35 Co 433/2025

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Naděždy Zachystalové a soudců Mgr. Pavla Riedlbaucha a JUDr. Ivy Zemanové ve věci žalobkyně: právnická osoba ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: právnická osoba ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o 50 000 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 6. srpna 2025, č. j. 19 C 172/2024-125, ve znění doplňujícího rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 30. ledna 2026, č. j. 19 C 172/2024-165, ve znění opravného usnesení Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 10. února 2026, č. j. 19 C 172/2024-171, a k odvolání žalované proti doplňujícímu rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 30. ledna 2026, č. j. 19 C 172/2024-165, ve znění opravného usnesení Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 10. února 2026, č. j. 19 C 172/2024-171,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení 8 591 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám její advokátky , Jméno advokátky, .

1. Napadeným rozsudkem ve znění napadeného doplňujícího rozsudku (ve znění opravného usnesení) soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 50 000 Kč s 12 % úrokem z prodlení ročně z této částky od , datum, do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku a o náhradě nákladů řízení rozhodl tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 41 995,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám její advokátky.

2. Rozhodl tak o žalobě podané z titulu žalobkyní ve prospěch žalované složeného blokovacího depozita za účelem zprostředkování nájmu nemovitosti na základě dohody o rezervaci a složení blokovacího depozita uzavřené účastnicemi dne , datum, , když žalobkyně byla zájemcem o nájem nemovitosti, jejíž vlastnicí byla , právnická osoba, ., a žalovaná byla zprostředkovatelem. Depozitum mělo sloužit jako provize pro žalovanou po uzavření zprostředkované smlouvy o nájmu nemovitosti do , datum, . K uzavření nájemní smlouvy v uvedené lhůtě však nedošlo, neboť žalovaná předložila žalobkyni k podpisu odlišnou smlouvu než tu, kterou se žalobkyně zavázala podepsat, uzavření nájemní smlouvy tak zmařila a nevzniklo jí právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši odpovídající depozitu dle čl. IV. dohody, pročež depozit zadržuje neoprávněně (blíže bod 1 odůvodnění).

3. Žalovaná poté, co učinila nesporným, že , datum, uzavřela s žalobkyní dohodu o rezervaci a složení blokovacího depozita na nájem nemovitosti ve vlastnictví , právnická osoba, s rezervační lhůtou do , datum, , na jejímž základě žalobkyně složila rezervační poplatek ve výši 50 000 Kč, s žalobním požadavkem vyslovila nesouhlas, neboť důvody, pro něž nebyla nájemní smlouva uzavřena, leží na straně žalobkyně, když tato vznášela požadavky na změnu obsahu nájemní smlouvy a k jejímu podpisu se bez uvedení důvodu nedostavila a nekomunikovala, pročež žalované vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty dle čl. IV. dohody odpovídající výši rezervačního poplatku, na jehož vrácení tak žalobkyně nemá právo (blíže bod 2 odůvodnění).

4. Soud prvního stupně po provedeném dokazování a vycházeje z nesporných tvrzení účastnic (stran skutkových zjištění blíže body 4 až 7 odůvodnění), poté, co uvedl, že z dalších provedených důkazů nezjistil rozhodné skutečnosti a další navrhované důkazy pro jejich nadbytečnost neprovedl, po rozboru právní úpravy zakotvené v zákoně č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „z. r. z.“; blíže body 10 až 12 a 14 odůvodnění), zejména pak jeho § 14 (dle něhož ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy), jehož účel vysvětlil, kdy tak tuto právní úpravu aplikoval na projednávaný případ, a citaci § 2048 odst. 1 věty prvé zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), upravujícího institut smluvní pokuty, dospěl k závěru o důvodnosti žaloby.

5. K tomuto závěru soud prvního stupně tedy vedla aplikace § 14 z. r. z. i na projednávaný případ, jakkoliv žalobkyně při uzavírání smlouvy nebyla spotřebitelem, nicméně byla slabší stranou, neboť vystupovala mimo rámec své podnikatelské činnosti, přičemž v této souvislosti uvedl, že i dosavadní judikatura, bez ohledu na to, v jakém postavení vystupuje vůči zprostředkovateli zájemce, považuje povinnost zájemce uzavřít realitní smlouvu, k níž se zájemce zavázal ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené mezi zájemcem a realitním zprostředkovatelem, a tedy i povinnost uhradit návaznou smluvní pokutu, za neplatně sjednané (blíže bod 15 odůvodnění).

