11 Co 215/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Jany Palkovské a soudkyň JUDr. Evy Placzkové a JUDr. Zuzany Ihnátové ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A, narozená dne Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce A, narozený dne Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalovanému: právnická osoba sídlem adresa zastoupený advokátkou Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o částku 270.000 Kč s příslušenstvím k odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Bruntále ze dne 7. 8. 2025, č. j. 16 C 19/2025-95

I. Rozsudek okresního soudu se v odstavci I. výroku potvrzuje.

II. V odstavci II. výroku se rozsudek okresního soudu mění následovně: Oba žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalovanému k rukám jeho advokátky na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 83.260 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Oba žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalovanému k rukám jeho advokátky do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 26.710 Kč Kč.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu o povinnost žalovaného zaplatit žalobcům k jejich ruce společné a nerozdílné částku 270.000 Kč s 14,75% úrokem z prodlení ročně ze stejné částky od 22. 3. 2024 do zaplacení. Žalobcům uložil povinnost zaplatit žalovanému k rukám jeho advokátky na náhradě nákladů prvostupňového řízení společně a nerozdílně částku 95.154,40 Kč do 45 dnů od právní moci rozsudku.

2. Proti rozsudku okresního soudu v celém jeho rozsahu podali žalobci včasné odvolání. Okresnímu soudu vytýkali, že nesprávně vyhodnotil otázku kontinuity nájemního vztahu mezi účastníky. Zaměnil totiž nepřípustně pojmy „zrušení smlouvy“ a „zánik nájemního vztahu“. Zrušení smlouvy, na němž se a) žalobkyně a žalovaný v nové nájemní smlouvě dne datum dohodli, nemělo mít za následek obnovení dispozičního práva pronajímatele k bytu, nýbrž odstranění souběžné existence více smluv. Text původní nájemní smlouvy a nájemní smlouvy ze dne datum jde-li o práva a povinnosti obou smluvních stran, je obsahově téměř totožný. Připravil jej žalovaný. Případná nejasnost textu nemůže být proto vykládána k tíži žalobců, kteří se k textu svým podpisem pouze připojili. Článek VII. bod 7.3 nájemní smlouvy ze dne datum je třeba interpretovat jako dohodu o nahrazení dosavadního závazku závazkem novým, nikoli jako ukončení nájemního vztahu bez další návaznosti. Jestliže obě smluvní strany měly zjevně vůli v nájemním vztahu pokračovat, byla nová nájemní smlouva novací původního smluvního vztahu. Okresní soud posuzoval vůli účastníků nedostatečně a jednostranně. Zohlednil izolovaně výpověď a) žalobkyně, aniž zjišťoval vůli ostatních účastníků. Nezabýval se celkovým kontextem jejich právního jednání, následným chováním a zavedenou praxí. Jednotlivé výroky a) žalobkyně hodnotil značně formalisticky. Nadbytečně řešil výklad institutů „nájem“ a „podnájem“, aniž věnoval pozornost rozhodným skutečnostem. Správně zjistil, že žalovaný souhlasil s provedením úprav v bytě na náklady a) žalobkyně. Vyhradil si, že při skončení nájmu nebude a) žalobkyně uplatňovat finanční vypořádání, tedy nárok na náhradu odpovídající míře zhodnocení v důsledku provedení úprav bytu. Soud ignoroval, že otázka nákladů stavebních úprav a otázka finančního vypořádání jsou dva rozdílné instituty. Souhlas s provedením stavebních úprav v bytě na vlastní náklady udělil žalovaný výhradně a) žalobkyni, nikoli b) žalobci. V průběhu trvání nájmu se a) žalobkyně provdala za b) žalobce, a oba žalobci se tak stali oprávněnými z finančního vypořádání vázaného na skončení nájmu. Při sepisu podmínek provedení změn v bytě b) žalobce nebyl přítomen, a nemohl se vyjádřit k obsahu tehdy sepsané listiny. Výsledkem jednání a) žalobkyně a žalovaného proto není vázán; jinak by totiž došlo k omezení jeho práv. Uvedené skutečnosti okresní soud pominul a kvalifikoval projev vůle žalovaného jako podmíněný souhlas s provedením úprav v bytě. Náklady žalovaného na jeho zastoupení advokátkou nebyly vynaloženy účelně. Žalovaný je veřejnoprávní korporací, která má k dispozici vlastní právní aparát. Žalovaný udělil advokátce plnou moc ke svému zastoupení, avšak ta v řízení postupovala dle pokynů právníka – zaměstnance žalovaného. Odkaz na Nález Ústavního soudu ve věci sp. zn. I. ÚS 3819/13 není přiléhavý, neboť rozhodnutí bylo vydáno ve skutkově a právně odlišné věci, a jeho závěry nelze bez dalšího mechanicky převzít v nyní projednávaném sporu. Žalobci tedy svými odvolacími argumenty zpochybňovali okresním soudem provedenou interpretaci obsahu uzavřených smluv, jejich právní hodnocení a závěr o okamžiku zániku nájmu. Okresní soud se podle mínění odvolatelů nevypořádal s řadou žalobních argumentů. Jeho rozsudek je nepřezkoumatelný. Má být proto zrušen, věc má být vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení, případně v rámci změny rozsudku žaloba zamítnuta.

