57 Co 93/2026

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Mgr. Marka Del Favera, Ph.D., a soudkyň Mgr. Michaely Janošcové a Mgr. Daniely Teterové ve věci žalobce: Jméno žalobce, narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A, narozený dne Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A t. č. ve výkonu trestu ve Vazební věznici Ostrava 2. Jméno žalované B, narozená dne Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o vyklizení nemovitých věcí k odvolání žalovaných 1, 2 proti rozsudku Okresního soudu v Opavě ze dne 14. 10. 2025, č. j. 9 C 136/2023-110, ve spojení s opravným usnesením ze dne 2. 12. 2025, č. j. 9 C 136/2023-122 I. Rozsudek okresního soudu se mění takto: Žalovaní 1 a 2 jsou povinni vyklidit nemovitosti pozemek parc. č. hodnota, jehož součástí je rodinný dům č. p. hodnota, a dále pozemky parc. č. hodnota a hodnota, vše v katastrálním území adresa, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

1. Rozsudkem v záhlaví označeným, ve spojení s opravným usnesením, okresní soud uložil žalovaným 1, 2 povinnost vyklidit nemovitosti zapsané na LV č. hodnota pro katastrální území adresa (rodinný dům č. p. hodnota na parc. č. hodnota – zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. hodnota – zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. hodnota – zahrada a parc. č. hodnota – trvalý travní porost) a vyklizené je předat žalobci ve lhůtě 1 měsíce od právní moci rozsudku (výrok I) a povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení 31 144 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok II).

2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobce je zapsán jako vlastník předmětných nemovitostí, které na dobu od 1. 7. 2019 do 30. 6. 2024 přenechal na základě smlouvy ze dne 1. 7. datum do užívání žalovaným pro účely bydlení, oproti jejich závazku platit za užívání nájemné 30 000 Kč měsíčně vždy do 25. dne předcházejícího kalendářního měsíce za současné dohody, že pokud žalovaní nezaplatí žalobci jakoukoliv částku nájemného v den splatnosti, je toto považováno za zvlášť závažné porušení povinnosti s právem pronajímatele vypovědět tuto smlouvu bez výpovědní doby. Následně vyzval písemně žalované k úhradě nájemného za listopad 2022, a to nejpozději do 31. 3. 2023. Dopisy byly podány na poště 16. 3. 2023, žalovaná 2 si zásilku osobně převzala téhož dne, žalovaný 1 si zásilku v úložní době nevyzvedl. Poté žalobce vypověděl smlouvu o nájmu bez výpovědní doby z důvodu neuhrazení nájemného za měsíce listopad 2022 (částečně) a zcela do března 2023 a vyzval žalované k vyklizení a předání nemovitostí do 1 měsíce od skončení nájmu. Současně žalované poučil o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do 2 měsíců ode dne doručení výpovědi přezkoumání její oprávněnosti soudem. Dopisy obsahující výpověď převzala žalovaná 2 dne 4. 5. 2023, dopis pro žalovaného 1 s poznámkou „manželka“. Proti výpovědi z nájmu podali oba žalovaní námitky, žalovaná 2 dopisem ze dne 30. 5. 2023 a žalovaný 1 dopisem ze dne 7. 6. 2023, v nichž oba vyjádřili nesouhlas s výpovědí s tím, že na nájemném ničeho nedluží, nad jeho rámec zaplatili již 400 000 Kč a s ohledem na výši obvyklého nájemného v dané obci tak mají nájemné uhrazeno. Žalovaný 1 v listině poukázal na to, že v pronajatém domě nebydlí již od února 2023, kdy nastoupil do výkonu trestu odnětí svobody.

