9 C 136/2023

Plný text

Okresní soud v Opavě rozhodl soudkyní JUDr. Miroslavou Kramnou ve věci žalobce:Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným: 1) Jméno žalované A, narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2) Jméno žalované B, narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o vyklizení nemovitých věcí

I. Žalovaní Jméno žalované A a tituly před jménem Jméno žalované B jsou povinni vyklidit budovu v části obce adresa - rodinný dům stojící na parc. č. hodnota – zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. hodnota – zastavěná plocha a nádvoří a parc. č. hodnota – zahrada a parc. č. Anonymizováno – trvalý travní porost, vše zapsané na LV č. hodnota pro katastrální území a obec adresa u právnická osoba pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště adresa a vyklizené nemovitosti předat žalobci ve lhůtě 1 měsíce od právní moci rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 31 144 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobou, podanou u soudu dne 9. 8. 2023, domáhal se žalobce vůči žalovaným vyklizení nemovité věci, a to budovy v části obce adresa - rodinný dům stojící na parc. č. hodnota – zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. hodnota – zastavěná plocha a nádvoří a parc. č. hodnota – zahrada a parc. č. Anonymizováno – trvalý travní porost, vše zapsané na LV č. hodnota pro katastrální území a obec adresa u právnická osoba pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště adresa (předmět nájmu) do 15 dnů od právní moci rozsudku. Uvedl, že je výlučným vlastníkem uvedených nemovitých věcí. Dne 1. 7. 2019 uzavřel žalobce (jako pronajímatel) s žalovanými (jako společnými nájemci) nájemní smlouvu týkající se předmětu nájmu, kdy doba nájmu byla stanovena na dobu určitou od 1. 7. 2019 do 30. 6. 2024 a výši nájmu sjednali v částce 30 000 Kč měsíčně. Žalovaní byli v prodlení s úhradou sjednaného nájemného částečně za měsíc listopad 2022 ve výši 22 000 Kč, za prosinec 2022 až březen 2022 vždy po částce 30 000 Kč, proto žalobce zaslal každému z žalovaných zvlášť dne 14. 3. 2023 výzvu k nápravě, tj. k úhradě dlužného nájemného a lhůtu k nápravě stanovil do 31. 3. 2023. Výzvu převzala žalovaná 2) dne 16. 3. 2023 a žalovanému 1) byla vložena do domovní schránky, když si ji ve stanovené lhůtě nevyzvedl. Žalovaní na výzvu nijak nereagovali, dlužné nájemné neuhradili a dostali se dále do prodlení s úhradou nájemného i za měsíce duben a květen 2023. Vzhledem k této skutečnosti žalobce vypověděl předmětnou nájemní smlouvu přípisem ze dne 2. 5. 2023 a také vyzval žalované, aby předmět nájmu vyklidili a předali bez zbytečného odkladu od skončení nájmu, nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu. Žalovaná 2) tuto výpověď převzala osobně 4. 5. 2023, a to i za žalovaného 1). Žalovaní na výzvu nijak nereagovali a závadné chování neodstranili. Ve výpovědi z 2. 5. 2023 byli oba žalovaní poučeni dle § 2290 zák. č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník, NOZ) o jejich právu vznést proti této výpovědi námitky a navrhnout do 2 měsíců ode dne doručení výpovědi přezkoumání její oprávněnosti soudem. Tohoto svého práva žalovaní nevyužili i přesto, že přípisem ze dne 30. 5. 2023 deklarovali, že přezkoumání výpovědi soudem budou navrhovat. Předmět nájmu byli žalovaní povinni předat žalobci nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu, tj. nejpozději ke dni 4. 6. 2023, což neučinili a předmět nájmu nadále užívají bez právního titulu, tedy neoprávněně. Ke dni podání žaloby byli žalovaní v prodlení s úhradou devíti měsíčních nájmů, tj. 270 000 Kč.

