24 C 83/2020

Plný text

Okresní soud v Karviné rozhodl samosoudcem JUDr. Milanem Pelikánem, Ph.D., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem jméno advokáta sídlem Anonymizováno o nahrazení projevu vůle

I. Žaloba, aby prohlášení vůle žalovaného, jako prodávajícího, učiněné Smlouvou o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 16. 9. 2009, bylo nahrazeno soudním rozhodnutím, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Karviné na nákladech řízení částku ve výši 67 846 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému k rukám jeho zástupce 100 % nákladů řízení ve výši 173 132,20 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala, aby prohlášení vůle žalovaného jako prodávajícího učiněné smlouvou o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne datum (dále také jen „smlouva“, popř. „smlouva o smlouvě budoucí“) bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Žalobkyně tvrdila, že uzavřela s žalovaným dne datum smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy. Ve smlouvě si účastníci sjednali podstatný obsah kupní smlouvy tak, že žalovaný jakožto budoucí prodávající se zavázal převést vlastnictví k nemovitostem uvedeným v bodě I. smlouvy (jedná se o nemovitosti zapsané na LV č. hodnota pro katastrální území adresa, a to pozemek parc. č. anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno a rodinný dům č. p. Anonymizováno stojící na pozemku parc. č. hodnota, dále jen „nemovitosti“) ve prospěch žalobkyně jako budoucí kupující. Současně účastníci sjednali závazek zřídit ve prospěch žalovaného věcné břemeno spočívající v právu doživotního užívání a bydlení v id. ½ nemovitostí popsaných v článku I. smlouvy nebo v bytě nacházejícím se v 1. nadzemním podlaží rodinného domu č. p. Anonymizováno. Účastníci se dále dohodli na uzavření řádné kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene do 31. 3. 2019. Kupní cena byla sjednána na částku 500 000 Kč s tím, že bude zaplacena formou pravidelných měsíčních splátek ve výši nejméně 2 000 Kč. První splátka měla být zaplacena dne 31. 1. 2010. Dne datum byla mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena smlouva o uzavření budoucí nájemní smlouvy, jejímž předmětem byl nájem části nemovitosti – rodinného domu č. p. Anonymizováno, stojícího na pozemku parc. č. hodnota, umístěné ve 2. podlaží. Nájemné bylo sjednáno na částku 2 000 Kč měsíčně a bylo zároveň dohodnuto, že takto stanovené nájemné bude splátkou kupní ceny dle smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy. Nájemní smlouva byla uzavřena dne datum. V rámci ní bylo dohodnuto, že nájemné ve výši 2 000 Kč je zároveň splátkou kupní ceny na budoucí převod nemovitostí. Žalobkyně žalovanému zaplatila sjednanou kupní cenu ve výši 500 000 Kč. Žalovaný ani přes výzvy nepřistoupil k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně užívala podkroví domu od ledna 2010. Podkrovní patro bylo holé a neobyvatelné a bylo nutné před nastěhováním žalobkyně provést kompletní rekonstrukci. Rekonstrukci zajišťovala i financovala žalobkyně ze svých prostředků. Žalovaný se na rekonstrukci nepodílel. Byly vybudovány schody do patra, nové stěny, příčky mezi pokoji, strop, podlahy, provedeny rozvody vody, elektřiny a odpadů, přidány radiátory, montáž celé koupelny včetně obkladů, instalace vany, umyvadla a WC. Žalobkyně na celkovou rekonstrukci vynaložila částku 750 000 Kč. V případě, že by soud neměl za prokázáno, že kupní cena ve výši 500 000 Kč byla žalobkyní uhrazena, žalobkyně je připravena učinit zápočet částky vložené do rekonstrukce na celkovou kupní cenu, a to až do výše kupní ceny.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. V průběhu řízení namítal, že předložené listiny označené jako Splátky za dům nejsou v originále a že smlouva o budoucí kupní smlouvě neobsahuje podstatné náležitosti kupní smlouvy. Z obsahu smlouvy nevyplývá žádný závazek žalovaného k tomu, aby cokoliv na kohokoliv převedl, když by měl v budoucnu převést majetek sám sobě. Namítal, že není možné brát jako dostatečně určité vymezení věcného břemene „… bydlení v ideální ½ nemovitostí, popsaných v č. l. I této smlouvy nebo v bytě, nacházejícím se v 1. nadzemním podlaží rodinného domu č. p. Anonymizováno.“ Nelze určit ve smlouvě budoucí alternativní možnost vzniku věcného břemene výběrem mezi dvěma možnostmi, když i druhá možnost – byt – je naprosto neurčitá, neboť se v domě ani nenachází bytové jednotky. Zásadním nedostatkem smlouvy o smlouvě budoucí je konstrukce, kdy je jedna a tatáž platba použita v celém svém rozsahu k uhrazení dvou právních titulů, tj. jak kupní ceny, tak ceny nájmu části nemovitosti. Při stanovení kupní ceny není splněn základní požadavek určitosti, když kupní cena má být hrazena formou splátek v minimální výši. Cena splátek má být stanovena zcela jasným a určitým způsobem. Pokud by měla být výše měsíční splátky jen 2 000 Kč, pak by žalobkyně musela kupní cenu splácet 21 let, nikoliv jen 10 let. Dále žalovaný namítal, že závazek uzavřít budoucí smlouvu zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena. Od doby uzavření smlouvy o smlouvě budoucí v roce 2009 do roku 2019 došlo ke zcela zásadní změně okolností, za jakých byla uzavírána, a to jak ve vztahu ke kupní ceně, tak i ve vztahu k vzájemnému soužití účastníků 3. Okresní soud v Karviné rozsudkem ze dne 20. 5. 2021, č. j. 24 C 83/2020-53, žalobu zamítl poté, co dospěl k závěru, že ujednání o kupní ceně, jež je zároveň měsíční platbou nájemného, a dohoda o možném výběru věcného břemene zakládají neplatnost smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Odvolací soud usnesením ze dne 15. 12. 2021, č. j. spisová značka, rozsudek okresního soudu zrušil, když dospěl k závěru, že skutečnost, že splátky kupní ceny představují zároveň měsíční platbu nájemného podle nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 2. 2010 nezpůsobuje neplatnost smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy. Ve vztahu k výběru možného věcného břemene uložil okresnímu soudu provést výklad projevu vůle obsaženého ve smlouvě o uzavření budoucí kupní smlouvy a poté posoudit, zda jsou podmínky pro nahrazení projevu vůle žalovaného soudním rozhodnutím.

