávu, které zahrnuje taktéž právo uspořádat své územní poměry podle vlastních představ. Územní plán je (politickým) uvážením obce v přístupu k vlastnímu rozvoji a projevem práva na samosprávu územního celku, jemuž předchází vážení řady různých (často i odlišných či protichůdných) soukromých i veřejných zájmů. Výsledek tohoto uvážení, resp. upřednostnění některých zájmů před jinými, ovšem nesmí nahodile, svévolně či excesivně zasahovat do základních práv osob, jichž se dotýká. Soudy se při hodnocení zákonnosti územně plánovací dokumentace řídí zásadou zdrženlivosti, neboť nepřiměřené zásahy soudní moci do konkrétních odůvodněných a zákonu se neprotivících rozhodnutí územní samosprávy by byly porušením ústavních zásad o dělbě moci. Ke zrušení územního plánu soud přistoupí tehdy, byl-li zákon v průběhu procesu přijímání územního plánu či vlastní zvolenou podobou územní regulace porušen v nezanedbatelné míře, tj. v intenzitě zpochybňující zákonnost vydaného opatření obecné povahy (srov. nález Ústavního soudu ze dne 7. 5. 2013, sp. zn. III. ÚS 1669/11, či rozsudky NSS ze dne 2. 2. 2021, č. j. 6 Ao 6/2010-103, publ. pod č. 2552/2012 Sb. NSS, nebo ze dne 20. 4. 2022, č. j. 10 As 226/2019-51, či ze dne 26. 6. 2024, č. j. 3 As 24/2023-44).

17. Je třeba si uvědomit, že územní plán z podstaty věci vždy určitým způsobem omezuje vlastníky; každý totiž smí svůj pozemek využívat jen tak, jak to územní plán připouští. Samo o sobě to však ještě neznamená, že územní plán zasahuje do vlastnického práva nedovoleně. Soud proto neposuzuje, zda obec zvolila nejlepší možné řešení. Zkoumá pouze, zda omezení sleduje rozumný a zákonný cíl, zda k němu obec nesáhla víc, než je nutné, zda nikoho bezdůvodně nezvýhodnila a jestli nejednala svévolně (srov. usnesení rozšířeného senátu NSS ze dne 21. 7. 2009, č. j. 1 Ao 1/2009-120). Vlastník nemá právo na to, aby mu územní plán přiřkl zrovna takové využití pozemku, jaké by si přál (srov. rozsudek NSS ze dne 28. 3. 2008, č. j. 2 Ao 1/2008-51). Jak obec rozvrhne zátěž ve svém území, patří k jejímu právu na samosprávu. Soud do těchto rozhodnutí zasahuje jen výjimečně, pokud obec překročí zákon v natolik vážné míře, že to zpochybní zákonnost územního plánu (srov. rozsudek NSS ze dne 2. 2. 2011, č. j. 6 Ao 6/2010-103).

18. Výrok územního plánu (tedy jeho závazná pravidla) a jeho odůvodnění tvoří jeden celek. Soud je proto interpretuje společně a vykládá ve vzájemných souvislostech. Totéž platí pro odůvodnění rozhodnutí odpůrce o námitkách proti návrhu územního plánu (srov. rozsudek rozšířeného senátu NSS ze dne 24. 11. 2010, č. j. 1 Ao 5/2010-169).

19. K přezkumu napadeného OOP tedy soud přistoupil s vědomím zásady zdrženlivosti ve vztahu k odpůrcem přijatému věcnému řešení. To je totiž především věcí odpůrce, jenž si za něj sám musí nést politickou odpovědnost (srov. např. rozsudek NSS ze dne 24. 10. 2007, č. j. 2 Ao 2/2007-73, č. 1462/2008 Sb. NSS). Úkolem zdejšího soudu bylo zjistit, zda si odpůrce (v mezích uplatněných návrhových bodů a v mezích navrhovateli tvrzených dotčení jejich veřejných subjektivních práv) nepočínal zjevně svévolně či diskriminačně; zda úkoly a cíle, které prostřednictvím územního plánování naplňuje, jsou legitimní a zákonné; a zda v případě omezení práv těch osob, jež s řešením nesouhlasí a jež jsou na svých právech omezovány, jde o omezení v nezbytně nutné míře vedoucí rozumně k zamýšlenému cíli (srov. rozsudky NSS ze dne 15. 11. 2018, č. j. 1 As 161/2018-44, či ze dne 15. 3. 2021, č. j. 1 As 337/2018-48). III.A) Nezařazení pozemků navrhovatelky a) do stabilizovaných ploch Argumentace navrhovatelek 20. Navrhovatelky již v námitkách upozorňovaly odpůrce na skutečnost, že pro pozemky navrhovatelky a) byl vydán územní souhlas pro novostavbu rodinného domu a následně také souhlas s provedením ohlášené stavby pro takový záměr. Požadovaly, aby byly i tyto její pozemky zařazeny do plochy stabilizované, kde se uplatňují jiné (mírnější) podmínky pro zástavbu. Odkazovaly na obdobný postup odpůrce v případě plochy Z2, Z3 a Z6, kde taktéž byly pozemky určené teprve k budoucí zástavbě zařazeny do ploch stabilizovaných. Odpůrce ovšem do stabilizované plochy zahrnul jen pozemky navrhovatelky b). Argumentoval ustanoveními stavebního zákona týkajícími se zařazení pozemků do zastavěného území, ačkoliv stabilizovaná plocha je odlišný nástroj. Na námitku odlišného zacházení ve vztahu k plochám Z2, Z3 a Z6 nereagoval vůbec. Vypořádání námitek je proto nepřezkoumatelné.

21. Územní plán rozlišuje mezi stabilizovanými plochami a plochami změn. V případě pozemků navrhovatelky a) je stávající způsob využití vymezen rozhodnutími stavebních úřadů o umístění staveb rodinných domů, která i pro odpůrce představují závazný limit v území. Požadovaný způsob využití tedy stávajícímu odpovídá a neexistuje jakýkoliv důvod, proč by měl odpůrce přistupovat k pozemkům navrhovatelky a) odlišně než k pozemkům v jiných plochách. Jelikož není možné v řízení před správním soudem dosáhnout toho, aby byly pozemky navrhovatelky a) do stabilizovaných ploch přímo zařazeny, navrhují, aby byla ZÚP zrušena v rozsahu podmínek prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu pro plochy změn. Vyjádření odpůrce 22. Odpůrce uvádí, že pozemky navrhovatelky a) nemohly být vymezeny jako stabilizovaná plocha, neboť jejich současný faktický způsob využití není stabilizovaný. Jako stabilizovaná plocha byly vymezeny pouze části pozemků navrhovatelky b), neboť v době projednávání ZÚP zde již byl postaven rodinný dům a příjezdová komunikace. Pozemky navrhovatelky a) jako stabilizované plochy vymezeny být nemohly, neboť zde žádné stavby doposud realizovány nejsou. Na tom nic nemění ani skutečnost, že byly vydány územní souhlasy pro stavby rodinných domů a následně i souhlasy s provedením ohlášených staveb na těchto pozemcích. Taková rozhodnutí nevymezují stávající způsob využití pozemků, nýbrž naopak předznamenávají změnu současného faktického na budoucí zamýšlený způsob využití. Zároveň představují pouze právní předpoklad a možnost (nikoliv jistotu) takové změny. Záleží na stavebníkovi, zda záměr bude realizovat; platnost povolení je omezena na 2 roky a nezanikne pouze v případě aktivity stavebníka. Jelikož nebylo s realizací staveb během projednávání ZÚP ani započato, nejednalo se o stabilizované využití plochy k bydlení. Navrhovatelky ve svém pojetí stabilizovaného využití plochy zaměňují budoucí zamýšlený (právně umožněný) stav za současný faktický stav. Pro vymezení plochy jako stabilizované je přitom rozhodující, aby se jednalo o neměnný současný stav. Odpůrce odkazuje na rozsudek NSS ze dne 20. 1. 2025, č. j. 7 As 224/2024-35.

23. Pokud jde o zařazení některých jiných pozemků bez doposud zrealizovaných staveb do stabilizovaných ploch, tak v případě plochy Z2 se jednalo o pozemek, na kterém byl v době projednávání ZÚP již postaven rodinný dům. U plochy Z3 se jednalo o čtyři pozemky, z nichž na třech byly postaveny rodinné domy; zbývající pozemek byl ze všech stran obklopen ostatními pozemky zastavěného území. Plochu Z6 představovalo pět pozemků, z nichž na čtyřech byly postaveny rodinné domy; zbývající parcela byla prolukou uprostřed řady pozemků s postavenými rodinnými domy, ze tří stran obklopenou pozemky zastavěného území. Oproti tomu u plochy Z9 se jednalo o tři pozemky, v době projednávání ZÚP byl rodinný dům postaven pouze na jediném z nich. Na pozemcích navrhovatelky a) rodinné domy postaveny dosud nejsou, nejsou v katastru nemovitostí evidovány jako stavební parcely, nejsou obklopeny ostatními pozemky zastavěného území a nejedná se ani o proluky. Vypořádání námitek a obsah OOP 24. Navrhovatelky v námitkách uplatněných ve fázi veřejného projednání návrhu ZÚP (doručeny dne 24. 8. 2022, č. j. MBK 42875/2022) uvedly, že tento nově zařazuje původní plochy změn do ploch stabilizovaných podle toho, zda byly zcela nebo zčásti zastavěny. Činí tak například u plochy Z2, Z3 nebo Z6, a to i v případě, že části těchto ploch ještě nejsou zcela zastavěny a předpokládá se jejich možné zastavění teprve v budoucnu. Jediná zastavitelná plocha změn, u níž tak odpůrce nečiní, je plocha Z9, v níž jsou pozemky navrhovatelek. Pro pozemky v ploše Z9 jsou tak stanoveny přísnější podmínky, než pro pozemky v plochách Z3 a Z6. Nerovný je pak zejména přístup k pozemkům nynější navrhovatelky b). Postup odpůrce je diskriminační a nedovoleně omezuje výstavbu v ploše Z9 oproti jiným plochách. Jelikož pro rozdílné zacházení neexistuje žádný právní důvod, jedná se o nepřiměřený zásah do vlastnického práva navrhovatelek.