3. Žalovaný ve vyjádření k odvolání navrhl rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrdit. Žalobci svými odvolacími argumenty zpochybňovali právní hodnocení věci, zejména závěr přijatý k otázce, zda došlo k zániku původní nájemní smlouvy, nebo k její novaci. Novou nájemní smlouvu uzavřela a) žalobkyně se žalovaným dne datum a pak znovu, společně s b) žalobcem (manželem), pokaždé na dobu určitou. Po skončení nájmu bytu hodlala byt směnit a žádat po jeho novém nájemci částku 50.000 Kč za zhodnocení bytu. právnická osoba se směnou nesouhlasila. Poté uplatnila a) žalobkyně nárok na zaplacení náhrady za zhodnocení bytu u žalovaného. Svědek tituly před jménem jméno FO potvrdil, že právnická osoba udělila souhlas k provedení změn v bytě pouze za podmínky jejich realizace na vlastní náklady, tedy po výslovném vyjádření nájemce, že po skončení nájmu nebude požadovat žádné plnění. S uvedenými podmínkami byla a) žalobkyně seznámena a souhlasila s nimi. Jinak by jí totiž souhlas s úpravami bytu nebyl udělen. Jedná se o standardní postup žalovaného, resp. právnická osoba ve všech obdobných případech. Veškeré změny v bytě byly provedeny v letech 2008 – 2009, tedy před datem datum. Žalovaný namítl promlčení práva a) žalobkyně na náhradu nákladů na rekonstrukci bytu. Tříletá promlčecí lhůta začala běžet po skončení prvého nájemního poměru, to je po dni datum. Do doby zahájení řízení v této věci (dne datum) tedy uplynula marně, a to ke dni datum. Podle závěrů ÚS ČR má každý právo nechat se zastoupit před soudem advokátem. V situaci, kdy stejné právo využili žalobci, nebyl důvod odepřít je žalovanému. Tomu v souvislosti s kvalifikovaným zastoupením jako procesně úspěšnému účastníku vzniklo právo na náhradu nákladů řízení.

4. Krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu a řízení jemu předcházející v celém rozsahu, postupem dle § 214 odst. 1 o. s. ř., se závěrem, že odvolání není důvodné.

5. Podle § 3028 odst. 3 věta první zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 (dále jen „o. z.“), není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy.

6. Podle § 667 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, platného do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.

7. Podle § 2220 odst. 1 věta 4. za středníkem o. z. dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.

8. Podle § 745 odst. 1 věta první před středníkem o. z. je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo.

9. Podle § 746 odst. 1 o. z. mají-li manželé k domu nebo bytu společné nájemní právo, jsou zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně.

10. Krajský soud souhlasil se všemi právně významnými skutkovými zjištěními okresního soudu podrobně vyjmenovanými v odstavcích 4. – 7. odůvodnění napadeného rozsudku. Pro stručnost na ně v podrobnostech odkazuje. Současně je pro přehlednost shrnuje:

