106 C 419/2023

Plný text

Okresní soud v Karviné – pobočka v Havířově rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Hermannovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Anonymizováno město Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno /2, Anonymizováno 01 Anonymizováno - Anonymizováno zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba, aby bylo určeno, že výpověď z nájmu bytu žalovaného ze dne , datum, , doručená žalobci dne , datum, , je neoprávněna, se v celém rozsahu zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku , částka, k rukám zástupkyně žalovaného , Jméno advokátky, , advokátky, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Žalobou, jež byla soudu doručena dne , datum, , se žalobce vůči žalovanému domáhal rozhodnutí soudu o tom, aby bylo určeno, že výpověď z nájmu bytu žalovaného ze dne , datum, , doručena žalobci dne , datum, , je neoprávněná. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalovaný je vlastníkem bytové jednotky č. , hodnota, nacházející se v druhém nadzemním podlaží o celkové ploše 93,04 m² v domě č. p. 536/2 na , adresa, v obci , adresa, . Žalovaný prostřednictvím společnosti , právnická osoba, pronajal předmětný byt nájemní smlouvou uzavřenou dne , datum, žalobci. Žalobce má za to, že návrh na určení, že výpověď z nájmu bytu je neoprávněná, podává ve lhůtě dle ustanovení § 2290 občanského zákoníku (dále jen o. z.). Výpověď mu byla doručena jménem společnosti , právnická osoba, na základě příkazní smlouvy a žalobce byl v rámci podané výpovědi poučen o právu podat oproti výpovědi námitky a žalobu na určení její neoprávněnosti, což žalobce učinil podáním ze dne , datum, , kdy jako žalovaného s ohledem na neurčitost poučení nájemce označil , právnická osoba, Následně byl poučen soudem o tom, že tato společnost není pasivně věcně legitimována, kdy jako žalovaný nemá být uvedena , právnická osoba, , ale žalovaný. Toto však v poučení nájemce nebylo uvedeno – nebylo konkrétně uvedeno vůči komu mají námitky proti výpovědi či žaloba na neoprávněnou výpověď směřovat. Žalobce po celou dobu smluvního vztahu komunikoval pouze s , právnická osoba, , která vystupovala ve všech záležitostech namísto žalovaného. S ohledem na nesprávné poučení žalobce jako nájemce ve smyslu ustanovení § 2286 odst. 2 o. z., je lhůta k podání návrhu na určení neoprávněnosti výpovědi zachována. Žalobci byla prostřednictvím společnosti , právnická osoba, doručena výpověď z nájmu bytu ze dne , datum, , a to dne , datum, . Důvodem pro výpověď z nájmu bytu s výpovědní dobou podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. bylo to, že žalobce měl hrubě porušit své povinnosti jako nájemce bytu. Toto hrubé porušení mělo spočívat v tom, že žalobce měl jednak hrubě útočit na pronajímatele skrze zaměstnance společnosti , právnická osoba, výrazy uvedenými ve výpovědi ze dne , datum, , čímž má vzbuzovat strach u těchto zaměstnanců, a jednak tím, že po dobu nejméně dvou měsíců se v bytě žalobce zdržuje žena, která v bytě není hlášena, ačkoliv je toto povinností žalobce, která je stanovena v bodě 9.5. písm. d) a e) všeobecných podmínek nájmu. Takto formulovanou výpověď pokládá žalobce za neoprávněnou a chápe ji jako nedorozumění. Výpověď z nájmu neobsahuje žádné časové vymezení, kdy k žalobci vytýkaným jednáním mělo dojít, takže žalobce se ani nemůže účinně bránit proti všem tvrzením ve výpovědi obsaženým. Žalobce trvá na tom, že rozhodně popsaným způsobem vůči zaměstnanci společnosti , Anonymizováno, , Anonymizováno, agentuře, , Anonymizováno, nijak hrubě ani urážlivě se nechoval. Žalobce se také ohrazuje proti tvrzení, že měl vzbuzovat strach v zaměstnancích