25. S touto námitkou se odpůrce vypořádal v bodě 14.1.

6. ZÚP následovně: „Pozemky parc. č. XD a XA v k. ú. X změnou č. 1 (dílčí měna ŠK9-1d) nebyly zařazeny do stabilizovaných ploch bydlení ani do zastavěného území právě z důvodu, že na pozemcích nejsou stavby dosud realizovány a vloženy do katastru nemovitostí. Při zařazení pozemků do zastavěného území musí být postupováno dle § 58 zákona č. 183/2006 Sb., s tím souvisí i zařazení pozemku do ploch dle stávajícího způsobu využití (§ 8 vyhlášky č. 501/2006 Sb.). Do zastavěného území byla zařazena dle výše uvedených ustanovení pouze část pozemku parc. č. XB v k. ú. X, na které je umístěn rodinný dům č.p. X a dále pozemky, na kterých byla již realizována přístupová komunikace.“ 26. Navrhovatelky dále uplatnily námitky také ve fázi opakovaného veřejného projednání návrhu ZÚP (doručeny dne 11. 9. 2024, č. j. MBK 49035/2024). Opakují v nich argumenty vyslovené v námitkách z roku 2022. Nadto poukazují na to, že již byly vydány souhlasy s provedením ohlášených staveb na pozemcích navrhovatelky a). Stávající způsob využití těchto pozemků je tedy závazně určen vydanými rozhodnutími. Pokud návrh ZÚP tyto pozemky nezařazuje do stabilizované plochy, jedná se o rozpor s faktickou situací na místě. Navrhovatelky považují za neudržitelné, aby do stabilizovaných ploch byly zařazeny pozemky, na nichž ještě ani nebyly umístěny budoucí stavby (plochy Z3 a Z6), zatímco pozemky navrhovatelky a) do těchto ploch nadále zařazeny nejsou. Pro rozdílné zacházení neexistuje právní důvod.

27. S touto námitkou se odpůrce vypořádal v bodě 14.2.

3. ZÚP následovně: „Dle aktuální mapy katastru nemovitostí nejsou stavby rodinných domů v katastru nemovitostí evidovány. Dle ustanovení § 58 bod 2 písm. a) a b) původního stavebního zákona se do zastavěného území zahrnují mimo pozemků v intravilánu obce zastavěné stavební pozemky a stavební proluky. V daném případě nesplňují předmětné pozemky ani jeden z bodů, a proto nebyly zahrnuty do zastavěného území obce a nebylo možné je zahrnout do ploch stabilizovaných (dle aktuálních Územně analytických podkladů ORP Blansko z roku 2024 a map katastru nemovitostí jsou lokality, na které je poukazováno, téměř zastavěny. Volné pozemky mezi rodinnými domy jsou považovány za proluku, viz § 58 odst. 2 písm. b). Umístění staveb rodinných domů bylo dle citovaných rozhodnutí umístěno na základě původně platného ÚP, před změnou ÚP. Stavby na těchto pozemcích mohou být zahájeny v souladu s vydaným stavebním povolením.“ 28. V samotném napadeném OOP se uvádí v kap. 10.1., bodě ŠK9-1d (str. 96), že „hranice zastavěného území byla v návrhu změny vymezena v jižní části zastavitelné plochy bydlení Z9, kde byl realizován rodinný dům se zahradou a příjezdová komunikace. Plocha s novostavbou rodinného domu (v návrhu změny ponechána jako součást rozvojové plochy Z9) byla ve fázi pro opakované veřejné projednání začleněna do stabilizovaných ploch bydlení v rodinných domech. Zastavitelná plocha pro bydlení Z9 byla tedy o tuto jižní část zmenšena.“ K převedení ostatních zastavitelných ploch pro bydlení do stabilizovaných ploch (BI) se uvádí, že plocha Z2 byla naplněna, neboť v ploše byl realizován 1 RD (bod ŠK9-1a); plocha Z3 byla z velké části naplněna, neboť v ploše byly realizovány 3 RD, zbývající proluka pro 1 RD byla začleněna do zastavěného území (bod ŠK9-1b); plocha Z6 byla z velké části naplněna, neboť v ploše byly realizovány 4 RD, zbývající proluka pro 1 RD byla začleněna do zastavěného území (bod ŠK9-1c). Hodnocení soudem 29. Krajský soud předně konstatuje, že v průběhu pořizování ZÚP bylo částečně vyhověno námitkám navrhovatelek a původní návrh byl změněn tak, že pozemky navrhovatelky b) nakonec byly přeřazeny z rozvojové plochy do stabilizované plochy určené pro bydlení v rodinných domech. Navrhovatelka b) tedy dosáhla změny, které se dožadovala; skutečnost, že do stabilizovaných ploch nebyly zařazeny také pozemky navrhovatelky a), se jí nijak netýká. Navrhovatelka b) proto touto dílčí napadenou regulací není nikterak dotčena na svých právech.

30. Dále se soud zabýval vznesenou námitkou nepřezkoumatelnosti vypořádání podaných námitek. Ta je spatřována v tom, že odpůrce měl zcela ignorovat argumentaci o odlišném zacházení s pozemky v plochách Z2, Z3 a Z6. Tomu však soud nemůže přisvědčit. Odpůrce ve vypořádání námitek zdůraznil, že na pozemcích navrhovatelky a) doposud nejsou realizovány žádné stavby, a to na rozdíl od pozemků navrhovatelky b), které nakonec byly právě pro jejich faktickou zastavěnost zařazeny do stabilizovaných ploch. Konkrétně ve vztahu k navrhovatelkami poukazovaným plochám Z2, Z3 a Z6 odpůrce uvedl, že se jedná o lokality, které jsou téměř (většinově) zastavěny; volné pozemky mezi rodinnými domy považoval za proluky. Individualizované vysvětlení zařazení daných lokalit do stabilizovaných ploch je pak formulováno v odůvodnění ZÚP, kde odpůrce vždy popisuje jednotlivé plochy s tím, že všechny jsou z velké (převažující) části naplněny již zrealizovanou zástavbou rodinných domů. Odpůrce tedy charakterizoval ostatní lokality zařazené od stabilizovaných ploch a odlišil je od zbývající části plochy Z9, v níž se nacházejí pozemky navrhovatelky a); rozhodujícím kritériem pro odpůrce přitom byla míra faktické zastavěnosti v dané lokalitě. Takovou reakci považuje soud za dostatečnou, neboť je z ní zřejmé, že se ze strany odpůrce nejednalo o zcela nahodilý a svévolný postup. Vypořádání námitek proto soud neshledal nepřezkoumatelným.

31. V řešené věci není mezi stranami sporu o tom, že 1/ navrhovatelka a) v průběhu pořizování ZÚP získala pravomocné souhlasy stavebního úřadu s provedením dvou ohlášených staveb na jejích pozemcích nacházejících se v zastavitelné ploše změn Z9; 2/ s realizací těchto staveb nebylo před vydáním ZÚP započato a na pozemcích navrhovatelky a) se nyní žádná zástavba nenachází. Otázkou je, zda za této situace byl odpůrce oprávněn ponechat pozemky navrhovatelky a) v režimu dosavadní regulace upravené v původním územním plánu (tj. v zastavitelných plochách změn), či zda je nezařazení předmětných pozemků do stabilizované plochy vůči navrhovatelce a) diskriminační.

32. V rozsudku ze dne 25. 9. 2020, č. j. 6 As 151/2019-53, č. 4090/2020 Sb. NSS, Nejvyšší správní soud vyslovil, že plochy označené územním plánem jako stabilizované pouze zachycují neměněný současný stav a způsob využití dané plochy, zatímco prostřednictvím návrhových ploch obec určuje nové řešení (navržené řešení), tedy jak by měla být daná plocha v budoucnu využita, a to odlišně od dosavadního způsobu využití. Obdobně v nedávném rozsudku ze dne 20. 1. 2025, č. j. 7 As 224/2024-35, Nejvyšší správní soud konstatoval: „obecně platí, že pokud je určitá plocha označena jako plocha stabilizovaná, má zachycovat neměněný současný stav a způsob využití dané plochy. Naopak prostřednictvím návrhových ploch se určuje nové řešení (navržené řešení), tedy jak by měla být daná plocha v budoucnu využita (srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 16. 12. 2020, č. j. 8 As 161/2018-84). Vymezení plochy jako plochy stabilizované (stav) tedy nelze chápat jako dosavadní regulaci dané plochy, tj. její stav dle předchozího územního plánu, ale jako současný, tedy faktický (reálný) stav využívání pozemků (oproti navrhovanému řešení, tj. změně faktického stavu).“ 33. Dle krajského soudu je z citované judikatury zjevné, že rozhodující je reálný, tedy faktický stav míry stabilizace konkrétní plochy. V případě pozemků navrhovatelky a) však o žádné stabilizaci nemůže být řeč. Celá zbývající plocha Z9 je aktuálně bez zbudované zástavby. Právě s ohledem na vydaná stavební povolení a jasně deklarovaný záměr navrhovatelky a) má ovšem dojít k faktické změně (rozvoji) dané plochy, neboť na předmětných pozemcích mají být zbudovány dva rodinné domy a garáže; plocha se proto nově stane zastavěnou. Krajský soud se zcela ztotožňuje s odpůrcem, že na tomto závěru ničeho nemění skutečnost, že již byly vydány souhlasy s provedením ohlášených staveb na pozemcích navrhovatelky a). Odpůrce správně podotknul, že taková rozhodnutí nevymezují stávající způsob využití pozemků, nýbrž naopak předznamenávají změnu současného faktického stavu na budoucí zamýšlený způsob využití. Zároveň představují pouze právní předpoklad a možnost takové změny, neboť záleží na stavebníkovi, zda bude záměr skutečně realizovat.