4. Smlouvou o uzavření budoucí kupní smlouvy uzavřenou mezi účastníky dne datum si žalovaný jako budoucí prodávající a žalobkyně jako budoucí kupující dohodli závazek, že žalovaný převede vlastnictví k nemovitostem popsaným v článku I. smlouvy na žalobkyni, přičemž žalobkyně žalovanému zároveň zřídí věcné břemeno spočívající v právu doživotního užívání a bydlení v ideální ½ nemovitostí popsaných v článku I. této smlouvy nebo v bytě nacházejícím se v 1. nadzemním podlaží rodinného domu č. p. Anonymizováno. Z článku I. smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy vyplývá, že předmětem převodu vlastnictví jsou nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. hodnota v katastrálním území adresa, obec adresa, a to pozemků parc. č. anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno Anonymizováno, Anonymizováno a rodinný dům č. p. Anonymizováno na pozemku parc. č. hodnota. Dále bylo pod bodem II. ujednáno, že kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene bude smluvními stranami uzavřena do 31. 3. 2019. Pod bodem III. byla dohodnuta kupní cena za převáděné nemovitosti ve výši 500 000 Kč, která měla být zaplacena formou pravidelných měsíčních splátek ve výši nejméně 2 000 Kč. Jednotlivé měsíční splátky jsou splatné ke každému poslednímu dni v měsíci, za který přísluší. První splátka měla být uhrazena do 31. 1. 2010.

5. Nájemní smlouvou uzavřenou mezi účastníky dne 1. 2. 2010 bylo prokázáno, že žalovaný, jako pronajímatel, pronajal žalobkyni, jako nájemkyni, část nemovitostí rodinného domu č. p. Anonymizováno na pozemku parc. č. anonymizováno umístěné ve 2. nadzemním podlaží (bytová jednotka zrekonstruovaná nájemcem) a všechny pozemky a sklepní prostory. Nemovitosti jsou vymezeny v bodě I. nájemní smlouvy tak, že jsou zapsány na listu vlastnictví č. hodnota pro katastrální území adresa, obec adresa, a to pozemky parc. č. anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno, Anonymizováno a Anonymizováno a rodinný dům č. p. Anonymizováno na pozemku parc. č. anonymizováno včetně příslušenství. Nájemné bylo dohodnuto na částku 2 000 Kč měsíčně. Splatnost nájemného byla dohodnuta nejpozději k 31. dni v měsíci. Pod bodem 3. smlouvy je uvedeno, že takto stanovené nájemné je zároveň dohodnutou splátkou kupní ceny dle smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne datum. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou.

