19 C 172/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Váchovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta pro zaplacení částky 50 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni , částka, , a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení , částka, , jež představuje blokovací depozitum, složené ve prospěch žalované za účelem zprostředkování nájmu nemovitosti na základě dohody o rezervaci a složení blokovacího depozita, uzavřené mezi účastníky dne , datum, . Žalobkyně v rámci dohody vystupovala jako zájemce o pronájem nemovitosti na adrese , adresa, , jejímž vlastníkem je společnost , Anonymizováno, s. r. o., a žalovaná byla zprostředkovatelem. Depozitum mělo sloužit jako provize pro žalovanou po uzavření zprostředkované smlouvy o nájmu nemovitosti do , datum, . K uzavření nájemní smlouvy v uvedené lhůtě nedošlo, neboť žalovaná předložila žalobkyni k podpisu zcela odlišnou smlouvu než tu, kterou se zavázala podepsat. Žalovaná podpis nájemní smlouvy zmařila a nevzniklo jí právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši odpovídající depozitu dle čl. IV. dohody, depozit proto zadržuje neoprávněně. Žalobkyně na rozdíl od žalované, která nemovitost po uzavření dohody dále klamavě inzerovala jiným zájemcům, neporušila žádnou smluvní povinnost, a není tak právního důvodu pro zadržení složeného depozita, který žalovaná nevrátila ani k písemné výzvě.

2. Žalovaná se k věci vyjádřila tak, že nárok vznesený žalobou zcela neuznává. Učinila nesporným, že , datum, uzavřela se žalobkyni dohodu o rezervaci a složení blokovacího depozita na nájem nemovitosti na adrese , adresa, , jejímž vlastníkem je společnost , Anonymizováno, s. r. o. Rezervační lhůta byla sjednána do , datum, s tím, že žalobkyně složila rezervační poplatek ve výši , částka, . Žalovaná však činila spornými okolnosti vedoucí k neuzavření nájemní smlouvy ve sjednané lhůtě. Důvody, pro něž nebyla nájemní smlouva uzavřena, leží pouze na straně žalobkyně, když tato vznášela požadavky na změnu obsahu nájemní smlouvy a k jejímu podpisu se dne , datum, nedostavila bez uvedení důvodu a dále nekomunikovala. Byla to tedy žalobkyně, kdo porušil povinnost založenou čl. II. dohody, uzavřít nájemní smlouvu, a žalované vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty dle čl. IV. dohody, odpovídající výši rezervačního poplatku, na jehož vrácení tak žalobkyně právo nemá. Navrhla proto, aby žaloba byla zamítnuta.

3. Na základě provedeného dokazování učinil soud tato skutková zjištění:

4. Žalovaná, zprostředkovatel, uzavřela dne , datum, se žalobkyní, zájemcem, písemnou dohodu o rezervaci a složení blokovacího depozita na nájem nemovitosti na adrese , adresa, , jejímž vlastníkem je společnost , Anonymizováno, s. r. o. Rezervační lhůta byla sjednána do , datum, s tím, že žalobkyně složila k rukám žalované rezervační poplatek ve výši , částka, . Dohoda je podepsána jednatelem žalobkyně, panem , jméno FO, , a paní , jméno FO, , zastupující žalovanou na základě plné moci (shodnými tvrzeními účastníků, dohodou o rezervaci a složení blokovacího depozita z , datum, ).

5. Dle čl. I. dohody zprostředkovatel prohlašuje, že je oprávněn nabízet k nájmu třetím osobám restauraci (bez kuchyní) v přízemí budovy a salonek v prvním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, , nacházející se na pozemku p. č. , hodnota, , v , adresa, , zapsaný na listu vlastnictví č. , hodnota, . Současným vlastníkem nemovitosti je společnost , právnická osoba, . V Čl. II. dohody se zájemce zavazuje, že bez zbytečného odkladu po uzavření této smlouvy, nejpozději však do konce rezervační lhůty dle čl. IV. uzavře nájemní smlouvu, na jejímž základě by se měl stát nájemcem nemovitosti v čl. I. dohody a zaplatí nájemné a dohodnutou provizi. Nájem za uvedenou nemovitost činí , částka, měsíčně plus služby dle spotřeby. V čl. III. je sjednána povinnost zájemce složit blokovací depozitum na bankovní účet zprostředkovatele za účelem zablokování nemovitosti, tj. za účelem nenabízení nemovitosti k pronájmu třetím osobám zprostředkovatelem do předpokládaného data podpisu nájemní smlouvy, tedy do , datum, . Uvedené depozitum bude v případě uzavření nájemní smlouvy v plné výši započteno na provizi pro zprostředkovatele. Dle čl. IV. v případě, že pronajímatel nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu nájemní smlouvy do , datum, , je zprostředkovatel povinen přijaté depozitum vrátit zájemci do pěti pracovních dnů od vyžádání. Pokud zájemce nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu nájemní smlouvy do , datum, , vyplacené depozitum propadá ve prospěch zprostředkovatele jako smluvní pokuta (dohodou o rezervaci a složení blokovacího depozita z , datum, ).