34. Nezařazení pozemků navrhovatelky a) do stabilizovaných ploch proto dle přesvědčení krajského soudu nebylo ze strany odpůrce svévolné ani diskriminační. Nadto je třeba zdůraznit, že pozemky navrhovatelky a) i nadále zůstávají v rozvojové ploše, v níž byly doposud. Nedochází tedy v tomto ohledu k žádné negativní změně, která by mohla nepřiměřeně zasáhnout do práv navrhovatelky a) a omezit výkon jejího vlastnického práva k pozemkům. II.B) Výšková regulace zástavby Argumentace navrhovatelek 35. Podle návrhu ZÚP mělo být důvodem zpřísnění výškové regulace zástavby to, že se dotčené plochy nacházejí v exponované poloze; odpůrce odkazoval na Územní studii krajiny ORP Blansko. Navrhovatelky v námitkách uváděly, že předmětná studie neobsahuje žádný požadavek na regulaci podlažnosti. Je třeba rozlišovat mezi regulací podlažnosti a přípustné výšky zástavby; pro ochranu obrazu obce je přitom relevantní pouze výška zástavby. V dané lokalitě, kterou obec označuje za exponovanou, se běžně vyskytují dvoupodlažní stavby. Odpůrce se vypořádání této námitky vůbec nevěnoval. V jiných částech odůvodnění ZÚP uvádí, že výšková regulace je stanovena v exponovaných rozvojových plochách, kde je dvoupodlažní zástavba nežádoucí. To však neodpovídá na otázku, proč je dvoupodlažní zástavba nežádoucí a zástavba o jednom podlaží s podkrovím je naopak akceptovatelná. Stejně tak není zřejmé, z čeho odpůrce vycházel ohledně toho, že se jedná o exponované lokality, které je třeba chránit omezením podlažnosti. Vypořádání námitek je proto nepřezkoumatelné. Vyjádření odpůrce 36. Odpůrce uvádí, že již původní územní plán z roku 2013 obsahoval pro plochu změn Z9 naprosto totožný výškový regulativ, tj. max. 1 NP s možností podkroví. ZÚP tuto regulaci pouze beze změn zachovala. Pozemky navrhovatelky a) se nyní nachází v ploše změn Z9; takto byly vedeny i v původním územním plánu. Na pozemcích parc. č. XA a parc. č. XD jsou pravomocně umístěny a odsouhlaseny k provedení rodinné domy, které budou mít max. jedno nadzemní podlaží a podkroví. Oba rodinné domy výškový regulativ stanovený ZÚP bez problémů splňují.

37. V ploše Z9 zachovává odpůrce dosavadní výškovou regulaci, a to především z důvodu, že se nachází v pohledově exponované okrajové části obce při přechodu zástavby do krajiny, ve svahu přímo naproti kostela sv. Kateřiny. Neméně důležitým důvodem je zachování venkovského charakteru sídla a nenarušení krajinného rázu. Vedlejším důvodem je pak snaha obce zabránit nadměrnému vytěžování zástavby vzhledem k nevyhovujícím šířkovým parametrům stávajících komunikací a omezené kapacitě další veřejné infrastruktury. To, že se jedná o pohledově exponovanou lokalitu, vyplývá ze situace na místě. Podlažnost souvisí i s výškou stavby. Jeden dvoupodlažní dům uváděný navrhovatelkami v námitkách, který byl postavený v minulém století (kdy výšková regulace zástavby v obci neexistovala), rozhodně neznamená, že se na daném svahu běžně nachází dvoupodlažní zástavba, a že by se nová výstavba měla tomuto excesu nekriticky přizpůsobovat. Naprostá většina budov v daném svahu je jednopodlažních. Vypořádání námitek a obsah OOP 38. Navrhovatelky v námitkách uplatněných ve fázi veřejného projednání návrhu ZÚP uvedly, že pouhý odkaz na Územní studii krajiny ORP Blansko pro stanovení maximální míry podlažnosti neobstojí. Dále není odůvodněno, proč nelze povolit dvoupodlažní stavby o nižší výšce. V bezprostřední blízkosti plochy Z9 se přitom nacházejí dvoupodlažní stavby běžně. Vhodnost zástavby a její dopady na krajinný ráz by se měly posuzovat až v řízení o umístění stavby.

39. Navrhovatelkám je třeba přisvědčit, že odpůrce na tuto argumentaci ve vypořádání příslušné námitky v bodě 14.1.

6. ZÚP výslovně nereagoval.

40. V námitkách uplatněných ve fázi opakovaného veřejného projednání návrhu ZÚP navrhovatelky proti výškové regulaci nijak nebrojily.

41. V kap. F)2. napadeného OOP (str. 27) byla stanovena výšková regulace zástavby pro plochy bydlení v rodinných domech (BI) v plochách změn následovně: „max. 1 NP - plocha Z10, Z11, Z12, Z73; max. 1 NP s možností podkroví – plocha Z1a, Z1b, Z1c, Z1d, Z1e, Z4, Z5, Z7a, Z7b, Z9, Z67, Z68, Z70, Z72.“ 42. Dosavadní územní plán z roku 2013 (který odpůrce připojil ke svému vyjádření, soud jej přeposlal navrhovatelům, a navíc je v plném znění veřejně dostupný na webových stránkách pořizovatele) obsahoval v kap. C)2 (str. 15) pro zastavitelnou plochu změn Z9 podmínku využití plochy prostorového uspořádání „výšková regulace zástavby - max. 1 NP s možností podkroví“.

43. V kap. 10.2.5. odůvodnění napadeného OOP (str. 105) se uvádí, že „změnou upravená výšková regulace vychází z platného ÚP, je doplněna o rozdělení na výškovou regulaci ploch stabilizovaných a rozvojových. Stanovení výškové regulace zástavby rozvojových ploch z platného ÚP (BI) – ploch Z9 (max. 1 NP s možností podkroví), Z10, Z11 Z12 (max. 1 NP) – bylo po prověření převzato z platného ÚP – omezující výšková regulace odpovídá poloze rozvojových ploch v okrajových exponovaných polohách, kde je 2 podlažní zástavba nežádoucí.“ Odůvodnění dále pokračuje v části týkající se obecných podmínek prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu (str. 109 ZÚP). Hodnocení soudem 44. Krajský soud předně konstatuje, že navrhovatelky brojí výhradně proti výškové regulaci zástavby stanovené pro plochy změn. Jak již však bylo výše vysvětleno, pozemky navrhovatelky b) byly přeřazeny do stabilizovaných ploch, pročež regulativy týkající se ploch změn se jí nijak netýkají. Navrhovatelka b) proto touto dílčí napadenou regulací není již jen z tohoto důvodu nikterak dotčena na svých právech.

45. Předmětnou výškovou regulací zástavby ovšem nemůže být nijak dotčena ani navrhovatelka a). Původní územní plán totiž pro zastavitelnou plochu změn Z9, v níž se nacházely její pozemky, stanovoval výškovou regulaci zástavby jako „max. 1 NP s možností podkroví“. Napadené OOP ponechává pozemky navrhovatelky i nadále v téže zastavitelné ploše změn Z9 a pro tuto plochu stanoví výškovou regulaci zástavby jako „max. 1 NP s možností podkroví“. Jedná se tedy o zcela totožný regulativ, v tomto ohledu nedochází k jakékoli změně. Východisko argumentace navrhovatelek, že nastává zpřísnění výškové regulace zástavby, proto ve vztahu pozemkům navrhovatelky a) není správné. Napadené OOP navrhovatelce a) nezakázalo nic, co by jí předchozí plán dovoloval; její právní postavení se tudíž nemohlo jakkoli zhoršit.

46. Také Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 28. 8. 2020, č. j. 6 As 141/2019-64, č. 4077/2020 Sb. NSS, vyslovil, že „subjektivní práva navrhovatele - vlastníka dotčeného pozemku - nejsou dotčena (§ 2 s. ř. s.), jestliže navrhuje zrušit změnu platného územního plánu ve formě opatření obecné povahy v situaci, kdy odpůrce napadenou regulaci přebral z původního územního plánu, jenž je změnou upravován a navrhovatel před správními soudy tento původní územní plán nenapadl. V takovém případě by se totiž zrušením změny územního plánu na navrhovatelově právním postavení nic nezměnilo.“ Obdobně v rozsudku ze dne 11. 8. 2021, č. j. 7 As 357/2020-29, Nejvyšší správní soud konstatoval, že pokud odpůrce vydá změnu územního plánu, přičemž původní územní plán zůstává stále v platnosti, a právě z něj je přebírána nějaká dosavadní regulace, pak „v takovém případě dosavadní judikatura stojí na tom, že změna územního plánu do práv navrhovatele (typicky vlastníka pozemku) nově nezasahuje. K příslušnému omezení došlo již původním územním plánem, tudíž správní soudy nemohou navrhovatele před jeho dopady ochránit, a to proto, že zrušením změny územního plánu by se aktivoval územní plán ve své původní podobě před změnou (srov. KÜHN, Z., KOCOUREK, T. a kol. Soudní řád správní. Komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2019, 1104 s., str. 905, a tam citovanou judikaturu). Pokud v něm již předmětné omezení bylo zakotveno, na navrhovatelově právním postavení by se zrušením změny územního plánu totiž nic nezměnilo“ (obdobně srov. rozsudky NSS ze dne 20. 7. 2023, č. j. 2 As 230/2022-32, či ze dne 13. 11. 2024, č. j. 7 As 56/2024-44).

47. Nad rámec výše uvedeného soud dodává, že pravomocně umístěné a k provedení odsouhlasené rodinné domy, které mají být zbudovány na pozemcích navrhovatelky a), mají mít dle příslušných správních rozhodnutí toliko jedno nadzemní podlaží a podkroví; oba rodinné domy tudíž výškový regulativ stanovený v ZÚP (a tedy i v původním územním plánu) bez problémů splňují.