6. Z výpovědi svědkyně jméno FO, matky žalobkyně a přítelkyně žalovaného, bylo zjištěno, že žalobkyně asi před deseti lety projevila zájem o vrchní část rodinného domu, kde se nacházela půda, s tím, že si ji předělá za přibližně půl miliónů korun. Žalovaný v té době uváděl, že děti nemá a že dům přepíše na žalobkyni. Žalobkyně si půdu zrekonstruovala. Svědkyně dále uvedla, že nezná výši splátek za dům, kterou si účastníci dohodli. Sešit se záznamy ležel v mezipatře po celou dobu, měl červený obal. Žalovaný podepisoval nějaké částky splátek za dům. Sama ho viděla mnohokrát záznam v sešitě podepisovat. Částka ve výši 2 000 Kč se zapisovala do sešitu po celou dobu 10 let.

7. Žalovaný v rámci svého výslechu uvedl, že rodinný dům koupil v roce 1998, pak jej předělával, a do domu se nastěhoval v r. 2010. Předtím tam občas přespával. Bydlel u paní jméno FO, která se do domu přestěhovala s ním. V té době měl dům sklep, 1. patro a 2. patro. První patro bylo obyvatelné, druhé patro mělo vyzděné nosné zdi, obyvatelné nebylo, byl tam materiál. Okna a radiátory tam byly. jméno FO žalovaného požádala, zda by tam žalobkyni nevzal. Žalobkyně se do domu nastěhovala až poté, co se druhé patro dodělalo. Dodělávky byly provedeny svépomocí. Smlouvu o smlouvě budoucí uzavřel v době, kdy mezi nimi vztahy byly v pořádku, v té době nevěděl, že žalobkyně bude žít se třemi muži. Smlouvu o smlouvě budoucí nesepisoval, její obsah mu byl předložen ze strany žalobkyně. Do smlouvy nic nedoplňoval, nic neřešil, ani předpoklad, že v budoucnu se cena nemovitostí může zvýšit neřešil, byly mezi nimi dobré vztahy. Pokud se jedná o cenu ve výši 500 000 Kč, nevycházeli z ničeho. Věcné břemeno užívání, chápal tak, že v domě bude žít do smrti, ale že dům nebude jeho. Chápal to tak, že bude bydlet v domě v přízemí, tam kde místnosti obýval. Ke změně došlo někdy v roce 2018 nebo 2019, pak se spolu již nebavili. Žalovanému vadilo, že tam jezdí za ní tolik mužů. Dne 20. 3. 2020 žalobkyně za žalovaným přišla s tím, aby dům přepsali. Řekl jí, že ne, že když má tři chlapy, tak že ne. Důvodem pro neuzavření kupní smlouvy bylo to, že žalobkyně měla tři chlapy, v domě a na zahradě byl nepořádek. Poté, co se vystěhovali, odvezl čtyři tranzity nepořádku. Vše, co do domu koupili, staré věci odvezli na zahradu a nechali tam. Hnilo to tam, objevili se tam potkani. Nikdy od žalobkyně peníze neviděl. Akorát mu vždy dala sešit na podepsání. Částku ve výši 2 000 Kč asi dávala paní jméno FO. V momentě, kdy podepisoval sešit, byla tam vždy částka ve výši 2 000 Kč. K částkám 2 000 Kč byly později dopsány částky 4 000 Kč až 8 000 Kč + elektřina tak, aby to do 20. 3. 2020 souhrnně dělalo částku 500 000 Kč. V sešitě, který viděl naposledy, žádné další částky nebyly. Ve fotokopiích jsou pod jednotlivými měsíci dopsány další částky a mezitím uvedena další čára, to v originále taktéž nebylo. Vždy tam byl volný řádek. Pokud se jedná o kupní cenu ve výši 500 000 Kč, nedostal žádnou částku, ale paní jméno FO obdržela po 2 000 Kč, takže by měla obdržet 240 000 Kč. Osobně do ruky nedostal nic. Peníze si žalobkyně s paní jméno FO předaly mezi sebou, žalovanému akorát předložily sešit. Kdyby dům prodával v r. 2010, určitě by jej neprodával za cenu 500 000 Kč, ale vyšší, protože vše na domě dělal. Dům koupil za 230 000 Kč. Dům v té době byl v dezolátním stavu, byl celý podmáčený. Pokud se jedná o částku ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě ve výši 500 000 Kč, pak tak nízkou částku nechal proto, že to byla dcera jeho přítelkyně. Vztahy byly dobré. Myslel, že to zůstane do smrti.