6. K podpisu nájemní smlouvy, jejímž předmětem byl pronájem nemovitosti specifikované v čl. I. dohody, do , datum, nedošlo (shodnými tvrzeními účastníků).

7. Žalovaná depozitum nevrátila ani na výzvu předžalobní, vrácení výslovně odmítla (předžalobní výzvou, reakcí na předžalobní výzvu).

8. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil pro věc rozhodné skutečnosti. Další účastníky navrhované důkazy pro jejich nadbytečnost neprovedl.

9. Na základě skutkových závěrů soud dospěl k tomuto právnímu posouzení:

10. Dle § 2 písm. a) a d) bodu 2. zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, (dále jen „z. r. z.“), se realitním zprostředkováním rozumí činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, po níž spadá i smlouva nájemní, když realitní smlouvou se rozumí smlouva o nabytí práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

11. Činnost žalované spadá pod realitní zprostředkování tak, jak jej formuluje z. r. z. Příslušná dohoda, uzavřená mezi žalobkyní coby zájemcem a žalovanou coby zprostředkovatelem přitom byla dle § 9 z. r. z. uzavřena písemně, a obsahuje v souladu s § 10 z. r. z. označení předmětu užívání, výši nájemného a výši provize.

12. Dle § 14 z. r. z. ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

13. Dle § 2048 odst. 1 věty prvé zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“), ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

14. Účelem citovaného ustanovení § 14 z. r. z. je především zamezit dlouholeté praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět i přesto, že toto odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Mimo jiné jde i o zohlednění ustálené soudní judikatury, která obdobná ujednání označuje jako neplatná – viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, , rozsudek KS v Brně sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, , rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, , rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, , rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, , rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, , rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, . (Důvodová zpráva k zákonu č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), č. 39/2020 Dz).

15. S ohledem na účel onoho ustanovení jej dle názoru soudu lze vztáhnout i na účastníky tohoto řízení, z nichž žalovaná je realitním zprostředkovatelem a žalobce zájemcem, a to sice zájemcem, který není spotřebitelem, avšak v rámci tohoto smluvního vztahu je nepochybně slabší stranou, neboť vystupuje mimo rámec své podnikatelské činnosti. Je-li účelem ustanovení zamezit stavu, kdy realitní zprostředkovatel jednostranně započte případně vzniklý nárok zájemce na smluvní pokutu oproti provizi za zprostředkování, je-li tato již předem složena zprostředkovateli, pak není důvodu, aby toto ustanovení nepokrývalo i smlouvu uzavřenou s podnikatelem v postavení slabší smluvní strany, tedy osoby vystupující mimo rámec své podnikatelské činnosti, byť na tuto slabší stranu není v zákoně výslovně odkazováno. Rovněž je zde rozdíl mezi účelem začlenění zákazu použití směnky nebo šeku ve vztahu se spotřebitelem v § 16 z. r. z., kde je zřejmé, že podnikatel je oproti spotřebiteli v rámci své činnosti schopen vyhodnotit vhodnost užití směnky či šeku k zajištění dluhu vyplývajícího ze smlouvy o realitním zprostředkování, neboť i dosavadní judikatura, bez ohledu na to, v jakém postavení vystupuje vůči zprostředkovateli zájemce, považuje povinnost zájemce uzavřít realitní smlouvu, k níž se zájemce zavázal ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené mezi zájemcem a realitním zprostředkovatelem, a tedy i povinnost uhradit návaznou smluvní pokutu, za neplatnou, respektive rozpornou se zákonem.

16. V této souvislosti lze odkázat například na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , dle něhož „…je třeba zajištění povinností účastníků rezervační smlouvy posuzovat jen ve vztahu k těm závazkům, které (typicky) smluvní strany rezervací přijímají; platí, že nelze zajistit závazek účastníka rezervační smlouvy (nebo smlouvy o zprostředkování) uzavřít s třetí osobou (potencionálním kupujícím či prodávajícím) do určité doby zprostředkovávanou smlouvu (srov. rozsudky ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).“ Z odkazovaného rozhodnutí a rozsudků, na něž v jeho rámci Nejvyšší soud odkazuje, lze v prvé řadě dovodit, že podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat, splnění jaké konkrétní povinnosti je tímto institutem zajištěno, to znamená, při porušení které konkrétní povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty, a tato zajištěná povinnost musí platně vzniknout, aby mohla být smluvní pokutou zajištěna. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena a nemůže tudíž vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty. Dále pak, povinnost uzavřít v rezervační lhůtě smlouvu o smlouvě budoucí s třetí osobou označenou jako „vlastník nemovitosti“ je závazkem zavazujícím jen účastníky rezervační smlouvy, který nemůže být považován za závazek uzavřít kupní, respektive v projednávaném případě nájemní smlouvu ve prospěch třetího. Zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy, což na projednávaný případ nedopadá, za skutkového stavu, z něhož vyplynulo, že žalovaná nejednala ani jako nepřímý zástupce, oprávněný za vlastníka nemovitosti, tedy společnosti , právnická osoba, ., uzavřít nájemní smlouvu. Dle prohlášení v dohodě byla pouze oprávněna nabízet nemovitost k pronájmu třetím osobám. Takto uzavřená dohoda o rezervaci a složení blokovacího depozita tedy neobsahuje žádný vynutitelný závazek. Pokud se totiž subjekt zaváže k uzavření smlouvy, lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle, a k ní svědčí aktivní legitimace pouze druhé smluvní straně. Současně, mohou-li se k uzavření smlouvy budoucí zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; s tím, že jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy, platí že nelze smluvní pokutou platně zajistit závazek, kde zprostředkovatel není v postavení věřitele, když věřitelem je v daném případě budoucí pronajímatel, a to společnost , právnická osoba, .