3. Zjištěný skutkový stav soud podřadil pod § 603, § 2201, § 2286 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), s tím, že mezi stranami byla uzavřena dne datum smlouva o nájmu bytu na dobu určitou do 30. 6. 2024. Pokud žalobce učinil vůči každému z žalovaných 1, 2 výpověď z nájemního vztahu pro zvlášť závažné porušení povinností nájemců v podobě neplacení nájemného, tyto výpovědi se dostaly do sféry dispozice obou žalovaných a jejich obsahem bylo ve smyslu § 2286 o. z. poučení žalovaných jako nájemců o jejich právu obrátit se na soud s žalobou na přezkum oprávněnosti výpovědi, včetně lhůty k jejímu podání, jakož i poučení o zákonném následku v podobě neplatnosti výpovědi. Přestože oba žalovaní s výpovědí nesouhlasili a podali proti ní námitky, žádný z nich žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi u soudu nepodal. Z tohoto důvodu došlo danou výpovědí ze dne 2. 5. 2023 k ukončení nájemního vztahu ještě před uplynutím doby sjednaného nájmu. Neskončil-li by nájemní vztah v důsledku výpovědi, došlo by k jeho ukončení uplynutím doby nejpozději ke dni 30. 6. 2024, když mezi stranami nedošlo k uzavření žádného dodatku, jak byl tento ujednán v čl. V nájemní smlouvy, jako předpoklad pro možnou prolongaci nájmu. Námitku žalovaného 1 o tom, že výpověď tomuto nebyla řádně doručena, vyhodnotil okresní soud jako nedůvodnou, když podle něj žalovaný 1 v zákonem stanovené lhůtě nenamítl neúčinnost doručení dle § 50d zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“). Pokud sám nesplnil povinnost písemně sdělit žalobci, že nastupuje opětovně do výkonu trestu a kde jej bude vykonávat, nemůže obstát jeho obrana, že mu výpověď měla být doručována do výkonu trestu, když sám zmařil v souladu s § 570 odst. 1 o. z. řádné doručení na adresu, kde se zdržoval. Žalovaní navíc v řízení potvrdili, že na adrese adresa, na kterou jim byla výpověď z nájmu doručována, bydlí společně již 16 let, tuto adresu má jako doručovací žalovaný 1 vyznačenou i v evidenci obyvatel od r. 2021, naopak na adresách pro doručování, sjednaných v nájemní smlouvě, žádný z žalovaných v době uzavírání nájemní smlouvy ani v následném období nebydlel. Pokud byla v minulosti zkrácena práva žalovaných 1, 2 ve vztahu k předchozímu vlastníkovi nemovitostí, jednalo se o smluvní vztah, kterého nebyl žalobce účasten, obsah těchto práv ani nebyl předmětem tohoto řízení. Veden těmito důvody okresní soud žalobě vyhověl s tím, že žalovaným poskytl delší lhůtu k vyklizení oproti 15denní lhůtě uvedené v § 160 odst. 1 o.s.ř.

4. Proti tomuto rozsudku v celém jeho rozsahu podali odvolání oba žalovaní, domáhali se jeho změny tak, aby žaloba byla v celém rozsahu zamítnuta. Odvolací argumentaci zaměřili zejména na to, že s ohledem na okolnosti uzavření nájemní smlouvy bylo nájemné ujednáno tak, aby pokrylo většinu kupní ceny za předmětné nemovitosti a představovalo zálohu na kupní cenu. Pokud by se mělo jednat skutečně pouze o nájemní vztah, bylo by nájemné mnohem nižší (maximálně 15 000 Kč měsíčně), a pokud by se veškeré peníze, které byly žalobci uhrazeny v souvislosti s kaucí, nájmem a předkupním právem rozpočetly na dobu, po kterou nemovitosti žalovaní užívají, stále by mohli tyto užívat. Výpověď z nájmu a žalobu o vyklizení proto považují za nedůvodnou a předčasnou. Dále poukázali na to, že byl nájem sjednán na dobu určitou a ve smlouvě nebylo ujednáno nic o vyloučení prolongace, současně je žalobce nevyzval ve lhůtě tří měsíců k opuštění předmětu nájmu, nájem byl ve smyslu § 2285 o. z. znovu ujednán na stejnou dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše na dobu dvou let, tj. do 30. 6. 2026. Mají za to, že výpověď z nájmu jim nebyla řádně doručena, neboť nebyla zaslána jak na adresu trvalého bydliště nájemců, tak na adresu, na které se nájemci skutečně zdržují. Žalovaný 1 byl v době doručování ve výkonu testu odnětí svobody ve Vazební věznici v adresa, přitom není možné, aby výpověď z nájmu převzala za žalovaného 1 jeho manželka. Žalovaní jsou nadále manžely, předmětné nemovitosti mají ve společném nájmu a pokud si žalovaný 1 dopis s výpovědí z nájmu nepřevzal, tato nebyla dosud řádně doručena oběma nájemcům. Argumentace okresního soudu, že žalovaný 1 měl postupovat podle § 50d o. s. ř. je chybná, neboť žalobce není soud a mezi účastníky není na místě postupovat podle pravidel daných o. s. ř.