6. Dále jej k tomuto závěru vedlo posouzení podstaty smluvní pokuty jako právního prostředku zajištění závazku. V této souvislosti uvedl, že podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat, přičemž nevznikla-li povinnost plnit, nemůže být ani porušena a nemůže tudíž vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty. Uzavřená dohoda o rezervaci a složení blokovacího depozita tedy neobsahuje žádný vynutitelný závazek. Jelikož zavázat se k uzavření budoucí smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena, pak platí, že nelze smluvní pokutou platně zajistit závazek, u něhož by zprostředkovatel nebyl v postavení věřitele, když věřitelem by v projednávaném případě byl budoucí pronajímatel, a to , právnická osoba, . Zajišťovací závazek tedy nemůže platně vzniknout bez existence zajišťovaného hlavního závazku a nemůže bez něj existovat, což je výrazem akcesorické povahy zajištění. K této problematice soud prvního stupně uzavřel, že smluvní pokutu sice lze sjednat i ve prospěch třetí osoby, to však na projednávaný případ, v němž , právnická osoba, ., která by mohla sjednat ve prospěch žalované smluvní pokutu pro případ neuzavření nájemní smlouvy, nedopadá, neboť nebyla stranou dohody o rezervaci (blíže body 16 a 17 odůvodnění).

7. Soud prvního stupně tak na straně jedné uzavřel, že dohoda o rezervaci a složení blokovacího depozita je neplatná pro rozpor se zákonem (a to § 14 z. r. z.), a na straně druhé uzavřel, že žalované nesvědčilo právo zajistit závazek (uzavření nájemní smlouvy), z něhož není věřitelem, tedy nemohla platně sjednat smluvní pokutu za neuzavření takové smlouvy, ujednání o smluvní pokutě je tak absolutně neplatné, když šlo o počáteční nemožnost plnění, pročež složené blokovací depozitum představuje bezdůvodné obohacení na straně žalované, tedy majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, a žalovaná je povinna je ve smyslu § 2991 o. z. žalobkyni coby ochuzené vydat (blíže bod 18 odůvodnění).

8. Soud prvního stupně žalobkyni přiznal i požadovaný zákonný úrok z prodlení dle § 1968 o. z. a § 1970 o. z. ve výši dle (§ 2) nařízení vlády č. 351/2013 Sb. (blíže odůvodnění doplňujícího rozsudku).

9. O nákladech řízení soud prvního stupně rozhodl v souladu s § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a přiznal v řízení zcela úspěšné žalobkyni plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení ve výši 41 995,50 Kč sestávajících ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 500 Kč a nákladů zastoupení dle §§ 6 odst. 1, 7, 11 odst. 1, vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), představovaných odměnou ve výši 3 100 Kč za každý ze sedmi soudem prvního stupně vyjmenovaných úkonů právní služby, čtyřmi paušálními náhradami hotových výdajů po 300 Kč, třemi po 450 Kč, 21 % daní z přidané hodnoty z odměny a paušálních náhrad ve výši 5 092,50 Kč, a náhradou hotových výdajů ve výši 10 153 Kč (vyhotovení notářského zápisu a úředně ověřených překladů), dovětkem pak uvedl, že žalobkyni z důvodu neúčelnosti nepřiznal náhradu za nahlížení do spisu dne , datum, a dne , datum, (blíže bod 19 odůvodnění).

10. Lhůtu k plnění stanovil podle § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř. a platební místo u náhrady nákladů řízení pak podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

11. Žalovaná napadla rozsudek soudu prvního stupně včasným a přípustným odvoláním.

12. V něm po připomenutí předmětu řízení vytkla soudu prvního stupně jeho výklad, že žalobkyni jakožto právnickou osobu lze považovat za spotřebitele, nesouhlasila tak s extenzivní aplikací § 14 z. ř. z., vyslovila přesvědčení, že cílem tohoto ustanovení byla ochrana jen spotřebitelů jako nejslabší strany, dovozovala, že starší judikatura stran neplatnosti ujednání o povinnosti uzavřít realitní smlouvu se již neuplatní, když vznikla v době, kdy speciální zákonná úprava mířící jen na ochranu spotřebitelů absentovala, argumentovala tím, že žalobkyně nebyla v postavení slabší smluvní strany, když předmětem nájmu byly komerční prostory, a to restaurace, tedy prostory spojené s výkonem podnikatelské činnosti žalobkyně, kdy v této souvislosti poukázala na předmět podnikání žalobkyně, jímž je mimo jiné hostinská činnost.

13. K soudem prvního stupně dovozené absolutní neplatnosti ujednání o smluvní pokutě pro rozpor s akcesoritou zajištění uvedla, že smluvní pokuta v čl. IV. dohody nesloužila primárně k vynucení uzavření nájemní smlouvy ve prospěch třetí strany (pronajímatele , právnická osoba, .), ale sloužila jako paušalizovaná náhrada (kompenzace) žalované za porušení povinnosti zájemce uzavřít smlouvu, které vede ke zmaření nároku žalované (zprostředkovatele) na provizi. Stvrdila, že institut smluvní pokuty je právním prostředkem zajištění závazků, nicméně uvedla, že závazkem, jehož věřitelem ona byla, a který byl smluvní pokutou zajištěn, byl nárok žalované na sjednanou provizi. Porušení povinnosti žalobkyně dokončit transakci je událostí, která zmařuje tento závazek, a tedy nárok realitního zprostředkovatele na odměnu (provizi).