48. Soud uzavírá, že navrhovatelka a) nemůže být výškovou regulací zástavby v ploše Z9 jakkoli dotčena. Jejích práv se proto nedotýká ani to, že odpůrce v rámci vypořádání námitek nepojednal konkrétně o výtce proti výškové regulaci zástavby. II.C) Podmínka dopravní a technické infrastruktury Argumentace navrhovatelek 49. Navrhovatelky považují podmínku výstavby spočívající ve vybudování dopravní a technické infrastruktury s přednostním budováním splaškové kanalizace s napojením na centrální ČOV za zcela neodůvodněnou. Neexistuje dle nich žádný racionální důvod, proč by měl stavebník nejprve vybudovat a zkolaudovat dopravní a technickou infrastrukturu a teprve až následně se mohl domáhat umístění záměru, jehož povolitelnost bude prověřována teprve v řízení před stavebním úřadem. Je zcela běžné, že se infrastruktura povoluje současně s hlavním záměrem, jehož potřebám se její parametry přizpůsobují. Odkaz odpůrce na prioritu 24a Politiky územního rozvoje není přiléhavý. Důvody pro vymezení takové podmínky nejsou v odůvodnění ZÚP dostatečně rozvedeny. Argumentace zajištěním obsluhy stavebních pozemků, bezpečného pohybu obyvatel, vozidel (požárních, sanitek) a svozu odpadu, obsluhy stavebních pozemků a ochrany životního prostředí představuje jen ploché a vágní odůvodnění, které nemůže postačovat k tomu, aby byla práva navrhovatelek na majetek takto omezována. Vyjádření odpůrce 50. Odpůrce uvádí, že z textace výroku se podává, že se jedná o podmínku obecnou. V odůvodnění je však několikrát upřesněno, že se týká pouze rozvojových ploch; současně je výslovně uvedeno, že v případě nové výstavby ve stabilizovaných plochách bude napojení na dopravní a technickou infrastrukturu řešeno v navazujících řízeních. Z logiky věci přitom vyplývá, že tato podmínka se týká ploch, ve kterých potřebná infrastruktura dosud vybudována není. Odpůrce připouští, že by bylo vhodnější, aby omezený dosah této podmínky vyplýval přímo z výroku. Zároveň je však přesvědčen, že odůvodnění a elementární logika nečiní o praktickém dopadu dané podmínky žádných pochyb. Platí pouze pro rozvojové plochy, kde infrastruktura dosud není vybudována.

51. Pozemky obou navrhovatelek se nachází v místě, kde veřejná dopravní a technická infrastruktura (včetně příjezdové komunikace, vodovodu a kanalizace) již vybudována je. Logicky tedy nepřipadá v úvahu, že by ji navrhovatelky nebo jiný vlastník nemovitostí musel někdy budovat znovu či vedle stávající infrastruktury. Navíc na pozemcích navrhovatelek jsou již postaveny, resp. pravomocně k provedení odsouhlaseny rodinné domy, které mají napojení na veřejnou příjezdovou komunikaci, přívod vody a připojení na veřejnou splaškovou kanalizaci vyřešené z doby před vydáním ZÚP. Navrhovatelky tudíž přemítají o omezení svých práv zbytečně, neboť předmětná podmínka se na jejich pozemky neuplatní a jejich práv tedy nijak nedotkne. Vypořádání námitek a obsah OOP 52. Navrhovatelky v námitkách uplatněných ve fázi veřejného projednání návrhu ZÚP uvedly, že plošně uvedená podmínka výstavby je nepřiměřená a nepřípustná. Poukázaly na rozsudek NSS ze dne 8. 12. 2021, č. j. 10 As 139/2021-53, podle nějž územní plán nesmí výslovně podmínit využití plochy napojením pozemku na vodovodní či kanalizační řád.

53. S touto námitkou se odpůrce v bodě 14.1.

6. ZÚP vypořádal následovně: „Pořizovatel si zjišťoval obsah výše uvedeného rozsudku ve vztahu k podání namítajících a dospěl k názoru, že rozsudek se zabýval jinou věcí a nelze jej zcela aplikovat na tento případ. Z obsahu rozsudku je zřejmé, že takovou podmínku výstavby lze v obecných požadavcích na výstavbu v územním plánu v tomto konkrétním případě uvádět, nicméně bude nutné doplnit odůvodnění změny č.

1. Musí být zcela zřejmé, co znamená text „vybudování“ (zda úplná realizace a kolaudace?), a dále podrobnější odůvodnění, z jakých předpokladů projektant vycházel při formulaci této podmínky, proč ji tam vůbec uvedl, zda-li to nelze řešit až v územním řízení apod. Současné výše uvedené odůvodnění změny je tedy nutné doplnit.“ 54. V námitkách uplatněných ve fázi opakovaného veřejného projednání návrhu ZÚP navrhovatelky proti předmětné podmínce výstavby nijak nebrojily.

55. V kap. D) napadeného OOP (str. 19) byla stanovena obecná podmínka pro výstavbu spočívající v tom, že „napojení na dopravní a technickou infrastrukturu - výstavba je podmíněna vybudováním komunikací a technické infrastruktury s přednostním budováním oddílné splaškové kanalizace s napojením na centrální ČOV. Do doby vybudování centrální likvidace splaškových vod, dle v ÚP stanovené koncepce, je možná likvidace decentrální.“ 56. Odůvodnění podmínky vybudování dopravní infrastruktury se nachází v bodě 10.2.

16. ZÚP (str. 113). „Důvodem je vytvoření podmínek pro zajištění obsluhy stavebních pozemků, bezpečného pohybu obyvatel, vozidel včetně požárních, sanitek a svozu odpadu. Požadavek na vybudování komunikace pro obsluhu stavebního pozemku v rozvojové ploše znamená, že tato komunikace bude zrealizována a zkolaudována, čímž bude zajištěno, že příslušná komunikace nezůstane pouze provizorní, nebo rozestavěná a nedokončená. V opačném případě by nebyla schopna sloužit pro výše uvedené účely a tím by mohlo dojít k narušení bezpečnosti a zdravých životních podmínek obyvatel v daném území. Tato podmínka je stanovena pro rozvojové (zastavitelné) v řešeném území. Požadavek vychází z priority (24a) PÚR, kde se uvádí: „Možnosti nové výstavby je třeba dostatečnou veřejnou infrastrukturou přímo podmínit.“ Ve stabilizovaných plochách bude v případě nové výstavby napojení na dopravní a technickou infrastrukturu řešeno v navazujících řízeních.“ 57. Odůvodnění podmínky vybudování technické infrastruktury se nachází v bodě 10.2.

17. ZÚP (str. 115). „Požadavek na vybudování technické infrastruktury pro obsluhu stavebního pozemku v rozvojové ploše znamená, že pozemek bude napojen zejména na vodovod a na splaškovou kanalizaci. Tato podmínka je stanovena pro rozvojové (zastavitelné) plochy. Důvodem je vytvoření podmínek pro zajištění obsluhy stavebních pozemků, ochrana životního prostředí. Ve stabilizovaných plochách bude v případě nové výstavby napojení na technickou infrastrukturu řešeno v navazujících řízeních.“ Hodnocení soudem 58. Krajský soud nejprve předesílá, že podmínění nové výstavby v územním plánu nutností vybudování určité infrastruktury je obecně přípustné.

59. Nejvyšší správní soud již v rozsudku ze dne 6. 11. 2014, č. j. 7 As 186/2014-49, aproboval záměr obce vybudovat vodovod a kanalizaci a podmínit novou výstavbu napojením na tuto infrastrukturu, a to za účelem zlepšení životního prostředí; konstatoval, že za takové situace „podmínění nové výstavby vybudováním kanalizace a vodovodu v obci za těchto okolností není nikterak překvapivé či nelogické.“ V rozsudku ze dne 8. 12. 2021, č. j. 10 As 139/2021-53 (na nějž navrhovatelky upozorňovaly ve svých námitkách), Nejvyšší správní soud sice zdůraznil, že podmínkami využití plochy nelze zasahovat do otázek, jež zjevně nepřísluší regulovat nástroji územního plánování. Dále však vyslovil, že „nevidí překážku, jež by znemožňovala městu za vhodné kritérium výjimečné přípustnosti realizace staveb pro rodinné bydlení v plochách určených primárně pro rekreační využití stanovit napojení staveb na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, včetně splaškové kanalizace. Individuálně je samozřejmě splnění požadavků na napojení budoucí stavby na technickou a dopravní infrastrukturu vždy předmětem zkoumání stavebního úřadu v územním řízení (resp. společném řízení či jejich zjednodušených procesních ekvivalentech). To však nevylučuje, aby v zájmu rozumného fungování širšího urbanistického celku v rámci obce byla tam, kde k tomu právní úprava dává obci prostor, specifikována užší množina z možných řešení napojení na technickou a dopravní infrastrukturu, jež je pro realizaci budoucí výstavby vyžadována (zde například napojení na splaškovou kanalizaci, nebo charakter pozemní komunikace vedoucí na dotčené pozemky)“ [obdobně srov. rozsudek NSS ze dne 31. 1. 2023, č. j. 7 As 376/2020-39]. Konečně také v rozsudku ze dne 28. 5. 2025, č. j. 9 As 271/2023-43, Nejvyšší správní soud neshledal důvodnou námitku brojící proti podmínce pro výstavbu spočívající v napojení pozemku na veřejnou kanalizaci, neboť „stanovení podmínky vybudování centrální kanalizace a napojení pozemků na ni je proto logickým vyústěním celkové nepříliš dobré situace hospodaření s vodou v obci, která je v odůvodnění územního plánu detailně popsána a vysvětlena“ (obdobně srov. rozsudek NSS ze dne 18. 4. 2024, č. j. 9 As 272/2023-44).

60. Konkrétně v nynější věci je třeba uvést, že pozemky navrhovatelky b) byly přeřazeny do stabilizovaných ploch. Je pravdou, že výrok napadeného OOP ohledně rozsahu podmínky požadované infrastruktury žádné omezení na rozvojové plochy neobsahuje. Závazným jádrem územního plánu je přitom jeho výrok, odůvodnění jej nenahrazuje ani nemění, pomáhá jej však pochopit a správně vyložit (srov. rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 20. 5. 2025, č. j. 64 A 2/2025-160). Odpůrce v odůvodnění ZÚP v kapitolách 10.2.16 a 10.2.17 opakovaně a jednoznačně uvádí, že předmětná podmínka platí pouze pro rozvojové plochy; ve stabilizovaných plochách se napojení vyřeší až v navazujícím řízení. Jestliže soud interpretuje tento výrok ZÚP ve světle jeho odůvodnění, jak mu to ukládá ustálená judikatura (srov. např. rozsudek rozšířeného senátu NSS ze dne 24. 11. 2010, č. j. 1 Ao 5/2010-169), shledává dosah podmínky toliko na rozvojové plochy za dostatečně určitý. Dle krajského soudu je jasné, jaké pravidlo chtěla obec zavést, přičemž nejde o úpravu, která by mátla každého rozumně uvažujícího člověka (srov. rozsudek NSS ze dne 14. 5. 2025, č. j. 6 As 155/2024-57). Daná podmínka výstavby, byť nikoliv přesně formulovaná, tedy dopadá toliko na plochy rozvojové, ne stabilizované. Navrhovatelka b) proto touto dílčí napadenou regulací není již jen z tohoto důvodu nikterak dotčena na svých právech.