8. Svědkyně jméno FO v rámci doplňujícího výslechu uvedla, že žalovaný dům vlastnil ještě předtím, než se poznali. Bydleli společně v bytě, pak se asi v r. 2009 přestěhovali do rodinného domku žalovaného. Žalobkyně se nastěhovala asi rok po nich. V druhém patře nebylo nic, mimo radiátorů, vše se tam dodělávalo, omítky, podlahy, koupelna. Žalobkyni přitom pomáhali její známí. Vztahy mezi svědkyní a její dcerou a žalovaným a žalobkyní byly zcela normální, bral ji jako svoji dceru, zná ji od 5 let. Žili úplně normálně, všechno bylo v pohodě. Žalobkyně měla dvě děti, vnučce je 14, vnukovi 16. Když se tam stěhovali, měl dva roky. Prvních 5–6 let byl klid, pak začaly problémy. Nakonec to došlo až tam, že obdržela dopis k vystěhování, i dcera dostala měsíční výpověď. Závěť žalovaný sepsal, když byli u notáře se smlouvou o budoucí kupní smlouvě. Obsah závěti nezná. Budoucí užívání nijak neřešili, vše bylo v pohodě, dcera byla nahoře, oni dole. Nepředpokládala, že se něco stane, nebylo nic k řešení do budoucna. Nestávalo se, že by žalobkyně bránila žalovanému v nějaké činnosti. Nic neřešili, co bylo třeba udělat, se udělalo. Žalovaný původně chtěl přepsat dům na žalobkyni hned, bránila tomu ale hypotéka. Pokud se jedná o částky 2 000 Kč, pak to bylo mezi nimi, svědkyně žádné částky nepřebírala. Dcera chodila za žalovaným se sešitem, tam mu dávala peníze. K převzetí peněz došlo oproti podpisu. Žalovaný neměl důvod namítat, že by peníze neobdržel. On ani nechtěl brát peníze a podepisovat převzetí peněz, ale svědkyně ho donutila, aby tak činil. Svědkyně nevěděla, co se tam všechno psalo, snad i uhlí. Ke konci roku si to posčítali. Měli z toho legraci, nebrali to vážně. Přímo to, že žalovaný peníze převzal, neviděla, ale viděla dceru, jak je nese. Peníze žalovanému dala, to se pak třeba použilo na inkaso, byl to takový propletenec. Každý dal, co měl. Když žalovaný nechodil do práce, platila hypotéku. Pokud se jedná o částku 2 000 Kč, jednalo se o nájemné. Dcera dávala i více peněz, neví přesně kolik. Pokud se jedná o to, co způsobilo zhoršení vztahů mezi žalovaným a žalobkyní, bylo to tak, že přišel o půl druhé v noci, začal ječet, že má hlad, ať vstává, že chce jíst. Hodil do ložnice, kde spala, židli. Dcera to slyšela, sešla dolů, pohádali se a od té doby se vztahy zhoršily. Pokud se jedná o více vztahů dcery s muži, pak je to její věc, když bylo po jeho, tak mu její známosti nevadily. Když mu sdělili, že moc pije, tak bylo zle. Všechny práce pomáhali také dělat. Stromy kácet, uhlí skládat apod.

9. Z výpovědi svědka jméno FO bylo zjištěno, že žalovaný dům kdysi koupil s manželkou, pak se rozvedl. Pak tam něco předělával a nastěhoval se tam s přítelkyní, paní jméno FO. V době, kdy se tam nastěhoval, tam bylo spodní patro hotovo. Nahoře pak bylo topení a bylo třeba tam dostavět příčky a koupelnu. Žalobkyně si postupně našla tři přítele, se kterými žije v jedné domácnosti i s dětmi, s dvěma je tam stabilně, jeden tam dochází. Žalovanému se to nelíbí. To ví stoprocentně. V současné době tam již nejsou. Byt totálně zdevastovali. Byt v druhém patře viděl, je tam třeba kompletně všechno opravit. Žalobkyně, svědkyně paní jméno FO žalovaný se k sobě chovali normálně. Pak, jak se rozhádali, už to nebylo takové. Žalobkyně na dokončení druhého patra mohla investovat, když to přežene, 100 000 Kč. Jednalo se o materiál, ne o práce.