11. Žalovaný uzavřel s a) žalobkyní dne datum nájemní smlouvu o přenechání bytu č. hodnota v domě č. p. adresa, který je součástí pozemku parc. č. hodnota ve vlastnictví žalovaného (dále jen „byt“), a) žalobkyni do nájmu od datum na dobu neurčitou; a) žalobkyně byt převzala do užívání dne 4. 2. 2003. Dne 3. 8. 2005 a) žalobkyně požádala o udělení souhlasu k provedení tam konkrétně vyjmenovaných změn v bytě. Žalovaný prostřednictvím právnická osoba souhlas udělil, avšak s podmínkou, že změny budou provedeny zcela na náklady nájemce a „v případě vrácení bytu nebude uplatňovat finanční vyrovnání“. V pořadí druhou žádost o souhlas k provedení změn v bytě ze dne 28. 1. 2008 doručila a) žalobkyně správci bytu stejného dne, s tím, že opravu spočívající (mimo jiné) ve vybourání původního a vyzdění nového bytového jádra provede na vlastní náklady. právnická osoba a) žalobkyni dopisem ze dne 29. 1. 2008 sdělila, že souhlasí s provedením změn v bytě za tam stanovených podmínek, mimo jiné, že úpravy budou provedeny zcela na náklady nájemce a v případě vrácení bytu nebude (nájemce) uplatňovat finanční vyrovnání. Podmínky a) žalobkyně respektovala, jestliže změny v bytě provedla. Podmínka spočívající v požadavku, aby úpravy bytu byly provedeny na náklady nájemce, který při skončení nájemního poměru nebude uplatňovat nárok na finanční vyrovnání za zhodnocení bytu, byla podle výpovědi svědka tituly před jménem jméno FO součástí standardního postupu žalovaného při vyřizování obdobných žádostí nájemců. Pokud by a) žalobkyně uvedenou podmínku neakceptovala, souhlas s provedením úprav by jí nebyl udělen. Jmenovaný svědek dále potvrdil, že v jistém období žalovaný preferoval nájemní smlouvy uzavírané na dobu určitou, nikoli na dobu neurčitou, což bylo důsledkem opatření přijatého proti neplatičům nájemného. Z důvodu právní jistoty došlo k podpisu nové nájemní smlouvy, jež měla zrušit nájemní smlouvy předchozí. Ustanovení stejného obsahu je zachyceno ve smlouvě o nájmu uzavřené mezi a) žalobkyní a žalovaným dne 18. 4. 2018, kterou byl sjednán nájem na dobu určitou do 30. 4. 2019. Dne datum žalobci uzavřeli manželství. Další nájemní smlouvu s nimi sjednal žalovaný dne datum; nájemní vztah s nimi byl prodloužen do 30. 6. 2020. Dvěma dodatky byl postupně znovu prodloužen 30. 6. 2026. Dne 23. 11. 2023 spolu účastníci uzavřeli dohodou o ukončení nájmu bytu ke dni 31. 10. 2023. Po skončení nájemního poměru a) žalobkyně vyzvala žalovaného k zaplacení peněžní náhrady za zhodnocení bytu, avšak žalovaný odmítl její nárok splnit.

12. Svědek tituly před jménem jméno FO potvrdil, že v souvislosti s uzavřením nové nájemní smlouvy dne datum nebyl zjišťován stav odebrané elektřiny, vody, nebyly provedeny kontrola bytu a vyúčtování ceny poskytnutých služeb, neboť a) žalobkyně byla dlouholetým nájemcem bytu. Ani jiným nájemcům nebyla zaplacena náhrada za zhodnocení bytu v důsledku provedení změn v bytě.

13. Z výpovědi a) žalobkyně bylo dále zjištěno, že jako nájemkyně hodlala přenechat byt do podnájmu třetí osobě na dobu jednoho roku. Žalovaný s tím souhlasil pod podmínkou, že bude sepsána nová nájemní smlouva na dobu určitou. Tu pak a) žalobkyně bez nátlaku vlastnoručně podepsala, aniž se předtím seznámila s jejím obsahem. Náhradu za zhodnocení bytu po skončení nájemního poměru žádala u žalovaného, konkrétně u tituly před jménem jméno FO, až poté, kdy jí právnická osoba neudělila souhlas ke směně bytu. V souvislosti se zamýšlenou směnou měl „nový nájemce“ a) žalobkyni vrátit částku 50.000 Kč jako náhradu za její investice do bytu. Tato možnost kompenzace investic byla postupem žalovaného zmařena; musela proto uplatnit nárok na zaplacení odpovídající peněžní částky u soudu. Byla si vědoma podmínky, že v budoucnu nebude u žalovaného žádat o finanční vyrovnání. Písemné stanovisko právnická osoba k úpravám bytu v minulosti osobně převzala.