17. Institut smluvní pokuty je jedním z právních prostředků zajištění závazků. Jejich smyslem je zajištění splnění povinností, jež jsou obsahem závazků. Účelem smluvní pokuty je donutit dlužníka pohrůžkou majetkové sankce k řádnému splnění závazku. Zároveň má sankční charakter, neboť účastníka, který poruší smluvní povinnost, stíhá nepříznivým následkem v podobě vzniku další povinnosti zaplatit peněžitou částku ve sjednané výši. Sjednání pokuty a její výše je zásadně věcí vzájemné dohody stran. Zajišťovací závazek, i v souladu s judikaturou výše, nemůže platně vzniknout bez existence zajišťovaného, hlavního, závazku a nemůže bez něj existovat, což je výrazem akcesorické povahy zajištění. Smluvní pokutu sice lze sjednat ve prospěch třetí osoby, a takové ujednání by patrně představovalo nepojmenované zajištění (utvrzení) závazku (k tomu srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ), což však na projednávaný případ, v němž společnost , právnická osoba, ., která by mohla sjednat ve prospěch žalované smluvní pokutu pro případ neuzavření nájemní smlouvy, není stranou dohody o rezervaci, nedopadá.

18. Lze proto dovodit neplatnost dohody o rezervaci a složení blokovacího depozita pro rozpor se zákonem, konkrétně ustanovením § 14 z. r. z., a rovněž obecnými zásadami soukromého práva, když v daném případě žalované nesvědčí právo zajistit závazek, z něhož není věřitelem, i kdyby byl vznikl. Žalovaná, která nebyla v postavení věřitele z hlavního závazku – nájemní smlouvy, k jejímuž uzavření měla směřovat její zprostředkovatelská činnost, nemohla platně sjednat smluvní pokutu za neuzavření takové smlouvy, když dohoda zavazuje k uzavření nájemní smlouvy s třetí osobou, která není stranou oné smlouvy o zprostředkování, s tím, že žalovaná nebyla ani jejím nepřímým zástupcem, proto jde o neplatnost absolutní, založenou počáteční nemožností plnění, k níž soud přihlédne i bez návrhu ve smyslu § 588 o. z. Absolutní neplatnost působí zánik závazku od počátku. Složené blokovací depozitum pak představuje bezdůvodné obohacení na straně žalované, tedy majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, a žalovaná je povinna ve smyslu § 2991 o. z. jej žalobkyni coby ochuzené vydat. Proto soud žalobě vyhověl.

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka, , nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 4 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne , datum, , z částky , částka, za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne , datum, , z částky , částka, za písemné podání nebo návrh ve věci samé (žaloba) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne , datum, , z částky , částka, za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne , datum, , z částky , částka, za písemné podání nebo návrh ve věci samé (doplnění tvrzení a označení důkazů k výzvě soudu) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne , datum, , z částky , částka, za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne , datum, a z částky , částka, za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne , datum, včetně tří paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a čtyř paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, ve výši , částka, , tedy částky , částka, a dále náhradu hotových výdajů ve smyslu § 13 odst. 1 a. t. ve výši , částka, , jež představují součet nákladů vynaložených na vyhotovení notářského zápisu ve výši , částka, , a nákladů na úředně ověřené překlady z ruského jazyka ve výši , částka, . Soud nepřiznal žalobkyni náhradu za nahlížení do spisu dne , datum, a , datum, , neboť po těchto nahlíženích žalobkyně neučinila žádný návazný úkon ve věci samé, vyjma následné účasti na jednání soudu, tedy v obou případech nelze provedené nahlížení do spisu považovat za účelné a přiznat za ně náhradu, a to i s ohledem na to, že soudem byla podání účastníků, včetně protokolů z jednání, řádně oběma stranám sporu doručena a nebylo nezbytné pouze za účelem opětovného seznámení se s uvedenými písemnostmi do spisu nahlížet.

20. O povinnosti žalované zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokáta žalobkyně soud rozhodl podle § 149 o. s. ř.

21. Lhůty k plnění soud určil dle § 160 odst. 1 o. s. ř.