5. Žalobce se ve vyjádření k odvolání ztotožnil se skutkovými a právními závěry soudu prvního stupně, odvolací námitky žalovaných považuje za účelové a právně irelevantní. Výpověď z nájmu žalovanému 1 doručoval v dobré víře na adresu, kterou žalovaní 1, 2 dlouhodobě užívali a kterou žalovaný 1 uvedl i v insolvenčním řízení, přitom riziko spojené s neoznámením změny doručovací adresy nese výlučně žalovaný. Ve vztahu k automatickému obnovení nájmu poukázal na to, že žaloba na vyklizení byla podána dne 9. 8. 2023, po celou dobu řízení žalobce aktivně usiluje o vyklizení nemovitostí, pročež existence probíhajícího soudního sporu jednoznačně prokazuje jeho vůli v nájmu dále nepokračovat. K prolongaci nájmu tak z povahy věci nemohlo dojít, i kdyby nájemní vztah nezanikl výpovědí pro neplacení nájemného. Odmítl dále tvrzení, že nájemní smlouva byla fiktivní a platby představovaly splátky kupní ceny, když žalobce uzavřel s žalovanými standardní nájemní smlouvu. O údajných dřívějších dohodách žalovaných s předchozím vlastníkem neměl povědomí a tyto pro něj ani nejsou závazné. Pokud žalovaní přestali hradit nájemné, hrubě porušili nájemní smlouvu. Navrhl, aby byl napadený rozsudek jako správný potvrzen.

6. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno osobami oprávněnými, je včasné a přípustné, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně [§ 212 věta prvá, § 212a odst. 1, 3 a 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“)] zcela a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

7. Žalobce se podanou žalobou domáhal, aby žalovaným 1, 2 byla uložena povinnost vyklidit nemovitosti specifikované v bodě 1 odůvodnění tohoto rozsudku, jejichž je vlastníkem, a které žalovaní užívají, aniž by jim k tomu svědčil právní důvod, neboť nájem nemovitostí, sjednaný na dobu určitou do 30. 6. 2024, skončil ještě dříve, a to výpovědí ze dne 2. 5. 2023 pro porušení povinností žalovaných 1, 2 zvlášť závažným způsobem bez výpovědní doby.

8. Žalovaní 1, 2 procesní obranu staví na argumentech zaměřujících se na řádné nedoručení předmětné výpovědi žalovanému 1, jakož i na to, že důvod spočívající ve výpovědi nenastal, když na nájemném ničeho nedlužili.

9. Skutková zjištění soudu prvního stupně jsou správná, vyplývají z provedených důkazů a obstojí i pro odvolací řízení a pro stručnost odůvodnění na ně lze odkázat [k možnosti odkázat na správné skutkové, příp. právní závěry soudu prvního stupně, dokonce i v reakci na námitky odvolatele (srov. důvody usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 2004, sp. zn. 29 Odo 257/2002, kdy rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou veřejnosti přístupná na webových stránkách Nejvyššího soudu https://www.nsoud.cz, zatímco rozhodnutí Ústavního soudu jsou veřejnosti přístupná na internetových stránkách Ústavního soudu https://nalus.usoud.cz)].

10. Podle usnesení Nejvyššího soudu např. ze dne 18. 9. 2018, sp. zn. 28 Cdo 2288/2018, nebo ze dne 13. 9. 2024, sp. zn. 28 Cdo 1768/2024, v případě listinných důkazů není porušením zásady přímosti občanského soudního řízení, vyvodil-li z nich odvolací soud jiné (další) skutkové závěry než soud prvního stupně, aniž je sám zopakoval.

11. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby jí vydal.

12. Podle § 2291 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (odstavec 1). Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno (odstavec 2). Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží (odstavec 3).

13. Závěr soudu prvního stupně o tom, že v posuzované věci je namístě poskytnout žalobci, jako vlastníku nemovitostí, které žalovaní 1, 2 jako manželé užívali původně na základě nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou ze dne datum, ochranu jeho vlastnického práva, je správný, nicméně z jiných důvodů, než které okresní soud shledal. Mezi stranami sporu byla uzavřena řádná smlouva o nájmu, která měla všechny náležitosti předpokládané zákonem, včetně vymezení předmětu nájmu a jednoznačně sjednané výše nájemného. Obrana žalovaných spočívající v tom, že výše nájemného byla natolik vysoká jen proto, aby ve skutečnosti pokryla kupní cenu za předmětné nemovitosti a byla zálohou na ni, nemá oporu v provedeném dokazování.

14. V dané věci bylo dle odvolacího soudu stěžejním posoudit, zda předmětný nájemní poměr sjednaný mezi stranami nájemní smlouvou výslovně na dobu určitou do 30. 6. 2024, byl ukončen výpovědí žalobce jako pronajímatele ze dne 2. 5. 2023, či zde jsou případně jiné právní skutečnosti, které vedly k jeho zániku tak, aby žaloba byla podána po právu.

15. Jak Nejvyšší soud opakovaně vyslovil ve svých rozhodnutích (např. rozsudek ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod R 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4713/2016 nebo ze dne 20. 10. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1377/2021) před tím, než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby (§ 2291 o. z.), musí podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování (popř. protiprávní stav) odstranil. Jde o hmotněprávní podmínku, která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby („okamžité“ skončení nájmu, povinnost nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu), a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná. Nájemce musí mít možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby byla tato hmotněprávní podmínka splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu.

16. V rozsudku ze dne 20. 10. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1377/2021, Nejvyšší soud dále vyslovil, že jen při splnění této výzvy může být výpověď oprávněná a platná, navíc takovou výzvu je nutno v případě společného nájmu bytu manžely doručit nebo oznámit oběma manželům, stejně jako samotnou výpověď. Tento závěr je odůvodněn i tím, že jde o záležitost výjimečnou co do dopadu na daný smluvní nájemní vztah, neboť v jejím důsledku může dojít k jednostrannému ukončení nájemního vztahu ze strany pronajímatele. Nejde tedy o pouhé upozornění v běžné záležitosti.

17. Účinnost adresovaných jednostranných hmotněprávních úkonů v režimu občanského zákoníku předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice. Slovní spojení „dostane do sféry jeho dispozice“ nelze ztotožňovat s pojmem doručení ve smyslu procesněprávních předpisů. Je jím třeba rozumět konkrétní možnost adresáta seznámit se s jemu adresovaným právním úkonem. Právní teorie i soudní praxe takovou možností chápe nejen samotné převzetí písemného hmotněprávního úkonu adresátem, ale i ty případy, kdy doručením dopisu či telegramu obsahujícího projev vůle do bytu adresáta či do jeho poštovní schránky, popřípadě i vhozením oznámení o uložení takové zásilky do poštovní schránky, nabyl adresát úkonu objektivní příležitost seznámit se s obsahem zásilky. Přitom není nezbytné, aby se adresát skutečně seznámil s obsahem úkonu, dostačuje, že měl objektivně příležitost tak učinit (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. 6. 2004, sp. zn. 28 Cdo 72/2004, ze dne 15. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 442/2003, či ze dne 12. 5. 2005, sp. zn. 26 Cdo 1469/2004). Občanský zákoník nestanoví pro výpověď z nájmu bytu co do jejích hmotněprávních účinků jiný právní režim než pro ostatní jednostranné adresované hmotněprávní úkony; není tedy důvod, aby se shora uvedený výklad nevztahoval i na ni (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2005, sp. zn. 26 Cdo 864/2004). Podle závěrů judikatury výpověď z nájmu bytu danou a adresovanou oběma manželům – společným nájemcům bytu lze mít za řádně doručenou i v případě, převezme-li listinu obsahující výpověď pouze jeden z nich a druhého s jejím obsahem seznámí (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2357/99, uveřejněné v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 13, pod C 917, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 2. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1081/2002). Tyto závěry o doručení je pak možno vztáhnout i ve vztahu k výzvě k odstranění závadného vztahu.