14. Právní úvahy okresního soudu bylo nutno částečně korigovat. Krajský soud nesouhlasil se závěrem, že nájem bytu založený nájemní smlouvou ze dne datum uzavřený mezi a) žalobkyní a žalovaným zanikl ke dni datum [a nárok a) žalobkyně je prý promlčen v důsledku skončení tříleté lhůty ke dni datum, neboť žalovaný promlčení namítl a žaloba byla podána teprve dne 27. 1. 2025].

15. Písemná smlouva o nájmu bytu mezi a) žalobkyní a žalovaným byla uzavřena dne datum původně na dobu neurčitou. Dne datum uzavřeli účastníci písemnou formou „smlouvu o nájmu pro bydlení“, která byla podle svého obsahu dohodou o změně obsahu závazku ze dne 29. 1. 2003; podle § 1902 a § 1906 o. z. byl touto smlouvou původní nájem sjednaný na dobu neurčitou změněn na nájem na dobu určitou (od 1. 5. 2018 do 30. 4. 2019). Dne 24. 5. 2019 vzniklo oběma účastníkům uzavřením manželství (podle § 745 odst. 1 věta první před středníkem o. z.) společné nájemní právo k bytu. Společný nájem na dobu určitou byl písemnými dodatky opakovaně prodlužován, naposledy do 30. 6. 2026. Nájem skončil dohodou účastníků ke dni 31. 10. 2023. V průběhu nájmu mezi a) žalobkyní a žalovaným požádala a) žalobkyně ve dvou případech o udělení souhlasu k provedení úprav bytu. Souhlas jí byl pokaždé udělen podle § 667 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, platného do 31. 12. 2013 („obč. zák.“), ve spojení s § 3028 odst. 3. věta první o. z., a to pod podmínkou, že úpravy bytu provede a) žalobkyně na vlastní náklady a po skončení nájmu „nebude uplatňovat finanční vyrovnání“.

16. Obsah dohod o provedení změn v bytě a proces jejich vzniku hodnotil krajský soud podle § 44 odst. 2 věta prvá a § 43c odst. 1 obč. zák., za použití přechodného ustanovení, § 3028 odst. 3 věta první o. z. Na návrhy a) žalobkyně týkající se těchto dohod ze dne datum reagoval žalovaný, za něhož jednala právnická osoba, podáními ze dne 17. 8. 2005 a 29. 1. 2008. V obou zmíněných písemnostech formuloval dostatečně jasně a srozumitelně dodatek, jímž podmínil svůj souhlas k provedení navržených změn bytu: „Nájemce nebude při vrácení bytu uplatňovat finanční vyrovnání“. Z praxe zavedené při vyřizování žádostí o udělení souhlasu ke změnám bytu je zřejmé, že žalovaný postupoval jednotně; požadovaný souhlas podmiňoval vždy tím, že změny bytu budou provedeny na vlastní náklady nájemce, který po skončení nájmu nebude uplatňovat nárok na náhradu za zhodnocení bytu. Žalobkyně ostatně ve své účastnické výpovědi potvrdila, že si této podmínky byla vědoma a s tímto vědomím stavební úpravy provedla. Jestliže změny bytu fakticky realizovala, lze z jejího chování dovodit, že návrh žalovaného, včetně tam stanovených podmínek, jako nový návrh smlouvy přijala (podle § 43c odst. 1 obč. zák.). Dohodu o provedení změn bytu, kterou a) žalobkyně a žalovaný popsaným postupem ve dvou případech sjednali, je třeba posuzovat jako celek. Jejím obsahem se odklonili od dispozitivní úpravy dle § 667 odst. 1 obč. zák., neboť vyloučili možnost, aby nájemce po skončení nájmu žalovaného úspěšně žádal o finanční vyrovnání odpovídající míře zhodnocení bytu. Uvedené závěry korespondují s konstantní judikaturou. např. se závěry vyjádřenými v rozhodnutí NS ČR ze dne 27. 8. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1477/2019: „Soudní praxe se již za předchozí právní úpravy (tj. za účinnosti obč. zák.) ustálila v názoru, že ustanovení § 667 odst. 1 věta čtvrtá je ustanovením dispozitivního charakteru, a připouští tedy odchylné ujednání; takové jiné ujednání pak nelze kvalifikovat jako neplatnou dohodu o vzdání se budoucích práv dle § 574 odst. 2 obč. zák.“. Ke stejnému závěru dospěl NS ČR rovněž v rozsudku ze dne 30. 5. 2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007. V posledně cit. rozhodnutí NS zdůraznil, že pokud subjekty práva platně uzavřely smlouvu jako výraz své svobodné vůle, platí zásada, že smlouvy je třeba zachovávat – pacta sunt servanda, a to i tehdy, byla-li by taková smlouva pro některou ze stran nevýhodná. Při opačném výkladu by nebyla respektována autonomie vůle subjektů občanskoprávního vztahu. Žalobci z výše uvedených důvodů se žalobou neuspěli.