2. Na základě žádosti obou žalovaných o ustanovení právního zastoupení, konkrétně Jméno advokátky, která je zastupovala i v jiných věcech a mají k ní důvěru. Po ověření poměrů žalovaných a posouzení, zda jsou u nich předpoklady pro osvobození od placení soudních poplatků, byla oběma žalovaným ustanovena Jméno advokátky k ochraně jejich zájmů v tomto řízení usnesením soudu ze dne 31. 10. 2023.

3. V podaném vyjádření žalovaní nesouhlasili s žalobu a požadovali její zamítnutí. Namítali, že na nájemném ničeho nedluží, nejsou v prodlení, když nad rámec sjednaného nájemného zaplatili žalobci navíc částku 400 000 Kč a s ohledem na výši obvyklého nájemného v místě adresa, mají nájemné zaplaceno dopředu. Výpověď z nájmu není proto důvodná. Na výzvu ohledně placení odpověděla žalobci žalovaná 2) dopisem ze 4. 4. 2023. Dále uvedli, že nájemné a všechny platby spojené s užíváním domu jsou vlastně splátkami kupní ceny, jak uváděli v jiných podáních a dále, že žalovaný 1) v domě v obec nebydlí od datum, kdy nastoupil výkon trestu odnětí svobody. Přestože toto žalobce ví, písemnosti mu posílá na adresu trvalého pobytu. Výzva ani výpověď z nájmu nebyla žalovanému 1) řádně doručena a žaloba je proti jméno FO předčasná. Žaloba, dle žalovaných, není přípustná s ohledem na ust. § 2288 NOZ a rovněž výzva k vyklizení obsahuje vady, když jednání žalovaných nenaplňuje podmínky pro výpověď z nájmu dle § 2291 NOZ. Dále také nepoučil žalované o jejich právu podat námitky proti výpovědi z nájmu správně, když neuvedl, že “mají právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Výpověď z nájmu považují za neplatnou a žalobu za předčasnou.

4. V reakci na vyjádření žalovaných žalobce upozornil, že žalovaní uvádějí mnohá tvrzení, ale nepředkládají ani neoznačují k těmto důkazy. Není pravdou, že žalobce nepoučil žalované o možnosti navrhnout soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Řádné poučení je uvedeno v odst. šestém předmětné výpovědi. V případě doručování písemností vycházel žalobce v dobré víře z aktuálních informací zveřejněných v insolvenčním řízení u KSOS sp. zn. KSOS spisová značka, kde sám žalovaný 1) jako dlužník zvolil oficiální doručovací adresu adresa. Rovněž není pravdou, že žalobci bylo známo, že se žalovaný 1) nachází ve výkonu trestu ve vazební věznici v adresa. Ani jeden z žalovaných tuto informaci v žádném svém písemném podání žalobci nikdy nesdělil. Žalovaný nadto měl možnost si před nástupem trestu i v jeho průběhu v registru obyvatel změnit svoji doručovací adresu. Nad rámec uvedeného žalobce sdělil, že nájem nemovitých věcí skončí dle čl. V. odst. 1 nájemní smlouvy ke dni 30. 6. 2024 s tím, že žalobce nemá zájem na prodloužení trvání nájemní smlouvy. Následně skutková tvrzení doplnil 11. 7. 2024 tak, že nájem byl sjednán na dobu určitou do 30. 6. 2024 a nejpozději k tomuto datu také nájem skončil (při odhlédnutí od neplacení nájemného, resp. od podané výpovědi) ve smyslu § 603 NOZ. Mezi stranami nedošlo k uzavření žádného dodatku k Nájemní smlouvě, proto se ujednání o prolongaci sjednané v nájemní smlouvě nepoužijí. Žalovaní nadále předmět nájmu užívají bez právního důvodu. Navrhl žalobě vyhovět.

5. Soud nařídil jednání na den datum, u něhož byl žalovaný 1) přítomen vzdáleným přístupem z Vazební věznice adresa formou videokonference. Na počátku bylo krátkou cestou předáno žalobci podání právní zástupkyně žalovaných, došlé do datové schránky soudu 26. 3. 2025 ve 22:57 hod., v němž bylo zjm. namítáno nesprávné doručení výpovědi z nájmu, odkaz na ust. § 2285 NOZ a prodloužení nájmu, popřeno prodlení s placením nájemného a tvrzeno, že žalovaní uhradili kauci, platí přemrštěné nájemné 30 000 Kč měsíčně proto, že obě částky měly být podle Smlouvy o nájmu a Smlouvy o zřízení předkupního práva zálohami na kupní cenu.