61. V případě obou navrhovatelek je pak především na místě zdůraznit, že ani jedna z nich nemůže být předmětnou podmínkou výstavby dotčena také proto, že pozemky navrhovatelky a) i b) již jsou na požadovanou dopravní i technickou infrastrukturu napojeny. Navrhovatelky nikdy nezpochybnily argumentaci odpůrce, že pozemky jich obou jsou napojeny na příjezdovou komunikaci, vodovod i kanalizaci, které jsou v daném míst dávno vybudovány. Nadto soud ve vztahu k navrhovatelce a) uvádí, že nutnou podmínkou pro vydání souhlasů s provedením ohlášených staveb je také to, že stavebník má vyřešeno mimo jiné právě napojení daných staveb na předmětnou infrastrukturu. Navrhovatelka a) nesporuje, že rodinné domy, které mají být postaveny na jejích pozemcích, již mají napojení na veřejnou příjezdovou komunikaci, přívod vody a připojení na veřejnou splaškovou kanalizaci zajištěno.

62. Za této situace se krajský soud zcela ztotožňuje s odpůrcem v tom, že nepřipadá v úvahu, aby navrhovatelky (nebo jakýkoli jejich případný právní nástupce) musely v budoucnu znova svým aktivním konáním plnit předmětnou podmínku výstavby, neboť infrastruktura je již vybudována, a podmínka tudíž splněna. Nemá smysl obsáhle uvažovat o přiměřenosti a odůvodněnosti takové podmínky výstavby, která se navrhovatelek nikterak nedotýká, neboť je z jejich strany již splněna.

63. Nadto lze dodat, že na stavby, které mají být zbudovány na pozemcích navrhovatelky a), se vztahuje regulace původního územního plánu, jenž danou podmínku vůbec neobsahoval. II.D) Minimální výměra stavebních pozemků Argumentace navrhovatelek 64. Odpůrce vyhověl námitkám ve vztahu k pozemkům navrhovatelky a), když pro zastavitelnou plochu změn Z9 vypustil požadovanou výměru stavebních pozemků. Současně však pozemky navrhovatelky b) přesunul z plochy Z9 do stabilizované plochy. Tím nastala absurdní situace, kdy pro plochu Z9 rozmezí výměry stavebních pozemků stanoveno není, avšak pro stabilizované plochy v téže lokalitě ano. K odlišnému zacházení přitom není důvod. Navrhovatelka b) se cítí být tímto postupem dotčena na svém právu na majetek. V případě, že by chtěla na pozemku umístit další zástavbu, je svazována limitem minimální výměry stavebního pozemku, pro jehož stanovení není žádný důvod. Vyjádření odpůrce 65. Odpůrce uvádí, že souhrn pozemků navrhovatelky b) ve stabilizované ploše bydlení bez problémů splňuje nově zavedenou minimální výměru stavebního pozemku. I kdyby navrhovatelka b) chtěla provést rozsáhlou přestavbu rodinného domu nebo se dokonce rozhodla stávající dům zcela odstranit a postavit na svém pozemku nový, zavedená regulace tomu nijak nebrání.

66. Minimální výměrou stavebního pozemku pro stavbu rodinného domu se odpůrce snaží zabránit pokračujícímu trendu nadměrného zahušťování zástavby (zejména rozdělováním stávajících pozemků na menší). Rozměr 600 m2 považuje za optimální výměru, na které lze realizovat rodinný dům a zahradu včetně opatření pro zasakování dešťových vod. Regulace je stanovena z důvodu omezené kapacity veřejné občanské vybavenosti (MŠ a ZŠ) a veřejné dopravní a technické infrastruktury (problémy s tlakem vody, vydatností zdrojů pitné a protipožární vody z důvodu omezené kapacity vodního zdroje, který není napojen na vodní řady okolních obcí; kapacita inženýrských sítí, limitovaná kapacita ČOV). Zahušťování zástavby má za následek zvýšení intenzity dopravy na místních komunikacích, které již nelze rozšířit. Dalším důvodem je nenarušení krajinného rázu a zachování venkovského charakteru sídla.

67. Obec poukazuje na to, že navrhovatelky napadají projev dobré vůle vůči nim. Pozemek navrhovatelky b) byl převeden do stabilizované plochy na základě jejich námitek. Stejně tak odpůrce učinil ústupek vůči navrhovatelce a), když plochu Z9 vypustil z této regulaci. Námitku dotčení navrhovatelky b) považuje obec za účelovou. Téměř celá zbývající plocha pozemku se nachází v ochranném pásmu velmi vysokého napětí, kde je možnost výstavby dalšího domu značně nepravděpodobná. Vyjmutí pozemku navrhovatelky b) z této úpravy bez konkrétního důvodu, který navrhovatelky nepředložily, by znamenalo neoprávněně zvýhodnit navrhovatelku b) proti všem ostatním vlastníkům pozemků ve stabilizovaných plochách v obci. Vypořádání námitek a obsah OOP 68. Navrhovatelky v námitkách uplatněných ve fázi veřejného projednání návrhu ZÚP uvedly, že zvolená hranice výměry 600 m2 není jako optimální velikost nijak odůvodněna; není zřejmé, jakým způsobem bylo ke stanovení této hranice dospěno. Stejně tak není vysvětleno, proč u rozvojových ploch je tato minimální výměra 1000 m2. Odkaz na omezenou kapacitou veřejné občanské vybavenosti a veřejné dopravní a technické infrastruktury nemůže obstát. Na více malých stavebních pozemcích klidně může bydlet méně osob než na jednom větším pozemku. Posuzování kapacity infastruktury má probíhat až v rámci posuzování přípustnosti konkrétního záměru v území. Nelze argumentovat ani pohledově exponovanou polohou či charakterem rozvolněné zástavby. Regulaci je nezbytné řádně odůvodnit a následně podrobit testu přiměřenosti z hlediska zásahu do vlastnických práv.

69. S touto námitkou se odpůrce vypořádal v bodě 14.1.

6. ZÚP následovně: „Důvodem stanovení těchto omezujících podmínek je respektování požadavku obce, která chce zabránit zvyšování zastavění stavebních pozemků nad únosnou míru a nad míru v obci obvyklou, a tím eliminovat pokračující trend na zahušťování zástavby (jak ploch stabilizovaných, tak rozvojových). Důvodem je omezená kapacita veřejné občanské vybavenosti a veřejné dopravní a technické infrastruktury (MŠ, ZŠ, vodní zdroje, kapacita inženýrských sítí, limitovaná kapacita budoucí ČOV, zvýšení intenzity dopravy na místních komunikacích, místní komunikace bez možnosti rozšíření ...). Dalším důvodem je ochrana krajinného rázu - všechny rozvojové plochy bydlení BI, SO se nacházejí v okrajových částech obou sídel, s ohledem na konfiguraci terénu převážně v pohledově exponovaných polohách, kde charakter rozvolněné zástavby je určující. (…) Důvodem je zejména nemožnost rozšíření (zkapacitnění) úzkých přístupových, již dnes silně frekventovaných uliček (v případě této části X zcela bez chodníku a s prudkým stoupáním) a tím i předpokládaný značný nárůst možných kolizních situací v dopravě. Obec musí svůj rozvoj důsledně zvažovat i s ohledem na možnosti kapacity svého vodního zdroje (pitná a protipožární voda), který je jednobodový, nenapojený na vodní řady okolních obcí, s ohledem na kapacitu veřejné občanské vybavenosti, kapacitu ČOV, jakož i zvažovat ochranu krajinného rázu, zejména v této urbanisticky významné části obce. (…) Je třeba doplnit důvody užití právě 1000 m2, 2000 m2.“ 70. V námitkách uplatněných ve fázi opakovaného veřejného projednání návrhu ZÚP navrhovatelky k problematice minimální výměry stavebních pozemků nic nového neuvedly.

71. V kap. F)2. napadeného OOP (str. 27) bylo stanoveno rozmezí výměry stavebních pozemků pro plochy bydlení v rodinných domech, a to následovně: „stabilizované plochy: od 600 m2, v případě, že nelze tento limit dodržet, uplatní se přiměřeně výměra okolních srovnatelných ploch; plochy změn (vyjma plochy Z9, Z12): od 1000 m2 do 2000 m2; u zbytkového pozemku je dolní hranice výměry 600 m2.“ 72. Odůvodnění tohoto regulativu se nachází v bodě 10.2.5. napadeného OOP (str. 106 a 107). „Stabilizované plochy – doplnění minimální výměry stavebního pozemku pro stavbu rodinného domu ve stabilizovaných plochách BI, SO stanovené změnou č. 1 vychází z požadavku obce, jejíž snahou je zabránit nadměrnému zahušťování zástavby. Změnou je stanovena výměra 600 m2, která vychází z optimální velikosti stavebního pozemku, na kterém lze realizovat RD, zahradu, včetně opatření pro zasakování dešťových vod. Jsou však zohledněny ojedinělé případy, kdy se jedná o menší pozemek a tento limit nelze dodržet (např. z důvodů majetkoprávních, nebo že se jedná o proluku,...). V tom případě se uplatní přiměřeně výměra okolních srovnatelných pozemků. (…) Minimální výměra stavebního pozemku 600 m2 ve stabilizovaných plochách je stanovena z důvodu nevyhovujících šířkových parametrů stávajících komunikací v celém svém průběhu, či v jejich kritických uzlech (např. Sádek, Končiny, Zahorka, Paseka…), z dalšího důležitého důvodu -omezené kapacity další veřejné infrastruktury, viz níže.“ 73. V rámci odůvodnění podmínek prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu (str. 109 ZÚP) uvádí odpůrce v zásadě totéž, co ve vypořádání námitek navrhovatelek (bod 14.1.