17. Krajský soud s těmito závěry rozsudek okresního soudu ve výroku o věci samé, tj. v odstavci I., jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

18. Výrok o náhradě nákladů prvostupňového řízení bylo rovněž nutno korigovat, avšak nikoli co do základu. Žalovaný, který není statutárním městem, má právo nechat se zastoupit advokátem ve věci, která nebyla po skutkové a zejména po právní stránce jednoduchá. Nálezy Ústavního soudu ze dne ze dne 23. 11. 2010 sp. zn. III. ÚS 2984/09, a ze dne 24. 3. 2020, sp. zn. IV. ÚS 2434/19, formulují závěr, že pouze statutární město je (zpravidla) z veřejných prostředků dostatečně personálně a materiálně vybaveno k tomu, aby bylo schopno kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy, aniž by muselo využívat právní pomoci advokátů. Náklady spojené s kvalifikovaným zastoupením v této věci jsou náklady zaplacenými účelně. Žalovaný jako procesně úspěšný účastník má tedy právo na jejich náhradu. Závěry vyjádřené v Nálezu Ústavního soudu ČR, sp. zn. I. ÚS 3819/13, jsou v daném případě také použitelné.

19. Výši těchto nákladů okresní soud vyčíslil nesprávně. Jako účelně zaplacené náklady hodnotil krajský soud odměnu advokáta za 7 úkonů právní služby v sazbě po 9.380 Kč, tj. 65.660 Kč (podle § 7 bod 6. vyhl. č. 177/1996 Sb., konkrétně za převzetí a přípravu zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 6. 3. 2025, podání sepsané k výzvě okresního soudu ze dne 3. 6. 2025, účast u jednání ve dnech 22. 5. 2025 a 28. 7. 2025, z nichž každé trvalo déle než 2 hodiny), paušální náhradu za 7 stejných úkonů po 450 Kč, tj. 3.150 Kč, podle § 13 odst. 4 cit. vyhl., 21% DPH ze součtu obou těchto položek, tj. z částky 68.810 Kč, která se rovná částce 14.450 Kč, souhrnně 83.260 Kč.

20. Krajský soud proto rozsudek okresního soudu v nákladovém výroku změnil podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. způsobem zřejmým z odstavce II. výroku tohoto rozsudku.

21. Podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. jsou žalobci jako procesně neúspěšní účastníci povinni zaplatit žalovanému k rukám jeho advokátky na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 26.710 Kč. Účelné náklady odvolacího řízení žalovaného sestávají z odměny advokátky za 2 úkony po 9.380 Kč, tj. 18.760 Kč (za sepis vyjádření k odvolání a za účast u odvolacího jednání), z paušální náhrady za 2 úkony po 450 Kč, tj. 900 Kč, z cestovného v částce 1.214 Kč, z náhrady za promeškaný čas v souvislosti s dopravou k odvolacímu jednání za 8 započatých půlhodin po 150 Kč, tj. 1.200 Kč, a z 21% DPH ze součtu všech výše vyjmenovaných položek, tj. z částky 22.074 Kč, která se rovná částce 4.636 Kč. Advokátka žalovaného cestovala k odvolacímu jednání vozidlem tovární značky číslo reg. zn. SPZ normovanou spotřebou 4,8 l/100 km motorové nafty v ceně 34,10 Kč/1 l podle vyhl. č. 573/2025 Sb., při paušální náhradě 5,90 Kč/1 km podle cit. vyhl., na vzdálenost 161 km. Proti tomuto rozsudku je dovolání přípustné podle § 237 o. s. ř. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat podle § 239 o. s. ř. jen dovolací soud. Účastník může podat dovolání do 2 měsíců od doručení rozsudku odvolacího soudu u soudu, který rozhodoval v prvním stupni, a to k Nejvyššímu soudu ČR v Brně.