společnosti , právnická osoba, Stejně tak žalobce prostřednictvím , právnická osoba, ve výpovědi neuvedl, ve které době se měla v bytě zdržovat žena, jejíž popis obsahuje výpověď. Žalobce rozhodně popírá, že by tato žena v jeho bytě pobývala nepřetržitě nad rámec , Anonymizováno, návštěv. Daná žena navštěvuje žalobce pouze coby návštěva a v žádném případě nepřekračuje rámec návštěv vymezený všeobecnými podmínkami nájmu. Žalobce tak nebyl povinen vyžádat si souhlas žalovaného, pronajímatele, prostřednictvím společnosti , právnická osobaŽalovaný se ve věci vyjádřil písemným podáním doručeným soudu dne , datum, , ve kterém navrhl zamítnout žalobu v plném rozsahu. Žalovaný nesouhlasí s právním názorem žalobce týkajícím se údajné včasnosti jim podaného žalobního návrhu, neboť tento byl zcela zjevně podán opožděně po uplynutí zákonem stanovené lhůty a již z tohoto důvodu by měla být žaloba zamítnuta. Zakládá-li žalobce svou domněnku o zachování lhůty k podání žaloby na jakési polemice o tom, že mu snad nemělo být známo, vůči kterému subjektu by měl svou žalobu směřovat, je otázkou, zda tímto zamýšlí tvrdit, že nevěděl, že žalovanou stranou v předmětném druhu sporu má být pronajímatel předmětného bytu nebo že mu nebylo známo, kdo je pronajímatelem předmětného bytu. Žaloba o přezkoumání oprávněnosti výpovědi je specifickým druhem žaloby, a i když zákon nestanoví výslovně, plyne zde nezpochybnitelný závěr o osobě žalovaného, toto tvrzení žalovaného je ryze účelové. Žalovaný uvádí, že společnost , právnická osoba, je obchodní společnost založenou žalovaným, která vykonává správu nájmu bytů a nebytových prostor ve vlastnictví žalovaného na základě uzavřené příkazní smlouvy o správě svěřených nemovitých věcí ze dne , datum, , č. , Anonymizováno, Skutečnost, že společnost , právnická osoba, vykonává zprávu svěřených nemovitých věcí ve vlastnictví žalovaného je nejen nájemcům, ale i široké veřejnosti obecně známá, je uvedena v každé nájemní smlouvě, dodatcích k nájemním smlouvám, v evidenčních listech a , Anonymizováno, dokumentech předkládaným nájemcům, a i z textu nájemní smlouvy žalobce i z přímého znění výpovědí výslovně vyplývá, že společnost , právnická osoba, je toliko pověřená ke správě bytového fondu ze strany žalovaného jako vlastníka, že vlastníkem předmětného bytu je žalovaný. Žalobce si byl velice dobře vědom, kdo je vlastníkem i pronajímatelem předmětného bytu, jelikož sám se již v minulosti za účelem řešení svých stížností obracel nikoliv na společnost , právnická osoba, , ale přímo na představitele žalovaného mající v gesci správu majetku ve vlastnictví statutárního města. Žalovaný řádně poučil žalobce ve smyslu ustanovení § 2286 odst. 2 ve spojení s ustanovením § 2290 o. z. K samotným námitkám ohledně výpovědi žalovaný uváděl, že žalovaný ve výpovědi konkrétně vyjmenoval hanlivé výrazy, které žalobce vůči zaměstnanci , právnická osoba, použil, přestože tento s žalobcem jednal slušně. Dále se v bytě žalobce nejméně po dobu dvou měsíců zdržovala žena ve věku 50–60 let menšího vzrůstu s krátce střiženými světle hnědými vlasy, která zde nebyla nahlášena. Společnost , právnická osoba, eviduje stížnost na chování žalobce, která se týká opět slovních útoků, a proto není pravdivé tvrzení žalobce, že by si ostatní nájemci v předmětném domě na chování žalobce nestěžovali.Podáním doručeným soudu dne , datum, žalobce dále doplnil, že s ohledem na znění § 2286 o. z. je nutnost dostatečného a úplného poučení nájemce při výpovědi nájemní smlouvy zákonným předpokladem platnosti výpovědi z nájmu bytu dané pronajímatelem. Bylo proto na místě poučit nájemce při výpovědi nájemní smlouvy i o tom, proti komu má vůči