10. Svědek jméno FO uvedl, že bratra navštěvuje často. Od začátku, jak dům koupil někdy v r. 1989, mu pomáhal s opravami. Udělal svoji práci a pak tam asi půlroku nebyl, když tam přijel už tam bydlela žalobkyně. V druhém patře bylo třeba dodělat omítky, položit plovoucí podlahu, vyzdít příčku mezi koupelnou a kuchyní, obložit koupelnu a dodělat podhledy ze sádrokartonu, který tam byl. Na to, aby byt byl obyvatelný, by v té době měla stačit částka 50 000 Kč až 60 000 Kč, více ne. Svědek potvrdil, že tam byly problémy. Žalovaný svědku volal o půlnoci, aby přijel, že ho bijí. Jak tam přijel, byla tam policie. Neplatili mu za elektřinu, tak ji vypnul. Bylo to před covidem, někdy v roce 2019–2020. Ale problémy byly i předtím. Svědek uvedl, že do poslední chvíle nevěděl, jak to tam má, smlouvu o smlouvě budoucí žalovaný svědku ukázal až pak. Ptal se na nájem a žalovaný mu řekl, že mu dávají jenom 2 000 Kč za elektřinu. Žádné jiné částky nedostával. Žalovaného kromě toho roku, kdy dělal příčky a kdy poté byla asi půlroku až sedm měsíců přestávka z důvodu zdravotního stavu, bratra navštěvoval tak dvakrát v měsíci, někdy jednou. Bylo to v období roku 2010 až 2019. V době, kdy začal mít problémy s žalobkyní, což se stupňovalo, tak tam byl i dvakrát týdně. V jednom případě paní jméno FO dokonce dala facku i manželce svědka. Žalobkyně na svědka poslala toho svého hromotluka. Měla jich tam více, tři nebo čtyři. Žalobkyně v bytě žila s více muži, s jedním má kluka, s jedním má holku. Svědek tam jezdil jednu dobu častěji, kdy tam byla v prvním patře po operaci kyčle jejich matka, kterou paní jméno FO po jejím dotazu, proč je tam tolik mužů, vyhodila. Žalovaného slovně napadali, když po nich požadoval peníze za uhlí či elektřinu. Přišel mu nedoplatek ve výši 27 000 Kč, chtěli po něm, aby zaplatil větší polovinu. V r. 2018-2019 mezi nimi nebyla už žádná komunikace. jméno FO se svědkem nemluvila, s žalovaným také ne. Nebavili se s nimi ani děti žalobkyně, které tam pobíhaly, nezdravily. Vztahy se začaly zhoršovat v r. 2016-2017, to už pozoroval, že to je nějaké divné. Přítel žalobkyně před tím se svědkem prohodil pár slov, pak si ani nepřisedl na lavičku. Když se vztahy zhoršily, volal žalovaný svědku často, i dvakrát v týdnu, stěžoval si na jejich chování.

11. Svědek jméno FO uvedl, že je partnerem žalobkyně. S žalobkyní žil již předtím, než se nastěhovali do rodinného domu. Tam žili od poloviny roku 2009. Prováděli celou rekonstrukci podkroví, kdy žalobkyni pomáhal. Byla tam holá půda, dělalo se všechno – podlahy, schodiště, elektřina, voda, stropy, omítky, koupelna, sociální zařízení, dávaly se dveře. Pokud se jedná o žalovaného, ten pil alkohol. Postupně vznikaly neshody. Svědek se o to, co dělali o patro níž, nestaral. Celá situace vygradovala, když hodil žalovaný po paní jméno FO židličku. Od té doby to přestalo fungovat. Žalovaný různě dělal naschvály, zejména psychického charakteru. Např. dával ježky pod kola, aby nám propíchal gumy, popř. vzal složku s penězi a schoval ji. V domě bydleli do ledna 2022, kdy se odstěhovali. V bytě bydlel svědek, dále pak bývalý přítel od žalobkyně a jejich děti. Nikdo jiný tam dále nebydlel. Žalovanému to zpočátku nevadilo, až poté, když přišly konflikty, mu to začalo vadit. V době, kdy měli dobré vztahy, společně hrávali karty. Za žalobkyní docházeli kamarádi, ale že by tam bydleli, to ne, pouze když se něco slavilo, tam možná přespali, jinak jezdívali domů. Stěhovali se z domu všichni v roce 2022. Hlavním důvodem byly vzájemné neshody s žalovaným. Zamezil jim přístup do sklepa, neměli přístup k topení, elektřině, proto tam bydlet s dětmi nemohli. Neshody byly už předtím, ale stupňovat se začaly v době, kdy žalobkyně požádala o přepis nemovitosti. Rekonstrukci podkroví prováděli dvakrát, poprvé narychlo tak, aby tam mohli bydlet, podruhé pak přibližně v r. 2013. Celkově rekonstrukce vyšly na 600 000 Kč až 700 000 Kč. Svědek viděl, jak žalobkyně předávala peníze žalovanému. Platby se evidovaly v červeném sešitě. Žalovaný jej podepisoval. Neví o tom, že by žalovaný žalobkyni vytýkal, že by mu neuhradila nějakou splátku.