6. ZÚP). Hodnocení soudem 74. Krajský soud předně konstatuje, že pozemky navrhovatelky a) se nacházejí v zastavitelné ploše změn Z9; tato plocha byla ve výroku ZÚP výslovně vyjmuta z pravidla minimálního rozmezí výměry stavebních pozemků. Na pozemky navrhovatelky a) tudíž nedopadá. Ta proto není touto dílčí napadenou regulací nikterak dotčena na svých právech.

75. Stanovení minimální výměry stavebních pozemků je dle soudu obecně přípustná regulace v územním plánu. Krajský soud v Praze konstatoval, že „stanovení minimální výměry stavebního pozemku je skutečně jeden z možných regulativů upravující využití území, které slouží základním cílům územního plánování [srov. § 18 a § 43 stavebního zákona], stejně jako minimální koeficienty zastavitelnosti a zeleně, nebo indexu podlahové plochy“ (srov. rozsudek ze dne 15. 3. 2022, č. j. 43 A 92/2021-59). Akceptoval například vymezení minimální výměry pro izolované rodinné domy a zároveň výměry pro řadové domy a koncové řadové domy (srov. rozsudek ze dne 28. 3. 2023, č. j. 43 A 104/2022-104). K regulaci minimální velikosti stavebního pozemku pro stavby pro bydlení uvedl, že taková úprava „zajišťuje intenzitu zástavby odpovídající zahradnímu městu či příměstské vilové zástavbě“ (srov. rozsudek ze dne 19. 5. 2022, č. j. 55 A 20/2022-69). Také Nejvyšší správní soud implicitně uznal minimální výměru stavebního pozemku jako přípustnou podmínku využití pozemku pro novou stavbu (srov. rozsudek NSS ze dne 20. 1. 2026, č. j. 22 As 224/2025-40). Vyslovil též, že krácení kapacity zastavitelných ploch včetně úpravy minimální výměry stavební parcely je přípustné, pokud se opírá o legitimní důvody (srov. rozsudek NSS ze dne 22. 4. 2024, č. j. 9 As 14/2023-58).

76. V rozsudku ze dne 12. 1. 2024, č. j. 5 As 278/2022-66, pak Nejvyšší správní soud neshledal žádné pochybení v situaci, kdy „odpůrce akcentoval zejména zachování venkovského charakteru obce, zabránění rozsáhlému nárustu obytné výstavby, proti čemuž se postavila rovněž široká veřejnost. Odpůrci nelze podsouvat ani nic nekalého na tom, že upřednostnil nutnost navýšení kapacity veřejného vodovodu a ochranu stávajících obyvatel před rizikem poklesu tlaku ve veřejném vodovodu, resp. ochranu stávajících individuálních zdrojů vody. Snaha a cíl odpůrce nepřipustit v obci výraznou změnu její urbanistické struktury a charakteru její zástavby, resp. zabránit nástupu zástavby příměstského a městského charakteru, je zcela ospravedlnitelná a legitimní.“ Krajský soud v Praze též konstatoval, že „minimální velikost nově odděleného pozemku zajišťuje, aby nedocházelo k přílišnému zahušťování lokality“ (srov. rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 26. 4. 2023, č. j. 51 A 8/2023-52).

77. V projednávané věci má krajský soud na základě odůvodnění (kapitola 10.2.5) napadeného OOP za to, že cíl předmětné regulace je srozumitelný a legitimní. Snaha zabránit nadměrnému dělení stavebních pozemků, zahušťování zástavby kvůli omezené kapacitě sítí a kvůli ochraně venkovského rázu spadá do úkolů územního plánování i do práva obce na samosprávu.

78. Po obci nelze žádat, aby matematicky prokázala, že „správná“ hranice velikosti pozemku je zrovna 600 m2, a ne o něco méně či více. Soud ověřuje jen to, jestli zvolená hodnota není zjevně nepřiměřená a zda ji obec rozumně vysvětlila, což odpůrce učinil. Neobstojí ani výtka navrhovatelek, že minimální výměra nevede ke stanovenému cíli. Pokud pozemek nelze rozdělit pod 600 m2, tak nelze z jedné parcely „ukrojit“ nový stavební pozemek pro další dům, v němž by bydleli další uživatelé pozemcích komunikací, vodovodu, kanalizace apod. Právě takovému dělení a houstnutí zástavby, stejně jako dalšímu zatěžování místní dopravní a technické infrastruktury chce obec zabránit. Skutečnost, že by téhož cíle bylo teoreticky možné dosáhnout i jinými nástroji (např. indexy zastavěnosti či zeleně), neznamená, že zvolený nástroj je nezpůsobilý vytyčeného cíle. To, který nástroj obec použije, patří k její urbanistické úvaze, do níž soudu nepřísluší zasahovat, pokud se nejedná o zjevný exces. Tak to v nyní řešené věci zjevně není.

79. Důvodnou soud neshledává ani námitku nerovného zacházení s navrhovatelkou b), jejíž pozemky se nacházejí ve stabilizované ploše, a to ve vztahu k navrhovatelce a), jejíž pozemky jsou v lokalitě Z9 vyňaté z pravidla minimální výměry stavebních pozemků. Krajský soud zdůrazňuje, že to byly právě obě navrhovatelky, které ve společně formulovaných námitkách požadovaly, aby byly jejich pozemky přesunuty do stabilizované plochy; odpůrce jim vyhověl částečně v rozsahu pozemků navrhovatelky b). Stejně tak obě navrhovatelky ve svých námitkách požadovaly, aby plocha Z9 byla vyňata z regulace minimální výměry stavebních pozemků; také tomuto jejich požadavky odpůrce vyhověl. I přes tyto ústupky ze strany obce v procesu pořizování ZÚP nyní navrhovatelky brojí proti tomu, že „osud“ jejich pozemků není totožný. Soud odkazuje na shora odůvodněný závěr o podstatné odlišnosti pozemků navrhovatelky a) a b) spočívající v kritériu jejich faktické (ne)zastavěnosti. Pozemky navrhovatelky b) zastavěny jsou, proto mohly být zařazeny do stabilizované plochy. Pro všechny takové plochy v obci přitom platí limit 600 m2 jako minimální výměra stavebních pozemků. Ve vztahu k ostatním vlastníkům zastavitelných pozemků ve stabilizované ploše (tj. srovnatelných pozemků) tedy navrhovatelka b) není nikterak diskriminována. Soud se ztotožňuje s názorem odpůrcem, že vyjmutí pozemků navrhovatelky b) z této úpravy bez konkrétního individualizovaného důvodu, který navrhovatelky nepředložily, by se naopak jednalo o neoprávněné zvýhodnění navrhovatelky b) proti všem ostatním vlastníkům pozemků ve stabilizovaných plochách v obci.

80. Lze proto uzavřít, že dopad napadené regulace na navrhovatelku b) je nízký, její cíl je legitimní a zvolený prostředek rozumný. Ve vztahu k jejím pozemkům je pravidlo přiměřené. Odlišná úprava minimální výměry stavebních pozemků obou navrhovatelek je důsledkem jejich aktivity (požadavků) v procesu pořizování napadeného OOP.

81. Krajský soud dodává, že obdobně formulovanou námitkou se již zabýval v jiné věci, v níž navrhovatelé zastoupení týmž advokátem také brojili proti minimální výměře stavebních pozemků stanovené v tomtéž opatření obecné povahy; dospěl přitom ke stejným závěrům jako byly vysloveny v nyní řešeném případě (srov. rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 27. 7. 2026, č. j. 66 A 11/2026-83, část IV. 3, odst. 26-31). II.E) Vymezení plochy Z72 Argumentace navrhovatelek 82. ZÚP neobsahuje odůvodnění vymezení nové zastavitelné plochy Z72. Tvrzení, že se jedná o proluku, je již ze samotné definice rozvolněné zástavby nesmysl. Stejně tak neobstojí argument, že plocha je problematicky obdělávatelná, neboť pak by mohly být do zastavitelných ploch zařazeny téměř všechny zemědělské pozemky na území obce. Odpůrce navíc zaujal nestandardní postup, když novou plochu Z72 vymezil přesto, že neprokázal nemožnost využití dosavadních zastavitelných ploch ani potřebu nových zastavitelných ploch. K vymezení plochy Z72 došlo jen z toho důvodu, že si to přál vlastník pozemku.

83. Odpůrce původně zamýšlel, že si vlastník pozemku v ploše Z72 zajistí přístup k technické a dopravní infrastruktuře přes pozemky navrhovatelek. Nyní uvádí, že plocha bude zpřístupněna z východní strany komunikací šířky tři metry, která bude končit téměř 50 metrů před samotnou hranicí plochy. Tato vzdálenost od hranice plochy ovšem znamená, že hasící technika nezvládne uhasit požár na severní straně plochy, a proto hrozí jeho rozšíření na pozemky navrhovatelek.

84. Navrhovatelky mají obecně obavu z rozšiřování zastavitelných ploch pro bydlení v lokalitě. Další zástavbou směrem k jejich pozemkům může dojít ke světelnému znečištění, poruchám spánku a dalším komplikacím škodlivým pro lidské zdraví i ekosystém místních živočichů. Navrhovatelky považují za nepřípustné, aby bylo jejich bydlení, majetek a v krajním případě i zdraví ohrožováno nově vymezenými zastavitelnými plochami zcela nevhodnými pro zástavbu k bydlení. Vyjádření odpůrce 85. Nejedná se o vymezení zcela nové zastavitelné plochy na úkor území, které dosud nebylo určeno k zástavbě, nýbrž jde o změnu způsobu využití dosavadní zastavitelné plochy ze zeleně na plochu k bydlení. Ta se vymezuje v proluce mezi stabilizovanou plochou bydlení na severu a východu, k níž na jihu přiléhá zastavitelná plocha bydlení. Jedná se o relativně úzký záliv zemědělské půdy cca 25 metrů široký a 50 metrů hluboký, který je ze tří stran obklopen plochami k bydlení; nadto se nachází ve svahu. To pozemek činí obtížně obdělávatelným. Obec poukazuje na souhlasné stanovisko, které k návrhu ZÚP vydal dotčený orgán ochrany zemědělského půdního fondu. Je přesvědčena, že vzhledem k charakteru daného území bylo prokázání potřeby vymezení nové zastavitelné plochy dostačující.