neoprávněnosti výpovědi u soudu brojit. Zákon výslovně spojuje s absencí řádného poučení o právu přezkumu oprávněnosti výpovědi soudem a právu vznést proti výpovědi námitky sankci neplatnosti výpovědi, a to neplatností absolutní, přímo ze zákona. O neplatnosti výpovědi může soud rozhodnout i v rámci řízení o návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi.U jednání, jež se ve věci konalo dne , datum, , žalobce setrval na podané žalobě v plném rozsahu. Upřesnil žalobní petit tak, že výpověď ze dne , datum, byla žalobci doručena dne , datum, . Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu.Soud provedl dokazování a vzal za prokázáno z nájemní smlouvy uzavřené mezi statutárním městem , adresa, , zastoupené , právnická osoba, , jako pronajímatelem, a žalovaným, jakožto nájemcem, že nájemní smlouva byla uzavřená dne , datum, , předmětem nájmu je byt č. , hodnota, , ve 2. podlaží, v domě č. p. , Anonymizováno, na , adresa, . Pronajímatel touto smlouvou přenechává nájemci k dočasnému užívání předmětný byt a nájemce jej přijímá do nájmu a zavazuje se platit za užívání bytu sjednané nájemné. Nájem bytu byl sjednán na dobu neurčitou. Strany se dohodly na nájemném a plněních spojených s užíváním bytu, jenž jsou stanoveny , Anonymizováno, evidenčního listu. Smlouva dále obsahuje práva a povinnosti smluvních stran, , Anonymizováno, změny nájemní smlouvy a jejího ukončení.Z výpovědi z nájmu bytu s výpovědní dobou ze dne , datum, vzal soud za prokázáno, že výpověď je adresována žalovanému. Výpověď je podána na hlavičkovém papíru , právnická osoba, , adresa, a dle obsahu je zde uvedeno, že dle příkazní smlouvy o správě svěřených nemovitých věcí ze dne , datum, č. , adresa, zaměstnanci jsou „zkorumpovaná hovada a na hovno“, svým agresivním chováním vzbuzuje u zaměstnanců , právnická osoba, strach, což je proto pro pronajímatele neakceptovatelné. Takové chování je hrubým porušením povinností nájemce ve smyslu ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. ve spojení s bodem 9.5. písm. b) všeobecných podmínek nájmu, které tvoří obsah nájemní smlouvy. Dále bylo zjištěno, že se v předmětném bytě nejméně po dobu dvou měsíců zdržuje žena ve věku cca 50-60 let menšího vzrůstu s krátce, Anonymizováno, střiženými světle hnědými vlasy, která zde není hlášená, ačkoliv je povinností nájemce tuto skutečnost pronajímateli oznámit a vyžádat si jeho souhlas přijetím nové osoby. Neoznámení zvýšení počtu členů domácnosti pronajímateli a nevyžádání si souhlasu pronajímatele s přijetím nového člena domácnosti v případech, kde je takovýto souhlas nutný, je rovněž hrubým porušením nájemní smlouvy dle bodu 9.5. písm. d) a e) všeobecných podmínek nájmu. Vzhledem k tomu, že žalovaný hrubě porušuje povinnosti nájemce tím, že slovně útočí na pronajímatele, neoznámil pronajímateli zvýšení počtu členů domácnosti a nevyžádal si jeho souhlas s přijetím tohoto člena, pronajímatel využívá svého zákonného práva a vypovídá tímto v souladu s ustanovením § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. nájem bytu v tříměsíční výpovědní době. Výpovědní doba počíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, kdy bude výpověď doručena. Nájem předmětného bytu skončí uplynutím výpovědní doby. Předmětný byt je žalovaný povinen vyklidit nejpozději ke dni skončení nájmu. Současně je žalovaný v souladu s ustanovením § 2286 odst. 2 o. z. výslovně poučen, že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi, aby soud přezkoumal její oprávněnost. Nevyklidí-li žalovaný a neodevzdá-li předmětný byt pronajímateli nejpozději v den skončení nájmu, bude podána žaloba o vyklizení bytu bez dalšího. Výpověď je opatřena razítkem , právnická osoba, v zastoupení vedoucího právního odboru , tituly před jménem, , adresa, .Z dodejky vzal soud za prokázáno, že odesílatel , právnická osoba, odeslala žalovanému korespondenci na adresu , adresa, , dne , datum, a tento si ji dne , datum, osobně přebírá.Z informace o pozemku vzal soud za prokázáno, že na , Anonymizováno, je zapsáno vlastnictví statutárního města , adresa, k parcele č, Anonymizováno, v obci , adresa, , katastrální území , adresa, , na které se nachází budova s č. p. , adresaZ příkazní smlouvy o správě svěřených nemovitých věcí č. , Anonymizováno, ze dne , datum, vzal soud za prokázáno, že se statutární město , adresa, a , právnická osoba, uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem je svěření správci do správy předmětné nemovité věci, tedy že správce vykonává správu nájmu bytů a nebytových prostor ve vlastnictví žalovaného.Z plné moci ze dne , datum, vzal soud za prokázáno, že statutární město , adresa, uděluje jako zmocnitel společnost , právnická osoba, plnou moc k tomu, aby v rámci správy svěřených nemovitých věcí na základě příkazní smlouvy o správě svěřených nemovitých věcí činila veškerá právní jednání vůči třetím osobám vztahujícím se k nemovitým věcem specifikovaných v příloze č. , hodnota, , které vyplývají z činnosti specifikovaných v č. , hodnota, , kdy přílohy plné moci jsou příkazní smlouva o správě svěřených nemovitých věcí, příloha č. , hodnota, příkazní smlouvy o správě svěřených nemovitých věcí, seznam předmětných nemovitých věcí a příloha č. , hodnota, příkazní smlouvy o správě svěřených nemovitých věcí - soupis správcem vykonávaných činností.Z fotografie doložené žalovaným vzal soud za prokázáno, že dům č. p. 536/2 je označen cedulkou Dům ve vlastnictví města , adresa, , který spravuje , Anonymizováno, – , právnická osobaNa základě provedeného dokazování činí soud závěr o tomto skutkovém stavu: Žalovaný je vlastníkem bytu č. , hodnota, , jenž se nachází v domě č. p. , Anonymizováno, na , adresa, v obci , adresa, . Žalobce se stal nájemcem předmětného bytu na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi statutárním městem , adresa, , zastoupené společností , právnická osoba, a žalovaným dne , datum, . Dne , datum, byla žalovanému dána písemná výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, , jenž se nachází ve 2. nadzemním podlaží, budovy č. p. , Anonymizováno, na , adresa, , jehož vlastníkem je statutární město , adresa, a společnost , právnická osoba, na základě příkazní smlouvy ze dne , datum, je mj. pověřená správou bytů ve vlastnictví statutárního města , adresa, . Výpověď byla odůvodněna tím, že žalobce nedodržuje pravidla obvyklá pro chování v domě, opakovaně se dopouští hrubých slovních útoků vůči pronajímateli skrze zaměstnanců , právnická osoba, pověřené správou předmětné budovy, a hrubě porušuje povinnosti nájemce tím, že neoznámil zvýšení počtu členů domácnosti a nevyžádal si jeho souhlas s přijetím tohoto člena. Pronajímatel využívá svého zákonného práva, vypovídá v souladu s ustanovením § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. nájem bytu v tříměsíční výpovědní době s tím, že výpovědní doba počne běžet prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, kdy výpověď bude doručena. Výpověď obsahuje poučení ve smyslu ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi, aby soud přezkoumal její oprávněnost. Výpověď byla žalobci doručena dne , datum, .Podle ustanovení § 2290 zákona č. 89/2012 Sb. o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.Podle ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.Podle ustanovení § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.