18. V této souvislosti má odvolací soud za potřebné upozornit na to, že z nájemní smlouvy ze dne 1. 7. 2019 vyplývá, že si v ní strany výslovně sjednaly jako doručovací adresu: adresa. Žalobce však jak výzvu k odstranění protiprávního stavu, tak výpověď z nájmu doručoval žalovaným 1, 2 vždy pouze na adresu adresa. Samotná výzva k odstranění protiprávního stavu pak sice byla určena výslovně vždy každému z manželů zvlášť, nicméně na dané adrese si výzvu převzala dne 16. 3. 2023 pouze žalovaná 2. Žalovaný 1 byl totiž v době od 9. 2. 2023 ve výkonu trestu odnětí svobody a na dané adrese se ani fakticky v té době nezdržoval z objektivních důvodů. Následně byla žalobcem žalovaným doručována výpověď z nájmu datovaná dnem 2. 5. 2023, a to rovněž každému z manželů zvlášť, zásilku určenou jak pro sebe, tak pro žalovaného 1 převzala žalovaná 2 dne 4. 5. 2023.

19. Z uvedeného je tedy zřejmé, že v dané věci výzva k odstranění závadného stavu nebyla doručovaná na adresu sjednanou ve smlouvě a ani se nedostala do sféry dispozice žalovaného 1, pročež tento neměl objektivně možnost se s ní seznámit, když se v té době prokazatelně nacházel ve výkonu trestu odnětí svobody. Odvolací soud má zároveň, na rozdíl od okresního soudu, za to, že pravidlo o zmaření dojití vyplývající z § 570 o. z. na tuto situaci nedopadá, neboť vědomým zmařením dojití se rozumí úmyslné jednání adresáta, jehož cílem je dojití zabránit (blíže srov. Lavický Petr a kol., Občanský zákoník I. Obecná část, 2. vydání, rok 2022, C. H. Beck, s. 1824-1828). Stejně tak žalovaný 1 nemohl v dané věci postupovat podle § 50d o. s. ř., který slouží k relativní neúčinnosti doručení soudní písemnosti v procesním řízení (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 8. 2018, sp. zn. 20 Cdo 2290/2018), zatímco hmotněprávní doručování se posuzuje podle toho, zda projev vůle došel adresátovi, tedy zda se „dostal do jeho dispoziční sféry“, což není možno vykládat ve smyslu procesněprávních předpisů (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 6. 2011, sp. zn. 26 Cdo 268/2011). Za tohoto stavu se tak doručovaná zásilka nemohla dostat do dispoziční sféry adresáta, ledaže by bylo prokázáno, že se s ní adresát mohl seznámit jiným způsobem (např. prostřednictvím řádně zmocněného zástupce), což se v dané věci nestalo. Na těchto závěrech nemůže nic změnit ani skutečnost, že žalobce o jeho pobytu ve výkonu trestu nevěděl. Hmotněprávní doručení výzvy ve vztahu k žalovanému tudíž nemohlo nastat.

20. Pokud je doručení výzvy hmotněprávní podmínkou platnosti výpovědi z nájmu, pak daná výpověď byla neplatná a podle ní nájemní poměr zaniknout nemohl. K neplatnosti pak soud může přihlédnout i v řízení o vyklizení (blíže srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 2. 2019, sp. zn. 26 Cdo 4049/2018, či ze dne 9. 8. 2023, sp. zn. 26 Cdo 1533/2023).