14. Konečně vytkla soudu prvního stupně, že neúplně zjistil skutkový stav, když neprovedl navržené důkazy a že neuvedl, jaká skutková zjištění učinil z řady v řízení provedených důkazů, když v této souvislosti mu stěžejně vytkla, že se nijak nevypořádal se spornou otázkou, na čí straně ležely důvody neuzavření nájemní smlouvy, když žalovaná si nárokovala smluvní pokutu právě proto, že žalobkyně porušila povinnost uzavřít smlouvu.

15. Doplňující rozsudek (jímž byly přiznány úroky z prodlení) žalovaná rovněž napadla odvoláním, přičemž odkázala na své odvolání proti doplňovanému rozsudku.

16. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítne, případně aby jej zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

17. Žalobkyně k odvolání žalované připomněla, že netvrdila, že jednala mimo rámec své podnikatelské činnosti, stvrdila tak, že v rámci předmětného smluvního vztahu vystupovala jako podnikatel. Nicméně vyslovila přesvědčení o tom, že na posouzení platnosti závazku s povinností zájemce uzavřít realitní smlouvu do určitého data zajištěnému smluvní pokutou aplikace § 14 z. r. z. ničeho nemění, když neplatnost takového jednání vyplývá z obecné úpravy občanského zákoníku a z konzistentní judikatury, kterou soud prvního stupně zmínil, tato judikatura tak nepřipouští, aby žalobkyně jako zájemce se v dohodě o rezervaci a složení blokovacího depozita na nájem nemovitosti ze dne , datum, platně vůči žalované jakožto realitnímu zprostředkovateli zavázala uzavřít závazek s , právnická osoba, . jakožto pronajímatelem.

18. Hodnocení otázky, zda je žalobkyně spotřebitelem či podnikatelem, tak není rozhodující, jakkoliv tak úsudek soudu prvního stupně ohledně této dílčí otázky byl nesprávný, lze jej přesto izolovat od zbytku rozhodnutí, toto pochybení tak nemělo vliv na věcnou správnost rozhodnutí.

19. Pokud pak žalovaná uvádí, že smluvní pokuta v čl. IV. dohody nesloužila primárně k vynucení uzavření nájemní smlouvy ve prospěch třetí strany, znamená to, že sama připouští, že smluvní pokuta sloužila k vynucení uzavření nájemní smlouvy, byť sekundárně. Pokud tak smluvní pokuta měla judikaturou nepřipuštěný donucující charakter, je takové ujednání absolutně neplatné dle § 588 o. z.

20. Žalobkyně stran výtky žalované ohledně nedostatečnosti skutkových zjištění vyslovila přesvědčení, že prokázala, že předložená smlouva se zásadně odchylovala od původní verze, pročež přestala mít zájem nájemní vztah realizovat.

21. Žalobkyně uzavřela, že jelikož ujednání o smluvní pokutě bylo neplatné, pak plnění, jehož se domáhá, představuje bezdůvodné obohacení žalované.

22. Odvolací soud při nařízeném jednání (214 odst. 1 o. s. ř.), při němž účastnice nad rámec svých písemných podání ničeho dalšího neuvedly, neshledal odvolání žalované důvodným.

23. Odvolací soud uvádí, že soud prvního stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatek důkazů, když tyto hodnotil zcela v souladu s § 132 o. s. ř., čerpal z nich správná skutková zjištění, a věc správně právně posoudil.

24. Odvolací soud zdůrazňuje, že rozhodnutí soudu prvního stupně je založeno na posouzení jedné klíčové otázky, a to, zda ujednání o smluvní pokutě v čl. IV dohody o rezervaci a složení blokovacího depozita na nájem nemovitosti, kterou účastnice uzavřely dne , datum, je platné či nikoliv, přičemž odvolací soud vycházeje ze skutkových zjištění učiněných soudem prvního stupně se s ním shodl v jeho závěru, že platné není.

25. Jakkoliv ve shodě s oběma účastnicemi se neztotožňuje s názorem soudu prvního stupně o aplikovatelnosti § 14 z. r. z. na projednávaný případ, když žalobkyně bezesporu spotřebitelem není a nadto sama v rozporu s hodnocením soudu prvního stupně (bod 15 odůvodnění jeho rozhodnutí) stvrdila, že v rámci předmětného smluvního vztahu vystupovala jako podnikatel, nemá toto pochybení soudu prvního stupně žádný vliv na správnost jeho rozhodnutí.