Žalobce se v tomto řízení domáhá vydání rozhodnutí soudu o tom, aby bylo určeno, že výpověď z nájmu bytu žalovaného ze dne , datum, , jenž byla žalobci doručena dne , datum, , je neoprávněna s tvrzením, že nebyl ve smyslu ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. dostatečně a správně poučen o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. V poučení nebylo uvedeno, vůči komu mají námitky proti výpovědi či žaloba na neoprávněnost výpovědi směřovat. Poučení je pak nesprávné a ve smyslu ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. je výpověď neplatná.Žalobce podal svou žalobu u soudu dne , datum, . Žalobou se zcela jednoznačně domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi, což vyplývá jednak z žalobních tvrzení, ale i z navrhovaného petitu, kdy žalobce nesouhlasí s tím, že by byl dán výpovědní důvod. Žalobce tak byl ve smyslu ustanovení § 2290 o. z. oprávněn podat návrh k soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Jde o specifickou žalobu, kdy žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem, avšak žalobce je povinen uplatnit tuto svou žalobu u soudu do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. V řízení bylo zcela jednoznačně prokázáno a mezi stranami nesporné, že výpověď byla žalovanému doručena dne , datum, . Ode dne následujícího pak žalobci běžela dvouměsíční lhůta, ve které mohl žalobu uplatnit u soudu. Žalobce takto učinil až dne , datum, . Lhůtu dvou měsíců nelze promeškat. Je to hmotněprávní podmínka k podání žaloby a marným uplynutím této lhůty dochází k zániku práva nájemce, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi. Nárok na přezkum naplnění výpovědního důvodu uplatněného ve výpovědi z nájmu bytu pak žalobci zanikl a nelze jej posuzovat ani v jiném řízení, ani jako předběžnou otázku.Žalobce ve věci argumentoval, že byl nesprávně poučen ve smyslu ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. proti komu má námitky proti výpovědi či žalobu na neoprávněnost výpovědi podat. Toto nesprávné poučení pak způsobuje, že výpověď je neplatná.Ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. je nutno vykládat ve spojení z ustanovení § 2290 o. z. Žalobu podle ustanovení § 2290 o. z. - zkontrolování oprávněnosti výpovědi či přezkumu oprávněnosti výpovědi je možno chápat i v širším smyslu, tedy, že neoprávněná bude i neplatná výpověď, ale stále se jedná o žalobu ve smyslu ustanovení § 2290 o. z. a musí být splněn zákonný požadavek na podání žaloby do dvou měsíců ode dne dojití výpovědi. Zmeškání této lhůty nelze prominout. Soud se tak nezabýval samotnými argumenty žalobce ohledně oprávněnosti či neoprávněnosti výpovědi, neboť žalobce promeškal lhůtu k podání této žaloby. Z tohoto důvodu ani soud neprováděl veškeré důkazy, které účastníci sporu ve věci navrhli. Žaloba byla zcela zamítnuta.O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že procesně neúspěšný žalobce je povinen zaplatit procesně úspěšnému žalovanému na náhradě nákladů řízení částku , částka, . Náklady řízení byly přiznány dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. Soud souhlasí s argumentací žalovaného, že v dané věci se nejednalo o běžnou záležitost, kterou řeší zástupce žalovaného opakovaně v mnoha případech, nejedná se o věc rutinní, takže není možné přiznat žalovanému náklady řízení pouze v rozsahu nezastoupeného účastníka. Byly přiznány úkony právního zastoupení, a to za přípravu a převzetí věci, písemné vyjádření ve věci a účast u jednání po , částka, , dále 3x režijní paušál po , částka, a 21 % DPH ze všech položek. Celková částka nákladů pak představuje částku , částka, , kterou je žalobce povinen uhradit k rukám zástupce žalovaného.