21. Zcela samostatně na těchto závěrech však stojí skutková zjištění o tom, že nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou do 30. 6. 2024 a v čl. V nájemní smlouvy bylo dohodnuto o prolongaci, že „v případě, že nájemce nebude v prodlení s úhradou jakékoliv platby založené touto smlouvou a zároveň bude nájemce dodržovat všechny své povinnosti z nájemní smlouvy vyplývající, prodlužuje se tato smlouva automaticky o stejné období a za obdobných podmínek, s výjimkou výše a splatnosti nájemného, které musí být formou dodatku k této smlouvě sjednáno na takto prolongované období nejpozději ke dni 30. 6. 2024. V případě, že nedojde k uzavření dodatku k této smlouvě, který bude nově stanovovat výši a splatnost nájemného na prolongované období, tato smlouva zaniká bez dalšího dnem 30. 6. 2024 a ujednání o prolongaci se neužije.“ 22. Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

23. Otázkou (ne)platnosti ujednání smluvních stran o možném vyloučení aplikace § 2285 o. z., tj. možnosti smluvním ujednáním vyloučit konkludentní prodloužení (obnovení) doby nájmu, se již opakovaně zabýval Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2059/2018, uveřejněný pod č. 33/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či ze dne 14. 3. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3821/2017, nebo usnesení téhož soudu ze dne 12. 3. 2025, sp. zn. 26 Cdo 279/2025 či ze dne 2. 9. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1646/2025), jež dispozitivní povahu § 2285 o. z. jednoznačně připouští.

24. Za situace, kdy v řízení nebylo ani tvrzeno, že by byl uzavřen jakýkoliv dodatek k nájemní smlouvě ve vztahu k výši a splatnosti nájemného, ujednání smlouvy o prolongaci nemohlo nastoupit, navíc tím, že žalobce již v té době vedl řízení o žalobě o vyklizení žalovaných (zahájené dne 9. 8. 2023) a v tomto pokračoval, dal tímto jasně najevo svoji vůli neprodlužovat dále nájemní vztah (blíže srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 7. 2022, sp. zn. 26 Cdo 977/2022). Z tohoto pohledu je pak i nerozhodné, zda dluh na nájemném byl či nikoli.

25. Nájemní poměr mezi stranami sporu tak uplynutím doby, na kterou byl sjednán zanikl a nebyl obnoven. Ochranu vlastnického práva žalobci je třeba poskytnout právě prostřednictvím vindikační žaloby (§ 1040 o. z.), když ve věci nebyly shledány žádné takové výjimečné okolnosti, které by vedly k zamítnutí žaloby pro odepření ochrany výkonu vlastnického práva uplatňovaného v rozporu s dobrými mravy.

26. Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu povinnost vyklidit byt či nemovitost v sobě zahrnuje i povinnost odevzdat ji oprávněnému. Odevzdáním se rozumí předání do dispozice oprávněného, resp. zpřístupnění tak, aby ji mohl oprávněný ovládat a užívat. Nemovitost proto není vyklizena již tím, že povinný odstraní své věci; vyklizena je až tehdy, kdy ji učiní výlučně přístupnou oprávněnému, typicky předáním klíčů (srov. zejména usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 20 Cdo 1151/2006, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 3. 2010, sp. zn. 30 Cdo 4653/2008, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2010, sp. zn. 26 Cdo 3025/2008).

27. Veden těmito důvody proto odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil tak, že nově nezahrnul do výroku rozhodnutí rovněž povinnost „předat“, vedle toho pak vyklizované nemovitosti specifikoval v souladu s jejich zápisem v katastru nemovitostí. Současně, na rozdíl od okresního soudu, stanovil lhůtu k plnění ve shodě se zákonnou úpravou, tj. dle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř., když v okolnostech daného případu neshledal důvody pro uložení delší lhůty (i s přihlédnutím k tomu, jak dlouhá doba již od skončení nájmu uplynula).

28. O nákladech řízení před soudy obou stupňů bylo odvolacím soudem rozhodováno dle § 224 odst. 1, 2 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. Z pohledu konečného rozhodnutí byl v řízení před soudy obou stupňů plně úspěšný žalobce, který se však práva na náhradu nákladů řízení výslovně vzdal, pročež bylo rozhodnuto tak, že žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů nemá. Proti tomuto rozsudku je přípustné dovolání, jestliže rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání je možno podat ve lhůtě dvou měsíců od doručení tohoto rozsudku k Nejvyššímu soudu České republiky v Brně prostřednictvím Okresního soudu v Opavě.