12. Ze znaleckého posudku znalce jméno FO ze dne 19. 12. 2024 vyplynulo, že obvyklá cena nemovitých věcí k 16. 11. 2009 s přihlédnutím ke stavu nemovitých věcí k tomuto dni, pokud by byly zatíženy věcným břemenem doživotního bezplatného užívání ve prospěch žalovaného zřízeného k bytu nacházejícímu se v 1. nadzemním podlaží domu č. p. Anonymizováno, by byla 1 357 560 Kč, a obvyklá cena nemovitých věcí k 31. 3. 2019 s přihlédnutím ke stavu nemovitých věcí k tomuto dni, pokud by byly zatíženy věcným břemenem doživotního bezplatného užívání ve prospěch žalovaného zřízeného k bytu nacházejícímu se v 1. nadzemním podlaží domu č. p. Anonymizováno, by byla 1 124 830 Kč. Své závěry znalec potvrdil i při svém výslechu u jednání soudu dne 16. 5. 2025, u kterého mj. vysvětlil i použitou metodu ocenění.

13. Z notářského zápisu Anonymizováno ze dne 16. 11. 2009 bylo zjištěno, že žalovaný pořídil závěť, kterou ustanovil žalobkyni dědičkou veškerého svého majetku, a přítelkyni jméno FO odkázal právo věcného břemene spočívající v doživotním užívání celé bytové jednotky nacházející se v přízemí rodinného domu č. p. Anonymizováno včetně společných prostor a shora uvedených pozemků.

14. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky byla v době dobrých vztahů uzavřena smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy k rodinnému domu a nemovitostem ve vlastnictví žalovaného, kterou se žalovaný zavázal prodat žalobkyni uvedené nemovitosti a žalobkyně se zavázala zřídit žalovanému věcné břemeno doživotního užívání. Posléze žalovaný odmítl uzavřít kupní smlouvu k nemovitostem z důvodu vzniklých neshod spočívajících zejména v tom, že žalobkyně žila u žalovaného v nájmu v jedné domácnosti s dětmi, dvěma muži a třetí ji navštěvoval. Obvyklá cena nemovitých věcí určených k prodeji se mezi roky 2009 až 2019 snížila.

15. Podle § 3028 odst. 3 občanského zákoníku není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinností tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

16. Podle § 50a odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech.

17. Podle § 50a odst. 2 občanského zákoníku nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím není dotčeno.

18. Podle § 588 občanského zákoníku z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

19. Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene měla být mezi stranami uzavřena do 31. 3. 2019. Žaloba byla podána dne 30. 3. 2020, tedy ve smyslu § 50a odst. 2 občanského zákoníku včas.

20. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná.

21. Otázka neplatnosti smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ve vztahu k ujednání o kupní ceně byla vyřešena závazným závěrem odvolacího soudu tak, že smlouva není z tohoto důvodu neplatná, neboť ujednání o způsobu úhrady kupní ceny není z hlediska posouzení otázky platnosti kupní ceny rozhodné (např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 478/2006).

22. Okresní soud po doplněném dokazování dospěl ve vztahu k namítané neurčitosti ujednání budoucí kupní smlouvy, která zavazuje žalobkyni zřídit žalobci „věcné břemeno, spočívající v právu doživotního užívání a bydlení v id. ½ nemovitostí, popsaných v čl. I. této smlouvy nebo v bytě, nacházejícím se v I. nadzemním podlaží rodinného domu čp. Anonymizováno“, k následujícím závěrům.