6. Obě strany setrvaly na svých dosavadních stanoviscích, přičemž odkázali na obsah svých podání založených již ve spise. Žalovaná 2) uvedla, že na doručovací adrese adresa bydlí společně s manželem již počet let. Prostřednictvím přednesu své právní zástupkyně žalovaní opětovně navrhli žalobu zamítnout, neboť žalobci na nájemném nic nedluží a výpověď považují za bezpředmětnou. Výpověď z nájmu obdržela žalovaná 2) dne 16. 3. 2023, reagovala tak, že s ní nesouhlasí a bude podávat žalobu na přezkoumání výpovědi soudem. Tuto pak nepodala z důvodu, že s žalovaným 1) jsou manželé, k domu jim svědčí společný nájem, manžel je v současné době a byl i v době, kdy byla zasílána výzva k placení dlužného nájemného a také výpověď z nájmu ve výkonu trestu ve vazební věznici v adresa, což žalobce ví, protože byl v kontaktu s žalovanou 2). Dalším důvodem k nepodání žaloby bylo to, že žalovanému 1) nebyla výpověď z nájmu, ani výzva k placení nájemného doručena. Žalobce výpověď z nájmu posílal na adresu adresa oběma žalovaným, kde se před nástupem do výkonu trestu zdržoval i žalovaný 1). Žalovaný 1) byl v době doručování předmětných listin ve výkonu trestu a na uvedené adrese v obec nemohl dopisy převzít. Výpověď z nájmu tak nebyla platně doručena oběma žalovaným, a proto jim nezačala běžet dvouměsíční lhůta k podání žaloby. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 7. 2019 do 30. 6. 2024, žalobce ve lhůtě 3 měsíců od uplynutí sjednané doby neoznámil žalovaným, aby byt opustili, tudíž platí, že nájem je sjednán na tutéž dobu, nejdéle na 2 roky. Výzva musí být písemná. Žalovaným tak svědčí nájemní smlouva ze zákona a důvod vyklizení není dán. K tomu, jakým způsobem žalovaní oznámili žalobci, že žalovaný 1) nastoupil do výkonu trestu odnětí svobody, bylo uvedeno, že žalovaný 1) nastoupil do trestu poprvé v datum, ze zdravotních důvodů byl v datum propuštěn a byl období roku doma. Poté opět nastoupil do vazební věznice v adresa. V mezidobí mezi opakovanými nástupy do výkonu trestu se kontaktoval s žalobcem a jeho prvním zástupcem se neustále jednalo o tom, že žalovaní chtějí dům s pozemky odkoupit, protože uzavřená nájemní smlouva měla v podstatě jen zakrýt kupní smlouvu a výše splátek + další finanční plnění představovaly kupní cenu. Po zrušení trestního rozsudku se žalovaný 1) dostavil datum k jednání ve věci spisová značka. Po novém projednání trestní věci v datum pak žalovaný 1) opět nastoupil do výkonu trestu datum. Žalobce věděl, kde žalovaný vykonává trest, když se o tom mnohokrát mluvilo, písemně to žalobci oznámeno nebylo.