86. Změna způsobu využití plochy se řešila z podnětu vlastníka pozemku, který vlastní navazující sousední pozemek. V ploše bude moci být postaven maximálně jeden rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Pro dopravní obsluhu plochy lze využít blízkou obecní komunikaci a přiléhající pozemek ve vlastnictví rodiny vlastníka. Pro technickou obsluhu lze využít veřejnou kanalizaci a vodovod, jejichž vedení se nachází v bezprostřední blízkosti plochy.

87. Navrhovatelka a) nebude řešenou plochou v podstatě vůbec dotčena. K pozemku navrhovatelky b) přiléhají dva pozemky navrhovatelky a), na nichž probíhá výstavba rodinných domů. Navrhovatelky nemají nárok na to, aby byly z určité strany obklopeny pouze nezastavitelnými plochami. Jejich pozemky navazují na stávající zástavbu, nejedná se o samotu. To, že na daném místě byla v minulosti vymezena zastavitelná plocha ve prospěch navrhovatelek k výstavbě jejich rodinných domů, neznamená, že zde nemůže být vymezena další zastavitelná plocha ve prospěch někoho jiného. To platí tím spíše, že dochází k přirozenému zarovnání půdorysu stávajících zastavěných ploch. Odpůrce počítá s tím, že zpevněná pozemní komunikace povede až ke stavbě v dané ploše umístěné, která vzhledem k vedení velmi vysokého napětí bude s největší pravděpodobností situována do její východní části.

88. Obavy navrhovatelek jsou navíc předčasné, neboť ještě nevědí, zda a jaký konkrétní záměr v řešené ploše nakonec vznikne. Již nyní jsou ale přesvědčeny, že nepřijatelně zasáhne do jejich práv. V navazujících povolovacích řízeních budou mít navrhovatelky se znalostí konkrétních parametrů záměru možnost svá práva a oprávněné zájmy náležitě hájit a prosazovat. Vypořádání námitek a obsah OOP 89. Navrhovatelky v námitkách uplatněných ve fázi veřejného projednání návrhu ZÚP uvedly, že z odůvodnění potřeby vymezení nových zastavitelných ploch nelze vyčíst nic konkrétního ve vztahu k ploše Z72. Jedná se o plochu, která není dostatečně napojena na dopravní infrastrukturu. Navíc na ní nejsou vhodné podmínky pro výstavbu. Nachází se zde nadzemní vedení velmi vysokého napětí, které se svým ochranným pásmem prochází skrz polovinu výměry dané plochy. Pozemkem dále prochází vodovodní síť, která by mohla být narušena. Vymezení plochy Z72 zasáhne do vlastnického práva navrhovatelek, neboť se jim připadnou výstavbou zhorší kvalita bydlení, dojde k omezení soukromí, zvýšení hluku a k zatížení infrastruktury. Tím dojde ke snížení hodnoty jejich pozemků.

90. S touto námitkou se odpůrce vypořádal v bodě 14.1.

6. ZÚP následovně: „Je navržena zastavitelná plocha Z72 (BI) pro 1 rodinný dům, navazující na zastavěné území na západním okraji X. Je vymezena na zastavitelné ploše Z35, která byla v platném ÚP vymezena jako plocha zeleně. Plocha je prolukou mezi rozvojovými plochami pro bydlení z platného ÚP. Ze severu navazuje plocha Z9, v rámci jejíž jižní části je již vybudovaný rodinný dům, a plocha Z25, v rámci které je vybudována komunikace; z jihu navazuje plocha Z10 dosud nezastavěná. Plocha využívá pro obsluhu dopravní a technickou infrastrukturu, vybudovanou pro navazující zrealizovaný RD. Jedná se o enklávu zemědělské půdy navazující na zastavěné území, jejíž obdělávatelnost je problematická vzhledem k tomu, že je obklopena z východu zastavěným územím a ze severu a jihu zastavitelnými plochami pro bydlení a vzhledem ke svažitosti terénu.“ 91. V námitkách uplatněných ve fázi opakovaného veřejného projednání návrhu ZÚP navrhovatelky k této problematice nic nového neuvedly.

92. Krajský úřad Jihomoravského kraje, odbor životního prostředí ve svém stanovisku uvedl, že posoudil návrh ZÚP z hlediska ochrany zemědělského půdního fondu (dále též „ZPF“) a dává souhlasné stanovisko, neboť k návrhovým plochám nemá připomínky. Konstatoval, že „plochy v maximální míře navazují na zastavěné území obce. Svým tvarem a lokalizací dotváří kompaktní půdorys sídla, aniž by vytvářely nežádoucí proluky, či narušovaly organizaci a obhospodařování přiléhajících pozemků zemědělského půdního fondu. Rozsahem plochy odpovídají velikosti a potřebám sídla.“ 93. V kap. 10.1., bodě ŠK5 napadeného OOP (str. 85-86) se konstatuje, že dochází ke změně využití zastavitelné plochy na západním okraji X zahrnující část pozemku parc. č. XM a XN v k. ú. X, a to z ploch zeleně na plochu pro bydlení (vymezení zastavitelné plochy Z72).

94. Odůvodnění této změny v daném bodě je následující: „Jedná se o záměr vlastníka pozemku na vymezení zastavitelné plochy pro bydlení pro realizaci 1 rodinného domu. Plocha pro bydlení Z72 na západním okraji X je prolukou. Ze severu navazuje stabilizovaná plocha bydlení s novostavbou rodinného domu (byla vymezena změnou v jižní části rozvojové plochy Z9), z jihu navazuje plocha Z10 dosud nezastavěná. S ohledem na okrajovou a exponovanou polohu nad sídlem jsou stanoveny podmínky prostorového uspořádání a je dodržen charakter rozvolněné zástavby, v ploše lze situovat pouze 1 rodinný dům. Napojení plochy pro bydlení Z72 na dopravní a technickou infrastrukturu již nelze řešit ze severu (z plochy veřejných prostranství Z25), jak bylo řešeno v návrhu změny č. 1. (…) Obsluhu plochy Z72 lze řešit ze severovýchodu přes stabilizovanou plochu bydlení BI (pozemek s rodinným domem a zahradou navazující severovýchodně na plochu Z72, který je v majetku stejných vlastníků). Nová komunikace by vycházela ze stávající místní komunikace (stabilizované plochy veřejných prostranství), dále by pokračovala stabilizovanou plochou bydlení (podél jihovýchodní hranice parcely č. XA) až k ploše Z72. Toto řešení vyhoví platné legislativě, kdy ke každé stavbě rodinného domu musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby (v nejužším místě je mezi stávajícím RD a jižní hranicí parcely č. XA cca 3m; délka parcely č. XA je cca 45 m). Toto napojení bude řešeno až v navazujících řízeních dle konkrétní situace. (…) Pro zastavitelnou plochu Z72, situovanou v exponované poloze nad sídlem, jsou definovány tyto podmínky prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu: výšková regulace zástavby – max. 1 NP s možností podkroví, v ploše je tedy umožněna max. 1 podlažní zástavba s možností podkroví. (…) Jedná se o enklávu zemědělské půdy navazující na zastavěné území, jejíž obdělávatelnost je problematická vzhledem k tomu, že je obklopena z východu a severu zastavěným územím a z jihu zastavitelnou plochou pro bydlení a dále je problematická vzhledem ke svažitosti terénu.“ Hodnocení soudem 95. Krajský soud předně konstatuje, že nově vymezená plocha Z72 přiléhá k pozemkům navrhovatelky b), která může být změnou způsobu využití dosavadní zastavitelné plochy ze zeleně na plochu k bydlení dotčena. Pozemky navrhovatelky a) sice bezprostředně s plochou Z72 nesousedí [mezi nimi jsou právě pozemky navrhovatelky b)], přesto formulované obavy z negativního dotčení světelnými imisemi, ze zhoršení požární ochrany či ze snížení tržení ceny nemovitostí mohou potenciálně zasáhnout taktéž navrhovatelku a).

96. Nejvyšší správní soud již v rozsudku ze dne 12. 9. 2008, č. j. 2 As 49/2007-191, vyslovil, že „nikdo nemá veřejné subjektivní právo na to, aby poměry území, v němž se nachází jeho majetek, byly navždy konzervovány a nemohly se změnit“ (obdobně srov. rozsudek NSS ze dne 27. 10. 2011, č. j. 2 Ao 6/2011-210). V rozsudku ze dne 12. 9. 2008, č. j. 2 As 49/2007-191, dále konstatoval, že „změny ve využití území v průběhu času, včetně nejrůznějších stavebních aktivit, jsou přirozenou součástí vývoje společnosti a jednotlivec jim a priori nemá právo bránit. Zvláště v urbanizovaných oblastech může být nová výstavba zcela přirozeným a logickým způsobem využití určitého ještě nezastavěného území. Dotyčná osoba však má právo požadovat, aby se tyto změny děly způsobem co nejvíce zohledňujícím dotčené legitimní zájmy a zákonná hlediska. V projednávané věci to konkrétně znamená, že vlastníci dotčených nemovitostí nemají právo bez dalšího bránit budování nové zástavby a jsou povinni mimo jiné strpět, že tato zástavba v určité míře pozmění ráz lokality, v níž žijí včetně toho, že se jim např. zhorší výhled do krajiny či zeleň. Mají však právo požadovat, aby nová zástavba zasáhla do krajiny a prostředí, v němž bude umístěna, co nejšetrnějším rozumně proveditelným způsobem.“ Ani právo na příznivé životní prostředí či právo na zachování tzv. pohody bydlení není absolutní povahy a ničeho nemění na tom, že neexistuje subjektivní veřejné právo na zakonzervování stavu území (srov. rozsudek NSS ze dne 28. 1. 2016, č. j. 5 As 31/2014-49).