23. Žalovaný v rámci své výpovědi uvedl, že smlouvu o smlouvě budoucí nesepisoval, její obsah byl zpracován a předložen žalobkyní, sám žalobce do smlouvy nic nedoplňoval a nic proti ní nenamítal, při stanovení ceny nevycházeli z žádných úvah o případné ceně nemovitosti, případnou skutečnost, že cena nemovitosti se může v budoucnu zvýšit, neřešil, a to vše proto, že žalobkyně byla dcerou přítelkyně žalovaného a mezi všemi byly vztahy dobré. Sám ani nenavrhoval, aby bylo zřízeno věcné břemeno v jeho prospěch. Věcné břemeno užívání chápal tak, že v rodinném domě bude žít až do smrti a že bude bydlet i nadále v domě v přízemí, tam, kde místnosti dosud obýval, a užívat společné prostory a pozemky tak jako dosud. Byl srozuměn s tím, že po převodu dům nebude jeho. Soud po takto doplněném dokazování dospěl k závěru, že smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy není ve vztahu ke zřízení věcného břemene dostatečně určitá, neboť žalovaný předpokládal užívání nemovitosti jako dosud, tedy bytu v I. nadzemním podlaží a zároveň všech označených nemovitostí, což z dohodnutého věcného břemene nevyplývá, a je v rozporu s jazykovým vyjádřením tohoto úkonu, neboť ten zní „v právu doživotního užívání a bydlení…v bytě, nacházejícím se v I. nadzemním podlaží rodinného domu č. p. Anonymizováno.“, přičemž není zde uvažováno o věcném břemeni k ostatním nemovitostem (nebo jen některým), popř. ani k těm, které jsou pro užívání bytu nezbytné.

24. I pro případ, že by bylo ujednání o věcném břemeni sjednáno dostatečně určitě, nelze dle názoru soudu žalobě vyhovět. Podle § 50a odst. 3 obč. zák. závazek (na uzavření budoucí kupní smlouvy) zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena.

25. Jak již je výše uvedeno, v době uzavření závazku vztahy mezi účastníky byly dobré, žalobkyně byla dcerou přítelkyně žalovaného. Žalovaný při uzavírání závazku neřešil obsah žalobkyní předložené smlouvy, s ohledem na dobré vztahy nic nedoplňoval, stanovenou cenu nijak nerozporoval, neřešil ani skutečnost, že v budoucnu se může cena nemovitostí zvýšit, se vším souhlasil. Taktéž s dohodnutými splátkami souhlasil (přičemž po 2 000 Kč by cena byla uhrazena za více jak 20 let). To vše proto, že měl s žalobkyní dobré vztahy a nepředpokládal, že by se něco mělo změnit. Dobrým či spíše nadstandardním vztahům odpovídá i notářský zápis, kterým žalovaný dne datum (tedy v den uzavření smlouvy) zřídil závěť, na základě níž ustanovil žalobkyni dědičkou veškerého svého majeteku, a své přítelkyni, matce žalobkyně, zřídil doživotní užívání bytové jednotky v přízemí rodinného domu a všech pozemků. Posléze se vztahy zhoršily a poté, co si žalobkyně nastěhovala do bytu tři muže a přestali si rozumět, se rozhodl, že kupní smlouvu neuzavře. Vztahy se zhoršily natolik, že účastníci spolu přestali komunikovat a na výzvu žalovaného se žalobkyně odstěhovala. Soud má za to, že okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli – dobré vztahy – se natolik změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene byla uzavřena (aby byl nahrazen projev vůle žalovaného soudním rozhodnutím), neboť soužití účastníků v jednom rodinném domě je za stávajícího stavu jen stěží myslitelné.

26. Lze dodat, že námitka žalovaného, že došlo v mezidobí k podstatnému navýšení ceny, se neprokázala. Znalec dospěl k závěru, že obvyklá cena nemovitých věcí k 16. 11. 2009 s přihlédnutím k věcnému břemenu byla 1 357 560 Kč, a cena ke dni 31. 3. 2019 byla 1 124 830 Kč. Nelze ale přehlédnout, že obvyklá cena byla v době uzavření více jak 2 x vyšší než dohodnutá částka ve výši 500 000 Kč.

27. O náhradě nákladů řízení státu bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 občanského soudního řádu. Náklady řízení spočívají ve znalečném za znalecký posudek ve výši 71 146 Kč a za účast znalce u jednání ve výši 3 700 Kč, tj. celkem 74 846 Kč. Ze zálohy složené žalovaným bylo uhrazeno 7 000 Kč, z rozpočtových prostředků soudu pak 67 846 Kč. Výrokem II. byla žalobkyně zavázána uhradit státem vynaloženou částku na znalečné.