7. Po předestření části nájemní smlouvy uzavřené účastníky 1. 7. 2019, zjm. bodu VI. a IX žalobce uvedl, že hned na první straně smlouvy o nájmu je uvedeno číslo účtu, na který mělo být nájemné hrazeno a do července 2020 bylo hrazeno řádně, poté částečně a poslední oficiální nájem došel na účet v částečné výši v říjnu 2020. V souvislosti s dalšími platbami by případně mohlo dojít k nějakému zápočtu, ale žalováno je období neplacení nájmu od listopadu 2022 do března 2023. Od října 2020 nebylo placeno vůbec. Od roku 2019 šly dle domluvy nějaké platby na předkupní smlouvu, jednalo se o měsíční splátky ve výši 65 000 Kč, které byly určeny na úhradu budoucí kupní smlouvy na základě smlouvy o zřízení předkupního práva ze dne 1. 7. 2019. Z tohoto titulu přišlo na předkupní smlouvu cca 512 000 Kč. Pokud by tyto peníze měly být použity na dlužné nájemné a vyděleno 30 000 Kč, pak by nájemné mohlo být uhrazeno do května 2022. Nájemné ze strany žalovaných není hrazeno, tito neposílají žádné částky ani na předkupní smlouvu. Skončilo to v prosinci 2019 a další platby nehradili. Že je žalovaný 1) ve vazbě mu oficiálně oznámeno nebylo, ve formě ústních sdělení byla řeč, že je ve vazbě, ovšem nebylo uvedeno kde. Výzva k úhradě dlužného nájemného a výpověď z nájmu tak žalovanému 1) nebyla zasílána do výkonu trestu. Žalobce poukázal na dopis žalovaného 1) ze 7. 6. 2023, ve kterém tento potvrzuje, že mu manželka sdělila, že dne 10. 6. 2023 byl na jeho jméno a adresu v obec doručen dopis z 2. 5. 2023 nadepsaný výpověď z nájmu, kdy mu je také mj. sdělováno, že dluží nájemné za dobu od listopadu 2022 do března 2023 v částce 142 000 Kč a s nájemným za duben a květen 2023 činí dluh již 202 000 Kč, v čemž žalobce spatřuje závažné porušení povinnosti nájemce, v důsledku čehož mu vypovídá nájemní smlouvu. V uvedeném dopise žalovaný 1) s výpovědí nesouhlasí, žalobci nic nedluží, když nad rámec nájemného žalovaní zaplatili 400 000 Kč. Žalovaný 1) potvrdil, že v předmětném domě nebydlí od datum, kdy nastoupil VTOS. K tomu, zda se žalovaní zdržovali v době uzavření nájemní smlouvy na adresách uvedených v nájemní smlouvě (žalovaný 1) v adresa a žalovaná 2) v adresa, bylo sděleno, že na uvedených adresách bydlely tehdy matky žalovaných, které je vyrozumívaly o došlé poště. Proč měly být písemnosti doručovány dle smlouvy na tyto adresy, když na nich žalovaní nebydleli, nebylo vysvětleno. Důvod neznal ani žalobce, bral to jako přání protistrany.

8. Po poučení žalovaných, aby prokázali, příp. navrhli důkazy k prokázání tvrzení, že žalobci za období od listopadu 2022 do března 2023 na nájemném ničeho nedluží, právní zástupkyně žalovaných poukázala na spis OS adresa sp. zn. spisová značka, kde bylo uváděno, jak byla nájemní smlouva spolu se smlouvou o zřízení předkupního práva k nemovitostem konstruována, a to tak, aby finanční prostředky, které budou zaplaceny jak na předkupní právo, tak i 5-leté nájemné, bylo dostatečně vysoké, aby pokrylo dostatečně kupní cenu, protože ve smlouvě o nájmu se pak píše, za jakých podmínek dojde k převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Za situace, kdy nájemné podobných nemovitostí obvyklé v místě a čase, se dle žalovaných, pohybovalo zhruba ve výši 12-15 000 Kč měsíčně, v reakci na dopisy žalobce měli zato, že při měsíčním nájemném 15 000 Kč nejsou částky zaplacené žalobci vyčerpány, resp. postačují na úhradu nájemného do současnosti. Dále bylo rozvedeno, jakou měli žalovaní dohodu s předchozím vlastníkem nemovitosti jméno FO, který dohodu nedodržel, když potřeboval peníze ihned a dům prodal žalobci. Existují doklady, v nichž se žalovaní vzdávají svého práva na vrácení částky zaplacené jméno FO a vzdali se toho plnění i ve vztahu k žalobci.