97. V posuzované věci soud zdůrazňuje, že z grafické části napadeného OOP se podává, že nově vymezená zastavitelná plocha změn pro bydlení Z72 (dříve součást zastavitelné plochy zeleně Z35) je skutečně situována tak, jak ji popsal odpůrce v odůvodnění ZÚP i ve svém vyjádření k žalobě. Ze severu a východu s plochou Z72 sousedí pozemky zařazené do stabilizované plochy k individuálnímu bydlení, z jihu navazuje zastavitelná plocha změn pro bydlení Z10, která dosud nezastavěná není; ze tří ze čtyř stran tedy plocha Z72 navazuje na již existující zastavitelné plochy bydlení. Navrhovatelky nezpochybňují popis pozemku v této ploše odpůrcem, tedy že se jedná o záliv zemědělské půdy cca 25 metrů široký a cca 50 metrů hluboký, který se nachází ve svahu. Z grafické částí ZÚP dále vyplývá, že dřívější plocha zeleně Z35 představovala „výřez“ do jinak zarovnané linie ploch určených pro bydlení (ať už stabilizovaných či rozvojových). Nyní vymezená plocha bydlení Z72 svou severní, východní i jižní stranou bezprostředně přiléhá k již vymezeným plochám určeným pro bydlení, na západní straně plynuje navazuje na hranici stabilizované plochy vytyčenou pozemky navrhovatelky b). Plocha Z72 tedy přirozeně zapadá do půdorysu stávajících ploch. Z výroku napadeného OOP pak jednoznačně plyne, že v ploše Z72 může být postaven toliko jediný rodinný dům, a to se stejným výškovým limitem jaký platí na pozemcích navrhovatelky a), tj. maximálně 1 nadzemní podlaží s možností podkroví.

98. Za této situace krajský soud nedospěl k závěru, že by se jednalo o rozšíření zastavitelných ploch určených pro bydlení natolik kvalitativně či kvantitativně významného rozsahu, které by mohlo nepřiměřeně zasáhnout do práv navrhovatelek. Pokud poukazují na to, že další zástavbou směrem k jejich pozemkům může dojít ke světelnému znečištění, komplikacím škodlivým pro lidské zdraví či poškození ekosystému živočichů, soud konstatuje, že se jedná o tvrzení zcela obecná. Jakkoli samozřejmě nelze vyloučit, že každá výstavba ze své podstaty určitým způsobem negativně ovlivňuje okolí, navrhovatelky neuvedly nic konkrétního ohledně toho, proč by zrovna plocha Z72 určená k vybudování jediného rodinného domu měla poměry v území ovlivnit natolik intenzivně, aby se jednalo o změnu nepřípustnou. Jejich obecná obava z rozšiřování zastavitelných ploch pro bydlení v dané lokalitě, byť lidsky pochopitelná, nemá žádnou právní oporu. Jak totiž shora uvedeno, navrhovatelky nemají veřejné subjektivní právo na to, aby pozemky navrhovatelky b) zůstaly obklopeny zelení, jako tomu bylo doposud.

99. Krajský soud shledal, že vymezení nové plochy pro bydlení Z72 není zjevně nelogické, nesmyslné, diskriminační či neodůvodněné; toliko před takovými excesy jsou přitom navrhovatelky chráněny. Nelze se ztotožnit s tím, že napadené OOP neobsahuje žádné odůvodnění vymezení nové plochy pro bydlení Z72. Argumenty uvedené odpůrce soud považuje za dostatečné; poukázat lze zejména na polohu, rozlohu a výškový profil předmětného pozemku a dále funkční využití sousedních ploch (jednalo se o „výřez“ do stávajících ploch bydlení). Nejde o natolik rozsáhlou plochu, která by umožňovala velkou výstavbu, tudíž odůvodnění jejího vymezení dle přesvědčení soudu nemusí být zcela vyčerpávající. Tvrzení navrhovatelek, že tímto přístupem odpůrce by do zastavitelných ploch mohly být zařazeny téměř všechny zemědělské pozemky na území obce, je liché; odpůrce totiž poukázal na specifika daného pozemku, které jej odlišují od jiných ploch. Stejně tak orgán ochrany ZPF konstatoval, že plocha Z72 svým tvarem a lokalizací dotváří kompaktní půdorys sídla, aniž by vytvářela nežádoucí proluky, přičemž svým rozsahem odpovídá velikosti a potřebám obce; obsah tohoto stanoviska odpůrce učinil součástí odůvodnění napadeného OOP. Za této situace považuje soud za splněný i požadavek na prokázání potřeby vymezení nové zastavitelné plochy.

100. Konečně pokud jde o námitku navrhovatelek, že vzdálenost konce plánované komunikace od hranice plochy Z72 znamená ohrožení požární bezpečnosti jejich vlastních pozemků, soud jí nemůže přisvědčit. Předně je třeba poukázat na to, že odpůrce v odůvodnění ZÚP neuvádí, že komunikace bude končit 50 metrů před samotnou hranicí plochy, jak tvrdí navrhovatelky. Konstatuje, že nová komunikace bude vycházet ze stávající místní komunikace a povede „až k ploše Z72“; nad rámec toho dodal, že takové řešení bude odpovídat platné legislativě, která vyžaduje zpevněnou pozemní komunikaci končící nejdále 50 metrů od stavby. Odpůrce nikde neformuluje závěr, že budoucí komunikace bude zbudována právě s touto maximální možnou prolukou od řešené plochy; naopak upozorňuje, že konkrétní podoba napojení bude řešena až v navazujících řízeních. Krajský soud se zcela ztotožňuje s odpůrcem v tom, že je naprosto předčasné se nyní zabývat otázkou požární bezpečnosti ve vztahu k možnému rozšíření a následnému hašení ohně na pozemcích navrhovatelek, pakliže ještě nebyla umístěna komunikace vedoucí na plochu Z72, ani stavba rodinného domu. V navazujících povolovacích řízeních budou mít navrhovatelky, po seznámení se s konkrétními parametry daného stavebního záměru, možnost svá práva a oprávněné zájmy náležitě hájit a prosazovat.

101. Z hlediska nynějšího předmětu řízení je dle soudu rozhodující pouze to, že je odpůrcem v koncepční rovině naplánováno dopravní napojení nově vymezované plochy pro bydlení Z72, které nyní již (na rozdíl od původního návrhu ZÚP) nevede přes pozemky navrhovatelek, tudíž se bezprostředně nijak nedotýká jejich práv. Podrobnější úvahy ohledně konkrétní podoby (technických parametrů) dopravního napojení svou podrobností spadají až do fáze územního a stavebního řízení.

VI. Závěr a náklady řízení

102.Soud neshledal žádný z uplatněných návrhových bodů důvodným a nad rámec toho nezjistil žádnou vadu, jež by měla za následek nezákonnost napadeného opatření obecné povahy, k níž by musel přihlížet z úřední povinnosti. Podaný návrh proto jako nedůvodný podle § 101d odst. 2 s. ř. s. zamítl (výrok I.).

103. Výrok II. o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 60 odst. 1 s. ř. s., dle nějž platí, že účastník, který měl ve věci plný úspěch, má právo na náhradu nákladů řízení před soudem, které důvodně vynaložil, proti účastníkovi, který ve věci úspěch neměl. Odpůrci jakožto procesně úspěšnému účastníku řízení soud v nyní projednávané věci (výjimečně) právo na náhradu nákladů řízení přiznal, a to v souladu s usnesením rozšířeného senátu NSS ze dne 31. 3. 2015, č. j. 7 Afs 11/2014-47, č. 3228/2015 Sb. NSS. Z něj vyplývá, že je-li odpůrcem v řízení o návrhu na zrušení opatření obecné povahy malá obec nedisponující odborným personálem ani potřebnými finančními zdroji pro vedení složitého soudního řízení, náklady vynaložené na řízení před soudem není možné považovat za součást běžné úřední činnosti. Odbornou agendu spojenou s pořízením územního plánu totiž zákon svěřuje pořizovateli [srov. § 2 odst. 2 písm. a) stavebního zákona], který však za vydaný územní plán nenese odpovědnost, neboť odpůrcem v řízení před soudem je obec, jejíž zastupitelstvo opatření obecné povahy vydalo (§ 101a odst. 3 s. ř. s.). V takové situaci nelze náklady vynaložené v řízení před soudem považovat za součást běžné úřední činnosti odpůrce a ten má právo na jejich náhradu v plné výši (§ 60 odst. 1 s. ř. s.). Odpůrce přitom zjevně vlastním odborným aparátem v oblasti územního plánování nedisponuje, neboť pořizovatelem ZÚP byl úřad jiné obce s rozšířenou působností (Městský úřad Blansko).

104. Za účelně vynaložené náklady považoval krajský soud mimosmluvní odměnu zástupce odpůrce za dva úkony právní služby, a to 1/ převzetí a přípravu zastoupení a 2/ písemné vyjádření k návrhu, oboje po 4 620 Kč [§ 7 bod 5, § 9 odst. 5 a § 11 odst. 1 písm. a) a d) advokátního tarifu] a dále paušální náhradu hotových výdajů 450 Kč za dva úkony (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu), celkem částku 10 140 Kč. Zástupce odpůrce není plátcem DPH.

105. Navrhovatelky a) a b) jsou proto povinny společně a nerozdílně zaplatit odpůrci náhradu nákladů řízení ve výši 10 140 Kč, to do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. Petra Kučery, advokáta se sídlem Příkop 834/8, 602 00 Brno (výrok II.).

Poučení

Proti tomuto rozhodnutí lze podat kasační stížnost ve lhůtě dvou týdnů ode dne jeho doručení. Kasační stížnost se podává u Nejvyššího správního soudu. V řízení o kasační stížnosti musí stěžovatele zastupovat advokát. To neplatí, má-li stěžovatel, jeho zaměstnanec nebo člen, který za něj jedná nebo jej zastupuje, právnické vzdělání, které se vyžaduje pro výkon advokacie. Brno 29. července 2026 JUDr. Petr Polách v. r. předseda senátu Shodu s prvopisem potvrzuje P. H.