28. O nákladech řízení mezi účastníky bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu. Žalovaný byl v řízení úspěšný, a proto mu byla přiznána jejich plná náhrada. Náklady řízení se skládají z odměny zástupce žalovaného stanovené podle § 7, § 8, § 11 odst. 1 písm. a/, d/ a g/ vyhl. č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif – s přihlédnutím ke změnám účinným od 1. 1. 2025). Odměna byla přiznána z tarifní hodnoty 500 000 Kč. Odměna 10 300 Kč/úkon náleží za 13 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, účast na jednání soudu ve dnech 14. 10. 2020, 12. 5. 2021-2 x, 20. 5. 2021, 22. 3. 2023, 16. 11. 2023 – 2 x, 16. 5. 2024, 16. 5. 2025, 22. 5. 2025 – ½, odvolání z 12. 7. 2021, porada s klientem dne 24. 11. 2021), tj. celkem 128 750 Kč. Náklady řízení se dále skládají z náhrady hotových výdajů stanovených podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve výši 300 Kč za 1 úkon právní služby učiněný do 31. 12. 2024 a 450 Kč za úkon právní služby učiněný od 1. 1. 2025, tj. celkem 4 200 Kč (11 x 300 Kč + 2 x 450 Kč), dále z náhrady za promeškaný čas za 7 cest k jednání soudu, a to za 10 půlhodin po 100 Kč a 4 půlhodiny po 150 Kč (§ 14 odst. 3 advokátního tarifu účinného od 1. 1. 2025), tj. celkem 1 600 Kč, a dále z cestovného k jednání soudu dne 14. 10. 2020 z Třince do Karviné a zpět (osobním automobilem o průměrné spotřebě 8,8 l benzínu / 100 km, délce cesty tam a zpět 50 km, ceně pohonných hmot dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. 32 Kč/l a sazby základní náhrady 4,20 Kč/km) ve výši 340,80 Kč, z cestovného k jednání soudu dne 12. 5. 2021 z Třince do Karviné a zpět (osobním automobilem o průměrné spotřebě 8,8 l benzínu / 100 km, délce cesty tam a zpět 50 km, ceně pohonných hmot dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. 27,80 Kč/l a sazby základní náhrady 4,40 Kč/km) ve výši 342,32 Kč, z cestovného k jednání soudu dne 20. 5. 2021 z Třince do Karviné a zpět (osobním automobilem o průměrné spotřebě 8,8 l benzínu / 100 km, délce cesty tam a zpět 50 km, ceně pohonných hmot dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. 27,80 Kč/l a sazby základní náhrady 4,40 Kč/km) ve výši 342,22 Kč, z cestovného k jednání soudu dne 22. 2. 2023 z Třince do Karviné a zpět (osobním automobilem o průměrné spotřebě 8,8 l benzínu / 100 km, délce cesty tam a zpět 50 km, ceně pohonných hmot dle vyhlášky č. 467/2022 Sb. 41,20 Kč/l a sazby základní náhrady 5,20 Kč/km) ve výši 441,28 Kč, z cestovného k jednání soudu dne 16. 11. 2023 z Třince do Karviné a zpět (osobním automobilem o průměrné spotřebě 8,8 l benzínu / 100 km, délce cesty tam a zpět 50 km, ceně pohonných hmot dle vyhlášky č. 467/2022 Sb. 35,80 Kč/l a sazby základní náhrady 5,20 Kč/km) ve výši 441,28 Kč, z cestovného k jednání soudu dne 16. 5. 2025 z Třince do Karviné a zpět (osobním automobilem o průměrné spotřebě 7,3 l benzínu / 100 km, délce cesty tam a zpět 50 km, ceně pohonných hmot dle vyhlášky č. 475/2024 Sb. 35,80 Kč/l a sazby základní náhrady 5,80 Kč/km) ve výši 420,67 Kč, z cestovného k jednání soudu dne 22. 5. 2025 z Třince do Karviné a zpět (osobním automobilem o průměrné spotřebě 7,3 l benzínu / 100 km, délce cesty tam a zpět 50 km, ceně pohonných hmot dle vyhlášky č. 475/2024 Sb. 35,80 Kč/l a sazby základní náhrady 5,80 Kč/km) ve výši 420,67 Kč, které činí celkem 2 749,34 Kč. Odměna a náhrada hotových výdajů ve výši 137 299,34 Kč činí s připočtením 21% daně z přidané hodnoty 166 132,20 Kč. Se zaplacenou zálohou na znalecký posudek činí náhrada nákladů řízení 173 132,20 Kč. Soud nepřiznal účtované náklady řízení za další porady s klientem, když z obsahu spisu nevyplývá, že by do řízení něco nového či podstatného vnesly. Stejně tak úkon za písemné doplnění skutkových tvrzení, když tato mohla být obsažena již v předchozích vyjádřeních. . Proti tomuto rozhodnutí je možno podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení, písemně, dvojmo, prostřednictvím Okresního soudu v Karviné ke Krajskému soudu v Ostravě. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (§ 251 o. s. ř.).