9. Žalovaný 1) potvrdil správnost přednesu své právní zástupkyně. Předmětná smlouva o nájmu, jakož i zřízení předkupního práva vyhotovil jméno FO, v té době advokát. O prodeji nemovitosti jméno FO a uzavírání těch dalších smluv žalovaní věděli a žalovaný 1) uvedl, že on byl dokonce strůjcem toho. jméno FO a jméno FO byli jeho kamarádi. Věděl, že jméno FO potřebuje peníze a chce dům prodat. Žalovaný nechtěl o nemovitost přijít, bydleli v ní a byli kamarádsky dohodnuti s jméno FO. Ten chtěl 3,6 mil. Kč, žalovaný dal dohromady 600 000 Kč a na ty 3 mil. potřeboval najít člověka, na kterého se napíše hypotéka a za to, že žalovaný zaplatí doplatek baráku.

10. Žalobce k výše uvedenému vypověděl, že nemovitost kupoval na doporučení realitní kanceláře jako investici s doporučenou výší nájmu. Tato byla akceptována, nájemní smlouva podepsaná, rok a 3 měsíce bylo nájemné hrazeno, kupní cena byla kryta hypotékou. Předestřené zákulisí v době koupě neznal. Věděl, že kupuje nemovitost od jméno FO a že nemovitost je pronajímána. Žalobce zaplatil kupní cenu 3 mil. Kč, vzal si hypotéku na své jméno, měsíční splátka činila necelých 30 000 Kč a tato byla splácena do doby, než žalovaní přestali platit. Jimi hrazené nájemné šlo na úhradu splátek hypotéky. Když přestali platit, začal platit sám žalobce a činí tak dosud ze svých peněz. Při koupi se žalobce s žalovanými nesetkal, k podpisu smluv došlo v realitce a bylo mu sděleno, že dům je s nájemníky a až bude mít jejich dcera 18 let, tak si dům koupí. Jelikož se nájem přestal platit, nebyly dodrženy dohody, ztratil zájem to prodat žalovaným a v současné době by to prodal přes realitku. Žalovaným je k dispozici realitka označení.

11. Žalovaná 2) potvrdila, že obě výpovědi z nájmu byly zaslané jí i manželovi na adresu adresa do vlastních rukou, na obou dodejkách je převzetí 4. 5. 2023 a její podpis. U manželovy zásilky je u jejího podpisu poznámka, že se jedná o manželku.