26. Pojednání soudu prvního stupně o podstatě institutu smluvní pokuty jakožto zajišťovacího instrumentu ve vztahu k zajišťovanému závazku a jeho aplikaci na projednávaný případ totiž odvolací soud shledal zcela správné a odůvodnění v tomto směru pregnantní. Lze tak jen zdůraznit, že smluvní pokutu mohou sjednat pouze osoby v postavení věřitel a dlužník hlavního (smluvní pokutou zajišťovaného) závazku, zajišťovací závazek nemůže vzniknout bez existence zajišťovaného (hlavního) závazku a nemůže bez něj existovat, což je výrazem akcesorické povahy zajištění (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). V projednávaném případě sice žalovaná v pozici zprostředkovatele byla jednou ze smluvních stran rezervační smlouvy (dohody o rezervaci a složení blokovacího depozita na nájem nemovitosti) uzavřené mezi účastnicemi, nicméně nebyla věřitelem v rezervační smlouvě sjednaného závazku žalobkyně uzavřít smlouvu o nájmu nemovitosti, nemohla být proto platně sjednána v její prospěch ani smluvní pokuta za porušení tohoto závazku, přičemž znění uvedené dohody o rezervaci a složení blokovacího depozita na nájem nemovitosti je v tomto směru zcela jasné, tedy je jasné, jaká (jediná) povinnost žalobkyně byla smluvní pokutou zajištěna, a to právě uzavřít nájemní smlouvu, avšak (logicky) s osobou od žalovanou odlišnou, a to pronajímatelem nemovitosti (je tak lichá odvolací námitka žalované, že smluvní pokuta v čl. IV. dohody primárně nesloužila k vynucení uzavření nájemní smlouvy s pronajímatelem , právnická osoba, .). Byla-li smluvní pokuta sjednána mezi osobami, které nejsou v postavení věřitel a dlužník hlavního smluvní pokutou zajišťovaného závazku, pak takové smluvní ujednání odporuje smyslu a účelu zákona (§ 2048 o. z.) a nelze, než jej hodnotit ve smyslu § 580 o. z. jako neplatné právní jednání. Neplatné smluvní ujednání pak není způsobilé založit právo na úhradu smluvní pokuty.

27. Byla-li tedy žalobkyní složena částka 50 000 Kč jakožto blokovací depozitum (jež jen v případě uzavření nájemní smlouvy mělo být použito na provizi pro žalovanou, v případě neuzavření nájemní smlouvy pak mělo propadnout ve prospěch žalované jakožto zprostředkovatele jako smluvní pokuta) a tato částka žalovanou po ukončení účinnosti dohody o rezervaci a složení blokovacího depozita na nájem nemovitosti (, datum, ) nebyla vrácena s tím, že se jedná o smluvní pokutu, když měla být porušena povinnost žalobkyně uzavřít nájemní smlouvu do , datum, , pak jsou správné závěry soudu prvního stupně shrnuté v bodě 18 odůvodnění jeho rozhodnutí (vyjma aplikace § 14 z. r. z.) a žalovaná je tak povinna dluh žalobkyni uhradit spolu s požadovaným úrokem z prodlení, jak soud prvního stupně správně vysvětlil v odůvodnění svého doplňujícího rozsudku.

28. K odvolacím námitkám směřujícím k tomu, že se soud prvního stupně nijak nevypořádal se spornou otázkou, na čí straně ležely důvody neuzavření nájemní smlouvy, když žalovaná si nárokovala smluvní pokutu právě proto, že žalobkyně porušila povinnost uzavřít smlouvu (odvolací soud upozorňuje, že žalovaná sama tak tím stvrzuje, že smluvní pokuta se právě vztahovala k povinnosti žalobkyně uzavřít nájemní smlouvu s třetí osobou), odvolací soud uvádí, že posouzení této otázky by bylo zcela nadbytečné za situace správného závěru soudu prvního stupně o neplatném ujednání o smluvní pokutě.

29. Odvolací soud proto podle § 219 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil a potvrdil jej jako správný i ve výroku o náhradě nákladů řízení, když soud prvního stupně rozhodl důvodně podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a rozhodl správně i o výši náhrady.

30. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 o. s. ř. a § 142 odst. 1 o. s. ř., dle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Žalobkyně byla v odvolacím řízení plně úspěšná, neúspěšná žalovaná je proto povinna jí nahradit náklady ve formě odměny její právní zástupkyně za vyjádření k odvolání a za účast na jednání odvolacího soudu ve výši 6 200 Kč podle § 7 bodu 5, § 8 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. k), g) a. t. s připočtením dvou paušálních náhrad hotových výdajů za tyto úkony ve výši 900 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. Odměna a náhrady byly navýšeny o částku 1 491 Kč odpovídající 21 % DPH. Celkem tedy odvolací soud přiznal žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 8 591 Kč. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 o. s. ř., o platebním místě podle § 149 odst. 1 o. s. ř.