12. V návaznosti na tvrzení žalovaných žalobce poukázal na listinu z 7. 6. 2023 nadepsanou jako „Námitky proti výpovědi z nájmu“, z níž vyplývá, že žalovaný 1) vznesl námitky proti výpovědi z nájmu ze dne 2. 5. 2023 a z listiny je zřejmé, že žalovaný 1) byl srozuměn s obsahem výpovědi z nájmu, když detailně popsal a rozepsal důvody, které žalobce ve výpovědi nájmu uplatnil a že tyto rozporuje. Vznesené námitky jsou totožného znění jako námitky žalované 2) podané dne 30. 5. 2023. V této listině žalovaný oznamuje žalobci, že od datum nebydlí v předmětném domě, tj. na adrese adresa v obec, neboť nastoupil výkon trestu odnětí svobody. O nástupu žalovaného k VTOS se žalobce dozvěděl až k datu doručení předmětných námitek ze strany žalovaného a také o umístění ve Vazební věznici v adresa. Na adresu adresa v obec žalobce doručoval v dobré víře, když žalovaní při jednání datum potvrdili, že na předmětné adrese spolu žijí počet let. Dále poukázal na ust. § 2269 odst. 1 NOZ, podle kterého měl žalovaný jako nájemce mj. oznámit žalobci jako pronajímateli předem svou nepřítomnost. Pokud byla v minulosti zkrácena práva žalovaných ve vztahu k předchozímu vlastníkovi nemovitosti, jednalo se o smluvní vztah, kterého nebyl žalobce účasten, jejich meritum mu není známo a jejich obsah není předmětem tohoto řízení. Navíc žalovaní by měli být aktivní při ochraně svých práv. Přestože v podaných námitkách proti výpovědi z nájmu oba samostatně sdělili, že budou navrhovat přezkoumání výpovědi soudem, ani jeden z nich tak neučinil. Žalovaný mohl také napadnout předmětné doručení výpovědi pro neúčinnost podle § 50d občanského soudního řádu, ani toto jeho právo však nebylo využito. Žalobce se dovolává ochrany svého vlastnického práva s první zásadou, že smlouvy mají být plněny. Žalobce dále uvedl, že kategoricky vylučuje, pokud žalovaní zpochybňují uzavřenou nájemní smlouvu, resp. smlouvu o předkupním právu s tím, že tvrdí, že nájemní smlouva měla jenom zakrýt kupní smlouvu a výše splátek (nájemného), které měl obdržet, představovaly kupní cenu. Toto jednání žalovaných považuje za učiněné ve zlé víře, resp. v rozporu s dobrými mravy, z něhož žalovaní nemohou mít prospěch, neboť toto sami způsobili, mj. i neplněním svých smluvních povinností. Soud provedl dokazování listinami: - výpisem z katastru nemovitostí na LV č. hodnota pro k. ú. adresa, - smlouvou o nájmu z 1. 7. 2019, - smlouvou o zřízení předkupního práva k nemovitostem z téhož dne, - výzvou k odstranění protiprávního stavu, resp. předžalobní výzva k zaplacení dlužného nájemného z 8. 3. 2023, adresovaná žalovaným na adresu adresa, - výpovědí z nájmu vůči žalovanému 1) ze dne 2. 5. 2023 a vůči žalované 2) z 26. 4. 2023, - námitkami proti výpovědi z nájmu z 30. 5. 2023 u žalované 2) a z 7. 6. 2023 od žalovaného 1), kdy soud vzal za prokázáno, že žalobce je zapsán jako vlastník nemovitých věcí, jejichž vyklizení po žalovaných požaduje (LV č. hodnota pro k. ú. adresa. Jakožto vlastník přenechal tyto nemovité věci do užívání žalovaným pro účely bydlení na dobu od 1. 7. 2019 do 30. 6. 2024 oproti závazku žalovaných platit za užívání nájemné 30 000 Kč měsíčně vždy do 25. dne předcházejícího kalendářního měsíce. Účastníci se dohodli, že pokud žalovaní nezaplatí žalobci jakoukoliv částku nájemného v den splatnosti, je toto považováno za zvlášť závažné porušení povinnosti s právem pronajímatele vypovědět tuto smlouvu bez výpovědní doby s účinky doručení výpovědi (smlouva o nájmu z 1. 7. 2019). Žalobce vyzval písemně žalovaného k úhradě nájemného za listopad 2022 do 31. 3. 2023. V případě neuhrazení dluhu vznikne žalobci právo vypovědět nájem dle § 2291 odst. 1 občanského zákoníku bez výpovědní doby a požadovat odevzdání předmětu nájmu nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Dopis byl podán na poště 16. 3. 2023, žalovaný nebyl při doručování zastižen, byla mu zanechána výzva, zásilku si v úložní době nevyzvedl. Stejným způsobem vyzval žalobce žalovanou k témuž, zásilku osobně převzala dne 16. 3. 2023. Poté žalobce vypověděl smlouvu o nájmu bez výpovědní doby z důvodu neuhrazení nájemného za měsíce listopad 2022 (částečně) a zcela do března 2023 v čemž spatřoval zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce a vyzval žalované k vyklizení a předání nemovitosti do 1 měsíce od skončení nájmu. Současně žalované poučil v souladu s § 2290 občanského zákoníku o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do 2 měsíců ode dne doručení výpovědi přezkoumání její oprávněnosti soudem. Dopisy pro žalované obsahující výpověď byly doručeny žalované dne 4. 5. 2023, kdy žalovaná převzala a podepsala převzetí i za žalovaného s poznámkou „manželka“. Proti výpovědi z nájmu podali oba žalovaní „Námitky proti výpovědi z nájmu“, žalovaná dopisem ze dne 30. 5. 2023 a žalovaný dopisem ze dne 7. 6. 2023, kdy tento uvedl, že mu bylo manželkou dne 10. 6. 2023 sděleno, že mu byl doručen dopis ze dne 2. 5. 2023 nadepsaný „Výpověď z nájmu“. Námitky obou žalovaných jsou těmito podepsány a jsou totožného znění, kdy po konstatování obsahu výpovědi a jejího důvodu sdělují svůj nesouhlas s výpovědí, když ničeho na nájemném nedluží, nad rámec sjednaného nájemného zaplatili navíc 400 000 Kč a s ohledem na výši obvyklého nájemného v obec mají nájemné zaplaceno a nejsou v prodlení. Mají zato, že jejich jednání nenaplňuje podmínky pro výpověď z nájmu dle § 2291 odst. 1, 2 občanského zákoníku a k výpovědi nelze přihlížet. Žalovaný navíc sdělil, že v domě nebydlí od datum, kdy nastoupil výkon trestu odnětí svobody. Důkazy navrhované žalovanými soud neprováděl s ohledem na jejich nadbytečnost.

13. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná, a proto jí vyhověl.

14. Podle § 603 NOZ práva a povinnosti zaniknou uplynutím doby, na kterou byly omezeny.

15. Podle § 2201 občanského zákoníku (NOZ) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

16. Podle § 2270 NOZ uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu.

17. Podle § 2269 NOZ ví-li nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně přístupný, oznámí to včas pronajímateli.

18. Podle § 2286 NOZ vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

19. Podle § 2288 odst. l písm. a) NOZ pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době poruší-li nájemce hrubě povinnost vyplývající z nájmu.

20. Podle § 2290 NOZ má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

21. Podle § 2291 odst. 1, 2 NOZ poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem zjm. nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

22. Nemovité věci byly žalovaným přenechány do užívání za úplatu pro účely bydlení nájemní smlouvou ze dne 1. 7. 2019. Na uvedený vztah je tedy nutné aplikovat speciální ustanovení o nájmu bytu a domu. K ukončení nájemního vztahu došlo výpovědí ze strany žalobce, které byly doručeny do sféry dispozice obou žalovaných a žalobce je oprávněn domáhat se vůči žalovaným vyklizení předmětných nemovitostí. Proti každé výpovědi z takového nájmu dané pronajímatelem je nájemce oprávněn bránit se u soudu žalobou podle § 2290 NOZ bez ohledu na to, zda jde o výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní dobou podle § 2288 NOZ, anebo výpověď z nájmu bez výpovědní doby podle § 2291 NOZ. Pronajímatel má zákonnou povinnost poučit nájemce ve výpovědi o jeho právu obrátit se na soud s žalobou na přezkum oprávněnosti výpovědi včetně lhůty k jejímu podání a zákonný následek v podobě neplatnosti výpovědi, pokud v ní takové poučení absentuje. V daném případě soud nesouhlasí s tvrzením žalovaných, že výpověď z nájmu takové poučení neobsahovala, když obsahem výpovědí bylo prokázáno, že předmětné poučení je ve výpovědích obsaženo. Soud má zato, že výpověď z nájmu se dostala do dispozice žalovaného, který se seznámil s jejím obsahem a také proti této výpovědi podal námitky, stejně tak i žalovaná. Přestože s výpovědí nesouhlasili a upozorňovali v námitkách, že budou navrhovat přezkoumání oprávněnosti výpovědi, žádný z nich žalobu u soudu nepodal. Přestože nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou do 30. 6. 2024, v důsledku zvlášť závažným porušením povinnosti nájemce došlo danou výpovědí nájmu z 2. 5. 2023 k ukončení nájemního vztahu ještě před uplynutím doby sjednaného nájmu na dobu určitou. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou do dne 30. 6. 2024 a při odhlédnutí od podané výpovědi, by k tomuto datu nejpozději skončil ve smyslu § 603 NOZ. Mezi účastníky nedošlo k uzavření žádného dodatku k nájemní smlouvě dle čl. V. nájemní smlouvy, proto se ujednání o prolongaci sjednané v nájemní smlouvě nepoužijí a v souladu s ujednáním stran ve smlouvě tato bez dalšího zaniká dnem 30. 6. 2024. Pokud nyní žalovaný dále namítá, že mu výpověď nebyla řádně doručena, mohl dle § 50d občanského soudního řádu namítat neúčinnost doručení, což ve stanovené lhůtě neučinil. Neobstojí ani tvrzení, že mu nebyla výpověď doručena do výkonu trestu, neboť sám nesplnil svou povinnost písemně sdělit žalobci, že nastupuje opětovně do výkonu trestu a kde tento bude vykonávat. Do výkonu trestu opakovaně nastupoval a pak byl zase propouštěn již od r. rok. Tím, že žalobci nesdělil, že se od datum opět bude nacházet ve VTOS, zmařil v souladu s § 570 odst. 1 NOZ řádné doručení na adresu, kde se žalovaný zdržoval. Učinil tak až v podaných námitkách proti dané výpovědi, tedy v době, kdy byl s touto seznámen a vyjadřoval s ní svůj nesouhlas. Žalovanými bylo navíc potvrzeno, že na adrese adresa v obec spolu bydlí již počet let, tuto adresu má jako doručovací žalovaný vyznačenou v evidenci již od r. 2021 a označil ji jako svou doručovací i v insolvenčním návrhu, kdy insolvenční rejstřík je veřejně dostupný oproti rejstříku trestů. Na adresách uvedených v nájemní smlouvě pro doručování žádný z žalovaných v době uzavírání nájemní smlouvy nebydlel a ani v následném období, měli se tam zdržovat snad rodinní příslušníci. Žalovaná 2) výpověď z nájmu osobně převzala v místě bydliště adresa v obec, aniž by namítala, že tato jí měla být doručena na adresu adresa. Pokud byla v minulosti zkrácena práva žalovaných ve vztahu k předchozímu vlastníkovi nemovitosti, jednalo se o smluvní vztah, kterého nebyl žalobce účasten, jejich meritum mu nebylo známo a jejich obsah není předmětem tohoto řízení. Žalovaný sám uvedl, že o prodeji nemovitosti jméno FO a uzavírání těch dalších smluv s manželkou věděli a že on byl dokonce strůjcem tohoto. jméno FO a jméno FO byli jeho kamarádi. V návaznosti na výše uvedené soud žalobě vyhověl s tím, že žalovaným poskytl delší lhůtu k vyklizení oproti 15-ti denní lhůtě uvedené v § 160 odst. 1 o.s.ř.

23. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy žalobce měl úspěch ve věci a neúspěšným žalovaným uložil společnou a nerozdílnou povinnost nahradit žalobci, k rukám jeho právního zástupce na nákladech řízení částku 31 144 Kč. Jedná se o náklady řízení sestávající ze soudního poplatku 5 000 Kč a nákladů za právní zastoupení dle vyhl. 177/96 Sb, v platném znění (AT) za 3 úkony právní služby (převzetí věci, sepis žaloby, podání k vyjádření žalovaných) dle § 9 odst. 3 písm. e) z tarifní hodnoty 35 000 Kč ve výši po 2 500 Kč a tři režijní paušály dle § 13 odst. 4 AT po 300 Kč do 31. 12. 2024 a ve znění novely AT účinné od 1. 1. 2025 za tři úkony právní služby (2x účast při jednání a replika k vyjádření žalovaných) z tarifní hodnoty 65 000 Kč po 3 700 Kč, tři režijní paušály po 450 Kč. Součástí nákladů jsou náklady cestovného k nařízeným jednáním na trase adresa a zpět v obou dnech po 1 746,85 Kč (počet km k jednání a zpět 183,4, sazba náhrady 5,80 Kč, cena paliva 34,70/litr při spotřebě 10,73 l/100 km) a dále náhrada za promeškaný čas při cestě k soudu 2x 6 půlhodin po 150 Kč dle § 14 odst. 3 AT. Právní zástupce žalobce není plátcem DPH.

24. O lhůtě k plnění soud rozhodl v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení ke Krajskému soudu v Ostravě, prostřednictvím podepsaného soudu. Nesplní-li povinní dobrovolně, co jim ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí nebo exekuci.